Pubblicato il 27/04/2026

N. 01982/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02208/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2208 del 2025, proposto da
Savills Investment Management Sgr S.P.A, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Matilde Battaglia, Fabio Todarello, Francesco Schiano Di Cola, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Milano, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Lodovica Bognetti, Antonello Mandarano, con domicilio eletto presso lo studio Antonello Mandarano in Milano, via della Guastalla 6;

per l'annullamento

- della comunicazione del Municipio 6 del SUE del Comune di Milano del 9 aprile 2025 prot. 0196001 recante la determinazione del valore di monetizzazione dello standard dovuto e non reperito per l’intervento di riqualificazione dell’immobile di Via Watt 15 di cui alla SCIA prot. PG 266640/2022, nonché la determinazione del contributo sul costo di costruzione dovuto per il medesimo intervento;

- della comunicazione del SUE prot. 5071219 del 4 ottobre 2024 e della comunicazione prot. 507221 del 4 ottobre 2024;

- della deliberazione della Giunta Comunale n. 1512 del 6 dicembre 2024 recante “approvazione dei criteri per la determinazione dei valori di monetizzazione delle aree da cedere per la realizzazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal Piano dei Servizi, nei casi previsti dalla normativa vigente”;

- della determina dirigenziale n. 10623 del 13 novembre 2024 dell’Area Pianificazione Attuativa recante i criteri per la determinazione dei valori di monetizzazione delle aree da cedere per la realizzazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal Piano dei Servizi nell’ipotesi di mero cambio d’uso senza incremento di superficie lorda;

- della delibera di G.C. n. 199/2024 del 23 febbraio 2024 e ove occorrer possa delle Disposizioni di Servizio n. 3/2024 del 13 marzo 2024 e 4/2024 del 20 marzo 2024 della Direzione Rigenerazione Urbana del Comune di Milano

- di ogni altro atto o provvedimento ad essi presupposto, connesso o consequenziale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Milano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 marzo 2026 il dott. LU SS e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO

La società ricorrente espone che, in data 12 maggio 2022, presentava una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) alternativa al permesso di costruire, ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. n. 380/2001, per un intervento di ristrutturazione edilizia previa demolizione, con cambio di destinazione d’uso da produttivo/terziario a residenziale. L’intervento prevedeva l’utilizzo di Superficie Lorda (SL) esistente per 5.850,36 mq e di diritti perequati per 2.069,24 mq.

A seguito della sottoscrizione di un atto d’obbligo in data 13 novembre 2023, il Comune di Milano, con nota del 5 dicembre 2023, comunicava l’avveramento della condizione sospensiva della SCIA. La ricorrente procedeva quindi al pagamento rateale degli oneri dovuti.

Successivamente, a partire da febbraio 2024, il Comune di Milano adottava una serie di atti di indirizzo (Delibera di Giunta Comunale n. 199/2024 e Disposizioni di Servizio n. 3/2024 e n. 4/2024) volti a “ orientare temporaneamente l’attività amministrativa " a seguito dell’avvio di alcune indagini penali in materia urbanistica. In particolare, la Disposizione di Servizio n. 4/2024 riclassificava gli interventi di demolizione e ricostruzione come “nuova costruzione”, con conseguente applicazione di un regime più oneroso per le dotazioni di servizi.

Con nota del 4 ottobre 2024, il Comune, pur confermando in una prima fase il calcolo della monetizzazione proposto dalla ricorrente, richiedeva la presentazione di una perizia di stima per certificare “ l’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione delle aree ” e il “ costo di acquisizione delle aree ”.

Nonostante la presentazione di tale perizia da parte della ricorrente in data 30 dicembre 2024, il Comune la riteneva inidonea e, con il provvedimento finale del 9 aprile 2025, rideterminava gli importi dovuti. In particolare, l’Amministrazione: (i) applicava i nuovi e più elevati valori di monetizzazione approvati con Delibera di Giunta Comunale n. 1512 del 6 dicembre 2024; (ii) quantificava lo standard dovuto applicando i criteri previsti per la “nuova costruzione” all’intera SL, in applicazione della Disposizione di Servizio n. 4/2024; (iii) negava la riduzione del contributo di costruzione per gli interventi di bonifica, contestando la mancata presentazione di una polizza fideiussoria e applicando una sanzione per ritardato pagamento.

