N. R.G. 1531/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristina Cavaciocchi all'esito della discussione avvenuta alla udienza del 20.10.25 ha pronunciato la seguente SENTENZA EX ART. 281 SEXIS, ULTIMO COMMA, C.P.C. nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1531/2024 promossa da:
(c.f. , in persona dell'amministratore pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, (c.f. Controparte_1
in P.IVA_2 CP_2
HI (AR) alla Via Guglielmo Marconi nn. 46/48/50/52, rappresentato e difeso dall'Avv. Claudia Rigucci (c.f. e PEC C.F._1
e dall'Avv. Chiara Clementi (c.f. Email_1
entrambe del Foro C.F._2 Email_2 di Firenze, con Studio in Pontassieve (FI) alla Via Della Repubblica n. 106 ed elettivamente domiciliato presso il loro Studio RICORRENTE contro
(C.F. in persona del legale rappresentante Controparte_3 P.IVA_3
e leg ni d'Arbia (SI) alla via Cassia Nord CP_4
n. 145 rappresentato e difeso per procura alle liti dall'Avv. Alessandro Massai del foro di Siena, con studio in Torrita di Siena Loc. Foenna n. 10, tel e fax 0577-686060, e-mail
, email pec codice fiscale Email_3 Email_4 ato per il pr prio studio in C.F._3
Torrita di Siena alla Loc. Foenna n. 10, ove viene eletto domicilio
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note autorizzate: PARTE RICORRENTE: NEL MERITO ED IN VIA PRINCIPALE, accertato l'inadempimento della con riferimento ai contratti sottoscritti relativamente alle esecuzione delle CP_3
pagina 1 di 15 opere di rifacimento delle facciate e di manutenzione della copertura e del piazzale condominiale, NARE la ad adempiere alle obbligazioni sulla medesima gravanti in base contratti CP_3 siglati con il e, quindi, ad eseguire e completare tutte le opere edili commissionatele, Parte_1 nonché a pagare al la somma di € 100,00 (da computarsi in maniera doppia perché Parte_1 prevista in entra a titolo di penale per ogni giorno lavorativo di ritardo nel completamento delle lavorazioni dal giorno 01.09.2022 sino alla pronuncia giudiziale, nonché a corrispondere all'odierno ricorrente la somma di € 15.000,00, o quella somma minore e/o maggiore ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento del danno per i danni subiti relativamente al controsoffitto in cartongesso nel piano interrato in ragione dei fenomeni infiltrativi causati dalla stonacatura, nonché a manlevare il da eventuali e futuri accertamenti e sanzioni da parte dell inerenti la Parte_1 Controparte_5 redito e/o di pretese economiche avanzabili da eventuali sub zzati dalla convenuta. IN SUBORDINE: nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ill.mo Tribunale rilevasse la nullità della delibera e/o dei contratti di cui l'odierno ricorrente chiede l'esecuzione, Voglia adottare ogni conseguente provvedimento e, in particolare, condannare la alla restituzione in favore CP_3 del ricorrente degli importi corrisposti dal sia a i bonifici che a mezzo del Parte_1 trasferimento dei crediti fiscali. Con ogni riserva di replica e deduzione istruttoria contraria”

PARTE RESISTENTE CONVENUTA: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Siena adito, disattesa ogni contraria eccezione, istanza e difesa Nel merito − Accertare e dichiarare la nullità delle delibere assembleari del del 24/09/2021 con la quale il autorizzava Parte_1 Parte_1
l'amministratore pro tempore alla sottoscrizione dei contratti di appalto del 20/12/2021 tra il Parte_1
e la società per i motivi esposti nel presente atto, e nello specifico p
[...] CP_3 predisposizione contestualmente e o precedentemente la delibera di approvazione dei lavori straordinari del fondo previsto e disciplinato dall'art. 1135 comma 4 cc.; − Per l'effetto dichiarare la nullità derivata dei contratti di appalto del 20/12/2021 sottoscritti tra unipersonale e CP_3 Parte_1 eseguiti e sottoscritti e autorizzati in forza delle delibere assembleari del del Parte_1
24.09.2021 affette da nullità assoluta e insanabile per violazione dell'art. 1135 comma 4 cc. − Voglia conseguentemente il Tribunale di Siena adito dichiarare infondata ed illegittimamente promossa sia in fatto che in diritto la domanda di adempimento proposta da nei confronti di Parte_1 [...] dei contratti di appalto dichiarati nulli, pe violazione dell'a CP_3 comma 4 cc. per nullità assoluta e derivata, e per tutti i motivi esposti nel presente atto e per l'effetto rigettarla in ogni suo aspetto. − Con vittoria di spese e compensi professionali, rimborso forfettario, iva e cap di legge per i quali il sottoscritto difensore si dichiara antistatario e ne chiede la distrazione ex art. 93 c.p.c.
