N. R.G. 10400/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario dott.ssa Chiara Breschi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10400/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ROSA LUCIANA, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in STRADA MAGGIORE 47 BOLOGNA presso il difensore avv. ROSA LUCIANA
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. POGGI SILVIA e dell'avv. SITA CP_1 P.IVA_2
ELISA, elettivamente domiciliata in VIA N. SAURO N. 4 40121 BOLOGNA presso i difensori avv.ti POGGI SILVIA e SITA ELISA
CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice ha così concluso:
“nel merito, in via principale: 1) accertare e dichiarare il recesso di in persona del Parte_1 legale rappresentante p.t. dal contratto preliminare di vendita del 19/5/2021 sottoscritto con in persona del legale rappresentante CP_1 p.t. a causa dell'inadempimento della medesima società convenuta e, per l'effetto, 2) condannare la società in persona del legale rappresentante CP_1 p.t. al pagamento della somma di € 200.000,00 oltre interessi legali dal 30/6/2022 fino alla data dell'effettivo soddisfo;

3) ordinare alla dott.sa (C.F. ), con Persona_1 C.F._1 studio professionale in Bologna Via Del Monte n. 8, di consegnare l'assegno non trasferibile di € 200.000,00 sottoscritto il 19/5/2021 dalla in persona del legale rappresentante p.t. con beneficiario CP_1 [...] in persona del legale rappresentante p.t., che ella detiene in Parte_1 deposito fiduciario, a semplice richiesta della odierna attrice.
4) Con vittoria delle spese, delle competenze e degli onorari del presente pagina 1 di 8 giudizio, oltre IVA e CPA, come per legge ex D.M. n. 147/2022”. Parte convenuta ha così concluso:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, con sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge: In via principale, nel merito: rigettare la domanda ex adverso in quanto del tutto infondata e non provata per i motivi in fatto e in diritto tutti esposti in atti. Ulteriormente in via principale: accertare e dichiarare la simulazione del contratto preliminare di compravendita del 19.05.2021 e del successivo atto di aggiunta del 01.03.2022 e, per l'effetto, accertare e dichiarare la natura di mediazione immobiliare relativamente ai rapporti intercorsi tra e CP_1 Parte_1 Con vittoria di spese e compensi di causa, anche per il procedimento di mediazione”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La società con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 4/08/2023, Parte_1 esponeva che:
-con contratto preliminare sottoscritto in data 19/05/2021 la società prometteva di Parte_1 vendere alla società che prometteva di acquistare per sé o per persona da nominare, una CP_1 antica villa ubicata nel Comune di Castenaso (BO), frazione Villanova, con annessa area cortiliva pertinenziale esclusiva contraddistinte al C.F. del medesimo Comune al foglio 37, particella 63 sub. 1 e sub. 2 e al C.T. del medesimo Comune al foglio 37, particelle 42 parte, 63 e 100 parte;

-le parti pattuivano la data di stipula del contratto definitivo entro il 28/01/2022 ed il corrispettivo della vendita nella somma di € 1.550.000,00=, oltre imposte di legge, da pagarsi, con le seguenti modalità:
€ 200.000,00= versati a mezzo assegno non trasferibile il 19/05/2021 e depositati fiduciariamente presso il Notaio incaricato per la stipula dell'atto definitivo di vendita, “convenendo che la stessa verrà trattenuta fino a che la parte promittente acquirente avrà ottenuto il parere favorevole alla destinazione
d'uso anche direzionale della Villa comunque in ogni caso entro e non oltre il 30 settembre 2021…”; €
1.350.000,00= da versarsi alla data di stipula del contratto definitivo di vendita;