Con ricorso, munito d’istanza cautelare, notificato in data 09.06.2025 e regolarmente depositato, la società ricorrente impugna gli atti in epigrafe meglio precisati, deducendo i seguenti motivi di diritto.

I. Violazione dell’art. 23 della Costituzione. Violazione e falsa applicazione dell’art. 20 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Violazione e falsa applicazione dell’art. 38 della L.R. 12 marzo 2005 n. 12.

II. Violazione e falsa applicazione dell’art. 51 della L.R. 12 marzo 2005 n. 12. Violazione e falsa applicazione dell’art. 11 commi 2 e 3 delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi.

III. Ulteriore violazione e falsa applicazione dell’art. 51 della L.R. 12 marzo 2005 n. 12. Violazione e falsa applicazione dell’art. 11 commi 2 e 3 delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi.

IV. Violazione e falsa applicazione dell’art. 46 della L.R. n. 12 dell’11 marzo 2005. Eccesso di potere per difetto assoluto dei presupposti e di motivazione. Contraddittorietà degli atti. Eccesso di potere per perplessità dell’atto amministrativo .

V. Difetto assoluto di competenza. Ulteriore violazione degli artt. 9 e 51 della L.R. 11 marzo 2005 n. 12. Violazione del giusto procedimento di legge

VI. Violazione e falsa applicazione degli artt. 9 e 46 della L.R. 11 marzo 2005 n. 12. Eccesso di potere per violazione del principio di proporzionalità .

Con esclusivo riferimento al contributo di costruzione si deduce:

VII. Violazione dell’art. 23 della Costituzione e dell’art. 42 del D.P.R. n. 380/2001. Difetto assoluto di motivazione. Carenza assoluta di potere. Sviamento.

In data 20.06.2025 si costituisce il Comune di Milano con atto di mera forma, chiedendo di dichiarare il ricorso inammissibile, irricevibile, improcedibile e comunque respingerlo in quanto infondato, con vittoria di spese e previo rigetto dell’istanza di sospensiva.

In data 04.07.2025 la difesa comunale depositava memoria integrativa delle proprie argomentazioni difensive, prende posizione su tutti i motivi di censura.

Con ordinanza n. 741 del 09.07.2025, la Sezione respingeva l’istanza cautelare.

In vista dell’udienza di trattazione del merito, la ricorrente depositava memoria.

In data 19.02.2026 l’Amministrazione provvedeva a depositare memoria di replica.

All’udienza del 12.03.2026 l’affare passa in decisione.

TO

Il ricorso è infondato.

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l’illegittima applicazione retroattiva dei nuovi valori di monetizzazione approvati con la Delibera di Giunta Comunale n. 1512 del 6 dicembre 2024. Sostiene che, in base al principio tempus regit actum e all’art. 23 della Costituzione, la prestazione patrimoniale dovuta deve essere determinata sulla base delle tariffe vigenti al momento del perfezionamento del titolo edilizio, avvenuto il 5 dicembre 2023. L’art. 38 della L.R. Lombardia n. 12/2005 stabilisce espressamente che gli oneri sono determinati con riferimento alla data di presentazione della richiesta del titolo. La giurisprudenza amministrativa conferma che il contributo di concessione, inclusa la monetizzazione, si cristallizza al momento del rilascio del titolo, e una successiva rideterminazione è ammessa solo in casi eccezionali, come la correzione di un errore di calcolo, che qui non ricorre. L’Amministrazione avrebbe quindi dovuto applicare i valori vigenti al momento del consolidamento della SCIA, come correttamente indicati dalla ricorrente nel prospetto originario, e non i nuovi valori approvati oltre un anno dopo.

Il Collegio non condivide.

In via preliminare, occorre ribadire la consolidata distinzione, elaborata dalla giurisprudenza amministrativa, tra la monetizzazione degli standard urbanistici e il contributo di costruzione. Tali istituti, sebbene entrambi connessi all’attività edilizia, presentano una natura giuridica e una ratio differenti. Il contributo di costruzione, comprensivo degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, si configura come un corrispettivo di diritto pubblico per la partecipazione del privato ai costi delle opere di urbanizzazione che la collettività sostiene per accogliere il nuovo insediamento, senza che insorga un vincolo di scopo specifico in relazione alla zona di intervento. La monetizzazione, invece, rappresenta un’alternativa alla cessione diretta delle aree a standard, consentita dall’ordinamento in via eccezionale, e persegue lo scopo di dotare l’Amministrazione delle risorse economiche necessarie al reperimento di tali aree all’interno della medesima zona di intervento, per far fronte all’aggravio del carico urbanistico generato dalla trasformazione edilizia. (Cons. di Stato, Sez. IV, 01 agosto 2025, n. 6809; Cons. di Stato, Sez. IV, 20 maggio 2024, n.4456; Consiglio di Stato, Sez. IV, 02 febbraio 2024, n. 1107).

