N. R.G. 2166/2024
Tribunale di Mantova
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2166/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
CONVENUTA
Oggi 3 febbraio 2025 ad ore 12,00 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, è presente solo l'avv.
CONVERTINI ANGELO per che chiede darsi inziio alla Parte_1 prova.
Viene introdotto il primo teste che, ammonito dal Giudice, rende la dichiarazione di rito e sulle generalità risponde:
Sono nato a [...] il [...] residente a [...]non parente, Testimone_1 indifferente.
Sul capitolo 1 del ricorso risponde:
Confermo di aver visto i danni di cui alla perizia che mi si rammostra.
ADR
Avevo visto l'immobile anche al momento della consegna alla conduttrice e quei danni non c'erano ad accezione dello scuro esterno che è frutto solo del decorso del tempo e non della conduttrice.
Sul capitolo 2 del ricorso risponde: Non ha fatto la manutenzione della caldaia per il resto confermo quanto sopra detto.
Al teste viene riletta la verbalizzazione che conferma poiché conforme a quanto dichiarato e a verità.
Viene introdotto il secondo teste che, ammonito dal Giudice, rende la dichiarazione di rito e sulle generalità risponde:
Sono nato a [...] il [...] residente in Testimone_2
Carpenedolo non parente, indifferente.
Sul capitolo 1 del ricorso risponde:
Confermo la mia perizia che ho redatto il 2 agosto 2022.
ADR
Non ho visto l'immobile al momento della sua consegna alla conduttrice
Sul capitolo 2 del ricorso risponde:
So che non aveva fatta la verifica dei fumi ogni 2 anni.
Anche la manutenzione del verde di cui ho dato atto nella mia perizia.
Al teste viene riletta la verbalizzazione che conferma poiché conforme a quanto dichiarato e a verità.
Il giudice ritenuta la causa matura per la decisione si ritira per provvedere.
Oggi 3 febbraio 2025 ad ore 14,10 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, nessuno è presente.
Il Giudice pronuncia sentenza, da considerarsi parte integrante del presente verbale, di cui dà pubblica lettura.
Il Giudice
dott. Andrea Bulgarelli REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Mantova
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Andrea Bulgarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° grado iscritta al n. r.g. 2166/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. CONVERTINI ANGELO
RICORRENTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
CONVENUTA
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va, preliminarmente, rilevato che la presente sentenza verrà redatta nella forma semplificata prevista dall'art. 132 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 429,1 comma, c.p.c., come novellato dall'art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo, per cui, con riguardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti ed al fatto e svolgimento del processo, al di fuori di quanto di seguito esposto, si fa rinvio al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.
La ricorrente ha prodotto il contratto di locazione. Il mancato pagamento del canone di giugno 2022 può quindi ritenersi provato.
L'ammontare delle spese condominiali richieste non è stato, invece, provato (non risultando il suo importo dal contratto, né prodotto alcun bilancio condominiale approvato) e tale voce di credito non può quindi essere riconosciuta.
Quanto ai danni lamentati il conduttore di un contratto di locazione non è obbligato solo al versamento del canone di locazione ma deve anche provvedere alla manutenzione ordinaria dell'immobile e deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento provocato dall'uso normale del bene (art. 1587 c.c.).
Deve, quindi, restituire la cosa nel medesimo stato in cui la ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento, o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contatto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (art. 1590).
Ne conseguono due principi evidenziati in plurime decisioni di legittimità, ovvero:
1) qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni;