-il contratto preliminare era sospensivamente condizionato “all'ottenimento da parte promittente acquirente dell'assenso alla destinazione d'uso della Villa anche direzionale e comunque, in ogni caso, entro e non oltre il 30 settembre 2021, data oltre la quale la condizione verrà meno. Se l'assenso fosse condizionato alla presentazione di un progetto, questo sarà a cura e spese di detta parte promissaria acquirente. Decorso il suddetto termine, la parte promittente la vendita sarà autorizzata ad incassare la somma di Euro 200.000,00 (duecentomila virgola zero zero), come sopra depositata a titolo fiduciario presso il Notaio incaricato per la stipula, anche nel caso in cui la parte acquirente, sempre entro il suddetto termine, non ottenesse il parere favorevole ma non risulterà ancora emesso il diniego a progetto, che sarà a cura di parte promissaria acquirente predisporre e curare tramite propri professionisti;
solo allora, tale somma avrà titolo di caparra confirmatoria, come meglio in appresso specificato. Il meccanismo della caparra confirmatoria non opererà fino all'avveramento della condizione sospensiva. Invece nell'ipotesi in cui vi fosse il diniego al progetto le parti, come sopra rappresentate, si riservano di rivedere l'intera trattativa di vendita anche sciogliendosi dai reciproci
pagina 2 di 8 impegni. Nessuna somma sarà dovuta all'una o all'altra parte a qualsiasi titolo o ragione per il mancato avveramento della presente condizione”;
-le parti con scrittura del 1/03/2022 convenivano di prorogare il termine previsto per la stipula del contratto definitivo dal 31/01/2022 al 31/09/2022, con incasso della caparra di € 200.000,00= da parte venditrice il 30/06/2022;
-spirato infruttuosamente il termine previsto per la stipula del contratto definitivo, parte promittente la vendita richiedeva l'incasso della caparra;

-seguiva uno scambio di corrispondenza indirizzata da sia a he al Notaio, alla Parte_1 CP_1 quale rispondeva soltanto il Notaio, mentre on dava mai alcun riscontro;
CP_1
-per tale motivo, in data 6/07/2023 invitava d indicare il Notaio di fiducia per Parte_1 CP_1 la stipula del contratto definitivo di vendita entro l'11/07/2023 con l'avvertimento che, in difetto, si sarebbe ritenuto definitivamente confermato l'inadempimento della convenuta al contratto preliminare,
e la invitava, altresì, a non opporsi immotivatamente alla consegna dell'assegno di € 200.000,00= in deposito fiduciario presso il Notaio;

-Remabi non riscontrava la diffida di Parte_1
In diritto, eccepiva l'inadempimento della alle obbligazioni assunte con il Parte_1 CP_1 contratto preliminare di vendita sia per non avere tempestivamente nominato il terzo ai sensi dell'art. 1402 c.c. entro il termine previsto contrattualmente, sia, soprattutto, per non avere dato alcun riscontro alla diffida a adempiere intimatale dalla ricorrente in data 6/07/2023. Di conseguenza, Parte_1 intendeva recedere dal contratto preliminare di vendita del 19/05/2021 in ragione dell'inadempimento di d ottenete il versamento dell'importo di € 200.000,00= a titolo di caparra confirmatoria ex art. CP_1
1385, c. 2, c.c. depositato fiduciariamente presso il Notaio dott.ssa Per_1
La convenuta evidenziava altresì che il contratto preliminare era soggetto alla condizione sospensiva dell'ottenimento dell'assenso alla destinazione d'uso della villa anche direzionale entro il termine del
30/09/2021, data oltre la quale la condizione avrebbe perso efficacia. Nello stesso preliminare le parti avevano pattuito che, decorso il termine del 30/09/2021, la parte promittente venditrice sarebbe stata autorizzata ad incassare la somma di € 200.000,00= che avrebbe avuto allora titolo di caparra confirmatoria. Inoltre, nell'atto di aggiunta al contratto preliminare sottoscritto in data 1/03/2022 le parti avevano posticipato la data di incasso della “caparra” alla data ultima di stipula del contratto definitivo convenendo espressamente che “la caparra di € 200.000,00= viene incassata dalla parte venditrice il
30 giugno 2022”.