Tale distinzione ontologica rende inconferente il richiamo, operato da parte ricorrente, alla disciplina e alla giurisprudenza formatasi in materia di contributo di costruzione, in particolare con riferimento all’art. 38 della L.R. n. 12/2005, che attiene esclusivamente agli oneri di urbanizzazione. Del pari, non sussiste alcuna violazione dell’art. 23 della Costituzione, poiché la prestazione patrimoniale in esame trova il proprio fondamento in specifiche disposizioni di legge, segnatamente gli artt. 46 e 51 della L.R. n. 12/2005, che ne definiscono i presupposti e i parametri di quantificazione.

Ciò posto, la censura principale della ricorrente, relativa alla pretesa applicazione retroattiva di valori di monetizzazione approvati successivamente al consolidamento del titolo edilizio, non può trovare accoglimento. Il principio del tempus regit actum , che impone di determinare gli oneri concessori sulla base della disciplina vigente al momento del rilascio del titolo, non osta a che l’Amministrazione possa, e anzi debba, procedere a una rideterminazione degli importi qualora la quantificazione iniziale si riveli erronea o, come nel caso in esame, non congrua rispetto ai criteri normativi.

Nel caso della monetizzazione degli standard, il parametro normativo di riferimento, fissato dagli artt. 46, comma 1, lett. a), e 51, comma 5, della L.R. n. 12/05, come di seguito si andrà ad evidenziare, è il “ costo di acquisizione di altre aree ” o, in alternativa, l’utilità economica conseguita dall’operatore per effetto della mancata cessione. Tale criterio non si esaurisce in una mera applicazione di tariffe predeterminate, ma impone una valutazione estimativa che deve riflettere il valore reale ed effettivo delle aree, valore per sua natura dinamico e soggetto alle fluttuazioni del mercato immobiliare. La finalità della norma è, infatti, quella di garantire all’ente pubblico la disponibilità di risorse finanziarie effettivamente sufficienti a compensare il mancato reperimento degli standard, evitando un pregiudizio per l’interesse pubblico o un indebito arricchimento del privato.

Nel caso di specie, l’azione del Comune non si configura come un’illegittima applicazione retroattiva di nuovi criteri, bensì come l’esercizio del potere-dovere di verifica della congruità della somma dovuta, a fronte di una stima iniziale basata su valori ritenuti obsoleti e di una perizia di parte giudicata “inidonea ed erronea". La controversia, in sostanza, non involge il profilo dell’ an ma del quantum debeatur . L’Amministrazione ha correttamente ritenuto che i valori risalenti alla delibera n. 9/97 non fossero più idonei a rappresentare l’effettivo costo di acquisizione delle aree, procedendo quindi a un aggiornamento sulla base di parametri più attuali, come quelli contenuti nella Delibera di Giunta Comunale n. 1512/24 e nella determina dirigenziale 10623/24. Tale operazione non viola il principio di certezza del diritto, ma costituisce una corretta attuazione del criterio normativo del “ costo di acquisizione di altre aree ”, volto ad assicurare la corrispondenza tra l’importo monetizzato e il reale valore economico che esso è destinato a sostituire. In tale prospettiva, i valori tratti dalla Delibera di Giunta n. 1512/2024 sono stati attualizzati al mese di dicembre 2023, in stretta correlazione alla data di comunicazione formale di efficacia della SCIA. In tal senso, l’atto impugnato così riporta: “ Valutato, pertanto, che - al fine di garantire l’interesse pubblico ad una congrua ed univoca quantificazione della monetizzazione, nel rispetto della vigente normativa regionale, in uno con la tutela dell’economia del procedimento - nel determinare le somme a titolo di conguaglio per la monetizzazione degli standard, si è posto, quale valore applicabile al caso di specie, quello aggiornato come da Deliberazione di Giunta comunale n. 1512/2024, attualizzandolo a dicembre 2023 quale momento di presentazione/ consolidamento della SCIA […] ”.

