REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19793 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Claudio Monteverdi n. 20, presso lo studio dell'Avv. Gianluigi Iannetti, che la rappresenta e difende;

- intimante -
E
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 C.F._1 tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via Lattanzio n. 27, presso lo studio dell'Avv.
Riccardo Cruciani, che lo rappresenta e difende;

- intimata -
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, (in Controparte_2 seguito per brevità ) – premesso di aver concesso in locazione con contratto del 19.12.2014 CP_3 regolarmente registrato l'unità immobiliare sita in Roma, via Aladino Govoni n. 34 (codice n.
), con un posto auto (unità codice n. 0005468), al Sig. – ha intimato lo P.IVA_2 Controparte_1
sfratto per morosità alla parte conduttrice per il mancato pagamento dei canoni di locazione dal gennaio 2021 al gennaio 2024 per un importo complessivo di euro 44.140,23; ha chiesto altresì
l'emissione di un decreto ingiuntivo per l'ammontare dei canoni di locazione scaduti, e da scadere
1 fino all'esecuzione dello sfratto nonché per le spese relative all'intimazione e successive sostenute oltre interessi convenzionali dalla data di scadenza delle fatture fino al saldo.

2. Si è costituito in giudizio opponendosi alla convalida di sfratto e Controparte_1 contestando la debenza delle somme richieste nell'atto di intimazione, a titolo di oneri accessori;
ha sostenuto l'assoluta negligenza dell'Ente proprietario nell'erogazione dei servizi di manutenzione ordinaria, evidenziando il completo stato di abbandono dello stabile sia nelle parti comuni che all'interno dell'appartamento condotto in locazione dal ha affermato di aver sempre CP_1 riscontrato, sin dall'inizio del rapporto contrattuale, una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo all'interno dell'appartamento locatogli, richiedendo più volte l'intervento dell'Ente proprietario senza ricevere riscontro. Ha concluso chiedendo di rigettare l'intimazione di sfratto per morosità e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c.; di accertare e dichiarare l'esistenza di gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per l'effetto di rigettare ogni richiesta di ordinanza ingiunzione di pagamento per presunti canoni scaduti;
in via riconvenzionale ha chiesto di accertare e dichiarare la nullità della clausola del contratto di locazione di cui all'art. 5, commi 2 e 3, per contrarietà alla legge n. 392/1978 e alla legge 431/1998; di accertare e dichiarare comunque l'illegittimità per contrarietà alla norma, della richiesta di pagamento formulata dall' a titolo di oneri accessori;
per Parte_1
l'effetto di dichiarare che nulla è dovuto a titolo di oneri accessori/comuni, in quanto richiesti sulla base di una norma contrattuale dichiarata nulla e/o comunque in maniera contraria alla norma;
in subordine di procedere al riconteggio degli oneri accessori, ricalcolando l'esatto dare avere tra le parti a tale titolo, con conseguente condanna dell' alla restituzione di Parte_1
quanto eventualmente illegittimamente percepito a tale titolo;
di rigettare la richiesta di pagamento delle fatture indicate ai numeri 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 9 dell'atto d'intimazione; di accertare e dichiarare il locatore inadempiente ai propri obblighi di manutenzione degli spazi comuni, nonché agli interventi di manutenzione straordinaria all'interno dell'appartamento condotto in locazione dal signor e di obbligare l'intimante all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno CP_1 dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in corso di causa.

3. All'udienza di convalida il giudice, essendo la parte intimata comparsa, opponendo eccezioni non fondate su prova scritta con riferimento ai canoni, la cui debenza non è stata contestata e che anche
2 a seguito dell'ultimo pagamento effettuato, risultavano ancora insoluti per una cifra non irrilevante
(circa 20.000 euro) e relativa a svariate mensilità del canone;
osservato peraltro che la domanda riconvenzionale non avrebbe potuto, anche laddove in ipotesi fondata, paralizzare la domanda principale e far venir meno l'obbligo di pagare il canone, non trattandosi di un caso di assoluta non fruibilità dell'immobile, il giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile, disponendo il mutamento del rito, concedendo alle parti termine per integrare i propri atti e documenti.
Nelle more del giudizio, a seguito dell'ordinanza di rilascio, l'immobile è stato rilasciato dalla parte convenuta in data 4.2.2025, come da verbale in atti di pari data.