La ricorrente concludeva chiedendo che venisse accertato il recesso di dal contratto Parte_1 preliminare di vendita del 19/05/2021 a causa dell'inadempimento della convenuta e, per l'effetto, la condanna di al pagamento della somma di € 200.000,00= oltre interessi legali dal 30/06/2022 CP_1 fino alla data dell'effettivo soddisfo e che venisse ordinato alla dott.ssa di consegnare Persona_1
l'assegno non trasferibile di € 200.000,00= detenuto in deposito fiduciario, a semplice richiesta di
[...]
Parte_1
pagina 3 di 8 Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio la società la quale si CP_1 opponeva alle avverse deduzioni.
La convenuta contestava l'errata ricostruzione dei fatti prospettata da ed esponeva che: Parte_1 la società convenuta operava in ambito immobiliare e nel gennaio 2021 veniva a conoscenza della messa in vendita del complesso immobiliare;
sin dal primo incontro la legale rappresentante Parte_1 illustrava alla proprietà l'attività svolta da consistente nella Testimone_1 CP_1 commercializzazione e la promozione della vendita di immobili, formalmente non attraverso un incarico di mediazione, ma mediante la sottoscrizione di un preliminare di compravendita “per sé o per persona da nominare”. Tale meccanismo era stato scelto da n quanto la era stata iscritta all'Albo CP_1 Tes_1 dei Mediatori Immobiliari per molti anni ma aveva poi deciso di costituite ad hoc la società al CP_1 fine di proseguire di fatto tale attività evitando l'alea del pagamento della mediazione;
già individuato alcuni soggetti interessati alla compravendita, già in data 15/03/2021 la CP_2 stessa inviava proposta di acquisto con riserva di nomina;
veniva così avviata una corrispondenza tra le parti contenente diverse bozze di proposta di acquisto in cui oltre che come acquirente, veniva CP_1 espressamente qualificata proprio da anche come “mediatore” con “mandato in Parte_1 esclusiva alla vendita”;
-le parti in data 19/05/2021 sottoscrivevano il contratto preliminare presso il Notaio e Persona_1 contestualmente consegnava al Notaio in deposito fiduciario un assegno bancario di € CP_1
200.000,00=; continuava ad adoperarsi per la ricerca di potenziali acquirenti avviando diverse trattative, CP_1 alcune delle quali sfociavano in concrete proposte di acquisto che venivano tutte indirizzate a
[...]
nell'ottobre 2021 reperiva tale interessato all'acquisto dell'immobile Parte_1 CP_1 Parte_2 anche eventualmente mediante acquisto delle quote sociali di tramite la società HDC. Parte_1
La relativa proposta di acquisto, indirizzata solo alla ricorrente, veniva sottoscritta per accettazione dal legale rappresentante di mentre nessuna sottoscrizione veniva apposta da nel Parte_1 CP_1 febbraio 2022 veniva avviata una trattativa con l'Immobiliare Arguello per conto di , la quale CP_3 formalizzava poi lettera d'intenti; nel maggio 2022 veniva contattata da tali CP_1 Persona_2 per la formalizzazione di una proposta di acquisto tramite acquisizione delle quote sociali di
[...]
nel settembre 2022 eniva contattata dall' per conto di un potenziale Parte_1 CP_1 Controparte_4 acquirente;

-quanto sopra ad ulteriore conferma del ruolo di formalmente di promittente acquirente ma CP_1 sostanzialmente di mediatore-procacciatore di affari;

-nessuna delle trattative si concludeva positivamente, anche a causa di problematiche emerse in ordine agli interventi di ristrutturazione e cambio d'uso sul complesso immobiliare. Infatti, successivamente alla sottoscrizione del contratto preliminare, emergeva che la vendita della villa poteva essere effettuata soltanto a seguito di un frazionamento e dell'esecuzione dei lavori urgenti di ristrutturazione e messa in sicurezza che la Soprintendenza decretava come urgenti ed indifferibili a luglio 2021;
pagina 4 di 8 -i rapporti tra le parti si deterioravano a causa degli inadempimenti di controparte finchè nel gennaio
2023 preannunciava a la propria intenzione di richiedere la consegna Parte_1 CP_1 dell'assegno in deposito fiduciario presso il Notaio La convenuta si opponeva alla richiesta, Per_1 come da corrispondenza inviata al Notaio.