Per tutte le suesposte ragioni, il motivo di ricorso deve essere rigettato.

Con il secondo motivo di censura, proposto in via subordinata, la società ricorrente contesta la quantificazione dello standard dovuto. Secondo la prospettazione della società, l’Amministrazione, presumibilmente in applicazione della Disposizione di Servizio n. 4/2024, avrebbe considerato l’intero intervento come “nuova costruzione”, richiedendo uno standard pari al 100% della SL oggetto di cambio d’uso (con una detrazione). Tale operato violerebbe l’art. 11, comma 3, delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi, che disciplina specificamente il cambio d’uso di SL esistente, prevedendo percentuali di standard inferiori. Inoltre, viene violato l’art. 51 della L.R. n. 12/2005, che impone ai Comuni di richiedere, in caso di cambio d’uso, solo la dotazione aggiuntiva di standard indotta dalla nuova destinazione, e non l’intera dotazione come se si trattasse di un intervento ex novo . Si evidenzia altresì che una mera Disposizione di Servizio dirigenziale non può modificare o derogare le prescrizioni del PGT, approvate dal Consiglio Comunale.

Il motivo è infondato.

In via preliminare, va disattesa la censura relativa alla presunta integrazione postuma della motivazione. Come correttamente eccepito dalla difesa comunale, le modalità di calcolo della dotazione di standard erano già indicate nel rapporto oneri del 2 aprile 2025, documento richiamato nel provvedimento impugnato e regolarmente prodotto in atti. I chiarimenti forniti dall’Amministrazione in sede processuale non costituiscono, pertanto, una motivazione nuova e tardiva, ma una mera esplicitazione della base normativa e dei criteri di calcolo già sottesi alla decisione impugnata. La giurisprudenza ammette tale integrazione in giudizio qualora essa non alteri la sostanza del provvedimento e non si traduca in un pregiudizio per il diritto di difesa del ricorrente, pregiudizio che nel caso di specie non si ravvisa, avendo la parte avuto piena facoltà di articolare le proprie difese nel merito dei criteri applicati

Nel merito, la quantificazione operata dal Comune appare immune dai vizi di violazione di legge denunciati, risultando conforme a una corretta interpretazione e applicazione delle complesse previsioni contenute nell’art. 11 delle N.A. del Piano dei Servizi.

L’intervento edilizio in esame presenta una natura mista, comprendendo sia la ristrutturazione di una Superficie Lorda (SL) esistente con mutamento di destinazione d’uso (da terziario/produttivo a residenziale), sia la realizzazione di nuova SL tramite ampliamento e utilizzo di diritti edificatori perequati. Di fronte a tale complessità, l’Amministrazione ha correttamente applicato un criterio di calcolo composito, differenziando la disciplina a seconda della natura della porzione di intervento, in piena aderenza al dettato normativo.

Come chiarito dalla difesa comunale, sono stati applicati i seguenti criteri. Per la porzione di SL esistente oggetto di mutamento di destinazione d’uso, si è fatto riferimento all’art. 11, comma 3, delle N.A. del Piano dei Servizi, che disciplina specificamente tale fattispecie, prevedendo aliquote differenziate (18% per il passaggio da direzionale e 80% per il passaggio da produttivo), con l’ulteriore applicazione della riduzione del 40% prevista per gli interventi ricadenti in Ambiti di Rinnovamento Urbano (ARU). Per la porzione di SL derivante da nuova costruzione (ampliamento e diritti perequati), è stato correttamente applicato l’art. 11, comma 2, lett. a), delle N.A. del Piano dei Servizi. Tale norma impone, per l’insediamento di funzione residenziale tramite nuova SL eccedente quella esistente o quella realizzabile con l’indice di base, una dotazione di servizi pari al 100% della SL di nuova realizzazione.

Questa interpretazione, che distingue il regime degli standard per la nuova costruzione da quello per il cambio d’uso sull’esistente, è l’unica coerente con la ratio della norma, volta a calibrare il fabbisogno di servizi in funzione del diverso impatto generato sul territorio. Una diversa lettura, che pretendesse di applicare le più favorevoli aliquote del cambio d’uso anche alla nuova edificazione, si porrebbe in palese contrasto con la lettera e lo spirito della norma, come già affermato da questo Tribunale in casi analoghi: “ Peraltro, sarebbe contraddittoria l’esenzione totale da cessione di standard in caso di nuova costruzione se si considera che, in presenza di una ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, è dovuta una dotazione pari all’80% della SL nel passaggio da categoria funzionale produttiva verso le categorie funzionali residenziale e commerciale per SL superiore a 250 mq (cfr. art. 11, comma 3, delle N.A. del P.d.S.)”. (TAR Lombardia – Milano, Sez. II, 10 marzo 2026, n.1159).

