N. R.G. 28405/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. CA CA ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 28405/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1 BARBIERI MA AT e dell'avv. PISTONE NICOLO' MARIO ( ), C.F._1 elettivamente domiciliata in VIA PODGORA, 4 20122 MILANO presso il difensore avv. BARBIERI MA AT
INTIMANTE -OPPOSTA contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
PA TO, elettivamente domiciliata in VIALE BIANCA MA 41 20122 MILANO presso il difensore avv. PA TO
INTIMATA- OPPONENTE
OGGETTO: opposizione allo sfratto per morosità

CONCLUSIONI della parte intimante opposta:


1. rigettare l'opposizione alla convalida dello sfratto, poiché infondata in fatto ed in diritto, per le motivazioni espresse in atti e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione in atti per inadempimento della conduttrice e condannare la (C.F./P. Controparte_1 IVA ) con sede in Milano (MI) Via Monte Palombino 10, in persona del suo legale P.IVA_2 rappresentante pro tempore, al pagamento dei canoni e spese accessorie scaduti ed a scadere, oltre interessi e rivalutazione.


2. Emettere nei confronti della (C.F./P. IVA ) Controparte_1 P.IVA_2 con sede in Milano (MI) Via Monte Palombino 10, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, ingiunzione di pagamento per la somma di € 20.585,08 (diconsi ventimilacinquecentoottantacinque//08) per canoni e spese accessorie scaduti alla data di notificazione dell'intimazione di sfratto, oltre ai canoni debendi sino alla data di rilascio avvenuto il 7.04.2025 e non corrisposti, oltre interessi ex D.Lgs. 231/2002, oltre spese legali;
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3. In ogni caso, con vittoria di compensi e spese del presente giudizio.

CONCLUSIONI della parte intimata opponente da memoria integrativa:
“Voglia Codesto Ecc.mo Tribunale, in persona della S.V. Ill.ma, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione IN VIA PRINCIPALE – Rigettare la richiesta di ingiunzione di pagamento , per ogni ragione espressa in parte narrativa del presente atto – Ordinare all'odierna intimante in assenza di ulteriori cause di risoluzione del contratto previste dalla legge, di rispettare il contratto fino alla sua scadenza COMUNQUE Con vittoria di spese e competenze di lite, oltre oneri accessori, come per legge;
IN VIA ISTRUTTORIA…”

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
La presente causa trae origine da un procedimento di convalida di sfratto per morosità tramite il quale la ha intimato lo sfratto per morosità nei confronti della conduttrice con richiesta di Parte_1 contestuale emissione di decreto ingiuntivo per canoni e spese insolute da parte della conduttrice, società denominata GUSTO 2012 S.n.c. di AS AN & C (P.IVA ) (oggi P.IVA_2 [...]
medesima (P. IVA )), con sede in Milano (MI) Via Controparte_1 P.IVA_2
Monte Palombino 10, in relazione all'immobile ubicato in Milano in Via Palombino,10 piano terra.
A sostegno dell'originaria pretesa, la parte intimante, precisando che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione, per complessivi euro 20.585,08, ha riferito che l'originaria conduttrice GUSTO 2012 S.N.C. di MA AN & C aveva ceduto, nel 2023, le proprie quote sociali, così che la società ha assunto il nome di Controparte_1
[...]
Si è costituita in giudizio l'intimata, la quale si è opposta allo sfratto, deducendo che tra le parti erano intercorse delle trattative per la compravendita dell'immobile, poi non andate a buon fine;
la trattativa per l'acquisto si arrestava ed anzi l'intimante comunicava che il contratto di locazione non esisteva;
che, anziché fornire le spiegazioni richieste, l'intimante dichiarava che il prezzo per l'acquisizione dell'immobile era divenuto pari ad euro 225.000,00; che solo il 2 novembre 2023 venivano emesse le fatture per i mesi da marzo a novembre 2023 e il 6 maggio 2024 quelle per i mesi successivi;
che, in assenza di emissione delle fatture, i pagamenti non potevano essere eseguiti e che l'intimante stava pagina 2 di 6 agendo in virtù di un contratto per sua stessa ammissione inesistente;
che vi era mala fede dell'intimante, poiché l'intimata non sarebbe subentrata nel contratto, se avesse saputo che non vi era la promessa della vendita dell'immobile.
All'udienza del 16 luglio 2024 l'intimante ha dato atto della persistenza della morosità, riportandosi alle conclusioni di cui all'atto di intimazione e chiedendo la convalida dello sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo, allegando altresì autorizzazione dell'Ordine degli Avvocati di Milano al deposito di corrispondenza riservata tra avvocati che concerneva, tra l'altro, il riconoscimento del debito da parte dell'intimata e la proposizione di un piano di rientro;
l'intimata si è opposta alla convalida riportandosi alla comparsa e il Tribunale si è riservato.
A scioglimento della riserva, con ordinanza del 31/7/2024, questo Giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile alla parte intimata e disposto il mutamento del rito fissando udienza al 26.11.2024.
Nei termini fissati dalla predetta ordinanza, ha depositato memoria integrativa e, nel Parte_1 chiedere il rigetto dell'opposizione, ha insistito per la dichiarazione della risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento della conduttrice e la condanna di Controparte_1 al pagamento di Euro 27.927,28, oltre interessi moratori per canoni fino a quel momento scaduti oltre i successivi fino al rilascio dell'immobile.
Anche ha depositato memoria integrativa e si è riportata ai propri scritti difensivi, Controparte_1 prendendo posizione sull'assenza del presupposto dell'inadempimento per la risoluzione del contratto di locazione e sulla ricognizione di debito esibita da Parte_1
All'udienza del 26.11.2024, è comparsa solo che ha reiterato le proprie eccezioni e Parte_1 conclusioni e ha dato atto dell'esito negativo del procedimento di mediazione, mentre nessuno è comparso per il cui procuratore, con istanza depositata fuori udienza, ha richiesto Controparte_1 di rinviare l'udienza per l'impedimento dei rappresentanti legali della società in considerazione dei giustificati motivi di salute.
Il Tribunale, nuovamente si è riservato e ha rinviato la causa per la comparizione personale delle parti all'udienza del 29.1.2025.
In detta udienza, l'intimante ha proposto a titolo transattivo la rinuncia al pagamento dei canoni e spese a fronte del rilascio dell'immobile entro 30 giorni;
la parte intimata ha dichiarato di accettare la proposta, ma col termine per il rilascio di gg 40; l'intimante ha accettato il termine di rilascio di gg 40, previa verifica delle condizioni dell'immobile al rilascio. La causa veniva rinviata all'udienza del

