REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, Sesta Sezione Civile,in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Anna Maria Diana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 30099 /2022 R.G., avente ad oggetto: nella causa civile iscritta al n. 30099 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto: impugnazione delibera assembleare vertente tra:
(c.f. , Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ), (c.f. C.F._2 Parte_3
), (c.f. C.F._3 Parte_4
), (c.f. , C.F._4 Parte_5 C.F._5
(c.f. ), (c.f. Parte_6 C.F._6 Parte_7
), (c.f. C.F._7 Parte_8
), (c.f. C.F._8 Parte_9
), (c.f. ), C.F._9 Parte_10 C.F._10
(c.f. , Parte_11 C.F._11 Parte_12
(c.f. e (c.f. , C.F._12 Parte_13 C.F._13
tutti elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Roberto Puglisi (c.f.
) sito in Napoli, Via Lepanto n.111, C.F._14
Attori
CONTRO
1 Controparte_1
(c.f. , in persona dell'amministratore pro tempore, dott. P.IVA_1
, (C.F.: ) elettivamente domiciliato CP_2 C.F._15
presso lo studio dell'avv. Ermelinda Cavaliere, (C.F.:
), in Napoli, alla Via Seggio del Popolo n.22 C.F._16
Convenuti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 16 dicembre 2022, gli attori, proprietari di unità immobiliari site nell'isolato B del complesso edilizio ubicato in Napoli alla via San Giacomo dei Capri n. 129, convenivano in giudizio il dello stesso Controparte_3
indirizzo, impugnando la delibera assembleare adottata in data 20 luglio 2022.
In particolare, parte attrice, lamentava la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., sostenendo che l'assemblea era stata convocata per i giorni 18-19 luglio e si era tenuta, invece, il 20 dello stesso mese, senza che fosse giunta loro convocazione personale. Parte attrice eccepiva, inoltre, la violazione dell'art. 1123 c.c. per assenza di tabelle millesimali regolarmente approvate, essendo le spese comuni ripartite per isolati e non per singole unità immobiliari, con l'esclusione dalla comunione del fabbricato denominato ” CP_4
che, a loro avviso, avrebbe dovuto partecipare. Parte attrice impugnava, infine, la parte del verbale redatto nell'adunanza, nella quale si afferma che l'area posta a destra, salendo dopo la rampa, debba essere lasciata libera da veicoli, ritenendo tale parte della delibera lesiva del diritto di uso su area storicamente destinata a parcheggio.
2 Gli attori chiedevano, quindi, la sospensione e la declaratoria di nullità o annullamento della delibera, nonché la redazione di nuove tabelle millesimali e l'accertamento della proprietà o di altri diritti reali sulle aree comuni.
2. Si costituiva il convenuto, contestando integralmente la CP_1
fondatezza della domanda attorea ed eccependo, in via preliminare:
- l'improcedibilità per invalidità del tentativo di mediazione, in quanto tardivamente comunicato;
l'invalidità della procedura di mediazione in quanto l'istanza di attivazione della procedura obbligatoria di mediazione non risulta sottoscritta personalmente dalle parti istanti ma dall'Avv. Roberto
Puglisi in violazione di quanto disposto dall'art. 4 del D.Lgl. 28/2010 che ne disciplina espressamente la forma ed il contenuto;
l'assoluta genericità dell'istanza di mediazione, dalla quale non è dato rilevare, in nessuna maniera, i motivi posti a sostegno dell'impugnativa.
Nel merito, il rilevava che l'assemblea era stata legittimamente CP_1
posticipata al 19-20 luglio, con comunicazione agli altri rappresentanti degli isolati e che si era regolarmente tenuta con la partecipazione dei delegati;
sosteneva, inoltre, che la ripartizione delle spese, in attesa della redazione delle tabelle millesimali che era stata affidata ad un tecnico, incaricato con delibera del 05.12.2019, era avvenuta sulla base di criteri consuetudinari, mai contestati prima. Negava che la “ ” facesse parte del CP_4
supercondominio e che vi fosse stata una vera delibera sull'area parcheggio, essendosi l'assemblea limitata a prendere atto di un precedente provvedimento giudiziario.