Infine, non coglie nel segno il richiamo al principio dello standard aggiuntivo di cui all’art. 51 della L.R. n. 12/2005. Tale principio, infatti, trova la sua elezione negli interventi di mera variazione funzionale di volumetrie esistenti, dove si valuta l’aggravio di carico urbanistico derivante dal nuovo uso. Laddove, invece, l’intervento si sostanzi in una trasformazione radicale assimilabile a una “ nuova costruzione ”, come nel caso della demolizione e ricostruzione con alterazione significativa dell’assetto preesistente, il fabbisogno di standard deve essere valutato in relazione al nuovo carico urbanistico complessivamente generato, a prescindere dalla precedente destinazione d’uso e dalle relative dotazioni, che si considerano superate dalla trasformazione stessa.

Per le suesposte ragioni, il motivo di ricorso deve essere rigettato in ogni sua articolazione.

Con il terzo motivo di censura, la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 51 della L.R. n. 12/2005 e dell’art. 11, commi 2 e 3, delle Norme di Attuazione (N.A.) del Piano dei Servizi, nonché il vizio di eccesso di potere. Sostiene, in sintesi, che la determinazione dello standard dovuto sia illegittima in quanto, anche a voler qualificare parte dell’intervento come “nuova costruzione”, la normativa di piano non imporrebbe la corresponsione di alcuna dotazione territoriale, non realizzandosi una Superficie Lorda (SL) di nuova costruzione in eccedenza rispetto a quella preesistente.

La censura è infondata e deve essere respinta.

L’interpretazione dell’art. 11 delle N.A. del Piano dei Servizi proposta dalla ricorrente risulta parziale e non condivisibile, in quanto decontestualizza la singola previsione dal quadro normativo complessivo e ne travisa la ratio , che è quella di assicurare un’adeguata dotazione di servizi a fronte di ogni incremento del carico urbanistico.

Le disposizioni rilevanti del Piano dei Servizi stabiliscono quanto segue. L’art. 11, comma 1, prevede che: “ nei casi di interventi di nuova costruzione con l’utilizzo dell’Indice di edificabilità Territoriale (IT) unico di 0,35 mq/mq non sono richieste dotazioni territoriali per servizi ”. L’art. 11, comma 2, lett. a), stabilisce che: “ nei casi di interventi di nuova costruzione che realizzano una SL in eccedenza rispetto a quella esistente o realizzabile con l’applicazione dell’Indice di edificabilità Territoriale (IT) unico di 0,35 mq/mq... le dotazioni territoriali per servizi sono dovute nella misura di (…) per categorie funzionali residenziale...: 100% della SL ”

La lettura corretta e sistematica di tali norme, come già affermato da questo Tribunale, porta a conclusioni opposte a quelle della ricorrente. L’esenzione dal reperimento di standard è limitata esclusivamente alla quota di SL realizzata entro il limite dell’Indice di edificabilità Territoriale unico di 0,35 mq/mq, per la quale si presume che la dotazione di servizi esistente sul territorio sia già sufficiente (TAR Lombardia- Milano, Sez. II, 10 marzo 2026, n.1157).

Al contrario, ogni qualvolta un intervento di nuova costruzione realizzi una SL superiore a quella ottenibile con l’applicazione di tale indice di base, scatta l’obbligo di reperire le dotazioni territoriali nella misura del 100% della SL, proprio perché tale superficie aggiuntiva genera un nuovo e maggiore carico urbanistico non coperto dalla dotazione generale di piano. La locuzione “ in eccedenza rispetto a quella esistente o realizzabile con l’applicazione dell’Indice di edificabilità Territoriale ” deve essere intesa nel senso che, ai fini del calcolo dello standard dovuto, dalla nuova SL realizzata deve essere scomputata unicamente la quota di superficie corrispondente a quella realizzabile con l’indice base di 0,35 mq/mq, e non l’intera SL preesistente, qualora questa fosse superiore (TAR Milano 1157/2026, cit.).