pagina 2 di 15 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., il ( d'ora in poi Parte_1
) evocava in giudizio la l fine di sentir Parte_1 Controparte_3 accertare il di lei inadempimento ai contratti di appalto con essa sottoscritti e conseguente condannarla all'esecuzione in forma specifica di tutte le opere in esse previste e non ancora effettuate oltre al pagamento della penale da ritardo pattuita nonché al risarcimento del maggior danno patito.
A fondamento delle proprie doglianze il ricorrente ha dedotto che: Parte_1
- In data 20.12.2021, previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, venivano sottoscritti due distinti contratti di appalto con la società per Controparte_3 la realizzazione di interventi di manutenzione st iate condominiali e dei balconi e ringhiere e per la realizzazione di manutenzione straordinaria alla copertura ed al piazzale pavimentato fronte fabbricato (Doc.02 e 03 allegati al ricorso);
- Che gli interventi relativi alla manutenzione straordinaria delle facciate condominiali usufruivano delle detrazioni fiscali c.d. “Bonus Facciata” al 90% e parte del corrispettivo è stato corrisposto dal Condominio tramite il meccanismo dello sconto in fattura (Doc. 04 ricorso);
- Che la restante parte ( corrispondente al 10% dell'importo della fattura), veniva corrisposta in via anticipata tramite bonifico bancario;
(Doc. 05);
- Che gli interventi relativi alla manutenzione straordinaria alla copertura ed al piazzale pavimentato fronte fabbricato usufruivano delle detrazioni fiscali c.d. Bonus ristrutturazioni 50% e parte del corrispettivo veniva corrisposto dal Parte_1 tramite il meccanismo dello sconto in fattura (Doc. 04) mentre il restante 50% dell'importo dovuto, pari ad € 53.605,05 veniva corrisposta in via anticipata tramite bonifico bancario (Doc. 05);
- Che la società convenuta procedeva ad allestire il cantiere ed iniziava solo alcune delle lavorazioni previste che, giusta previsione contrattuale, avrebbero dovuto concludersi integralmente entro il 31.08.2022;
- Che i lavori appaltati tuttavia, non solo non venivano terminati entro la data convenuta contrattualmente del 31.08.2022, ma si arrestavano pressoché completamente dopo il montaggio dei ponteggi in una porzione di fabbricato e l'effettuazione di alcune lavorazioni di stonacatura nella parte bassa dell'immobile (cfr. Doc. 06 ricorso);
- Che nonostante i solleciti a riprendere le lavorazioni nonché l'invio in data 11.08.2022 di un nuovo cronoprogramma con cui la convenuta prometteva tempistiche certe per la ripresa dei lavori e per il loro completamento (Doc. 09), il protrarsi della stasi lavorativa imponeva l'introduzione del presente giudizio affinchè l'adita Curia volesse “- NEL MERITO ED IN VIA PRINCIPALE, accertato l'inadempimento della con riferimento ai contratti sottoscritti relativamente alle esecuzione CP_3 delle opere di rifaci le facciate e di manutenzione della copertura e del piazzale condominiale, NARE la ad adempiere alle obbligazioni sulla medesima CP_3 pagina 3 di 15 gravanti in base contratti siglati con il e, quindi, ad eseguire e completare Parte_1 tutte le opere edili commissionatele, nonché a pagare al la somma di € Parte_1
100,00 a titolo di penale per ogni giorno lavorativo di ri delle lavorazioni dal giorno 01.09.2022 sino alla pronuncia giudiziale, nonché a corrispondere all'odierno ricorrente la somma di € 15.000,00, o quella somma minore e/o maggiore ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento del danno per i danni subiti relativamente al controsoffitto in cartongesso nel piano interrato in ragione dei fenomeni infiltrativi causati dalla stonacatura, nonché a manlevare il da eventuali e futuri accertamenti e sanzioni da parte dell Parte_1 Controparte_5 essione del credito e/o di pretese economiche avanzabili da contrattualizzati dalla convenuta . CON ESPRESSA RISERVA DI MODIFICARE LA DOMANDA DI ADEMPIMENTO IN DOMANDA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO. - IN OGNI CASO con vittoria di spese ed onorari di causa.