2) in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, previsto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (ex multis Cass. n. 6387-18). Orbene, dal combinato disposto dei prefati principi si desume che occorre confrontare lo stato dell'immobile locato al momento della stipula del contratto rispetto a quello evincibile, a seguito del decorso del tempo, al momento della riconsegna.
Sotto il primo aspetto, va evidenziato che dal contratto sottoscritto dai contraenti si evince una generale dichiarazione afferente le buone condizioni dell'immobile.
A supporto del secondo aspetto afferente la sussistenza di danni da carenza manutentiva soccorre la prova orale resa alla udienza odierna.
Dalle dichiarazioni rese emerge una sostanziale conferma delle tesi della ricorrente.
Alcun dubbio può trarsi dalla lettura di tali dichiarazioni testimoniali le quali si attestano spontanee e coerenti, oltre che soddisfacenti in sede di descrizione dello stato dei luoghi.
Come sopra accennato, l'attività istruttoria, oltre ad aver avuto ad oggetto le prove orali, consiste anche della documentazione fotografica e dalla perizia tecnica versata in atti di parte ricorrente confermata poi dal secondo teste oggi escusso.
È principio ormai consolidato che la prova fotografica rientri nello cosiddette "prove semplici" la quali adiuvano il giudice nella formazione del proprio convincimento sui fatti esposti, rafforzando, come nel caso di specie, la verosimiglianza di quanto emerso in sede di interpello orale.
Resta la valutare l'entità dei danni patiti relegato al libero convincimento del giudice in assenza di una consulenza tecnica d'ufficio, ovvero, di fatture attestanti l'entità dei lavori eseguiti.
Appare, pertanto, inevitabile, quale unico criterio logico e conseguenziale alle attività istruttorie disposte, confrontare quanto versato in atti con i danni specificatamente descritti dalla perizia e confermati dai testi e raffrontabili con quelli emergenti nelle raffigurazioni delle fotografie in essa allegate.
Appare utile riaffermare in codesta sede il valore meramente indiziario della consulenza tecnica di parte, potendosi assimilare a semplice allegazione difensiva, con la conseguenza che il giudice non è tenuto a confutarla (Cass. n. 27297 - 2020), ma può, comunque, costituire utile elemento da cui trarre dati sulla decisione da intraprendere.
Dalla sintesi dei prefati principi, preso atto delle coincidenza di gran parte degli elementi istruttori allegati dalla parte ricorrente, può agevolmente dedursi che effettivamente lo stato dei luoghi del cespite, al momento del rilascio, combaci con quello descritto nelle difese espresse.
Fanno eccezione gli scuri i cui danni (quantificati in euro 600,00 che vanno quindi sottratti dal totale di perizia) sono imputabili al risalente trascorrere del tempo più che al ridotto termine di durata della locazione (come anche confermato dal primo teste).
Anche quanto al barbecue esterno (già colà collocato dalla proprietà poiché ad uso esterno) si ritiene che non sia necessaria alcuna sostituzione bastando una sua pulizia (il che decurta il danni richiesti di euro 500,00). Del resto la sua collocazione esterna senza protezioni non poteva che provocare i segni e lo sporco (anche sotto forma di vegetali sopra di esso cresciuti) favoriti dalle intemperie. Al suo ripristino è quindi sufficiente l'utilizzo della già preventivata idro pulitrice nei tempi indicati in perizia.
Anche la porta della camera da letto dalle foto prodotte non appare danneggiata in modo grave tale da non rientrare nel normale deterioramento dovuto all'uso il che ne esclude la sostituzione.
Quanto alla ritinteggiatura nel contratto era precisato che non fosse stata effettuata dalla proprietà.
La presenza di muffe non è stata imputata ad un preciso comportamento della conduttrice e non può quindi essere alla stessa addebitata senza conoscerne la origine. Analogamente i danni lamentati ai battiscopa non posso essere imputati alla conduttrice senza conoscere le cause della presenza di muffa. Oltretutto la perizia non ha chiarito se tale muffa possa essere semplicemente asportata o abbia reso indispensabile una sostituzione del battiscopa.
Orbene, come sopra evidenziato, pur considerando la natura giuridica della consulenza di parte e del preventivo di riparazione, il cui rango va ricondotto alla sua natura indiziaria, in assenza di ulteriori elementi il giudice può, con percorso opportuno motivazionale, ritenere i prefati documenti, punto di partenza di una valutazione resa, in ogni caso, da tecnico esperto del settore, sfrondando quelle poste di credito ritenute eccessive secondo equità.
A tanto consegue che va imputato alla conduttrice una condotta non corretta nell'utilizzo del locale preso in locazione, prospettante danni ed usura anomala meglio descritti nella perizia e rappresentati nelle prove fotografiche. Pertanto, a mente di quanto disposto dall'art.1590 c.c., la domanda risulta in parte supportata da idoneo compendio istruttorio e va conseguente per quanto di ragione accolta.
Ciò posto, valutata la somma aritmetica delle parti di ricambio e dei materiali indicati come necessari al ripristino, il cui impiego appare del tutto compatibile con quanto riferito dai testi escussi nella descrizione dell'immobile danneggiato, ne risulta un totale di danno risarcibile pari alla complessiva minor somma di euro 1370,00.
Tale è dunque l'importo a cui va condannata la convenuta a titolo di risarcimento del danno patito su cui gravano gli interessi di legge da calcolarsi dal dì della domanda oltre rivalutazione monetaria sulla minima somma rivalutata progressivamente.
Le spese seguono la sostanziale soccombenza e si liquidano in dispositivo in base ai valori medi previsti per i compensi di avvocato dal D.M. 55/2014 per le prime due fasi e minimi per la terza dai quali non si ravvisa motivo di discostarsi alla luce dell'attività difensiva svolta e dello svolgimento del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. condanna al pagamento in favore di Controparte_1 di euro 450,00 a titolo di canone di locazione del Parte_1 mese di giugno 2022;

2. condanna al pagamento in favore di Controparte_1 di euro 1370,00 a titolo di risarcimento danni, oltre Parte_1 gli interessi di legge da calcolarsi dal dì della domanda ed oltre rivalutazione monetaria sulla somma rivalutata progressivamente;

3. condanna al pagamento in favore di Controparte_1 delle spese di lite che si liquidano in euro 1276,00 Parte_1 per compenso tabellare per la fase di studio, introduttiva e istruttoria ex art. 4, comma
5, D.M. 55/2014, oltre ad euro 139,60 di anticipazioni ed oltre spese generali (15%)
I.V.A. e C.P.A. di legge;

4. rigetta le altre domande della ricorrente.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Mantova, 3 febbraio 2025
Il Giudice dott. Andrea Bulgarelli