REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Salvatori, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 24.9.2025, ha pronunciato in data 26.9.2025, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 56221 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024,
TRA P.I. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via di Villa Emiliani n. 48, presso lo studio dell'avv. Alessandro Montanari, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTE –
E
P.I. ), Controparte_1 P.IVA_2 in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via Bradano n. 4, presso lo studio degli avv.ti Pasquale Barricelli e Andrea Barricelli, che la rappresentano e difendono giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
– RESISTENTE –

1 CONCLUSIONI:
- per parte ricorrente, “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Roma, ogni contraria istanza ed eccezione reietta, accogliere il presente ricorso e per l'effetto: - Accertare e dichiarare il grave inadempimento della in ordine alle obbligazioni di Controparte_1 cui all'art. 1575 c.c. e 1576 c.c. assunte con la sottoscrizione del contratto di locazione ad uso commerciale del 3.11.2021, consistente nella mancata eliminazione delle cause delle infiltrazioni
d'acqua; - per l'effetto, condannare la al risarcimento Controparte_1 del danno subito da a causa ed in conseguenza del grave inadempimento Parte_1 contrattuale della resistente, che si quantifica nella somma complessiva di € 115.680,19, di cui €
4.880,00 per le fatture n. 48/23 e 494/23, come precisata in narrativa del presente atto, ovvero in quella diversa somma che verrà ritenuta di giustizia. Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario. Con ammissione dei mezzi istruttori articolati nell'atto introduttivo del presente giudizio”; per parte resistente, “Si insiste dunque per il rigetto del ricorso, con ogni consequenziale provvedimento di ragione e di legge. Salvo ogni altro diritto”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso del 27.12.2024, la adiva l'intestato Tribunale, Pt_1 Parte_1 proponendo domanda di accertamento del grave inadempimento asseritamente commesso dalla locatrice e del consequenziale risarcimento dei danni. Controparte_1
Deduceva la ricorrente, legata alla convenuta da contratto di locazione dichiarato risolto dal Tribunale di Roma per suo grave inadempimento, che la locatrice sarebbe stata inadempiente alle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c., non eliminando la causa di infiltrazioni che avevano interessato la cosa locata per tutto l'arco del rapporto e cagionato il danneggiamento di materiali, nonché imposto alla conduttrice di rivolgersi a terzi per determinate attività non espletabili nell'immobile e di acquistare macchinari in sostituzione di quelli danneggiati, riportando danni per complessivi €
115.680,19 di cui chiedeva il ristoro.
Si costituiva in giudizio la eccependo l'inammissibilità e/on Controparte_1 improcedibilità del ricorso per tardività della notifica, l'improcedibilità del ricorso per
2 mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, l'esistenza del giudicato tra le parti, e, nel merito, contestando integralmente la ricostruzione avversaria e chiedendo il rigetto del ricorso, anche per difetto di prova dei danni asseritamente subiti.
Respinte a verbale di udienza del 18.6.2025 le eccezioni di inammissibilità del ricorso per difetto di notifica, di improcedibilità dello stesso per mancato esperimento del tentativo di mediazione e di giudicato per essere stata resa tra le parti sul medesimo oggetto altra sentenza non appellata, rigettate con separata ordinanza altresì le istanze istruttorie della ricorrente, la scrivente fissava udienza per la decisione nelle forme dell'art. 127-ter c.p.c. e la discussione era quindi sostituita dal deposito, ad opera delle parti, di note scritte contenenti istanze e conclusioni.
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1. Prima di procedere alla trattazione della controversia, deve darsi atto che, nelle note ex art. 127-ter c.p.c., la sola parte ricorrente ha chiesto che l'udienza di discussione fosse celebrata in presenza ai sensi del II comma della disposizione richiamata;
la norma, tuttavia, richiede che l'opposizione alla trattazione scritta sia formulata entro cinque giorni dalla comunicazione della celebrazione dell'udienza con tali modalità, avvenuta nel caso di specie con ordinanza del 18.6.2025, comunicata all'avv. Alessandro Montanari, come si evince dalla consultazione dei registri telematici, in data 23.6.2025. Il procuratore istante, pertanto, ha atteso due mesi prima di depositare la richiesta di discussione orale, senza peraltro allegare quale pregiudizio deriverebbe dalla trattazione in forma scritta;
ne consegue, per doverose ragioni di economia processuale e di speditezza della decisione, che risulterebbe inficiata dall'adesione all'istanza tardivamente presentata, il rigetto della richiesta.

2. In via preliminare, quanto alle eccezioni formulate dalla resistente, si richiamano le considerazioni formulate nel verbale della prima udienza di comparizione, da intendersi integralmente richiamate e trascritte in questa sede. Le eccezioni, peraltro, non sono state riproposte dalla convenuta nelle proprie note di trattazione scritta per l'udienza di discussione, così da ritenersi che le stesse, a seguito del rigetto in corso di causa, siano state abbandonate dalla parte che le aveva sollevate.
3 3. Sgombrato il campo dalle questioni preliminari, può procedersi all'esame del merito della controversia.