Costituitasi in giudizio la , con unico ed assorbente motivo, Controparte_3 chiedeva la reiezione di tutte le domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto, eccependo in via preliminare la nullità della delibera assembleare del 24/09/2021 per violazione dell'art. 1135 comma 4 c.c., e conseguente nullità derivata dei contratti di appalto, per mancata deliberazione in ordine alla costituzione del necessario fondo speciale per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, la cui obbligatorietà è condizione di validità della delibera di approvazione delle opere.
Concludeva quindi affinchè il Tribunale di Siena volesse “ Nel merito − Accertare e dichiarare la nullità delle delibere assembleari del del 24/09/2021 con la quale il Parte_1 Parte_1 autorizzava l'amminis sottoscrizione dei contratti di
[...]
20/12/2021 tra il e la società per i motivi esposti nel presente atto, e nello Parte_1 Pt_1 CP_3 specifico per mancat tualmente entemente la delibera di approvazione dei lavori straordinari del fondo previsto e disciplinato dall'art. 1135 comma 4 cc.; − Per l'effetto dichiarare la nullità derivata dei contratti di appalto del 20/12/2021 sottoscritti tra unipersonale e CP_3
eseguiti e sottoscritti e autorizzati in forza delle delibere i del Parte_1 Parte_1 del 24.09.2021 affette da nullità assoluta e insanabile per violazione dell'art. 1135 comma 4
[...] cc. − Voglia conseguentemente il Tribunale di Siena adito dichiarare infondata ed illegittimamente promossa sia in fatto che in diritto la domanda di adempimento proposta da nei confronti di Parte_1 dei contratti di appalto dichiarati nulli, per mancanza di poteri e violazione dell'art. Controparte_3
r nullità assoluta e derivata, e per tutti i motivi esposti nel presente atto e per l'effetto rigettarla in ogni suo aspetto. − Con vittoria di spese e compensi professionali, rimborso forfettario, iva e cap di legge per i quali il sottoscritto difensore si dichiara antistatario e ne chiede la distrazione ex art. 93 c.p.c.”
All'esito della prima udienza, concessi termini per memorie integrative, la causa di natura documentale e giuridica giungeva alla data del 20.10.25 per la precisazione delle conclusioni e la immediata discussione ex art. 281 sexies c.p.c.
All'esito, stante il gravoso carico di ruolo, veniva trattenuta in decisione riservando nel maggior termine di cui all'ultimo comma del cennato articolo la pronunzia della sentenza.
*****
pagina 4 di 15 In via preliminare e di rito va dato conto che nonostante l'allegato espletamento con esito negativo della procedura di media conciliazione, la causa non rientra fra quelle per le quali il Dlgs 28/10 e succ. modd., prevede ai fini della stessa procedibilità l'assolvimento della procedura conciliativa.
Ancora e sempre in via preliminare e di rito pare questa la sede più opportuna per chiarire come il ricorso al rito semplificato di cui all'art. 281 decies c.p.c., si differenze dal rito ordinario solo per la natura documentale e/o non particolarmente complessa della espletanda istruttoria.
Conseguentemente privo di pregio è il rilevo operato dalla difesa di parte resistente in ordine ad una inammissibilità circa il potere di modifica delle domande iniziali di parte ricorrente che siano conseguenza delle difese del convenuto, peraltro espressamente previsto dall'art. 281 duodecies comma 4 c.p.c.
Ad ogni buon conto in ipotesi in cui si controverta in tema di nullità negoziali, come accade nel caso che qui occupa, non costituisce domanda nuova, la richiesta defensionale che con le cennate memorie, e solo in via di estremo subordine, in ossequio al disposto normativo di cui all'art. 2033 c.c., avanzi richiesta di ripetizione di quanto pagato, posto che il venir meno del titolo costitutivo e giustificativo lo spostamento patrimoniale ha come effetto naturale e consequenziale quello di ripetere quanto ricevuto in ragione dello stesso.
Passando al merito, la domanda attorea merita accoglimento nei limiti di quanto di seguito sarà evidenziato.
Sull'eccezione di nullità della delibera condominiale del 24.9.2021 e sulla legittimazione sostanziale alla impugnazione della ditta appaltatrice
In via preliminare deve essere confutata la eccezione di nullità derivata del contratto di appalto per come articolata dalla convenuta e fondata sulla asserita nullità della deliberazione condominiale del 24/09/2021 con la quale il Parte_1 Pt_1 autorizzava l'amministratore pro tempore alla sottoscrizione dei contratti di appalto del 20/12/2021 senza predisporre contestualmente e o precedentemente alla deliberazione medesima anche l'approvazione e costituzione del fondo previsto e disciplinato dall'art. 1135 comma 4 cc.
