N. 1917/2007 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, nella persona del giudice monocratico dott.ssa
Concetta Serrone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 1917/2007 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2007, trattenuta in decisione all'udienza del 24.09.2.24, con la concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c., avente ad oggetto: domanda di risarcimento danni, promossa
DA
(C.F. ), in proprio e nella qualità di erede Parte_1 C.F._1
dei SIg. ed , nonché Persona_1 Persona_2 Parte_2
(C.F. ), CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3
(C.F. ), in qualità di eredi dei SIg. Parte_4 C.F._4 Persona_1 ed , tutti rappresentati e difesi dall'avv. Domenico Lentini, come da
[...] Persona_2
mandato, ed elettivamente domiciliati in Vallo della Lucania (SA) alla via Generoso Frate, 13 presso il suo studio.
ATTORI
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._5 [...]
C.F. ) in persona del suo legale rapp.te p.t., avv. Controparte_2 P.IVA_1 [...]
, rappresentati e difesi dagli avv.ti e Gerardo Cammardella, CP_1 Controparte_1
come da mandato, tutti elettivamente domiciliati in Marina di Camerota (SA) alla via S. Domenico, 19 presso lo studio del primo difensore.
CONVENUTI IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI RASSEGNATE DALLE PARTI
Le parti costituite hanno concluso come da scritti conclusionali e verbali di causa in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE pagina 1 di 9 Con atto di citazione ritualmente notificato, le SI.re , in proprio e nella Parte_1
qualità della de cuius SI.ra , nonché i SIg. , Persona_1 Persona_2 Parte_2
, e quali eredi della de cuius ,
[...] Parte_3 Parte_4 Persona_1
convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Vallo della Lucania, il SI. e Controparte_1 la società in persona del suo legale rapp.te p.t., al fine di sentirli Controparte_2 condannare, in solido, al pagamento in loro favore della somma di € 124.656,20 o di quella diversa somma che sarebbe risultata in corso di giudizio a seguito di CTU, ed in mancanza equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., da intendersi cosi distinta: € 70.656,20 per lavori di completamento dei quartini ed € 54.000,00 per danni da mancata rendita conseguente alla inadempienza dei convenuti nella esecuzione dei lavori di completamento dei quartini relativamente al periodo corrente dal
01.07.1998 al 30.06.2007. Partitamente, chiedevano condannarsi essi convenuti in solido tra di loro al pagamento in favore della SI.ra , in proprio, della somma di € 62.328,10 ed in Parte_1
favore dei SIg. , , ed Persona_2 Parte_4 Parte_1 Parte_2
, nella qualità di eredi della de cuius, SI.ra della Parte_3 Persona_1 medesima somma di € 62.328,10. Il tutto maggiorato di interessi via via maturati dal 01.07.1998 al
30.06.2007. Vinte le spese di lite con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario.
All'uopo, gli attori, nel premettere di essere proprietari, quanto alla SI.ra di Parte_1
un mezzo in proprio e quanto a tutti gli altri attori, ivi compresa la SI.ra , della Parte_1
restante metà, quali eredi della de cuius , di due locali fra loro finitimi al primo Persona_1
piano seminterrato, distinti rispettivamente con gli interni 13 e 14, ciascuno di circa metri quadrati cinquanta e ciascuno con aiuola antistante l'ingresso di circa metri quadri venti, facenti parte del fabbricato B, siti nel Comune di Camerota, frazione di Lentiscosa, Località Stretta, acquistati allo stato rustico dalla società giusto atto pubblico di compravendita del Controparte_2
05.08.1997 per notar dott. – Rep. n. 36464, eccepivano l'inadempimento contrattuale Persona_3
di essi convenuti, i quali, contravvenendo agli obblighi assunti con scrittura privata del 24.07.1997, non avevano provveduto a completare i predetti quartini, i terrazzi ed i giardini, nonostante il prezzo corrisposto per l'acquisto degli immobili fosse stato già indicato come comprensivo delle spese necessarie per completare, a cura della società, quanto compravenduto nel tempo (cfr. art. 3 dell'atto pubblico di compravendita).
