REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Valentina Gigante, lette le note di trattazione scritta, ha pronunciato, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 8762/2018 r.g.a.c. e vertente
TRA

(C.F.: ), rappresentata e difesa, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Pasquale Carrillo, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in San
Prisco alla Via Verdi n.5;
(intimante)
E
(C.F.: ), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, Controparte_1 C.F._2
dall'avv. Giacomo Tartaglione, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in
Marcianise alla Via San Simeone n.12;
(intimato)
FATTO E DIRITTO

ha convenuto in giudizio chiedendo convalidarsi, nei riguardi di Parte_1 Controparte_1 quest'ultimo, lo sfratto per morosità dall'immobile sito in San Tammaro (CE), alla Via Appia Km 4+100, identificato al Catasto al f. 8, p.lle 191, 192, 193, 194, 240, 241 ,242, 243, 244, 246, 247, 248/5, locatogli ad uso diverso, con contratto del 3.11.14, per la durata di anni sei, verso il pagamento di un canone mensile di euro 500,00.
L'istante ha all'uopo lamentato l'omesso pagamento delle ultime dieci mensilità, per un totale di euro
5.000,00.
Parte intimata, costituitasi in giudizio, si è opposta all'intimato sfratto, deducendo:
1) che la locatrice aveva preteso la sottoscrizione di un altro contratto contenente la previsione di un canone in misura differenziata e crescente, in particolare pari ad euro 500,00 dal 3 novembre 2014 al
31 maggio 2015, ad euro 1.000,00 dal 1° giugno 2015 al 31 dicembre 2015, ad euro 1.500,00 dal 1° gennaio 2016 al 30 giugno 2016 e ad euro 2.000,00 dal 1° luglio 2016;
2) che l'art. 13 co. 1 l. 431/98 sancisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e che, a norma dell'art. 1 co. 346
l. 311/2004, i contratti locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati;