La prima indagine da compiere a giudizio di questa giudicante è valutare se la ditta appaltatrice sia legittimata a sollevare, seppur in via di eccezione riconvenzionale, la nullità di una deliberazione condominiale.
Orbene in via di estrema sintesi può affermarsi che il diritto di impugnazione di una delibera condominiale non è un diritto primario, a differenza del diritto di proprietà, sicché la successione nel sottostante rapporto sostanziale di proprietà dell'unità immobiliare neppure determina da sé sola il trasferimento dell'interesse ad agire in capo a chi subentra nei diritti di condominio, e cioè dell'acquirente dell'unità immobiliare.
Lo status di condomino, e cioè di “avente diritto” (artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene, dunque, alla legittimazione ad agire per annullamento ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque pagina 5 di 15 faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare.
La legittimazione ad agire per l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, viceversa, ove chi agisce non abbia, ora come in passato, rivestito la qualità di codomino posto che la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.
La limitazione della legittimazione in favore dei soli condomini all'azione di annullamento ex art. 1137 c.c. ha evidente ragionevolezza, potendo soltanto coloro che restano obbligati dalla delibera definirsi portatori, altresì, dell'interesse al corretto procedimento di formazione e di espressione della volontà assembleare, procedimento di cui sono parti necessarie sia nella fase di convocazione, sia nella fase di costituzione del collegio, sia in quella di espressione del voto.
È pur vero però che a coloro che non sono condomini si apre, piuttosto, l'eventualità di agire per la declaratoria di nullità di una delibera, da far valere, secondo i principi generali, mediante un'azione di mero accertamento, la quale è esperibile da chiunque vi abbia interesse, tale rivelandosi chi abbia la titolarità di una situazione giuridica qualificata da una correlazione agli effetti della deliberazione nulla adottata dall'assemblea.
Applicate tali coordinate ermeneutiche al caso di specie, si deve concludere che la ditta appaltatrice nel cui interesse concreto e attuale è destinata la istituzione e la concreta predisposizione del fondo di cui all'art. 1135 c.c., è certamente legittimata ad impugnare, anche se in via di eccezione riconvenzionale, la delibera assembleare che qui occupa ai soli fini di ottenerne la declaratoria di nullità e quindi paralizzare la domanda di adempimento in forma specifica avanzata dal ricorrente

Nel merito ed in via preliminare la infondatezza della dedotta nullità della deliberazione del 24.9.2021 quale antecedente logico giuridico ai contratti di appalto
Parte convenuta-resistente argomenta della nullità della delibera del 24.09.2021 asserendo che “tale delibera risulta essere evidentemente nulla, in quanto con la stessa, veniva deliberata dall'assemblea del esclusivamente l'esecuzione delle lavorazioni di cui ai citati Parte_1 contratti di appalt espressa violazione di legge, la stessa assemblea straordinaria condominiale, né una precedente, deliberava la costituzione del necessario fondo speciale per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione”. ( crf comparsa di costituzione in atti).
Orbene tale deduzione, peraltro generica, risulta smentita per tabulas dalle tempestive e rituali produzioni documentali del ricorrente, il quale ha dimostrato, in Parte_1 ossequio al proprio onere probatorio di cui all'art. 2697 c.c., come sin dalla data di appr non corrisponde al vero, posto che, in tale data, il deliberava la Parte_1 costituzione del fondo speciale anzidetto ed approvava il bilancio preventivo straordinario per l'esecuzione delle opere di manutenzione, (Doc. 15 e doc. 20 ):
pagina 6 di 15 Inoltre, successivamente all'assemblea tenutasi in data 24.09.2021, risulta per tabulas come l'amministratore pro tempore abbia inoltrato via mail a tutti i condomini il predetto verbale unitamente al bilancio ed alla ripartizione rate per effettuare i versamenti inerenti all'allestimento anticipato del fondo condominiale come da delibera (Doc. 17 e Doc. 18).
I versamenti peraltro venivano subitaneamente effettuati dai condomini, così rendendo possibile il pagamento, peraltro anticipato rispetto alla effettiva esecuzione delle opere, di tutta la quota dovuta all'impresa non oggetto di sconto in fattura (10% dell'importo dei lavori relativi alle facciate ed il 50% della somma dei lavori relativi alla copertura ed al piazzale) ( cfr. doc. 20).
Vieppiù che i bonifici relativi alle fatture emesse dalla società convenuta riportanti lo sconto in fattura venivano effettuati in data 24.12.2021.