Rilevavano ancora che il SI. , in proprio e quale legale rapp.te della Controparte_1 società venditrice, si era obbligato, con la sottoscrizione della scrittura Controparte_2
privata del 24.07.1997, a completare i predetti immobili entro il 30.06.1998 e che alla data di proposizione della domanda ancora non erano iniziati i lavori, nonostante numerosi solleciti.
pagina 2 di 9 Si costituivano tempestivamente in giudizio, con comparsa di costituzione risposta con domanda riconvenzionale, il SI. e la i quali, in via Controparte_1 Controparte_2
preliminare, eccepivano la carenza di legittimazione attiva degli attori in relazione alla supposta qualità di eredi della de cuius . Nel merito, rilevavano come gli acquirenti avessero Persona_1
acquistato i beni immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano, non senza precisare che l'importo della vendita indicato nel prefato atto pubblico, pari a 70.000.000 delle vecchie lire, anche se congruo quanto al valore degli immobili, non lo sarebbe stato in considerazione degli interventi edilizi che gli attori ritenevano dover essere eseguiti. Contestavano, ancora la richiesta economica formulata dagli attori ed eccepivano in ogni caso la prescrizione quinquennale del credito dell'avversa pretesa di risarcimento danni, ai sensi dell'art. 2947 c.c.
Nel contempo, la convenuta formulava domanda riconvenzionale Controparte_2
di declaratoria di risoluzione del contratto di compravendita del 05.08.1997 per notar dott. Per_3
– Rep. n. 36464, per grave inadempimento degli acquirenti, per non avere questi ultimi
[...]
corrisposto il prezzo della vendita, con conseguente restituzione dei cespiti compravenduti ed in via gradata la condanna degli attori, in solido tra loro, al pagamento della somma di € 36.151,98, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Articolate le richieste istruttorie a seguito di concessione dei termini ex art. 183 c.p.c., con ordinanza del 06.04.2009, rigettate le istanze di prova testimoniale e di interrogatorio formale delle parti, in quanto inammissibili ovvero superflue ai fini del decidere e, ritenutane l'opportunità, veniva disposta C.T.U. al fine di indicare e quantificare le opere necessarie per completare gli immobili oggetto della compravendita del 05.08.1997, secondo le modalità fissate con la scrittura privata del
24.07.1997, determinando, altresì, il valore locativo degli immobili in questione se completati nei termini convenuti a decorrere dal 30.06.1998 e fino alla instaurazione del presente giudizio, nonché all'attualità.
Espletata la C.T.U., la causa, all'udienza del 13.02.2024, veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Dopo il deposito delle memorie conclusionali e di replica, con ordinanza del 02.09.2024, la causa veniva rimessa sul ruolo e rinviata all'udienza del 24.09.2024 per la comparizione delle parti.
Nelle more, in data 23.04.2024, decedeva il SI. e, pertanto, intervenivano Persona_2
volontariamente gli attori, anche nella qualità di eredi di questi.
Fatte precisare nuovamente le conclusioni, all'udienza del 24.09.2024 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
pagina 3 di 9 Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di carenza di legittimazione attiva degli attori quanto alla qualità di eredi della de cuius . Persona_1
Gli attori hanno versato in atti, al fine di provare la loro qualità di eredi, la denuncia di successione del 27.12.2002, nonchè il certificato di stato di famiglia integrale rilasciato dal Comune di Afragola in data 31.08.2008.
In tema di legitimatio ad causam, colui che promuove l'azione nell'asserita qualità di erede di altro soggetto indicato come originario titolare del diritto, deve allegare la propria legittimazione per essere subentrato nella medesima posizione del proprio autore, fornendo la prova, in ottemperanza all'onere di cui all'art. 2697 cod. civ., del decesso della parte originaria e della sua qualità di erede, perché altrimenti resta indimostrato uno dei fatti costitutivi del diritto di agire (o a contraddire); per quanto concerne la delazione dell'eredità, tale onere - che non è assolto con la produzione della denuncia di successione - è idoneamente adempiuto con la produzione degli atti dello stato civile, dai