R.G. 15308/2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 15/10/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 15308/2025 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. MORMONE LUCIA, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. CASSESE GIUSEPPE, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come in atti.
ragioni di fatto e diritto della decisione
Con originario atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificati, la parte ricorrente-locatrice ha convenuto davanti a Questo Tribunale il conduttore al fine di vedere
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 convalidato lo sfratto per morosità e per sentir emettere ingiunzione di pagamento per canoni di locazione non versati nonché per oneri condominiali.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in SO VI (NA) Via Piero
Gobetti, n. 30, identificato al N.C.U. al Foglio 32, p.lla 170, sub. 3, categoria
C/1;
che con contratto, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 25.07.2022 con numero identificativo TER22T011655000CC concedeva in locazione ad uso commerciale il detto immobile;

che le parti pattuivano canone annuo pari ad € 7.200,00 da corrispondersi in rate mensili di € 600,00 da pagarsi presso il domicilio del locatore entro il giorno uno del mese di competenza;

che dal mese di giugno 2024 il conduttore non versava i canoni di locazione oltre le spese condominiali rendendosi moroso della complessiva somma di €
8.110,73;
che vani sono risultati tutti i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti: “- in caso di mancata opposizione convalidare il presente sfratto per morosità relativo alla descritta unità immobiliare sita in SO VI (NA) Via Piero Gobetti, n. 30, identificato al N.C.U. al Foglio 32, p.lla 170, sub. 3, categoria C/1 45 mq, fissando la data di esecuzione dello sfratto ex art. 56 l. 392/78 e mandando la cancelleria di apporre la formula esecutiva in calce alla presente intimazione.
- In caso di opposizione, previa emissione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con ogni provvedimento conseguenziale e, disposta la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., dichiarare risolto il rapporto di locazione di cui in premessa per inadempimento grave del conduttore, con conseguente sua condanna al rilascio, in favore del , dell'immobile Parte_1 detenuto di cui innanzi, con fissazione della data di esecuzione dello sfratto.
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
2 - Emettere decreto d'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutivo della somma di €
8.110,73, pari alle mensilità di canone rimasti impagati unitamente alle quote ordinarie di oneri condominiali consumo d'acqua e tassa di registro non rimborsata, nonché i canoni e oneri maturandi fino alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione monetaria, a carico della in persona del legale rappresentante pro tempore (c.f. Controparte_1
) con sede sociale in SO VI (NA) alla Via Gobetti, n. 32/34 e P.IVA_1 domicilio in SO VI (NA), alla Via Gobetti, n. 30.
- Con vittoria di spese e competenze di causa.”
Si costituiva in giudizio il conduttore che, con svariate argomentazioni, contestava l'altrui pretesa. Contestava preliminarmente la nullità della clausola contenuta nell'art. 17 del contratto di locazione che prevedeva la competenza territoriale innanzi al Tribunale di Napoli, in deroga alla competenza del luogo in cui si trovava l'immobile. Deduceva che l'immobile non era locabile in quanto non conforme alla normativa comunale e quindi necessitava per la regolarizzazione di un disbrigo di pratiche amministrative per renderlo perfettamente fruibile al conduttore e che iniziate le pratiche amministrative il conduttore era ancora in attesa delle dovute autorizzazioni. Infine precisava che in considerazione dei costi affrontati e da affrontare per i quali si era convenuta una compensazione con i canoni a venire, l'intimazione di sfratto era illegittima stante l'assenza di morosità per evidente compensazione dei costi sostenuti e da sostenere dal conduttore ma che in realtà dovevano essere sostenute dal locatore che aveva concesso la disponibilità dell'immobile privo di regolarizzazione amministrativa.
Rassegnava come in atti le seguenti conclusioni: “A che l'adito Tribunale, 1) in via preliminare, dichiari la propria incompetenza territoriale per essere competente il Tribunale di
Nola;
2) nel merito, previa trasformazione del rito, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., il Giudice adìto, rigetti la domanda attrice, con vittoria di spese.”
Il Tribunale denegava l'ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento di rito.
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3 In seguito al disposto mutamento di rito le parti nel riportarsi a tutti i propri scritti e atti difesivi insistevano per l'accoglimento delle reciproche pretese.
All'odierna udienza le difese hanno discusso la causa ed il Giudice, all'esito della camera di consiglio, ha deciso il giudizio mediante pubblica lettura della sentenza conformemente al rito operante.
L'eccezione di parte ricorrente è fondata e deve dichiararsi l'incompetenza territoriale dell'adito Tribunale di Napoli in favore del Tribunale di Nola.
Non sfugge affatto al Tribunale adito, aspetto sottolineato dalla entrambi le difese resistente, che Questo Tribunale di Napoli sia stato adito in forza della
“scelta convenzionale” del Foro spiegata dalle stesse parti nel citato contratto all'art. 17 (cfr. allegato contratto di affitto di azienda agli atti).
Va, infatti, sottolineato che, al di fuori di tale previsione contrattuale, alcun criterio di collegamento territoriale con il Tribunale di Napoli esiste nell'odierna vicenda processuale in quanto – giova rilevarlo – è pacifico che le questioni attengono attività commerciale sita in SO VI.
Orbene occorre sottolineare che la Suprema Corte di Cassazione - anche di recente ribadendo orientamento costante e radicato nella Stessa
Giurisprudenza - (in tali termini Cassazione civile sez. III, 19/09/2024,
n.25138 con sottolineato n.d.r. ) ha affermato e ribadito che:“ per fermo convincimento di nomofilachia, in tema di locazioni, il criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae sancito dall'art. 21 cod. proc. civ. ha natura cogente ed inderogabile, con la conseguente invalidità
(rilevabile anche ex officio in sede di regolamento di competenza) di una eventuale clausola difforme inserita nel regolamento negoziale (così, da ultimo,
Cass. 24/06/2020, n. 12404; Cass. 16/10/2014, n. 21908)
Si tratta, in verità, come precisato dalla Stessa Suprema Corte, di orientamento costante e che, giova rilevarlo anche in relazione alla natura della pronuncia, comporta la declaratoria di nullità della clausola difforme del
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4 contratto di locazione di cui all'art. 17 e la conseguente declaratoria di incompetenza per territorio in favore del Tribunale di Nola atteso che l'immobile è sita in SO VI e la competenza per tale comune appartiene al citato Tribunale.
La declaratoria di nullità assorbe tutte le deduzioni anche svolte all'odierna udienza di discussione dalla difesa di parte ricorrente.
Per tali ragioni deve dichiararsi la nullità della clausola di cui all'art. 17 del contratto di locazione e, come mera ed inevitabile conseguenza,
l'incompetenza territoriale in favore del Tribunale di Nola.
Opportuna la compensazione delle spese attesa l'esistenza della clausola contrattuale derogatoria valutata anche alla luce della nota pronuncia della
Corte costituzionale n. 77/2018 anche in ragione dell'adesione della parte ricorrente alla spiegata eccezione.


p.q.m.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando così provvede:
-dichiara la nullità della clausola di cui all'art. 17 del contratto di locazione per i motivi espressi e per l'effetto
- Dichiara l'incompetenza dell'adito Tribunale in favore del Tribunale di Nola competente per territorio con riassunzione nel termine di 30 giorni;

- Compensa integralmente le spese.
Napoli, 15/10/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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