Conclusivamente parte ricorrente ha documentato per tabulas il rispetto della previsione normativa di cui all'art. 1135 c.c., ma anche la effettività di costituzione del fondo medesimo, per il tramite dell'estratto conto specifico riportante le disposizioni patrimoniali corrisposte pro quota dai singoli condomini e finalizzate a garantire l'assolvimento delle obbligazioni assunte dalla convenuta.
Pertanto alcuna nullità della delibera del 24.09.2021 per violazione del precetto di cui all'art. 1335 comma 4 c.c., è da rinvenirsi con conseguente reiezione della sollevata eccezione riconvenzionale.
Nel merito: la fondatezza della domanda di adempimento in forma specifica e della penale da ritardo.
Non è oggetto di contestazione la stipula dei contratti di appalto di cui agli allegati 2 e 3 del ricorso le cui principali clausole possono essere riassunte come segue:
pagina 7 di 15 a. oggetto dei contratti de quibus erano costituiti dall'esecuzione delle opere di cui all'elenco lavori fornito dal committente e significativamente interventi di manutenzione straordinaria delle facciate condominiali e dei balconi e ringhiere (Doc. 02) e per la realizzazione di manutenzione straordinaria alla copertura ed al piazzale pavimentato fronte fabbricato (Doc. 03); b. ciascun contratto riporta analiticamente la disciplina analitica degli obblighi del committente e del fornitore;
c. ciascun contratto riporta la durata lavori con ultimazione entro il giorno 31.8.2022 salvo cause di forza maggiore;
d. entrambi i contratti sopra indicati prevedono una penale per il ritardo di € 100,00 per ogni giorno di ritardo rispetto al termine di ultimazione, con obbligo dell'appaltatore di rispettare i tempi concordati per la realizzazione e la consegna dei lavori, fermo restando che tutte le autorizzazioni fossero predisposte prima dell'inizio dei lavori, che tutti i materiali pervenissero in cantiere in tempo idoneo alla loro posa ed il regolare avanzamento dei lavori;
e. sono dettagliatamente previsti e disciplinati i prezzi e termini di pagamento: per le facciate:
pagina 8 di 15 Per il diverso e separato contratto di appalto della copertura e del piazzale:
f. non è in contestazione la circostanza che nel corso del rapporto, il committente abbia provveduto all'adempimento integrale delle proprie obbligazioni;
Parte_1 interventi relativi alla manutenzione straordinaria delle facciate condominiali usufruivano delle detrazioni fiscali c.d. “Bonus Facciata” al 90% e parte del corrispettivo è stato corrisposto dal tramite il meccanismo dello Parte_1 sconto in fattura (Doc. 04), mentre la restante parte, corrispondente al 10% dell'importo della fattura, invece, veniva corrisposta in via anticipata tramite bonifico bancario ( cfr doc. 5); g. non è in contestazione parimenti l'assolvimento dell'obbligo di cui sopra, da parte del , quanto ai diversi interventi relativi alla manutenzione straordinaria Parte_1 alla al piazzale pavimentato fronte fabbricato ( usufruenti anch'essi delle detrazioni fiscali c.d. Bonus ristrutturazioni 50% e del meccanismo dello sconto in fattura (Doc. 4)) posto che la restante parte, corrispondente al 50% dell'importo dovuto, pari ad € 53.605,05 (oltre la quota del condomino Eurosocim, ora CP_6
veniva corrisposta in via anticipata tramite bonifico bancario (Doc. 05 già
[...]
h. non è contestato che la società convenuta, dopo la firma dei contratti, procedeva solo ad allestire il cantiere ed all'abbrivio di poche lavorazioni nonostante alla data del 27.12.2001 la committenza avesse già saldato integralmente il dovuto alla odierna convenuta, attraverso la trasmissione telematica della comunicazione dell'opzione per pagina 9 di 15 lo sconto in fattura, con conseguente passaggio dei crediti fiscali alla (cfr. CP_3
Doc. 04); i. non è in contestazione che alla data del 31.8.2022 alcuna delle opere appaltate fosse terminata né minimamente abbozzata ad eccezione delle poche sopra esposte.
Orbene poste queste premesse in fatto, appare opportuno riportare sinteticamente i principi che regolano l'onere della prova in tema di adempimento del contratto in genere e del contratto di appalto in particolare.
Come statuito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001; nello stesso senso Sez. 3, Sentenza n. 8615 del 12/04/2006; Sez. 3, Sentenza n. 3373 del 12/02/2010; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 3587 del 11/02/2021).
