REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al n. R.G. 2872/2022 avente ad oggetto: impugnazione delibera assembleare condominiale, vertente
TRA
, rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di Parte_1
citazione, dall'avv. Giovanna Antida Vitagliano Moccia, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, viale Colli Aminei n.10 – Parco dei Gerani
ATTORE
E
, in persona dell'amministratore p.t., rapp.to e difeso, in Controparte_1
virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv.
Angela Dionne, presso il cui studio elettivamente domicilia in Terracina, alla via Appia 128/A
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da atti conclusionali e note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva Parte_1 in giudizio il sito in Fondi – località , via Covino Controparte_1 CP_1
n.29, al fine di accertare e dichiarare la nullità e/o annullare la delibera assembleare assunta nella seduta del 25.04.2022 e comunicata in data
04.05.2022, limitatamente al punto 1 dell'ordine del giorno, concernente la discussione e l'approvazione dei consuntivi di gestione ordinaria 2019 – 2020,
2020 – 2021 e 2021 – 2022 e relativi stato di riparto tra i condomini.
A tal fine deduceva la nullità/annullabilità della delibera assembleare per violazione della normativa vigente in tema di elementi essenziali e criteri di redazione del rendiconto consuntivo, violazione dell'art. 1130 c.c., non intellegibilità dei rendiconti consuntivi relativi agli anni 2019, 2020, 2021 e
2022.
Si costituiva ritualmente in giudizio il il quale Controparte_1 deduceva l'infondatezza dell'impugnazione e la piena validità della delibera assembleare del 25.04.2022, conforme ai requisiti di legge e al regolamento di condominio.
Prodotta documentazione, esperito il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, sulle conclusioni in epigrafe, all'udienza del 10.09.2024, svoltasi mediante lo scambio di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., era riservata in decisione, con assegnazione alle parti dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusionali.
La domanda è infondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Preliminarmente, in merito al riferimento temporale della tenuta della contabilità condominiale contestata da parte attrice, giova precisare che, in ambito condominiale, si parla di “principio di annualità” della gestione. Con tale espressione si intende, semplicemente, che l'esercizio condominiale è un periodo di tempo di trecentosessantacinque giorni rispetto al quale l'Amministratore è tenuto a rendere il conto sottoponendo all'Assemblea il rendiconto condominiale (art. 1130 bis c.c.). L'annualità può coincidere con l'anno solare, ma può anche essere rapportata ad una diversa decorrenza;
generalmente il periodo di riferimento viene riportato nel regolamento di condominio, e si ritiene possa in ogni caso essere legittimamente modificato a maggioranza dall'assemblea condominiale, non trattandosi di disposizione a
- 2 - carattere inderogabile, fermo restando che non potrà modificarsi la durata del periodo di gestione, che sempre di 365 giorni dovrà essere (Trib. di Roma, sez. quinta, n. 7567/2019).
Nel caso di specie, dal regolamento condominiale prodotto in atti, regolarmente approvato all'assemblea condominiale del 10.09.2005, si desume che l'annualità della gestione condominiale ha inizio il 1° maggio di ciascun anno e termina il 30 aprile dell'anno successivo, rispettando il requisito dell'annualità di cui sopra.
In merito alle contestazioni sollevate da parte attrice sulla tenuta della contabilità condominiale, giova precisare che la riforma del condominio ha sancito il vero e proprio diritto dei condomini di visionare la documentazione condominiale sia laddove, in maniera indiretta, ha onerato l'amministratore di comunicare a questi ultimi i giorni e le ore nei quali si rende disponibile a tale adempimento (art. 1129 c.c.) sia allorché, con espresso riferimento ai documenti contabili, ha stabilito che i condomini (ma anche i titolari di diritti personali di godimento, dunque anche i conduttori e comodatari delle unità immobiliari di proprietà esclusiva) possono prenderne visione in ogni momento e farne copia (art. 1130-bis c.c.).
Resta ovviamente fermo il diritto dei condomini di accedere alla documentazione condominiale detenuta dall'amministratore, il quale non può in alcun caso opporsi al relativo esercizio, salvo indicare ai condomini tempi e modi che consentano di non intralciare la propria attività di ufficio. L'accesso alla documentazione condominiale è evidentemente finalizzato a consentire un controllo dell'operato dell'amministratore da parte dei condomini. Ma esso è strettamente correlato anche al diritto di questi ultimi di partecipare in maniera informata all'assemblea condominiale.
All'avvicinarsi della scadenza del periodo per la convocazione dell'assemblea ordinaria e, a maggior ragione, una volta ricevuta detta convocazione nel rispetto dei tempi minimi prescritti dalla legge o dal regolamento di condominio, ogni condomino può infatti richiedere
- 3 - all'amministratore di prendere per tempo visione della documentazione relativa agli argomenti posti all'ordine del giorno. Eventuali violazioni di questo diritto possono quindi comportare l'annullamento dell'eventuale deliberazione assembleare, ove il condomino impugnante dimostri di non essere stato messo in condizione di informarsi in maniera adeguata sull'argomento posto all'ordine del giorno.