Pertanto, il concludeva, chiedendo, in rito, in via del tutto CP_1
pregiudiziale, di accertare e dichiarare la inammissibilità in uno alla improcedibilità, improponibilità e nullità del procedimento di mediazione;
nel merito, comunque, di rigettare ogni domanda sia principale che incidentale
3 perché inammissibile, improponibile, ed, in ogni caso, totalmente infondata in fatto ed in diritto, con vittoria delle spese di lite.
All'udienza del 1 aprile 2025, le parti concludevano come da verbale e il
Giudice tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c., come richiesti dalle parti.
3. In via preliminare, va esaminata l'eccezione di tardività della domanda di mediazione.
Le controversie in materia condominiale sono assoggettate alla speciale disciplina della mediazione condominiale obbligatoria.
Ciò comporta che le parti siano obbligate per legge a tentare una conciliazione presso un organismo di mediazione autorizzato, entro il termine di decadenza perentorio di trenta giorni, che decorrono dalla data della delibera per i condomini dissenzienti e per gli astenuti e dalla data della comunicazione per gli assenti.
In particolare, l'art. 5, comma 6, del D.Lgs. n. 28/2010 prevede che "dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale", aggiungendo che, "dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito dei verbale di cui all'articolo II presso la segreteria dell'organismo".
Il combinato disposto delle norme sopra richiamate interferisce con la disciplina del termine perentorio previsto per l'impugnazione della delibera assembleare;
infatti, il termine decadenziale di trenta giorni, di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all'organismo di mediazione, riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore ed ultimo termine decadenziale di trenta giorni, a
4 far data dal deposito del verbale di mediazione presso la segreteria dell'organismo.
Nel caso oggetto del presente giudizio, relativamente alla delibera del
20/07/2022, gli attori hanno introdotto la procedura di mediazione presso l'organismo a ciò deputato in data 17/08/2022, mentre la lettera di convocazione predisposta dall'Organismo di Mediazione risulta pervenuta ai convenuti in data 24/08/2022, ovvero oltre i 30 giorni. Al riguardo non può tralasciarsi che il 6° comma dell'art. 5 D. Lgs. 28/10 prevede che la decadenza sia impedita semplicemente dalla comunicazione alla controparte della domanda depositata e non già dalla domanda unitamente all'avviso di convocazione.
Non sembra possano esservi dubbi sul fatto che l'onere della comunicazione della presentazione della domanda di mediazione sia posto a carico della parte che l'ha presentata, e non già sull'organismo di mediazione.
A tale conclusione si giunge osservando il dettato normativo, che fa conseguire l'effetto interruttivo della prescrizione od impeditivo della decadenza “al momento della comunicazione alle altre parti” della domanda di mediazione. Ne consegue che solo la parte - e non l'organismo di mediazione - può provvedere alla comunicazione dell'istanza per produrre così, di sua iniziativa, l'effetto impeditivo.
In senso conforme a quanto finora esposto, la giurisprudenza di merito statuisce che “Il dettato della legge è chiaro nel collegare gli effetti impeditivi della decadenza, alla comunicazione della domanda di mediazione alle parti,
e non già al mero deposito della domanda di mediazione presso l'organismo prescelto;
ciò tanto è vero che, attese le conseguenze così pregnanti per la parte proponente, la procedura di conciliazione, l'art. 5 comma 6° D. Lgs.
28/10 prevede che la domanda di mediazione possa essere comunicata
5 direttamente alla controparte anche a cura della parte istante, onde evitare che lo stesso possa essere pregiudicato da tempistiche proprie dell'ente di mediazione” (si veda, tra le tante Tribunale di Napoli n. 10959/17, Tribunale di Milano n. 253/20).
Dalla ricostruzione finora effettuata ne deriva che l'effetto interruttivo è stato puntualmente riconnesso dal legislatore solo alla comunicazione dell'istanza di mediazione alla controparte.