Ancora occorre ricordare che in tema di appalto, in caso di mancata ultimazione dei lavori, il committente può chiedere il completamento dell'opera ex art. 1453 , primo comma, cod. civ., oppure può domandare la risoluzione del contratto in base alla stessa norma, indipendentemente dall'esercizio della facoltà di verificare lo stato dei lavori e di fissare all'appaltatore un termine per il completamento di essi, prevista dall'art. 1662 cod. civ.
Poste queste premesse e rilevato che dagli atti di causa la difesa della società convenuta- resistente non ha minimamente contestato il fatto principale dell'inadempimento ovvero della mancata esecuzione delle opere previste nei contratti di appalto, la domanda di adempimento in forma specifica merita integrale accoglimento.
Del resto non risulta neppure dedotto men che meno allegato che la mancata esecuzione integrale o parziale, così come il ritardo nella esecuzione delle opere appaltate fosse da attribuire a circostanze sopravvenute.
L'assunto di cui sopra, offre l'abbrivio anche per trattare della penale da ritardo pagina 10 di 15 contrattualmente prevista dalle parti nei contratti di appalto più volte sopra cennati ( cfr docc. 2 e 3 art. 10 per entrambi).
Orbene, giova ricordare che –ai sensi dell'art. 1382 c.c.- la clausola con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.
Al secondo comma è precisato che la penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.
La clausola penale si traduce, dunque, nell'accordo attraverso il quale uno dei contraenti, per il caso di inadempimento o ritardo nell'adempimento di un'obbligazione, è tenuto a una determinata prestazione in favore dell'altro contraente.
Quanto alla funzione, in dottrina si contrappongono vari orientamenti. L'opinione che qualifica la clausola penale come patto accessorio attribuisce alla stessa una funzione risarcitoria concorrente con quella sanzionatoria.
Altri ritengono, invece, che la funzione sanzionatoria prevalga su quella riparatoria, quando la penale pattuita superi in concreto l'effettivo ammontare del danno.
Ulteriore orientamento sostiene che le funzioni della clausola penale sarebbero molteplici, dipendendo dall'oggetto e dall'ammontare della medesima, nonché dalla previsione della risarcibilità del danno ulteriore.
Per contro, è maggioritario in giurisprudenza l'orientamento secondo cui la clausola penale abbia una funzione rafforzativa del vincolo contrattuale, nonché di liquidazione convenzionale, preventiva e forfetaria della prestazione risarcitoria cui è tenuto il contraente inadempiente.
La funzione prettamente risarcitoria e non sanzionatoria della clausola penale viene ricavata dal disposto dell'art. 1384 c.c., che consente al giudice di diminuire equamente la penale, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento.
Si è osservato, infatti, che il potere di riduzione è riconducibile alla esigenza di assicurare un controllo contro l'abuso di una parte a danno dell'altra, quando al debitore sia imposto, attraverso la penale, un carico risarcitorio manifestamente superiore al danno prevedibile, così traducendosi la clausola in uno strumento di pena per il debitore e di indebito arricchimento per il creditore.
Al riguardo, la Suprema Corte ha precisato che “La clausola penale non ha natura e finalità sanzionatoria o punitiva, ma assolve alla funzione di rafforzare il vincolo contrattuale e di liquidare preventivamente la prestazione risarcitoria, tant'è che se l'ammontare fissato nella clausola penale venga a configurare, secondo l'apprezzamento discrezionale del giudice, un abuso o uno sconfinamento dell'autonomia privata oltre determinati limiti di equilibrio contrattuale, può essere equamente ridotta. pagina 11 di 15 Pertanto, deve escludersi che la clausola penale prevista dall'articolo 1382 del codice civile possa essere ricondotta all'istituto proprio del diritto nord-americano dei "punitive damages" avente una finalità sanzionatoria e punitiva che è incompatibile con un sindacato del giudice sulla sproporzione tra l'importo liquidato e il danno effettivamente subito. (Sez. 3, Sentenza n. 1183 del 19/01/2007, Rv. 596199 - 01)”.
L'effetto naturale della clausola penale è, dunque, quello di limitare il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo dell'obbligazione principale alla prestazione promessa, sia essa ipoteticamente maggiore o inferiore al pregiudizio effettivo, salva la espressa pattuizione del risarcimento del danno ulteriore.
Ed infatti, come previsto dal citato art. 1382 c.c. le parti possono espressamente convenire la risarcibilità del danno ulteriore e, in tal caso, spetterà all'avente diritto la somma ulteriore dovuta, risultante dalla detrazione dell'importo della penale dall'ammontare complessivo del danno.