L’Amministrazione comunale, come emerge dagli atti di causa, non ha affatto riqualificato l’intero intervento come “nuova costruzione”, ma ha correttamente applicato un criterio di calcolo composito, distinguendo la SL oggetto di ristrutturazione dalla SL di nuova realizzazione derivante dall’utilizzo di diritti volumetrici perequati e bonus. Proprio a questa seconda quota di SL, in quanto eccedente la capacità edificatoria di base dell’area, ha legittimamente applicato il regime della nuova costruzione previsto dall’art. 11, comma 2, lett. a), delle N.A. del Piano dei Servizi.

Alla stregua delle suesposte ragioni, il terzo motivo di ricorso deve essere rigettato.

Con il quarto motivo viene censurata la condotta contraddittoria del Comune. L’Amministrazione avrebbe prima richiesto una perizia di stima sito-specifica, per poi ritenerla inidonea e applicare i nuovi valori tabellari forfettari, contraddicendo la premessa della necessità di una valutazione puntuale. Nel merito, si contesta la valutazione della perizia. Il Comune avrebbe erroneamente preteso la quantificazione di una “utilità economica” che, secondo la stessa prassi del Comune di Milano (delibera C.C. n. 9/1997), è ininfluente, poiché la capacità edificatoria non aumenta con la mancata cessione di aree a standard. Il criterio corretto, come sostenuto nella perizia, sarebbe il “costo di acquisizione di altre aree”. Tale costo, nel sistema perequativo milanese, corrisponderebbe al valore di scambio dei diritti edificatori, che è il parametro utilizzato correttamente nella perizia prodotta dalla ricorrente. Il riferimento del Comune al valore di mercato delle aree edificabili generiche sarebbe errato e porterebbe a un indebito arricchimento dell’ente.

Il motivo è infondato.

In linea generale, occorre premettere quanto segue.

L’art. 51 comma 5 della L.R. 12/2005, con riferimento alla Disciplina dei mutamenti delle destinazioni d'uso di immobili e delle variazioni essenziali , prevede che “ Il comune, nel piano dei servizi, può stabilire i criteri e le modalità per cui, in luogo del reperimento totale o parziale delle aree o dotazione di attrezzature nelle aree o edifici interessati dal mutamento di destinazione d'uso, si dia luogo alla cessione di altra area o di immobile idonei nel territorio comunale o alla corresponsione all'amministrazione di una somma commisurata al valore economico dell'area da acquisire, da determinarsi nello stesso piano dei servizi[…]. ” La richiamata previsione normativa ha carattere generale ed è applicabile a tutte le modalità di intervento.

L’art. 42 comma 5 della L.R. 12/2005, con riferimento alla Disciplina della segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire prevede che: “ 5. Nel caso in cui l'intervento comporti una diversa destinazione d'uso, non esclusa dal PGT, in relazione alla quale risulti previsto il conguaglio delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, il dichiarante allega impegnativa, […]. L'impegnativa indica la superficie delle aree […] da cedere al comune a titolo di conguaglio e l'assunzione dell'obbligo di cedere le aree con la loro identificazione o la loro monetizzazione […] ”.

L’articolo 46, comma 1, lettera a), della Legge Regionale n. 12/2005, con riferimento alla Convenzione dei piani attuativi , stabilisce in modo inequivocabile che, in alternativa alla cessione gratuita delle aree, l’operatore deve corrispondere “ una somma commisurata all’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell’acquisizione di altre aree ". La norma regionale, benché pone, dunque, due parametri di valutazione, di cui il secondo funge da limite minimo inderogabile.

Con riferimento agli interventi attuati mediante SCIA, il criterio del “ costo di acquisizione delle altre aree ”, per cui l'importo della monetizzazione non può essere inferiore al costo che il Comune dovrebbe sostenere per acquisire aree equivalenti da destinare a standard, rinviene il suo fondamento nella richiamato art. 51, comma 5, L.R. 12/2005 che, come condivisibilmente affermato dalla difesa dell’ente, costituisce il fondamento specifico per l’applicazione di tale criterio agli interventi sull’esistente, come i mutamenti di destinazione d’uso, spesso realizzati tramite SCIA.