Per i motivi di cui sopra, il diritto di rimettere in discussione il deliberato assembleare spetta soltanto al condomino che si sia effettivamente attivato per tempo per richiedere le necessarie informazioni all'amministratore. In altri termini, la legge non tutela il condomino che, pur avendo ricevuto per tempo l'avviso di convocazione, si sia disinteressato di approfondire gli argomenti oggetto di futura deliberazione. La giurisprudenza, infatti, ha più volte chiarito che per soddisfare adeguatamente il diritto di informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera sia sufficiente l'indicazione della materia portata al voto dell'assemblea. L'amministratore non è comunque tenuto a inviare ai condomini la documentazione giustificativa delle spese indicate nel consuntivo presentato all'approvazione dell'assemblea. La delibera che approvi il bilancio
è quindi legittima anche se con il relativo avviso di convocazione non sia stata trasmessa documentazione, in assenza di una esplicita prescrizione normativa sul punto (Cass. n. 16677 del 25 giugno 2018).
Nel caso di specie, occorre evidenziare che, i vizi dai quali parte attrice assume sia affetta la delibera impugnata, riguardano essenzialmente la incompletezza della documentazione contabile relativa agli esercizi 2019-2020,
2020-2021 e 2021-2022.
Sul punto, tuttavia, un conto è la mancata ostensione dei documenti richiesti dall'art 1130 bis c.c. che l'amministratore ha l'obbligo giuridico di conservare per 10 anni e mostrare ai condomini che ne facciano richiesta (cfr.
Cass. civ. 2428/2004), altro è stabilire se l'amministratore sia costretto ad allegare in sede di approvazione di tali rendiconti tutti i documenti indicati ex art. 1130 bis c.c.
- 4 - Nel primo caso l'attore può dolersi solo provando che l'amministratore gli ha impedito di accedere a tali documenti (cfr. Cass. civ. 15441/2004), mentre sotto il secondo profilo vige la regola per cui il bilancio deve essere allegato in maniera da rendere intellegibili le singole voci di spesa ( Cfr. Cass. civ.

6.2.1984 n. 896, Cass. civ 7.10.1982 n. 5150).
Secondo tale generale insegnamento, in cui si colloca Cass. civ.
5254/2011, le delibere di approvazione dei rendiconti annuali di condominio possono essere impugnate solo per motivi di legittimità e non anche di merito.
Questo significa che se l'assemblea ha approvato i bilanci, gli assenti e i dissenzienti non possono lamentare che tali bilanci fossero privi dei documenti giustificativi, potendo studiarli prima dell'assemblea presso lo studio dell'amministratore o denunciarne la mancanza, non sussistendo alcuna norma che subordina la validità della delibera di approvazione dei bilanci consuntivi all'ostensione in sede assembleare di tutta la documentazione di cui all'art. 1130 bis c.c. qualora nessun condomino ne abbia fatto specifica richiesta (cfr.
Trib. Napoli 10867/2001).
Nel caso in esame, parte attrice, regolarmente convocata, non risulta provato aver presentato alcuna istanza di accesso alla documentazione condominiale prima dell'assemblea di approvazione dei rendiconti consuntivi avvenuta in data 25.04.2022; l'attrice nulla ha precisato e provato, come richiesto dall'art. 2697, primo comma c.c., in merito all'esercizio del diritto di accesso agli atti che, solo qualora fosse stato inoltrato nei termini ed avesse sortito esito negativo, le avrebbe conferito il diritto di agire in giudizio per chiedere di invalidare il deliberato assembleare.
Una volta avvenuta l'approvazione del bilancio condominiale, la delibera costituisce, pur sempre, dal punto di vista civilistico, un atto vincolante, con conseguente limite a una diversa ricostruzione della contabilità relativa agli esercizi in questione, superabile, bensì, soltanto previa
"impugnazione", per errore di fatto o dolo, delle singole poste contestate;
la ricostruzione approvata del bilancio consuntivo del può essere CP_1
- 5 - impugnata solo in presenza di vizi c.d. di legittimità (quando, ad esempio, la delibera di approvazione del bilancio condominiale è stata adottata senza il quorum richiesto dalla legge oppure quando non sono state effettuate regolarmente le notifiche ai soggetti interessati) senza alcuna possibilità di contestare e portare all'attenzione del giudicante voci di spesa approvate in passato dai condomini e senza alcuna possibilità di contestare l'approvazione da parte della maggioranza assembleare di un rendiconto che sia sufficientemente intellegibile dal “condomino medio” riguardo ai flussi di cassa condominiali (Trib. Roma, sent. n.8798 del 26 aprile 2019).
Sul punto, infatti, recente giurisprudenza di legittimità ha affermato che, per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. La documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. n. 28257 del
09.10.2023).
Nel caso concreto, si osserva che i rendiconti consuntivi prodotti in atti relativi alle annualità contestate da parte attrice e approvati dall'assemblea condominiale del 25.04.2022, contengono un'indicazione completa ed
- 6 - agevolmente intellegibile di tutti i flussi di cassa di entrata e di uscita del nonché il relativo piano di riparto tra i vari condomini per ciascun CP_1
anno di esercizio, ricostruendo esattamente i fatti storici determinanti movimentazione di somme, in modo tale da consentire, ai condomini, di avere effettivamente contezza delle diverse operazioni contabili eseguite dal e di monitorare l'andamento della gestione patrimoniale. CP_1
Ne consegue che, per tutti i suddetti motivi, la domanda di parte attrice deve essere rigettata.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, seguono il criterio della soccombenza e si ispirano ai valori minimi dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile) concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, così provvede:
a) rigetta la domanda;

b) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore del Parte_1 che si liquidano in complessivi € 3.809,00 per Controparte_1
compensi, oltre spese generali al 15%, Iva e Cpa se dovute, come per legge.
Così deciso in Latina il 28.3.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
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