Tuttavia, va osservato che il termine di impugnazione delle delibere assembleari è soggetto alla sospensione durante il periodo feriale. Infatti, può ritenersi che tale sospensione si applichi anche con riguardo al procedimento di mediazione obbligatoria, previsto dal d.lgs. 4. 3. 2010, n. 28, come codificato dal d.l. 21. 6. 2013, n. 69, conv. con la legge 9. 8. 2013, n. 98, tenuto conto delle disposizioni che hanno introdotto nel suddetto procedimento il requisito della difesa tecnica.
In questo senso: l'art. 5, comma 1 bis, secondo cui la parte che introduce il procedimento è “ assistito dall'avvocato “; l'art. 8, che precisa che al primo incontro di mediazione ed a quelli successivi le parti devono partecipare con l'assistenza dell'avvocato; l'art. 12, in base al quale l'accordo di mediazione sottoscritto dalle parti e dagli avvocati costituisce titolo esecutivo. Pur trattandosi quindi di un procedimento che si svolge al di fuori del processo, si rinvengono tuttavia quelle esigenze di tutela della difesa tecnica che sovraintendono la disposizione in materia di sospensione dei termini durante il periodo delle ferie giudiziali. Significativo in questo senso è anche il rilievo che la disposizione di cui all'art. 7, comma 2, legge n. 28 del 2010 escluda espressamente l'applicazione della sospensione feriale in relazione al solo termine di durata del procedimento di mediazione, non anche con riferimento
6 al termine eventualmente posto dalla legge per la proposizione della relativa istanza.
4. Va poi, vagliata l'eccezione relativa alla mancanza di una valida sottoscrizione delle parti dell'istanza di mediazione, da effettuarsi personalmente.
L'eccezione è fondata. Infatti, la domanda risulta sottoscritta esclusivamente dal difensore degli attori, in assenza di specifica procura per la mediazione, in violazione dell'art. 4 D.Lgs. 28/2010.
La procura depositata dagli attori è una semplice procura alle liti, datata
02/12/2022, comunque successiva alla data di presentazione dell'istanza di mediazione.
Sulla validità della delega, la Suprema Corte si è più volte espressa ritenendo che “allo scopo di validamente delegare un terzo alla partecipazione alle attività di mediazione, la parte deve conferirgli tale potere mediante una procura avente lo specifico oggetto della partecipazione alla mediazione e il conferimento del potere di disporre dei diritti sostanziali che ne sono oggetto
(ovvero, deve essere presente un rappresentante a conoscenza dei fatti e fornito dei poteri per la soluzione della controversia)” precisando, inoltre, che “sebbene la parte possa farsi sostituire dal difensore nel partecipare al procedimento di mediazione, non può trasferire tale potere con la procura conferita al difensore e da questi autenticata, benchè possa conferirgli ogni ampio potere processuale. Per questo motivo, se sceglie di farsi sostituire dal difensore, la procura speciale rilasciata allo scopo, non può essere autenticata dal difensore perché il conferimento del potere di partecipare in sua sostituzione alla mediazione non fa parte dei possibili contenuti della procura alle liti autenticabili direttamente dal difensore” (Cass. sentenza n.
8473/2019).
7 Sulla base di queste premesse, la giurisprudenza ha confermato l'inidoneità della procura alle liti, ancorché accordata con facoltà di compiere ogni più ampio potere processuale, per la sostituzione della parte in mediazione delegata (Trib. Napoli, sent. 29 settembre 2020, n. 3227; e, più recentemente,
Corte di Appello di Napoli, sentenza del 2 febbraio 2022, n. 421). Anche la
Suprema Corte ha, al riguardo, osservato che “l'attivazione della mediazione delegata non costituisce peraltro attività giurisdizionale”, trattandosi di una
“parentesi non giurisdizionale all'interno del processo” (Cass. civ. sent.,
14/12/2021, n. 40035). Ne deriva la mancanza di validità della mediazione anche sotto tale profilo, con conseguente improcedibilità della domanda giudiziale.