Il criterio della “somma commisurata all’utilità economica conseguita”, quale vantaggio economico che l’operatore privato ottiene dalla mancata cessione delle aree che rimangono nella sua disponibilità, rinviene la norma cardine nell’art. 46, comma 1, lett. a), L.R. 12/2005. Il Comune applica questo criterio, per analogia, anche agli interventi attuati mediante SCIA che comportano la realizzazione di nuova Superficie Lorda (SL), ad esempio tramite bonus volumetrici o l'utilizzo di diritti perequati. La Delibera n. 1512/2024 stabilisce convenzionalmente che tale valore corrisponde al “costo di acquisizione” maggiorato del 14%.

Precisato quanto sopra, di conseguenza, la richiesta del Comune, esplicitata nelle comunicazioni del 4 ottobre 2024, di produrre un’idonea perizia che certificasse entrambi i profili – l’utilità economica conseguita e il costo di acquisizione – si configura come una corretta e doverosa applicazione del dettato normativo. La successiva valutazione di inattendibilità e incompletezza della stima presentata dalla ricorrente, in quanto non conforme a tali dettami, rientra nell’esercizio della discrezionalità tecnica dell’ente, finalizzata a garantire il pieno rispetto della legge. L’interpretazione della ricorrente, basata su prassi o atti comunali precedenti, non può prevalere su una chiara e cogente disposizione di legge regionale.

Appare, inoltre, infondata anche la censura di contraddittorietà dell’azione amministrativa, che prima avrebbe richiesto una perizia ad hoc per poi applicare i valori standardizzati con la successiva Delibera di Giunta Comunale n. 1512/2024. A differenza del contributo di costruzione (la cui quantificazione è ancorata alla data di presentazione della richiesta del titolo edilizio ai sensi dell’art. 38 della L.R. 12/2005), il valore della monetizzazione deve essere determinato considerando la “ vicenda edilizia così come concretamente si è manifestata " (Consiglio di Stato, IV, 20 maggio 2024, n. 4456; cfr., altresì, Consiglio di Stato, IV, 5 febbraio 2026, n. 956). In ragione di ciò, come già più sopra evidenziato, la somma versata deve essere “effettiva e adeguata” sia rispetto alla data di acquisizione di efficacia della SCIA (lo scioglimento della condizione ex art. 23 bis dPR 380/2001 è stato comunicato alla ricorrente in data 05.12.2023) sia rispetto al costo che il Comune dovrebbe sostenere per acquisire aree equivalenti sul mercato alla data di consolidamento della SCIA.

Ne consegue che l’applicazione dei valori aggiornati con la Delibera G.C. n. 1512/2024 non solo non è contraddittoria, ma costituisce un atto dovuto per garantire l’attualità e la congruità della somma richiesta, in ossequio ai principi imposti dal legislatore regionale. Risulta pertanto irrilevante che il titolo edilizio si sia perfezionato in data antecedente all’entrata in vigore di tale delibera.

Con il quinto motivo di ricorso, la ricorrente eccepisce l'incompetenza della Giunta Comunale ad approvare i nuovi valori di monetizzazione con la D.G.C. n. 1512/2024. Si sostiene che la determinazione del fabbisogno di aree a standard e delle relative modalità di reperimento (inclusa la monetizzazione) rientri nella competenza pianificatoria del Consiglio Comunale, come previsto dagli artt. 9 e 51 della L.R. n. 12/2005. A riprova di ciò, si evidenzia che i valori previgenti erano stati approvati con delibera del Consiglio Comunale (n. 9/1997).

La censura è infondata

Sebbene spetti al Consiglio Comunale, in sede di approvazione del Piano dei Servizi, stabilire i criteri generali e le modalità per il reperimento degli standard, inclusa la possibilità di monetizzazione (art. 51, comma 5, L.R. 12/2005), la concreta quantificazione del valore economico delle aree non rientra tra le competenze tassative del Consiglio (art. 42, D.Lgs. 267/2000). Tale attività, che implica valutazioni tecnico-economiche e l’applicazione di parametri predeterminati dalla legge, è correttamente attratta alla competenza residuale della Giunta, quale organo di indirizzo, e all’attività gestionale degli uffici tecnici. (TAR Milano n.1159/2026, cit.). La Delibera G.C. n. 1512/2024 si configura, quindi, come un atto di indirizzo volto a semplificare e uniformare l’azione amministrativa, senza esautorare gli uffici della decisione finale sull’entità della monetizzazione, che deve comunque essere conforme ai parametri di legge. La competenza della Giunta è, del resto, coerente con le previsioni degli artt. 14 e 46 della L.R. 12/2005, che le attribuiscono la titolarità ad approvare i piani attuativi e le relative convenzioni, sedi naturali per la definizione dell’entità della monetizzazione.