quali è dato coerentemente desumere quel rapporto di parentela con il "de cuius" che legittima alla successione ai sensi degli artt. 565 e ss cod. civ.. D'altra parte, con riguardo all'accettazione dell'eredità, poiché ai sensi dell'art. 476 cod. civ. l'accettazione tacita può desumersi dall'esplicazione di un'attività personale del chiamato incompatibile con la volontà di rinunciarvi, "id est" con un comportamento tale da presupporre la volontà di accettare l'eredità secondo una valutazione obiettiva condotta alla stregua del comune modo di agire di una persona normale, l'accettazione è implicita nell'esperimento, da parte del chiamato, di azioni giudiziarie, che non rientrano negli atti conservativi e di gestione dei beni ereditari consentiti dall'art. 460 cod. civ., sicché, trattandosi di azioni che travalicano il semplice mantenimento della stato di fatto quale esistente al momento dell'apertura della successione, il chiamato non avrebbe diritto di proporle e, proponendole, dimostra di avere accettato la qualità di erede.
Quanto al valore da attribuire alla dichiarazione di successione, sebbene non comporti ex se
l'accettazione tacita dell'eredità, in quanto atto preordinato a fini essenzialmente fiscali, non di meno, in presenza di un'attività costituente prova di accettazione implicita, a sua volta assume valore di elemento indiziario che nella prova stessa trova supporto ed al contempo nel medesimo senso la rafforza (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, sentenza del 16.01.2017, n. 868).
A ciò aggiungasi che, secondo altro principio enunciato dagli la parte che abbia un titolo CP_3
legale che le conferisca il diritto di successione ereditaria – com'è nel caso di specie, essendo gli attori i genitori e i germani della de cuius - non è tenuta a dimostrare di avere accettato l'eredità, qualora proponga in giudizio domande che di per sé manifestino la volontà di accettare (cfr. Cass. Civ., Sez. III, sentenza n. 21288 del 14.10.2011).
Del pari, va rigettata l'eccezione di prescrizione così come formulata dai convenuti.
pagina 4 di 9 Questo Tribunale rileva, infatti, che, nel caso di specie, si verte in tema di responsabilità contrattuale, atteso che la domanda afferisce al mancato adempimento dell'obbligazione contrattualmente assunta con la sottoscrizione della scrittura privata del 24.07.1997, con applicazione del termine prescrizionale ordinario decennale, ex art. 2946 del codice civile.
L'obbligazione assunta con la suddetta scrittura doveva essere adempiuta entro il 30.06.1998 (dies
a quo). L'atto di citazione è stato notificato alle parti in data 03.08.2007 e, quindi, prima dello spirare del termine prescrizionale, fermo restando che vi sono agli atti due atti interruttivi del termine prescrizionale antecedenti all'atto di citazione (cfr. raccomandata A/R del 20.06.2006 inviata a
[...]
e raccomandata A/R del 17.07.2006 inviata a ). Controparte_2 Controparte_1
Destituita di fondamento è altresì l'eccezione di carenza di legittimazione passiva del convenuto, SI. . Controparte_1
L'art. 4 della scrittura privata datata 24.07.1997 testualmente prevede che “Il SI.
[...]
, in proprio e nella qualità, si obbliga a completare i quartini, i terrazzi ed i giardini Controparte_1
annessi promessi in vendita entro il termine del 30.06.1998, con le modalità e l'impiego di materiali simili a quelli usati per altri quartini che sono posti nella stessa località e sono frontistanti a quelli oggetto della presente scrittura”.
La circostanza che la suddetta scrittura non rechi la duplice sottoscrizione del SI.
[...]
, in proprio e nella qualità, non fa venir meno l'obbligazione assunta, ben esplicitata Controparte_1 nel corpo dell'atto, considerato che la sottoscrizione della scrittura privata, integrando una manifestazione di volontà, è atto della persona fisica, sia che agisca in proprio che in nome e per conto altrui.
Passando al merito della vicenda, occorre, per ragioni di liquidità, passare prima all'esame delle domande riconvenzionali formulate dalla convenuta Controparte_2
La convenuta, rilevando che gli attori non abbiano mai corrisposto il prezzo pattuito, ha eccepito, in via principale, la risoluzione dell'atto pubblico di compravendita del 05.08.1997.