In diritto, la convenuta eccepiva il mancato avveramento della condizione sospensiva prevista per l'efficacia del contratto preliminare, in quanto la Soprintendenza non aveva espresso il proprio assenso alla destinazione d'uso della come direzionale. Pertanto, in conseguenza del mancato avveramento Pt_1 della condizione, per espressa previsione contrattuale, l'assegno consegnato in deposito fiduciario non era mai divenuto caparra confirmatoria e nessuna somma era dovuta da parte di CP_1 ccepiva inoltre che non aveva adempiuto l'obbligo di frazionamento prescritto CP_1 Parte_1 nel contratto preliminare, con conseguente impossibilità di addivenire alla stipula del definitivo per fatto e colpa esclusivi di quest'ultima. contestava, infine, di avere dissimulato un contratto di mediazione con la sottoscrizione del CP_1 preliminare di vendita.
La convenuta concludeva chiedendo, in via principale, il rigetto della domanda e, in via subordinata, accertarsi la simulazione del contratto preliminare di vendita del 19/05/2021 e del successivo atto di aggiunta del 1/03/2022.
All'udienza di comparizione del 24/11/2023 veniva fissata l'udienza ex art. 183 c.p.c. il 22/03/2024.
All'udienza del 22/03/2024, sentite le parti, veniva disposto l'esperimento del procedimento di mediazione delegata ai sensi dell'art. 5 co. 2 del d.lgs. n. 28/2010 e fissata per la verifica dell'esito della stessa l'udienza del 10/07/2024. All'udienza del 10/07/2024 veniva fissata l'udienza del 10/12/2024 per la rimessione della causa in decisione, con termini alle parti ex art. 189 c.p.c.
La domanda è fondata per le motivazioni che si espongono di seguito.
Le parti hanno stipulato il contratto preliminare per cui è causa, sottoponendolo alla condizione sospensiva dell'ottenimento da parte promittente acquirente dell'assenso alla destinazione d'uso della
Villa anche direzionale ed apponendo un termine (30/09/2021) alla medesima condizione.
L'art. 1 del contratto preliminare dispone che “Il presente preliminare di vendita è sospensivamente condizionato: -all'ottenimento da parte promittente acquirente dell'assenso alla destinazione d'uso della
Villa anche direzionale e comunque, in ogni caso, entro e non oltre il 30 settembre 2021, data oltre la quale la condizione verrà meno”; “decorso il suddetto termine, la parte promittente la vendita sarà autorizzata ad incassare la somma di uro 200.000,00…; solo allora, tale somma avrà titolo di caparra confirmatoria”(doc. 1 parte attrice).
Le parti hanno poi precisato al punto 2 che “La somma di Euro 200.000,00…avrà titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., e potrà essere computata nel prezzo della vendita alla stipula del contratto definitivo, unicamente all'ottenimento da parte promittente acquirente dell'assenso alla destinazione d'uso della anche direzionale e, comunque, in ogni caso, entro e non oltre il 30 Pt_1 settembre 2021, data oltre la quale la condizione verrà meno;
quindi, nel momento in cui parte venditrice
pagina 5 di 8 incasserà tale somma, come meglio specificato alla condizione sospensiva di cui al punto 1) che precede”.
Dal tenore letterale delle clausole contrattuali richiamate emerge che le parti hanno pattuito che l'efficacia del contratto sarebbe stata condizionata sospensivamente all'assenso alla destinazione d'uso della anche direzionale entro il 30/09/2021 ma che tale condizione sarebbe stata valida fino al Pt_1
30/09/2021 perché dopo sarebbe venuta meno.