Alla stregua delle suesposte ragioni, il motivo di ricorso deve essere integralmente respinto.

Con il sesto motivo (indicato come quinto nel ricorso) la ricorrente sostiene che il “ costo di acquisizione di altre aree ” avrebbe dovuto essere parametrato al valore di scambio dei diritti edificatori perequati, e non al valore di mercato o espropriativo delle aree.

Ad avviso del Collegio, tale interpretazione non può essere condivisa.

Come già più sopra rilevato, la norma regionale prevede che la somma dovuta per la monetizzazione deve essere “ commisurata all’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell’acquisizione di altre aree ”. La previsione affida all’Amministrazione un’ampia discrezionalità tecnica nella determinazione di tale valore, sindacabile solo per manifesta illogicità o irragionevolezza, qui non ravvisabili.

La scelta del Comune di parametrare il “costo di acquisizione” al valore venale delle aree, determinato secondo i criteri espropriativi (art. 37 D.P.R. n. 327/2001), ad avviso del Collegio, è logica e coerente con la ratio dell’istituto. La monetizzazione, infatti, deve fornire all’ente le risorse economiche necessarie per reperire effettivamente sul mercato altre aree da destinare a standard, compensando così il maggior carico urbanistico generato dall’intervento privato.

Il riferimento al valore dei diritti perequati è inconferente, poiché la monetizzazione sostituisce la cessione del bene fisico (il terreno), il cui valore non si esaurisce nel solo diritto edificatorio ad esso associato. Del pari, è errato il riferimento alle aree a pertinenza indiretta, in quanto queste rappresentano la dotazione generale di piano, mentre lo standard aggiuntivo richiesto dall’intervento deve essere reperito tramite l’acquisizione di ulteriori aree (TAR Milano, 1159/2026, cit.).

L’Amministrazione ha quindi legittimamente rigettato la perizia di parte, ritenuta “ del tutto inidonea, oltre che carente ” proprio perché basata su un erroneo metodo di calcolo, e ha correttamente applicato i valori aggiornati con la Delibera di Giunta n. 1512/2024, che rappresentano una congrua e ragionevole attuazione del principio normativo di cui all’art. 46 L.R. n. 12/2005.

Per le ragioni esposte, il motivo di ricorso deve essere rigettato.

Infine, con il settimo motivo, si contesta la decisione del Comune di negare la riduzione del contributo di costruzione per le opere di bonifica e di applicare la relativa sanzione. La ricorrente sostiene che la normativa comunale (delibera n. 55/2020) non prevede la decadenza dal beneficio per la mancata presentazione della polizza fideiussoria. Inoltre, il diritto alla riduzione è stato materialmente conseguito, essendo il procedimento di bonifica concluso con esito favorevole e certificato da ARPA. La richiesta tardiva della polizza e la conseguente applicazione della sanzione del 40% ex art. 42 D.P.R. n. 380/2001 appaiono come un atto strumentale e viziato da sviamento, dato che la sanzione si applica per il mancato pagamento degli oneri, mentre la ricorrente ha sempre rispettato il piano di rateizzazione.

Il motivo deve essere dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

Difatti, come rappresentato dalla stessa Amministrazione resistente nella propria memoria difensiva, con un successivo atto datato 24 giugno 2025, il Comune ha annullato in autotutela la parte del provvedimento del 9 aprile 2025 oggetto della presente censura. Nello specifico, l’Amministrazione ha riconosciuto il diritto della ricorrente a beneficiare dello sconto sul contributo di costruzione per le attività di bonifica, annullando sia il diniego della riduzione sia la conseguente sanzione applicata.

Sulla base di quanto sopra osservato, il ricorso deve essere dichiarato improcedibile con riferimento al settimo motivo di ricorso e infondato per il resto.

La complessità delle questioni trattate giustifica l’integrale compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge in parte e in parte lo dichiara improcedibile, nei termini di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 12 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

LE UN, Presidente

Giovanni Zucchini, Consigliere

LU SS, Referendario, Estensore

L'RE	IL PRESIDENTE
LU SS	LE UN

IL SEGRETARIO