3) di voler pertanto ottenere, in applicazione delle suddette norme, previo accertamento della nullità del contratto contenente il canone maggiorato, la condanna di controparte alla restituzione delle somme corrispostele in eccedenza rispetto agli accordi previsti, pari ad euro 37.500,99, di cui euro 5.000,00 in compensazione con l'altrui credito per canoni impagati.
Alla luce delle esposte circostanze, l'istante ha così concluso: “perché l'adito Tribunale, previ gli incombenti di rito, in accoglimento della domanda riconvenzionale di nullità del contratto di locazione del 3 novembre 2014 stipulato da parte opponente con la , non registrato, voglia, Parte_1 contrariis reiectis, condannare quest'ultima a restituirgli le somme corrispostele in misura eccedente agli accordi legittimamente stabiliti, ossia ad euro 32.500,00 al netto della compensazione con il controcredito di costei di euro 5.000,00 per canoni impagati”.
All'udienza del 22.10.18, parte intimante si è riportata alle proprie conclusioni, deducendo che la scrittura indicata da controparte era nulla e che alla stessa non era mai stata data esecuzione, come peraltro emergente dalle ricevute di pagamento da cui risulta che il conduttore aveva sempre corrisposto euro 500,00 come da contratto registrato l'8.1.15. Parte intimata si è dal proprio canto riportata alle proprie eccezioni e richieste.
Con ordinanza del 23.10.18, il G.o.p. titolare del fascicolo, preso atto dell'intervenuta opposizione, ha disposto il mutamento del rito, ordinato ex art. 665 c.p.c. il provvisorio rilascio dell'immobile ed assegnato termine di quindici giorni per l'instaurazione della mediazione.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, parte intimata ha reiterato le deduzioni e le richieste già formulate, articolando inoltre istanze istruttorie. All'udienza del 21.3.19, le parti hanno insistito nelle rispettive istanze e conclusioni e il Giudice che ha preceduto la scrivente nella trattazione del fascicolo, con ordinanza del 28.3.19, ha in parte ammesso la prova per testi articolata dall'intimato, rinviando per l'escussione all'udienza del 5.12.19.
A seguito di plurimi rinvii disposti per esigenze del ruolo oltreché per l'assenza dei testi indicati da parte intimata, previo ordine di accompagnamento coattivo, la causa è stata rinviata dalla scrivente - subentrata sul ruolo in data 30.11.22- per l'escussione testimoniale all'udienza del 19.6.24. Completata
l'istruttoria, la causa è stata rinviata per la discussione in trattazione scritta all'udienza del 23.1.25.
Con note scritte da ultimo depositate, entrambe le parti hanno insistito nelle rispettive richieste;
parte intimata, in particolare, ha rilevato il mancato esperimento della mediazione deducendo pertanto l'improcedibilità della domanda principale.
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Ciò posto, la domanda principale è fondata e va accolta, mentre va respinta la domanda riconvenzionale.
Preliminarmente, va disattesa l'eccepita improcedibilità della domanda per omessa instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria.
Al riguardo, si rammenta succintamente che, una volta assegnati i termini per l'attivazione della mediazione, il Giudice è tenuto ad accertare, alla successiva udienza, se la condizione di procedibilità
è stata soddisfatta e, in mancanza, dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale (art. 5 co. 2 d.lgs
28/2010); se ne desume, dunque, che la sede deputata allo svolgimento di tale controllo è l'udienza fissata dopo la scadenza del termine di cui all'art. 6 d.lgs 28/2010 (arg. Corte di Appello Roma sent.
8.4.24; Cass. civ. ord. n. 205/2024).
Nel caso che occupa, sebbene non risulti in atti un verbale di mediazione relativa alla domanda principale, l'omesso esperimento non è stato rilevato all'udienza del 21.3.19, né dal Giudice né dal difensore di parte intimata, di talché l'eccezione di improcedibilità sollevata con note del 22.1.25 deve reputarsi tardiva.
Venendo al merito, giova, per comodità espositiva, dapprima esprimersi sulla domanda riconvenzionale formulata dall'intimato.
Al riguardo, occorre brevemente premettere che, in tema di locazioni ad uso diverso, alla luce dei più recenti approdi giurisprudenziali, qui senz'altro condivisi, la previsione a latere di un canone superiore a quello pattuito nel contratto debitamente registrato dà luogo ad un procedimento simulatorio.
L'accordo integrativo non registrato, in quanto destinato a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore, disvela lo scopo pratico di eludere, sia pur in parte, la norma tributaria sull'obbligo di registrazione. Detta norma, alla luce della recente evoluzione normativa e giurisprudenziale, può elevarsi a "rango di norma imperativa", sicché la pattuizione che la eluda deve ritenersi intrinsecamente nulla non solo in ragione della violazione dell'obbligo di
(integrale) registrazione, ma anche perché tesa a realizzare una causa illecita (art. 53 Cost., 1418, comma 1, c.c, Cass. n. 5 del 1985; Cass. ss. uu. n. 6445 del 1985). Detta nullità sarebbe d'altro canto comminata dall'art. 79 l. 392/1978 (a mente del quale “è nulla ogni pattuizione diretta (..) ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti”) che, secondo una condivisile interpretazione, investirebbe anche il patto di maggiorazione del canone risalente al momento genetico del rapporto contrattuale e non già solo quello sorto nella fase funzionale del rapporto (ex plurimis, Cass. Sez. Un. 23601/2017, Cass. civ. ord. 8968/2023).
Venendo quindi alle regole probatorie operanti in tema di simulazione, si rammenta che, ai sensi dell'art. 1417 c.c., la prova per testi è ammessa solo se la domanda volta all'accertamento della simulazione sia proposta da creditori o da terzi ovvero quando essa, anche se proposta dalle parti, sia diretta a far valere, come nel caso di specie, l'illiceità del contratto (Cass. civ. 9672/2020).
Ebbene, tornando al caso che occupa, deve ritenersi che la parte conduttrice, pur correttamente ammessa alla prova testimoniale, non abbia debitamente dimostrato la corresponsione di un canone maggiore né, a monte, l'esistenza di un accordo in tal senso.
L'unico teste a riferire sul punto è stato , fratello dell'intimato, rivelatosi tuttavia del Testimone_1
tutto inattendibile. Questi, infatti, dapprima ha riferito di aver saputo da suo fratello che lo stesso versava al marito della conduttrice euro 1.500,00 a settimana, per poi riferire di aver assistito alla scena, precisando che tanto accadeva dal giugno 2015 (ADR: “Il canone da contratto non lo so;
il contratto non l'ho mai visto;