3.1. Esitata negativamente la mediazione, all'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, in assenza di richieste istruttorie, è stata decisa ex art 429 c.p.c..

4. Giova in primo luogo rigettare l'eccezione di nullità dell'art.

5.2 del contratto di locazione (e del connesso art. 5.3) per lamentata violazione dell'art. 9 della legge n. 392/1978, atteso che la disposizione citata non esonera il locatore dal fornire i giustificativi di spesa e di indicare esattamente i criteri di riparto prima del pagamento, come previsto dall'art. 9 cit. Parimenti non può sostenersi la nullità della disposizione per violazione dell'art. 13 della legge n. 431/1998, per aver consentito all'ente proprietario di conseguire un vantaggio economico consistente, atteso che l'asserito vantaggio conseguito da parte locatrice è derivato solo da una non corretta applicazione della disposizione contrattuale.
Invero la disposizione dell'art.

5.2 del contratto, indicando gli oneri accessori in via presuntiva in euro 3.512,00 salvo conguaglio, indica chiaramente che detto importo costituisce semplicemente una stima, un acconto sugli oneri accessori, non essendo un importo fisso e definitivo;
l'importo presuntivo verrà pertanto successivamente modificato in base alle spese reali e per poter effettuare il conguaglio, il locatore deve necessariamente presentare la documentazione che attesta l'ammontare effettivo degli oneri accessori.

4.1. Tanto precisato, si rileva che, per costante orientamento giurisprudenziale, nell'ipotesi in cui il conduttore sia convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri comuni e contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, il locatore, ai sensi dell'art. 2697 c.c. deve dimostrare l'esistenza del proprio credito, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
Nella fattispecie in esame, nonostante le documentate richieste da parte del conduttore effettuate in via stragiudiziale, il locatore non ha fornito neanche in questa sede prova degli oneri accessori, in
3 quanto i documenti depositati dalla locatrice, oltre che essere stati unilateralmente redatti, non costituiscono una prova certa del credito vantato, sia sotto il profilo dell'an (quali spese sono state richieste, e come sono state ripartite) che del quantum (quale importo delle spesa comune e come viene ripartita la spesa), delle somme dovute.
Pertanto, in assenza di adeguata dimostrazione, gli oneri accessori non sono dovuti.

5. In relazione ai canoni di locazione nessuna contestazione è stata effettuata da parte convenuta.
Orbene, poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).
Nella fattispecie l'attrice ha evaso l'onere della prova su di essa incombente, producendo in giudizio il contratto di locazione, da cui si trae prova del titolo del credito vantato;
gli attori hanno poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare l'importo complessivo di euro
44.140,23. Di questo importo totale, l'importo di euro 35.184,82, come da fatture allegate nel procedimento sommario, è costituito da canoni di locazione (in base alle somma degli importi dei canoni delle singole fatture: euro 2.571,75 per gennaio 2024, euro 2.528,76 per gennaio 2023, euro
2.528,76 per febbraio 2023, euro 2.528,76 per marzo 2023, euro 2.528,76 per aprile 2023, euro
2.528,76 per maggio 2023, euro 2.528,76 per giugno 2023, euro 2.267,95 per dicembre 2022, euro
2.528,76 per luglio 2023, euro 2.528,76 per agosto 2023, euro 2.528,76 per settembre 2023, euro
2.528,76 per ottobre 2023, euro 2.528,76 per novembre 2023, euro 2.528,76 per dicembre 2023), di cui solo 5 mensilità (febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2023) sono state versate in ritardo in corso di giudizio dalla conduttrice, la quale per il resto non ha dimostrato il pagamento dei canoni di locazione richiesti.
Tale reiterato omesso pagamento del canone mensile costituisce – per il suo quantum in relazione al valore del canone mensile e per la sua protrazione per un periodo superiore ad un anno – con ogni evidenza (anche senza considerare il non dovuto importo richiesto per oneri accessori)
“inadempimento di non scarsa importanza” ex art. 1455 c.c., idoneo a giustificare la domanda di risoluzione.
Ne consegue che deve essere accolta la domanda di risoluzione svolta dall'intimante e deve essere dichiarata la risoluzione contrattuale per inadempimento grave della conduttrice per mancato pagamento di numerosi canoni di locazione dal dicembre 2022.
4 6.