In punto di fatto, si premette che il contratto di locazione intercorso tra le parti
è stato risolto per grave inadempimento della conduttrice - odierna ricorrente - come pronunciato dal Tribunale di Roma con sentenza n. 10170/2024, pubblicata il
13.6.2024 (cfr. all. 28 al ricorso), non impugnata.
In questa sede, la ricorrente ripropone la domanda di risarcimento dei danni già formulata nel giudizio esitato nella predetta sentenza, che dichiarava la domanda inammissibile per essere, ad avviso del decidente, “del tutto slegata dal titolo dedotto in giudizio dall'intimante, relativo invero alla domanda risolutoria del contratto di locazione e di pagamento dei canoni non pagati”, salva la facoltà per la parte “di veicolare la propria domanda risarcitoria in altra sede”.
E' bene, anzitutto, premettere la scrivente non condivide la valutazione operata nella richiamata sentenza: la domanda risarcitoria, infatti, era strettamente legata al thema decidendum del giudizio, essendo formulata consequenzialmente alla domanda di accertamento del grave inadempimento della locatrice che è stata implicitamente, ma necessariamente, affrontata in quella sede, dal momento che la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice presupponeva l'accertamento dell'inesistenza di un più grave inadempimento della locatrice. Tanto questo è vero, peraltro, che le fatture poste a base della domanda di risarcimento dei danni sono state espressamente valutate nella pronuncia menzionata (si veda in particolare il paragrafo 4.3 a pag. 5) e che in questa sede, ancora nelle note conclusive, la ricorrente formula deduzioni che si risolvono – talora espressamente – in censure alla sentenza oramai passata in giudicato.
Nondimeno, il Tribunale ritiene di procedere all'accertamento nel merito, non ritenendosi di imputare all'odierna ricorrente la mancata proposizione di appello avverso la declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale.
La pretesa risarcitoria è, come anticipato, fondata sulla deduzione del grave inadempimento contrattuale della locatrice, che non avrebbe eliminato le cause delle
4 infiltrazioni verificatesi nell'immobile sin dall'inizio della locazione (novembre 2021), così cagionando rilevanti danni all'esponente.
In proposito, merita ricordare che l'art. 1575 c.c. pone a carico del locatore l'obbligazione di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
L'art. 1576 c.c. onera poi il locatore dell'esecuzione delle riparazioni necessarie, delle quali, a mente del successivo art. 1577, il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore;
solo nel caso si tratti di riparazioni anche urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, ma purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Dall'art. 1577, I comma, c.c. si ricava dunque il principio di diritto secondo cui, di regola, il locatore è l'unico legittimato ad intervenire e ad effettuare opere di manutenzione sulla cosa locata;
analoga facoltà non compete al conduttore - vigendo nel nostro ordinamento la regola di carattere generale secondo cui non è consentita l'ingerenza nella sfera giuridica altrui - anche in considerazione del fatto che, in base all'art. 1587 c.c., il conduttore che prende in consegna il bene deve limitarsi ad usarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, ma non può alterarlo.
Il locatore è, pertanto, tenuto ad effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in condizione da servire all'uso convenuto non appena ha conoscenza del guasto (per il principio del dies interpellat pro homine sancito dall'art. 1183
c.c.), e risponde, nei confronti del conduttore, dell'inadempimento di tale obbligo, purché sia stato da questi informato della necessità della riparazione;
per parte sua, a salvaguardia dell'integrità della cosa locata, il conduttore ha l'obbligo di avvertire con qualsiasi mezzo idoneo il locatore della necessità di procedere alla sua riparazione e non può provvedervi direttamente: se omette l'avviso, è a sua volta inadempiente all'obbligo sancito dall'art. 1577, I comma, c.c.
Solo nel caso previsto dal II comma dell'art. 1577, ossia quando l'intervento sia urgente, il conduttore può (senza esservi obbligato) procedere direttamente alla riparazione. Presupposto per l'applicazione della norma in questione è che vi sia una situazione di urgenza — da segnalare al locatore contestualmente all'esecuzione dei
5 lavori —, ricollegabile, secondo la dottrina e la giurisprudenza, ad una situazione che rende improcrastinabile l'intervento (perché eventuali ritardi aggraverebbero il danno), ad una prolungata inerzia del locatore, o, ancora, alla presenza di un guasto che non consente al conduttore di godere della cosa.
Ora, devesi anzitutto rilevare come l'immobile sia stato rilasciato in data
31.10.2024 per accordi tra le parti, senza che nell'occasione sia stata effettuata alcuna valutazione dello stato dell'immobile e dei macchinari in esso presenti (affermazione riportata nella memoria di costituzione della convenuta e non contestata dalla controparte, sì da poter essere posta a base della decisione a mente dell'art. 115 c.p.c.).
Devesi, altresì, rilevare come la ricorrente abbia omesso di far accertare per altra via lo stato dei luoghi al momento della riconsegna: ella, infatti, non ha adito il
Tribunale per un accertamento tecnico d'urgenza, né si è rivolta ad un esperto per redigere quantomeno una perizia di parte.