so solo che mio fratello mi diceva che dava a 1.500,00 a Pt_2
settimana e che veniva ogni lunedì mattina sul piazzale rilasciando una ricevuta di euro Pt_2
500,00 mensile;
io ho visto dare questi 1.500,00 euro, lo so in quanto ero vice presidente dell'associazione”; ADR: “Questo è stato sempre;
dal giugno 2015 al dicembre 2015, dal gennaio al giugno 2016, dal luglio 2016 al dicembre 2017”). Tali dichiarazioni, oltreché in parte rese de relato, contrastano con la prospettazione fornita dall'intimato in comparsa, secondo cui lo stesso aveva corrisposto alla locatrice euro 1.500,00 mensili -non già settimanali- solo a partire dal 1° gennaio
20216 al 30 giugno 2016, avendo corrisposto per i periodi antecedenti e successivi al predetto importi in misura differente.
Di contro, il teste , figlio della locatrice, con dichiarazioni precise e concordanti, Testimone_2
ha riferito che il conduttore o suo fratello pagavano a suo padre, Controparte_1 Testimone_1
euro 500,00 mensili, chiarendo di ricordare la circostanza in quanto lui stesso, Testimone_3
quasi sempre, accompagnava il padre sul piazzale, essendo quest'ultimo privo di un braccio (ADR:
“Ricordo che mia madre ha fittato questo piazzale a nel 2014/2015 non ricordo di Controparte_1
preciso quando;
NA ON o NA IO pagavano a mio padre 500 euro al mese in contanti;
mio padre andava sul piazzale, lo accompagnavo io perché lui non aveva Testimone_3
un braccio e gli rilasciava una ricevuta, la portava da casa;
è il padrone sulle carte, Controparte_1
gestiva tutto”; ADR: “Non mi risulta che nel periodo da giugno 2015 a dicembre Testimone_1
2017 e abbiano pagato più di 500 euro;
non ho accompagnato mio padre Controparte_1 Tes_1 tutti i mesi indicati, spesse volte si e quando l'ho accompagnato non erano più di euro 500,00; in un anno in un paio di volte non sarà andato, ma lo accompagnavo quasi sempre io”; ADR: “Il piazzale
è circa due moggi, circa 6.000 mq”).
Né merita rilievo il contratto versato in atti dal conduttore, contenente la previsione di un canone superiore. Tale contratto, in primo luogo, non presenta i caratteri tipici di una controdichiarazione, come noto integrante, in caso di simulazione relativa, un atto di riconoscimento dell'esistenza di un contratto diverso da quello realmente voluto (cfr. ex plurimis, Cass. civ. n. 7084/1992); nel corpo del suddetto contratto, infatti, difetta un qualsivoglia riferimento al contratto stipulato in pari data, del quale il locatore domanda la risoluzione. Peraltro, alla luce di quanto sopra evidenziato, difetta prova che tale accordo sia mai stato portato ad esecuzione.
Non rinvenendosi dunque alcun fenomeno simulatorio o altra ipotesi di nullità, va respinta la domanda riconvenzionale di condanna al pagamento dei canoni asseritamente versati in eccedenza.
Va invece accolta la domanda principale di risoluzione del contratto stipulato in data 3.11.14, avente ad oggetto il canone mensile di euro 500,00.
In merito, giova succintamente premettere che, secondo un oramai consolidato orientamento di legittimità qui senz'altro condiviso: “in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per
l'adempimento - salvo che si tratti di obbligazioni negative- deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Sez. Un. n. 13533/2001; art. 2697 c.c.).
Perché, poi, possa pronunciarsi la risoluzione, occorre un inadempimento che, avuto riguardo all'interesse della parte, non sia di scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Nel caso che occupa, avente ad oggetto una locazione diversa dall'uso abitativo, la gravità dell'inadempimento, non essendo legalmente predeterminata (come nelle locazioni ad uso abitativo, art. 5 l. 392/1978), deve valutarsi in concreto su un duplice piano: da un lato quello oggettivo, sì da accertare che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto, dall'altro quello soggettivo, in modo da verificare se e come il comportamento di entrambe le parti possa, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Ebbene, nel caso che occupa, parte intimante ha senz'altro fornito prova del titolo del credito vantato, avendo versato in atti il contratto di locazione stipulato in data 3.11.14, registrato, col quale locava a controparte, verso il pagamento di un canone mensile di euro 500,00, l'immobile sito in San Tammaro
(CE), alla Via Appia Km 4+100, identificato al Catasto al f. 8, p.lle 191, 192, 193, 194, 240, 241 ,242,
243, 244, 246, 247, 248/5.
L'intimante ha altresì allegato l'altrui inadempimento, consistente, alla data del 14.9.18, nell'omesso pagamento delle ultime dieci mensilità per un importo di euro 5.000,00.
Dal suo canto, parte conduttrice non ha contestato l'inadempimento addebitatole, dovendosi poi reputare, per quanto sopra evidenziato, del tutto infondata l'eccepita compensazione.
Concludendo, sussiste un inadempimento grave del conduttore, atto senz'altro ad incidere in modo apprezzabile sull'economia del rapporto. D'altronde, già in astratto, l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza pattuita costituisce la violazione di un'obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto per cui il reiterato e persistente inadempimento può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale (cfr. Cass. civ. 18 marzo 2003 n. 3964).
Per le esposte ragioni, la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento è fondata e il contratto va dichiarato risolto per fatto e colpa del conduttore.
Va infine dichiarata la cessata materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio, atteso che l'immobile in oggetto, secondo quanto rappresentato dal ricorrente con note dell'11.1.25, è stato rilasciato nel corso della procedura esecutiva.
Per quanto infine concerne le spese di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo tenuto conto dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nella persona del Giudice dr.ssa Valentina Gigante, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)Accoglie la domanda principale e per l'effetto risolve, per inadempimento grave del conduttore, il contratto di locazione tra le parti in causa, avente ad oggetto l'immobile sito in San Tammaro (CE), alla Via Appia Km 4+100, identificato al Catasto al f. 8, p.lle 191, 192, 193, 194, 240, 241 ,242, 243,
244, 246, 247, 248/5;
2) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;

3) rigetta la domanda riconvenzionale;

4) condanna al pagamento, in favore di , delle spese di lite 85,00 Controparte_1 Parte_1
per spese vive ed euro 3.809,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge. Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 11 febbraio 2025

Il Giudice
Dr.ssa Valentina Gigante