R.G. 15991/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 24/09/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 15991/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. , come da procura in atti. Parte_1
RICORRENTE
E

CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. MOIO RAFFAELLA, come in atti.
RESISTENTE

Nonché

Controparte_2
Rappresentata e difesa dall'avv. CARMELA CERULLO, come in atti
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Con originaria intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierno istante adiva Questo Tribunale al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso abitativo e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva: di essere comproprietario della quota del 50%dell'unità immobiliare sita in
Quarto (Napoli) alla Via Raffaele Viviani n.4, con dati identificativi catastali foglio 13, particella 623, sub 15, Cat. A/2;
che con contratto, regolarmente registrato in data 15 giugno 2020 al numero
6685/TER/3T, presso l'Ufficio del Registro di Napoli 1, dal 01.06.2020 al
31.05.2024, concedeva in locazione il detto immobile;
che a mezzo lettera raccomandata a./r. del RW nr.20062487955-6 consegnata il 29 luglio 2022 esprimeva la propria volontà di risolvere il contratto poiché necessario al proprio uso personale;

che il conduttore non rilasciava l'immobile;
che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, concludeva come in atti: “1) convalidare lo sfratto ai sensi dell'art. 663 c.p.c.
2) Dichiarare finita locazione, ordinando al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto.
3) In caso di opposizione chiede emettersi ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva, fissando contestualmente e a breve la data di esecuzione del rilascio, con mutamento di rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., concedendo altresì termine per depositare memorie integrative.
4) Dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione dell'unità abitativa di cui in premessa essendo scaduto il contratto e comunicato l'uso proprio a cui l'immobile verrà destinato con condanna del medesimo al rilascio;

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2 5) Il tutto con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile e di quelli derivanti dalla data di scadenza del contratto alla data di restituzione dell'immobile.
6) Condannare in ogni caso il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari della presente procedura.”
Si costituiva in giudizio il conduttore il quale contestava in fatto e in diritto la pretesa attorea. Contestava in particolare l'inefficacia della disdetta in quanto comunicata da uno solo dei comproprietari nonostante il dissenso dell'altra comproprietaria dell'immobile.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni: “chiedendo che l'On.le Tribunale adito voglia così provvedere:
-rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione ordinando alla parte attrice, in assenza di ulteriori cause di risoluzione del contratto previste dalla legge, di rispettare il contratto fino alla sua scadenza fissata il 30/05/2028 e per l'effetto condannare l'attore al pagamento di spese, diritti ed onorari di causa con attribuzione al procuratore antistatario;

-condannare l'avv. per lite temeraria avendo agito con il presente giudizio in Parte_1 mala fede ex art. 96 c.p.c., condotta che dovrà essere tenuta in considerazione anche ai sensi dell'art. 91 c.p.c..”
Spiegava atto di intervento volontario in qualità di Controparte_3 comproprietaria dell'immobile locato la quale contestava integralmente la domanda attorea e deduceva l'inefficacia della disdetta in quanto priva della propria autorizzazione. Precisava la disponibilità da parte dell'intimante di altri cespiti immobiliari siti in Quarto con percezione esclusiva delle rendite derivanti dalla locazione e l'accanimento dell'intimante nei confronti di CP_1 per l'avvio da parte di quest'ultimo di un'azione giudiziaria di risarcimento danni da infiltrazioni conclusasi con condanna dei proprietari all'eliminazione ed al ristoro dei danni.
Con ulteriori argomentazione rassegnava conclusioni: “1)-dichiarare inefficace la disdetta inviata al Sig. in data per mancato consenso dell'altro comproprietario;
CP_1
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3 2)-Accertare per l'effetto e - a fronte della documentazione depositata agli atti del presente giudizio – la piena validità della intercorsa locazione allo stato prorogata fino al 31 maggio
2028;
3)-Emettere ogni altro provvedimento del caso;