Considerato che

nelle more del giudizio l'immobile è stato rilasciato nel febbraio 2025, deve essere dichiarata la cessata materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio dell'immobile.

7. Con riferimento alla domanda di pagamento dei debiti contrattuali, si rileva che parte attrice ha quantificato la morosità della conduttrice nell'importo di euro 44.467,93 come da estratto conto allegato nel procedimento sommario per canoni ed oneri accessori, oltre le successive morosità da giugno 2024 a ottobre 2024 per ulteriori euro 16.161 (= 3.232,30 x 5), oltre agli interessi.
Tuttavia, come sopra già evidenziato, in assenza di qualsivoglia giustificativo in relazione agli oneri accessori, indicati solo in via presuntiva nel contratto e che avrebbero dovuto essere dimostrati da parte locatrice e non lo sono stati, gli oneri accessori non possono essere riconosciuti a parte locatrice, con la conseguenza che parte convenuta deve essere condannata a corrispondere a parte locatrice l'importo di euro 35.184,82 per canoni di locazione non corrisposti da dicembre 2022 fino a gennaio 2024, al quale deve essere sottratto l'importo di euro 12.910,00 corrisposto da parte convenuta per i canoni di febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2023.
Parte conduttrice deve pertanto essere condannata a corrispondere alla parte locatrice l'importo di euro 22.274,82 (pari ad euro 35.184,82 – euro 12.910) e deve inoltre essere condannata a corrispondere a parte locatrice i successivi 12 canoni da febbraio 2024 (compreso) fino al gennaio
2025 (compreso), essendo l'immobile stato rilasciato in data 4.2.2025, al valore mensile aggiornato di euro 2.571,75, per complessivi euro 30.861 (= 2.571,75 euro / mese * 12 mesi).
Pertanto, la conduttrice va condannata al pagamento, in favore della locatrice, dell'importo totale di euro 53.135,82 (=euro 22.274,82 + euro 30.861), oltre agli interessi convenzionali al tasso previsto dall'art.

5.8 del contratto (tasso legale maggiorato di 6 punti percentuali) dalle singole scadenze al saldo.

8. Le ulteriori doglianze della parte convenuta in relazione al mancato obbligo di manutenzione da parte della locatrice, per cui, in tesi, «se le forniture dei servizi non esistono, non è dovuto alcun corrispettivo, nonostante che esso sia previsto in contratto», vengono assorbite dal mancato accoglimento della domanda attorea degli oneri accessori. Esse sono comunque infondate (cfr. paragrafo 8.1).

8.1. Con riferimento alla domanda di riduzione del canone del 20% da aprile 2021 in poi (a titolo risarcitorio) a fronte dell'asserito inadempimento della locatrice della sua obbligazione di manutenzione, si osserva che detto lamentato inadempimento è stato soltanto dedotto e in alcun
5 modo provato, neanche in parte, sicché il suo mancato accertamento determina l'infondatezza della richiesta di riduzione del canone e comporta altresì la sua inidoneità a paralizzare la domanda dell'intimante di pagamento degli oneri accessori, la quale tuttavia, come sopra illustrato, è comunque infondata.

9. Le spese seguono la soccombenza prevalente e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, sezione VI, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 19.12.2014 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, via Aladino Govoni n. 34 tra ed Controparte_2 [...]
CP_1
2) dichiara la cessata materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile;
3) condanna al pagamento in favore di della somma di Controparte_1 Controparte_2
euro 53.135,82 per canoni di locazione non corrisposti, oltre agli interessi convenzionali (con tasso legale maggiorato di 6 punti percentuali) dalle singole scadenze al saldo;

4) rigetta ogni altra domanda dell'intimante;
5) rigetta le domande riconvenzionali dell'intimata;
6) condanna alla refusione in favore di delle spese di Controparte_1 Controparte_2
lite del presente giudizio che, liquida in euro 2.000, oltre al 15% per spese generali e agli accessori di legge.
Roma, 2.4.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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