Da quella data il contratto preliminare avrebbe esplicato i suoi effetti, dal momento che proprio da tale data la somma di € 200.000,00 consegnata da in deposito fiduciario presso il Notaio avrebbe CP_1 avuto titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. e avrebbe maturato il Parte_1 diritto ad incassarla.
Risulta che abbia ottenuto l'assenso alla destinazione d'uso anche direzionale della Parte_1 Pt_1 entro il termine pattuito.
La Soprintendenza con PEC del 12/07/2021 ha infatti comunicato che “la destinazione d'uso
“direzionale” non era espressamente citata nel provvedimento ministeriale del 30/10/2004, che vieta le destinazioni d'uso commerciale ed industriale trattandosi di “una categoria urbanistica nella quale possono essere ricomprese differenti attività” (doc. 10 di parte convenuta).
La poteva quindi essere adibita ad attività direzionale. Pt_1
Le parti, nel convenire la proroga del termine per la stipula del definitivo al 31/09/2022 e l'incasso della caparra al 30/06/2022, hanno dato atto del positivo avveramento della condizione sospensiva inizialmente apposta al contratto preliminare, che sarebbe comunque venuta meno il 30/09/2021.
La caparra doveva pertanto essere incassata da il 30/06/2022 perché il contratto Parte_1 preliminare risultava pacificamente perfezionato in tutti i suoi elementi.
La stessa tra l'altro, decorso il termine del 30/09/2021, non ha mai richiesto formalmente la CP_1 restituzione della somma di € 200.000,00 consegnata il 19/05/2021 in deposito fiduciario al Notaio, così dimostrando di ritenersi vincolata all'esecuzione delle obbligazioni nascenti dal preliminare.
quindi, ha esercitato legittimamente il recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare Parte_1 di vendita.
Risulta che la società convenuta non ha riscontrato la diffida 6/07/2023 rivoltale dall'attrice contenente l'invito ad indicare il Notaio di fiducia per la stipula del contratto definitivo entro l'11/07/2023 (doc. 9 parte attrice).
Per giurisprudenza consolidata la parte adempiente può esercitare legittimamente il diritto di recesso di cui all'art. 1385 c.c. soltanto nel caso in cui l'inadempimento dell'altra parte presenti i requisiti della gravità e della colpevolezza: “il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro pagina 6 di 8 contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione “ex tunc” degli effetti del contratto” (cfr. Cass. civ. Sez. II, n. 18266 del
6/09/2011; conf. Cass. civ. Sez. VI, n. 409 del 13/01/2021).
Nel caso di specie, l'inadempimento di presenta i citati requisiti: è grave, dal momento che il CP_1 termine per la stipula del definitivo, prorogato dalle parti al 31/09/2022, risulta ampiamente scaduto;
è colpevole, in quanto la convenuta si è sottratta all'acquisto in maniera del tutto ingiustificata;
dal che consegue la legittimità del recesso di ed il suo diritto di trattenere la caparra Parte_1 confirmatoria corrisposta dalla convenuta. on ha adempiuto altresì alla nomina del terzo ex art. 1402 c.c., nella medesima forma prescritta CP_1 per la stipula del contratto preliminare di vendita entro il 20/06/2022, così manifestando la volontà di non stipulare il contratto definitivo, come in effetti è poi avvenuto.
L'eccezione di inadempimento dell'attrice all'obbligo di frazionamento prescritto nel contratto preliminare sollevata dalla convenuta, con conseguente impossibilità di addivenire alla stipula del definitivo per fatto e colpa esclusivi di quest'ultima, per quanto esposto finora, è infondata.