La ricorrente, invece, si è limitata a produrre in giudizio documentazione fotografica e scambi di messaggi con la controparte, che nulla provano in merito all'imputabilità dei pretesi danni alla locatrice.
Alla carenza probatoria la ricorrente non può pretendere di porre rimedio instando per una consulenza tecnica volto ad accertare la sussistenza degli inconvenienti lamentati, con ciò inammissibilmente mirando, in definitiva, a sottrarsi all'onus probandi; come noto, infatti, la consulenza tecnica d'ufficio non
è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed
è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (così Cass., sez. VI
– I, 15.12.2017, n. 30218; ancora, Cass., sez. VI – L, 8.2.2011 e 12.4.2019, n. 10373).
Nemmeno, infine, è utilizzabile a tal fine la prova orale articolata dalla ricorrente, avente ad oggetto valutazioni tecniche non demandabili a testimoni ovvero
6 deducibili in sede di interrogatorio formale, strumento che mira a sollecitare la confessione giudiziale e non può, dunque, che avere ad oggetto circostanze che siano a conoscenza diretta dell'interrogando e non già circostanze che presuppongono cognizioni tecniche estranee alla sua sfera di conoscenza.
Tali essendo le risultanze dell'istruttoria, è più che evidente che la pretesa attorea non possa trovare accoglimento: la dimostrazione del danno, a mente dell'art. 2697 c.c., incombe infatti sempre su chi azioni la relativa pretesa (si vedano sul punto
Cass. 10.10.2007, n. 21140: “In tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore;
l'art.
1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno” e 18.3.2005, n. 5960: “Sia nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, sia in quella di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore. A tal fine l'art.
1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, non agevola la posizione del danneggiato in ordine alla prova dell'effettiva esistenza del danno derivante dall'inadempimento, onere che non è diverso da quello incombente su colui che faccia valere una responsabilità extracontrattuale”).
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In virtù delle superiori considerazioni, tutte le domande attoree debbono essere respinte.
Per effetto della soccombenza, la ricorrente va condannata alla refusione delle spese processuali, che si liquidano in dispositivo sulla base dei parametri minimi suggeriti dal d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 52.001,00 ed € 260.000.
La resistente, invece, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte ricorrente in data 17.6.2025), va condannata, giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs.
28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al
7 pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
In proposito, il fatto che la convocazione non sia stata comunicata ai difensori della società, ma solo al legale rappresentante, non costituisce invero giustificazione per la mancata presenza.
Come osservato da Cass. 8743/2019, dal cui autorevole insegnamento il
Tribunale non ritiene di doversi discostare, il legislatore ha previsto e voluto la comparizione personale delle parti dinanzi al mediatore, perché solo nel dialogo informale e diretto tra parti e mediatore, conta che si possa trovare quella composizione degli opposti interessi satisfattiva al punto da evitare la controversia ed essere più vantaggiosa per entrambe le parti;
ha imposto quindi alle parti (o meglio, alla parte che intende agire in giudizio) questo impegno preliminare mediante il quale fida di poter evitare (alle parti, e allo Stato più in generale) un buon numero di controversie, ben più onerose e lunghe rispetto ai tempi della mediazione obbligatoria:
l'art. 8, dedicato al procedimento, prevede espressamente che al primo incontro davanti al mediatore debbano essere presenti sia le parti che i loro avvocati.
Ma se così è, è la parte, e non il procuratore costituito, che, anche nel caso di processo pendente e di mediazione demandata dal Giudice, deve essere invitata a partecipare alla procedura di mediazione, come condivisibilmente argomentato da plurime pronunce di merito (cfr. Trib. Catania, 9.7.2024, n. 3464; Trib. Torre
Annunziata, 21.2.2023, n. 529; Trib. Cremona, 1°.7.2021; Trib. Siena, 5.5.2020, n. 744;
Trib. Palermo, 5.9.2019, n. 3903; Trib. Rimini, 28.2.2017).
A tale orientamento il Tribunale ritiene di dare seguito, alla luce dello spirito dell'istituto, che è quello di favorire l'incontro tra le parti personalmente e di cercare di conciliarne le opposte ragioni: del resto, anche l'orientamento minoritario che ritiene la comunicazione al difensore equipollente alla comunicazione personale alla parte ciò ammette nel caso in cui, nella procura alle liti rilasciata al difensore, sia espressamente contenuta l'elezione di domicilio per la procedura di mediazione (così
Corte Appello Napoli, 2.2.2024, n. 586).
8 Nella vicenda che ci occupa, per converso, l'esame della procura alle liti rilasciata dalla agli avv.ti Barricelli rende chiaro che la stessa riguardava CP_1 unicamente il giudizio e non conteneva alcun riferimento, espresso o anche solo implicito, alla procedura di mediazione, sicché correttamente l'invito in mediazione è stato rivolto alla sola società convenuta, in persona del suo legale rappresentante.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- rigetta il ricorso;

- condanna la ricorrente a rifondere alla resistente le spese processuali, liquidate in € 7.052,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

- condanna la convenuta al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Roma, 26.9.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori
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