1.4.2025 per la verifica dell'esecuzione dell'accordo.
L'udienza in data 1.4.2025, sostituita da note scritte, veniva rinviata, su richiesta dell'intimante, all'udienza del 13.5.2025, in presenza, e, in detta udienza, l'intimante dichiarava che l'immobile era pagina 3 di 6 stato rilasciato a mezzo ufficiale giudiziario il 7.4.2025 e, pertanto, l'accordo non era stato rispettato;
nessuno compariva per . Controparte_1
Quindi, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione all'udienza del
20.11.2025.
In detta udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note depositate dalla sola intimante, questa è stata decisa mediante lettura della sentenza.
§§§
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
Le domande di risoluzione del contratto e di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile meritano accoglimento.
La parte ricorrente ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione sottoscritto dalle parti regolarmente registrato munito all'art. 15 della clausola risolutiva espressa. In ogni caso, la ricorrente ha proposto domanda di risoluzione per inadempimento della parte conduttrice.
La parte intimante ha così assolto l'onere probatorio su di essa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c. giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”). Per contro, il resistente, non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione.
La ricognizione del debito, allegata dalla parte intimante opposta, avente valore confessorio dimostra la sussistenza dell'inadempimento contrattuale e la sua gravità. Anche a prescindere dalla ricognizione del debito, in ogni caso l'opponente, sulla quale incombeva il relativo onere probatorio, non ha dimostrato il pagamento dell'obbligazione in questione.
Dalla visura in atti risulta, poi, che la società GUSTO 2012 S.N.C. DI MA AN & C., in data 30.03.2023, ha cambiato denominazione divenendo Controparte_1 con medesima partita IVA;
del resto, la stessa intimata ha dichiarato di essere subentrata
[...] nel contratto dopo aver acquistato le quote della società cedente.
pagina 4 di 6 Il contratto inter partes non indica, poi, che il pagamento del canone mensile sia subordinato alla preventiva emissione di fattura e dunque non ha rilievo la data di emissione delle fatture inerenti i canoni dovuti mensilmente, peraltro pacificamente impagati.
Sussiste, quindi, l'importanza dell'inadempimento che, ai fini della risoluzione del contratto, deve essere valutata in relazione al complessivo comportamento della parte conduttrice, desunto dalla persistenza della mora per lungo tempo, e conformemente a quanto disposto anche dall'art. 5 della legge n. 392/1978, il cui disposto, pur senza poter essere oggetto di applicazione diretta, può fornire al giudice dei parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455, in riferimento ad un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 26/11/2019, n. 30730; Cass.
04/02/2020, n. 1234).
Si rileva, poi, che la domanda di rilascio non è stata riproposta dall'intimante e, sul punto, può anche ritenersi cessata la materia del contendere, non essendovi più interesse ad una pronuncia nel merito sul punto, atteso che la parte locatrice ha dichiarato che l'immobile è stato rilasciato a mezzo ufficiale giudiziario il 7.4.2025.
Merita accoglimento la domanda di condanna (intendendosi quale domanda di condanna quella relativa all'emissione di ingiunzione di pagamento) della parte intimata al pagamento della somma di €
20.585,08 per canoni e spese accessorie scaduti alla data di notificazione dell'intimazione di sfratto, oltre ai canoni successivi scaduti e non corrisposti sino alla data di rilascio avvenuto il 7.04.2025, oltre interessi ex D.Lgs. 231/2002, dalle singole scadenze al saldo, non avendo l'accordo trovato esecuzione.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia al momento della domanda e dell'attività svolta in concreto


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, contrariis rejectis, così provvede:
❖ Dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione con decorrenza
31/12/20216 tra e MA Parte_1 Parte_1 CP_1
AN & C. (oggi ); Controparte_1
❖ Dichiara cessata la materia del contendere sul rilascio eseguito il 7.4.2025;
❖ condanna , in persona del legale rapp.te p.t., al Controparte_1 pagamento, in favore di , della somma di € Parte_1
20.585,08 per canoni e spese accessorie scaduti alla data di notificazione dell'intimazione di sfratto, oltre ai canoni successivi scaduti e non corrisposti sino alla data di rilascio avvenuto il
7.04.2025, oltre interessi ex D.Lgs. 231/2002, dalle singole scadenze al saldo;
pagina 5 di 6 ❖ Condanna , in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_1 alla rifusione delle spese di lite, a favore della parte opposta Parte_1
che liquida in € 3397 per compensi, € 145,50 per spese esenti, oltre rimborso spese
[...] generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute.
Milano, 20 novembre 2025 Il Giudice
CA CA
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