La domanda va rigettata.
Come si evince dalla scrittura privata del 24.07.1997, all'art. 3 le parti hanno dichiarato che “Il prezzo della vendita è stato stabilito di comune accordo tra le parti nella somma di lire ottanta milioni per ciascun quartino e, pertanto, della complessiva somma di lire centosessanta milioni. Detta somma viene versata in moneta contante da a in data odierna Parte_1 Controparte_1
e la sottoscrizione della presente costituisce ampia, finale e liberatoria quietanza”.
All'art. 3 del successivo atto pubblico di compravendita del 05.08.1997 per notar dott. Per_3
– Rep. n. 36464, dopo essere stato indicato che il prezzo della vendita era stato convenuto in
[...]
pagina 5 di 9 70.000.000 delle vecchie lire, il SI. nella qualità, dichiarava di aver già ricevuto tale somma, CP_1
rilasciando finale e liberatoria quietanza di saldo e rinunzia ad ipoteca legale.
Tralasciando la differente somma indicata nella scrittura privata e nell'atto pubblico di compravendita che non attiene al decisum, non può revocarsi in dubbio che la venditrice abbia dichiarato di aver ricevuto il corrispettivo convenuto, rilasciando ampia e liberatoria quietanza.
Né può, di certo, ritenersi che tale dichiarazione corrisponda ad una clausola di stile, considerato che tali clausole sono solo quelle espressioni generiche frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminazione rivelano la funzione di semplice completamento formale, mentre non può considerarsi tale la clausola che abbia un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti, quale la dichiarazione di una delle parti di non aver null'altro a pretendere (cfr. Cassazione civile, sez. III, sentenza n. 19876 del
29.09.2011).
Del pari va rigettata la domanda, formulata in via gradata, di condanna degli attori al pagamento, in solido tra loro, del prezzo della compravendita, pari ad e 36.151,98, per intervenuta prescrizione, tempestivamente eccepita dagli attori alla prima udienza ex art. 183, c.p.c., del 01.02.2008 (cfr. Cass.
Civ.; Sez. I, sentenza n. 9880 del 13.05.2016).
Al riguardo, si rileva che tale richiesta è stata formulata per la prima volta con la comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale depositata in atti in data 07.01.2008, non essendo stati prodotti atti interruttivi antecedenti, e, pertanto, oltre il termine prescrizionale ordinario.
In ogni caso, occorre precisare che la domanda è comunque inammissibile, essendo stata formulata in via principale la domanda di risoluzione, la quale preclude, ex art. 1453, II comma, c.c., la possibilità per la parte di richiedere l'adempimento (Cass. Civ., sentenza n. 11037 del 28.05.2015).
La domanda formulata dagli attori, invece, va accolta per i motivi che di seguito si illustrano.
Innanzitutto, la domanda come formulata va correttamente inquadrata alla stregua di una domanda di riduzione del prezzo originariamente pattuito ai sensi dell'art. 1492 c.c. (c.d. azione aestimatoria o
"quanti minoris"), in virtù della quale, qualora l'acquirente abbia già versato il prezzo (come accertato nel caso di specie) ha diritto alla restituzione di parte di esso.
Ciò in quanto gli attori hanno dedotto che i beni acquistati non presentavano le caratteristiche promesse e, d'altra parte, nell'art. 3 dell'atto pubblico di compravendita del 5/08/1997 intercorso tra le parti, oltre al prezzo di lire 70 milioni, è indicato: “Precisano le parti che il detto prezzo è comprensivo delle spese necessarie per completare, a cura della società venditrice, quanto compravenduto nel tempo, con modalità, materiali e caratteristiche oggetto di scrittura a parte firmata dalle parti contraenti”.
pagina 6 di 9 Orbene, all'esito delle verifiche eseguite, dei riscontri effettuati in loco e degli elementi raccolti, il
CTU ha in primo luogo accertato che i due appartamenti di causa sono allo stato rustico nelle parti interne, essendo composti dai soli muri perimetrali e solai e mancando tutti i finimenti, gli infissi e gli impianti. Il CTU ha aggiunto, poi, che al fine di rendere abitabili le due unità immobiliari, sono necessarie le seguenti lavorazioni:

1. Movimentazione nell'area di cantiere e trasporto a rifiuto del materiale depositato nei due appartamenti;

2. Realizzazione dei tramezzi interni e dei tompagni sul fondo dei due appartamenti e sulla porzione di muto che attualmente li rende comunicanti;

3. Fornitura
e posa in opera di pavimento e battiscopa in gres porcellanato di prima scelta;

4. Fornitura e posa in opera del rivestimento in piastrelle in klinker per la parete della cucina;

5. Fornitura e posa in opera del pavimento del bagno in monocottura in ceramica;

6. Fornitura e posa in opera del rivestimento del bagno in tesserine mosaicate di ceramica;

7. Fornitura e posa in opera delle soglie della porta d'ingresso e della finestra nonché del vano passavivande;

8. Intonacatura e tinteggiatura di tutti gli ambienti;

9. Fornitura e posa in opera del portoncino d'ingresso, delle porte interne, della finestra esterna con romana;
10. Realizzazione degli impianti idrico, di riscaldamento, sanitario ed elettrico a norma.
Elencati i lavori a farsi per rendere abitabili le due unità immobiliari, il CTU ha, poi, redatto un computo metrico estimativo, considerando un progetto di divisione degli spazi interni analogo ad altro appartamento facente parte del medesimo complesso già ultimato e quantificando i lavori a farsi in complessivi € 68.465,76 oltre IVA.
Dunque, in accoglimento della domanda attorea, parte convenuta va condannata al pagamento della somma predetta a titolo di riduzione del prezzo originario ed al fine del completamento degli immobili, a nulla rilevando che – come sostenuto dai medesimi convenuti – l'entità così calcolata è maggiore rispetto a quanto pattuito in origine, non potendosi trascurare i fattori che con il decorso del tempo hanno inciso inevitabilmente sulla stessa (si badi che, in effetti, l'atto di acquisto è intercorso nel
1997, mentre la consulenza è stata espletata nel 2010).
Né, d'altra parte, parte convenuta si è avvalsa dei rimedi tipici previsti dal sistema civile onde dedurre, ad esempio, la sopravvenuta impossibilità della prestazione o l'eccessiva onerosità della stessa.
In ordine, poi, alla determinazione del valore locativo degli immobili in questione, il CTU, dopo aver effettuato un'indagine di mercato presso vari operatori immobiliari della zona di Marina di
Camerota, ha riferito che i due immobili oggetto di causa, per la loro ubicazione, non hanno la medesima potenzialità economica, in termini di profitto proveniente da locazione, di abitazioni poste al centro di Marina di Camerota o, comunque, in zone ad esso prossime, in quanto i predetti cespiti pagina 7 di 9 possono essere raggiunti unicamente con un'automobile, trovandosi su una collina distante dal centro cittadino circa 5 km. Inoltre, ha rilevato che, contrariamente ad altri immobili situati in centro, nel complesso immobiliare dove sono ubicati gli appartamenti, il canone può essere preso in considerazione solo relativamente ai mesi estivi, che sono gli unici in cui il residence si popola.
Pertanto, tenuto conto di tali fattori, ha quantificato il canone mensile annuo in € 1.300,00 per singolo appartamento, canone che andava, poi, aggiornato, di anno in anno, secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Alla luce di tali osservazioni, ha quantificato il valore locativo, attualizzato dal 01.07.1998 al
31.08.2006, in € 12.699,80 per singolo immobile: importo da cui non vi è motivo di discostarsi in questa sede.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in applicazione delle tabelle di cui al D.M. n.
55/2014 e succ. mod. nei termini di cui in dispositivo, tenuto conto del valore, della natura e della complessità della controversia, nonché del numero di parti difese (che giustifica l'aumento del 30% del compenso liquidato).


P.Q.M.


Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, così provvede:
1) In accoglimento della domanda attorea, condanna e la società Controparte_1 [...]
in persona del suo legale rapp.te p.t., con il vincolo solidale, al Controparte_2
pagamento in favore degli attori della somma di € 68.465,76 oltre IVA per i titoli di cui in parte motiva, di cui € 34.232,88 oltre IVA in favore dell'attrice in proprio ed € Parte_1
34.232,88 oltre IVA in favore dei SIg. , , Parte_2 Parte_3
e quali eredi dei SIg. ed Parte_1 Parte_4 Persona_1
, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì di insorgenza del credito Persona_2 all'effettivo soddisfo;

2) Condanna altresì i convenuti, e la società Controparte_1 Controparte_2
in persona del suo legale rapp.te p.t., con il vincolo solidale, al pagamento della somma di
[...]
€ 25.399,60 per danno da mancata rendita conseguente alla inadempienza dei convenuti nell'esecuzione dei lavori relativamente al periodo 01.07.1998 – 30.06.2007, di cui € 12.699,80 in favore dell'attrice in proprio ed € 12.699,80 in favore dei SIg. Parte_1
, , e quali Parte_2 Parte_3 Parte_1 Parte_4
eredi dei SIg. ed , oltre interessi e rivalutazione Persona_1 Persona_2 monetaria dal dì di insorgenza del credito all'effettivo soddisfo;

pagina 8 di 9 3) Rigetta in toto le domande riconvenzionali formulate da parte convenuta;

4) Condanna i convenuti, e società in Controparte_1 Controparte_2
persona del suo legale rapp.te p.t., con il vincolo solidale, al pagamento delle spese processuali in favore dei SIg. , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 che si liquidano in complessivi € 9.167,60, oltre spese, oltre al rimborso Parte_4 forfettario, IVA e quant'altro dovuto per legge, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario;

5) Condanna i predetti convenuti, in solido tra loro, al pagamento integrale delle spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio.
Vallo della Lucania, 23/03/2025
Il Giudice dott.ssa Concetta Serrone
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