5. In ordine alla eccezione formulata da parte convenuta in riferimento all'improcedibilità della domanda, per l'assoluta genericità dell'istanza di mediazione, detta eccezione risulta fondata. Nella istanza di mediazione si legge: “IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE”.
Come già ampiamente esposto, la materia oggetto del presente giudizio
(controversie condominiali) rientra fra quelle per le quali l'art. 5 del D.Lgs.
n. 28/2010 impone, a pena di improcedibilità della domanda giudiziale, il preventivo esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione.
Ebbene, ai sensi dell'art. 8 del citato decreto legislativo, dal momento in cui la relativa comunicazione perviene alle parti “la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta”. Pertanto, se con la predetta comunicazione da parte dell'organismo dovrebbe essere scongiurato il maturare del termine decadenziale cui è soggetta l'impugnazione della delibera condominiale ai sensi dell'art. 1137 del c.c., tuttavia ciò avviene, purché l'istanza presenti i requisiti minimi necessari previsti dalla legge al fine di rendere edotta la
8 controparte non solo dell'intento di intraprendere un'azione legale, ma anche delle ragioni e del contenuto della futura domanda giudiziale (vd. in tal senso
Tribunale Roma n. 259/2022; Tribunale Aosta n. 147/2023; Tribunale Foggia
1.10.2020).
Solo in tal modo le parti sono messe realmente nella condizione di svolgere le proprie difese e tentare concretamente la soluzione conciliativa, nel rispetto della funzione deflattiva che il legislatore ha inteso attribuire alla procedura di mediazione.
L'istituto della mediazione è disciplinato dal D.Lgs. n. 28/2010 e ss. che non prescrive una forma specifica della domanda nel rispetto delle caratteristiche e delle finalità proprie dell'istituto della mediazione, art. 3 co. 3, D.lgs.
28/2010 “gli atti del procedimento di mediazione non sono soggetti a formalità”.
Naturalmente tale informalità non può estendersi fino al punto da escludere la previsione dei requisiti formali minimi, in assenza dei quali apparirebbe impossibile un qualsivoglia collegamento tra il procedimento e i diritti sostanziali che ne sono alla base. Dunque, l'istanza di mediazione deve essere un atto in forma scritta che deve presentare i richiamati requisiti minimi di
“certezza”, la sussistenza effettiva dei quali dovrà poi essere accertata alla stregua di canoni sostanziali e non squisitamente formali, operazione che, in assenza di forma scritta, difficilmente potrebbe ritenersi possibile.
In altri termini, sia pure all'interno di un procedimento ispirato al principio di libertà delle forme, non è possibile rinunziare a ritenere che ciascun atto debba presentare per lo meno i requisiti di forma-contenuto che sono strettamente funzionali al raggiungimento del suo scopo. Orbene, la domanda di mediazione, mettendo capo a un procedimento che si svolge dinanzi a un organo che è, e deve rimanere imparziale e che, pertanto, non può non
9 garantire il contraddittorio, presenta indubbi elementi di analogia con l'atto di citazione.
Sul punto, l'art. 4 del D.Lgs.vo n. 28 del 2010 prevede che “l'istanza deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa”.
Il disposto del suddetto articolo è, pertanto, analogo a quello dell'art. 125
c.p.c. circa il contenuto degli atti processuali, fatta eccezione per i soli elementi di diritto.
Pur non richiedendosi l'equivalente di un atto giudiziario sotto il profilo formale, l'applicazione di detta norma impone, quindi, una pressoché completa enunciazione degli elementi fattuali oggetto della pretesa azionata già nell'istanza, oltre che una simmetria tra fatti narrati in sede di mediazione
- quanto meno quelli principali - e quelli esposti in sede processuale.
Come confermato dalla giurisprudenza di legittimità, perché possa dirsi realizzata la condizione di procedibilità non occorre una perfetta simmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale essendo tuttavia necessario
“che i fatti posti a fondamento della successiva domanda giudiziale siano gli stessi enucleati nella domanda di mediazione, a nulla rilevando l'esatta qualificazione giuridica della vicenda” (Cass. sent. n. 1519/2023; Cass. sent.
n. 29333/2019).