4)-Condannare l'intimante al pagamento delle spese e competenze di giudizio, oltre IVA e CPA come per legge.”
All'udienza del 22.07.2024 il Tribunale rilevato che il giudizio aveva ad oggetto la licenza per finita locazione alla prima scadenza contrattuale, considerato che lo stesso avrebbe dovuto essere introdotto nelle forme del ricorso, rigettava la richiesta volta alla concessione dell'ordinanza ex art 665 cpc e disponeva il mutamento di rito assegnando alle parti termine per introdurre la domanda di mediazione cd obbligatoria.
In seguito al disposto mutamento di rito le parti insistevano per l'accoglimento delle reciproche pretese.
All'odierna udienza ascoltata la discussione orale delle parti insistevano, Questo
Magistrato, all'esito della camera di consiglio, decide il giudizio mediante la presente sentenza.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la mediazione e, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atto).
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda è infondata e deve essere rigettata.
Occorre rilevare che è incontestato che il ricorrente e l'interventrice siano comproprietari dell'immobile per cui è causa e che gli stessi hanno concluso ex parte locatrice congiuntamente stipulato il contratto di locazione con l'odierno conduttore (cfr. contratto di locazione in atti ).
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4 Orbene parte resistente, nel costituirsi sin dalla fase di convalida, allegava copia di scrittura privata (cfr. allegato agli atti ) documento non specificamente contestato dalla parte ricorrente a firma della stessa comproprietaria
[...]
in cui la stessa, come espressamente dedotto dalla difesa di parte CP_3 resistente: “in qualità di comproprietaria al 50% dell'immobile locato, con il presente atto dichiara di non voler disdettare il contratto di locazione in corso con il sig. e di volerne rispettare la durata con l'ulteriore rinnovo del CP_1 quadriennio.”
Orbene la detta comunicazione, senza particolare apprensione ermeneutica, rappresenta, senza dubbio, un chiaro dissenso della CO.
A fronte di tale già rilevante dato, occorre, altresì, notare che la stessa CO , spiegando intervento nel presente giudizio, ha ribadito, in CP_3 maniera inequivoca, la volontà di “mantenere in essere” il rapporto locatizio con il conduttore e, dunque, confermando la, in verità, già evidente, per le ragioni espresse, volontà dissenziente rispetto alla disdetta.
Occorre, allora, ricordare l'autorevole insegnamento della Suprema Corte di
Cassazione - cui in Questa Sede si intende manifestare adesione - secondo cui
"con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev'essere negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato -pro parte dimidia- ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale a norma dell'art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo CO agisca con il consenso degli altri e quindi cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune, (cfr.: Cass. 9556/2017;
Cass, 480/2009; Cass. 4261/1991 con sottolineato n.d.r.)).
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5 In sostanza nel caso in cui il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione anche consistente in un'azione giudiziale per intimazione di sfratto per morosità e risoluzione del contratto di locazione contro il conduttore della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri comunisti, che sussiste ai sensi dell'art. 1105, comma 1 c.c., è superata qualora sia dimostrata, come nel caso oggetto dell'odierna vicenda processuale, l'esistenza del relativo dissenso per una quota paritaria (50%) o superiore della comunione senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105 comma 2 c.c., (c.f.r.: Cass.
11553/2013).
Irrilevanti, in questa sede appaiono i dissidi personali ed i meri motivi su cui le parti, nella loro narrativa, discorrono, atteso che l'esistenza di un dissenso impedisce, in ogni caso, la risoluzione dovendo il conflitto tra i comunisti essere invece rimosso con i rimedi previsti dal comma 4 dell'art. 1105 c.c..
Per tali ragioni la domanda non può che essere rigettata.
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
In proposito, nel concreto vaglio di merito, non può non notarsi come sebbene la domanda della parte ricorrente sia stata rigettata, lo stesso rigetto nasce d dissenso manifestato dall'interventrice nell'odierna vicenda che, senza dubbio, per le ragioni espresse rappresenta sopravvenienza rilevante ai fini del rigetto sostanziale della pretesa ma, al contempo, impone la compensazione integrale delle spese di lite atteso che la parte ricorrente ha, pur sempre, agito al fine di far valere la tutela della propria situazione giuridica di CO rispetto al bene locato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, così provvede:
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6 1. Rigetta integralmente la domanda;

2. Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Napoli, 24/09/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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