Il frazionamento, infatti, avrebbe dovuto essere redatto entro la data di stipula del contratto definito che non è stato stipulato per il rifiuto di a presentarsi dal Notaio per il rogito;
motivo che esclude CP_1 ogni inadempimento da parte della società attrice. asserisce di avere dissimulato un contratto di mediazione con la sottoscrizione del preliminare CP_1 di compravendita.
L'assunto non è condivisibile. in primo luogo, non ha fornito la prova dell'esistenza del contratto dissimulato e dell'intesa CP_1 simulatoria, nonché la relativa controdichiarazione scritta;
non ha dimostrato che i terzi di cui all'art. 1401 c.c. fossero informati dell'accordo simulatorio e che vi avessero prestato consapevole adesione.
Deve rilevarsi inoltre che l'attività di mediazione immobiliare compare quale attività prevalente nella visura camerale estratta il 4/05/2021 (doc. 13 parte convenuta), mentre nella visura camerale estratta il
7/02/2024 (doc. 13 parte attrice) l'attività prevalente è rappresentata dalla compravendita di beni immobili effettuata su beni propri.
La convenuta non ha dimostrato di essere iscritta all'albo dei mediatori immobiliari, anzi, ha confermato il difetto di iscrizione con dichiarazione di valore confessorio (cfr. pag. 3 della comparsa di costituzione). ha dunque sottoscritto il contratto preliminare in aderenza alla propria attività ed al proprio CP_1 oggetto sociale, accettandone il rischio.
Per quanto riguarda la documentazione prodotta da a sostegno dell'asserita attività di CP_1 mediazione, deve evidenziarsi che: a) la proposta di acquisto del 15/03/2021 (doc. 2) risulta sottoscritta da che si è vincolata ad acquistare, seppur con salvezza del diritto di nomina del terzo all'atto CP_1 della stipula del contratto definitivo di compravendita, ai sensi dell'art. 1401 c.c.; b) la dicitura che compare nella bozza della promessa di vendita sospensivamente condizionata all'art. 6 punto 2.2. (doc.
2) relativa a quale “mediatore” con “mandato in esclusiva alla vendita” è riferita alla sola CP_1 ipotesi della vendita del “fienile, casella e terreno agricolo” secondo il progetto dell'Arch. e, Per_3 pagina 7 di 8 dunque, non riguarda la oggetto del preliminare per cui è causa;
c) le trattative intercorse tra la Pt_1 convenuta e soggetti terzi (docc. 5-8), finalizzate all'individuazione della persona fisica o giuridica da nominare entro 10 giorni dalla data fissata per la stipula del rogito, non sono sfociate in alcuna nomina formale, con la conseguenza che l'unico soggetto vincolato è rimasta la parte promissaria acquirente.
Dalle considerazioni svolte emerge che ha esercitato legittimamente il diritto di recesso Parte_1 dal contratto preliminare di vendita, con conseguente diritto di ottenere il pagamento dell'importo di €
200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. attualmente depositato fiduciariamente tramite assegno presso il Notaio dott.ssa Per_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, ai sensi del D.M. n. 55/2014 aggiornato al D.M. 147/2022, con riferimento allo scaglione fino a € 260.000,00=.


P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-condanna al pagamento a favore di della somma di € 200.000,00=, oltre CP_1 Parte_1 interessi legali dal 30/06/2022 al saldo effettivo;

-ordina alla dott.ssa con studio in Bologna, Via del Monte n. 8, di consegnare l'assegno Persona_1 non trasferibile di € 200.000,00= sottoscritto il 19/05/2021 dalla in persona del legale CP_1 rappresentante p.t. con beneficiario in persona del legale rappresentante p.t., che ella Pt_1 Parte_1 detiene in deposito fiduciario, a semplice richiesta della società attrice;

-condanna al pagamento delle spese di lite che liquida in € 786,00= per anticipazioni, € CP_1
14.103,00= per compenso, oltre rimborso spese generali 15%, iva e cpa come per legge.
Bologna, 4/09/2025
Il giudice onorario dott.ssa Chiara Breschi
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