In tal caso, però, il richiedente sarà onerato della prova dell'ammontare dell'intero danno. E' anche ammesso che le parti possano concordare la copertura della penale esclusivamente per una voce di danno, come il danno emergente, facendo salvo il risarcimento per altre voci di danno come il lucro cessante.
Non è, invece, ammesso il cumulo della penale e del risarcimento integrale, perché la norma fa salva la sola possibilità di convenire, con patto espresso, il risarcimento del danno ulteriore. Anche la giurisprudenza ammette il risarcimento del danno ulteriore solo se espressamente pattuito (Cass. n. 12013/1993; n. 7603/1991).
Peraltro, la Suprema Corte ha altresì statuito che la clausola penale, quando è prevista la risarcibilità del danno ulteriore, costituisce solo una liquidazione anticipata del danno, destinata a rimanere assorbita -nel caso di prova di ulteriori e maggiori danni- nella liquidazione complessiva di questi.
Ne consegue che, qualora la parte adempiente non voglia limitare la propria richiesta alla penale pattuita, ma intenda richiedere la liquidazione del danno subite, deve dimostrarne l'effettiva entità non potendo altrimenti risultare provato il danno ulteriore, cioè superiore all'entità della penale medesima, (Cass. n. 15371/2005).
Dal punto di vista dello svolgersi degli eventi, risulta documentato che predisposto il solo cantiere ed effettuate solo alcune opere interessanti le facciate alcuna diversa lavorazione è stata effettuata entro il termine del 31.8.2022 stabilito contrattualmente dalle parti come data ultima di consegna della opera.
L'appaltatore non ha contestato la domanda, limitandosi con carattere assorbente a dedurre della sola nullità della delibera assembleare di cui si è già detto, e nulla osservando nè deducendo sulle possibili ragioni impeditive della esecuzione delle opere tutte.
Deve sul punto osservarsi che, a fronte dell'oggettivo ritardo nell'esecuzione dei lavori, sarebbe spettato all'appaltatore fornire la prova della oggettiva impossibilità della tempestiva esecuzione.
pagina 12 di 15 Essendo tale prova del tutto carente ed anzi avendo l'attore documentato il suo integrale adempimento alle obbligazioni assunte a fronte di un reiterato e statico inadempimento della società opposta, occorre tuttavia verificare la congruità dell'importo previsto a titolo di penale.
Tale verifica può essere condotta anche d'ufficio, a prescindere da ogni richiesta formulata dalle parti, in quanto il potere di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall'art.1384 cod. civ. a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato per ricondurre l'autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di tutela, e ciò sia con riferimento alla penale manifestamente eccessiva, sia con riferimento all'ipotesi in cui la riduzione avvenga perché l'obbligazione principale è stata in parte eseguita, giacché in quest'ultimo caso la mancata previsione da parte dei contraenti di una riduzione della penale in caso di adempimento di parte dell'obbligazione si traduce comunque in una eccessività della penale se rapportata alla sola parte rimasta inadempiuta(cfr. in tal senso anzitutto Cass. Sez. U, Sentenza n. 18128 del 13/09/2005 e da ultimo Cass. civile sez. III, n.3297 del 05/02/2024).
Al fine di valutare la congruità dell'importo stabilito a titolo di penale, è stato ulteriormente chiarito che “il criterio di riferimento per il giudice, nell'esercizio del potere di riduzione della penale, non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento di essa, tenendo conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta” (cfr. in tal senso Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 26901 del 20/09/2023) ed inoltre che “in caso di riduzione giudiziale della penale convenzionalmente stabilita dalle parti, il giudice deve esplicitare le ragioni che lo hanno indotto a ritenerne eccessivo l'importo come originariamente determinato con riferimento alla valutazione dell'interesse del creditore all'adempimento della prestazione presidiata dalla clausola, tenendo conto dell'effettiva incidenza dell'adempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale, a prescindere da una rigida ed esclusiva correlazione con l'effettiva entità del danno subito” (cfr. Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 19492 del 10/07/2023).
Facendo applicazione di tali principi al caso di specie, deve osservarsi che a fronte dell'oggettivo ritardo nell'esecuzione della prestazione, la parte committente ha documentato di essersi tempestivamente attivata per ottenere la conclusione delle opere nei tempi originariamente stabiliti, comportamento da cui può desumersi che il danno arrecato dal ritardo fosse in concreto particolarmente grave per il , non foss'altro per le Parte_1 agevolazioni fiscali sui cui si regge l'intera operazione e e per le verosimili conseguenze sanzionatorie cui la impresa appaltatrice oggi convenuta espone la committenza.