Ne consegue che una domanda di mediazione generica sotto il profilo del petitum o della causa petendi, non può considerarsi validamente espletata specie in casi come quello in esame in cui, a fronte di una delibera assembleare articolata in numerosi punti all'ordine del giorno, attinenti a questioni diverse, molteplici potrebbero in astratto essere non solo le ragioni di doglianza, ma anche i punti all'ordine del giorno attinti dalla domanda di invalidità.
10 L'istanza di mediazione inoltrata al convenuto recante quale oggetto la laconica dicitura “IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE –
MILLESIMI – RIPARTIZIONE COSTI CODOMINIALI -BILANCI –
GESTIONE RIFIUTI” non può ritenersi, nel caso concreto, idonea all'instaurazione di una valida procedura di mediazione, non foss'altro che per l'impossibilità per l'Amministratore di riferire compiutamente all'assemblea dei condòmini l'oggetto della futura lite e di consentire a quest'ultima di deliberare consapevolmente in ordine alla partecipazione o meno alla procedura.
A tal proposito, giova rilevare che, se da un lato è vero che, per la mediazione ante causam, è sempre possibile sanare l'improcedibilità, potendo il Giudice, ai sensi del comma 2 del citato art. 5, demandare un nuovo esperimento della mediazione – e solo in caso di mancato (valido) esperimento di tale nuova mediazione pronunciare l'improcedibilità della domanda – dall'altro lato, deve considerarsi che, nel caso di specie, oggetto della domanda giudiziale è
l'impugnazione di una delibera condominiale, per la quale la legge prevede lo stretto termine di decadenza di trenta giorni (dalla comunicazione della delibera) e che tale termine decadenziale è suscettibile di essere interrotto
(una sola volta) dalla comunicazione dell'istanza di mediazione alla controparte, ma solo nel caso di procedura validamente instaurata.
Diversamente, consentire alla parte di avvalersi del beneficio dell'impedimento delle decadenze con la mera presentazione di una istanza che non presenti i requisiti sopra indicati, significherebbe contravvenire alle richiamate prescrizione eludendo il fine ultimo (quello deflattivo) della normativa sulla mediazione.
11 Deve, quindi, concludersi che il tentativo di mediazione non può ritenersi validamente proposto dall'attore e la domanda giudiziale deve essere dichiarata improcedibile ai sensi dell'art. 5 comma 2 D.lgs. n. 28/2010. .
Ne deriva altresì la decadenza dall'impugnazione essendo decorsi ben più di trenta giorni tra la data di adozione della delibera ed il deposito dell'atto introduttivo, non potendosi considerare tale termine validamente impedito dalla generica istanza di mediazione (per tale ragione sarebbe risultato inutile demandare alle parti una nuova mediazione ai sensi del secondo comma del citato art. 5, posto che, in ogni caso, il termine di decadenza era ormai spirato).
6. Pertanto, si ravvisano tutti i presupposti per disporre che le spese di lite seguano la soccombenza e siano poste a carico degli attori.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo secondo i criteri indicati dal D.M. 147/2022 (minimi tariffari in base a valore indeterminabile della causa, esclusa la fase istruttoria non tenutasi).


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, Sezione sesta civile, in persona della dr.ssa Anna
Maria Diana, definitivamente pronunziando sulla causa R.G. n. 30099/2022 tra Parte_1 Parte_2 Parte_3
Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7
,
[...] Parte_8 Parte_9 Parte_10
e e il Parte_11 Parte_12 Parte_13 [...]
(c.f. , Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore pro tempore, dott. , ogni diversa CP_2
istanza e deduzione disattesa, così provvede:
a) Dichiara improcedibile la domanda;

12 b) Condanna gli attori al pagamento, in favore del convenuto CP_1
delle spese processuali del giudizio, che sono liquidate, in € 3.809,00 oltre
Iva, C.P.A. e spese generali pari al 15%, come per legge.
Napoli, così deciso il 26/06/2025
Il Giudice
Dott.ssa Anna Maria Diana
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