In questo senso il cronoprogramma allegato dal ricorrente ed inviatole dalla società convenuta già scaduto il termine finale previsto in contratto è un dato documentale che deve restare neutro, posto che nell'atto introduttivo si precisa come lo stesso non venne mai accettato dall'assemblea condominiale.
In ragione di quanto sopra, e dell'interesse concreto sotteso dalla parte committente ad ottenere la conclusione di tutti i lavori oggetti dei contrati di appalti de quibus, la penale pagina 13 di 15 contrattualmente pattuita dalle parti e pari ad € 100,00 per ogni giorno di ritardo non pare iniqua ancorchè nella stessa debbano essere correttamente valutate le opere comunque eseguite e risultanti dalla perizia di parte ricorrente meglio indicata come allegato 6.
Posto che la data di consegna delle lavorazioni aveva quale termine finale essenziale quello del 31.8.2022, la penale da ritardo va calcolata dalla data del 1.9.2022 sino alla data della domanda ovvero della presentazione del ricorso ( e non già sino alla data della sentenza come erroneamente richiesto dalla difesa di parte ricorrente).
Dal 1.9.2022 sino alla data del 31.7.2024 ( data antecedente al deposito del ricorso avvenuta il 1.8.2024) risultano 699 giorni di ritardo;
posto che per ciascuno dei contratti era prevista una penale di € 100,00 per ogni giorno di ritardo, ovvero per complessivi € 69.900,00 per ciascun contratto di appalto, ritiene la giudicante come la stessa non appaia evidentemente sproporzionata rispetto alle opere ancora da realizzarsi.
Infatti nella relazione tecnica difensiva di parte ricorrente meglio rappresentata all'allegato 6, si legge alla pag. 8 “ … In relazione ai lavori riferiti al Bonus Facciata di €. 617.120,00, in data 14/06/2022 è stata redatta certificazione da parte del D.L. per raggiungimento specifico SAL, a firma del Geom. con il quale attesta l'esecuzione dei lavori del 1° SAL per complessivi Parte_2
€. 102.853,00; “.
Posto che in ragione della specifica allegazione tecnica difensionale di parte ricorrente le opere ancora da eseguire, peraltro di carattere rilevante non foss'altro con riferimento a quelle inerenti la copertura dell'immobile, ammontano ad €. 627.467,00 ovvero pari circa al 85% del totale ( pari €. 730.320,00), la previsione di una penale pari ad € 100,00 giornaliere non potrebbe comunque apparire iniqua.
Conseguentemente la penale da ritardo complessivamente dovuta per la mancata esecuzione di tutte le opere previste nei contratti di appalto stipulati tra le parti in data 20.12.2021 è pari ad € 139.800,00 ( 69.900,00+69.900,00).
Su detta somma decorrono interessi al tasso legale dalla data della domanda ( data di deposito del ricorso) sino al saldo.
Per contro la domanda di maggior danno derivante da infiltrazioni non può essere accolta essendo manchevole una previsione contrattuale in tal senso nei termini sopra indicati.
Le spese di lite seguono la soccombenza prevalente e sono liquidate come in dispositivo secondo lo scaglione di valore indicato nel libello introduttivo ( valore indeterminato) avuto riguardo al DM 147/22, complessità bassa, in ragione della natura documentale della controversia, in base a valori non superiori a quelli medi, stante l' assenza di questioni di diritto particolarmente controverse ed esclusa la fase istruttoria che non si è tenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
pagina 14 di 15 RIGETTA l'eccezione riconvenzionale di nullità della deliberazione condominiale del 24.9.21 per violazione dell'art. 1135 c.c. ACCOGLIE la domanda di parte ricorrente ed accertato l'inadempimento della società convenuta con riferimento ai contratti di appalto Controparte_3 sottoscritti i restanti opere di rifacimento delle facciate e di manutenzione della copertura e del piazzale NA la società CP_7 convenuta alla esecuzione ed al completamento re edili indicate nei cennati contratti. NA la società convenuta al pagamento in Controparte_3 favore di parte ricorrente della somma di € 139.800,00 a titolo di penale per il ritardo oltre interessi dal dì della domanda sino al saldo effettivo. RIGETTA la domanda del maggior danno per come formulata da parte ricorrente.
Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 264,00 per spese esenti , € 5.810,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Siena, 21 ottobre 2025
Il Giudice O.P.
dott. Cristina Cavaciocchi
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