N.R.G. 8095/2023

TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
SEZIONE AGRARIA

Verbale di udienza del 23.10.25
Innanzi al collegio, composto dai seguenti sigg.ri:
1) dott. AN D'IO, Presidente
2) dott.ssa IA DE PR, Giudice estensore
3) dott.ssa Renata Russo, Giudice
4) dott. agr. Donato Stanca, PE
5) geom. PE CP_1
e' comparso l'avv. Sciaudone, il quale si riporta al ricorso e ne chiede l'accoglimento.
Il collegio, si ritira in camera di consiglio.
Il collegio, all'esito della camera di consiglio, in assenza delle parti pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c. (lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione), che deposita telematicamente.
Il Giudice estensore Il Presidente
IA DE PR AN D'IO

n. 8095/2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA pagina 1 di 10 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETRE - SEZIONE SPECIALIZZATA
AGRARIA, riunito in camera di consiglio nelle persone dei sigg.
6) dott. AN D'IO, Presidente
7) dott.ssa IA DE PR, Giudice estensore
8) dott.ssa Renata Russo, Giudice
9) dott. agr. Donato Stanca, PE
10) geom. PE CP_1 ha pronunciato, all'udienza del 23.10.2025, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8095/2023 R.G., avente ad oggetto:accertamento inopponibilità contratto di affitto agrario, vertente
tra
, nata a [...] il [...] ( ), rapp.ta e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dall' avv. Antonio Sciaudone, presso lo studio del quale elett.te domicilia in S. IA C.V.,
Tr. M. Fiore 32, in virtù di procura in atti,
Ricorrente
E in persona del l.r.p.t., (P.IVA ), Controparte_2 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Alberto Barbaro (C.F. ) e CodiceFiscale_2
EB GN (CF. ), presso lo studio dei quali elettivamente CodiceFiscale_3 domicilia in Formia, via Lungomare Città di Ferrara n. 5, in virtù di procura in atti,
Resistente

CONCLUSIONI
Per il ricorrente: come da atto introduttivo e verbale odierno.
Per il resistente: come da comparsa di costituzione e verbale odierno.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Premessa
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Sotto il profilo dello svolgimento del processo, va evidenziato che la ricorrente ha dedotto di essere proprietaria dei seguenti fondi rustici, in agro di Carinola, per una estensione di pagina 2 di 10 complessivi ha 16.24.25, così riportati in catasto al foglio 25, p.lla 210 e al foglio 12, p.lle
1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 16, 24, 25, 38, 39, 49, 51, 52, 53, 54, 57, 58, 99, 107, 108, 109,
110, 111, 158, 207, 211, 213, 214, 220, 221, 222, 230, 231, 232, e 233, per averli acquistati, con decreto di trasferimento dell'11.1.2019, all'esito di una procedura espropriativa immobiliare celebratasi innanzi il G.E. del Tribunale di S. IA C.V..
Parte ricorrente ha altresì dedotto che, solo in un momento successivo all'aggiudicazione, veniva a conoscenza del fatto che il compendio immobiliare risultava concesso in affitto alla società Nuova Appia Società Cooperativa, con contratto sottoscritto il 10.01.2013 e registrato in Sessa Aurunca il 05.02.2013.
L'istante ha aggiunto di aver dichiarato di non voler rispettare la locazione, tenuto conto della viltà del canone e ha precisato che, comunque, il contratto stipulato dalla Società
Nuova Appia società cooperativa non sarebbe opponibile alla sig.ra , oltre la data Pt_1 del 10.01.2022, in ragione della data di stipula del contratto e del limite temporale di opponibilità (anni 9).
La ricorrente ha infine dedotto che la società affittuaria non ha ancora rilasciato il bene, nonostante la dichiarazione effettuata ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c., che la abilita la locatrice a non rispettare la locazione, nonchè nonostante la dichiarazione di inopponibilità del contratto, oltre la data del 10.01.2022.
In virtù di tali deduzioni, nel ricorso introduttivo è stato chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1°) Preso atto della volontà e della dichiarazione della dr.
[...]
, resa ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c. di non voler rispettare il contratto Pt_1 di locazione stipulato dalla società Nuova Appia società cooperativa con il precedente proprietario, sig. il 10.01.2013 e reg.to in Sessa Aurunca il 05.02.2013, e Parte_2 dichiarato che il canone convenuto nel predetto contratto è inferiore molto più di un terzo al giusto prezzo e/o a quello risultante da precedenti locazioni, dichiarare risolto, invalido, inefficace, inopponibile, nullo, e/o annullare il richiamato contratto, con decorrenza dal
11.01.2019, data del decreto di trasferimento, e condannare la società convenuta
[...]
, in persona del suo legale rapp.te pro-tempore, sig.ra Controparte_3
(nata il [...] in [...], con sede in Napoli, al Viale CP_4
Michelangelo 80, (P.IVA ), pec : all'immediato rilascio P.IVA_1 Email_1 dei fondi rustici, in agro di Carinola, per una estensione di complessivi ha 16.24.25, così riportati in catasto al foglio 25, p.lla 210 e al foglio 12, p.lle 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 14, 15,
16, 24, 25, 38, 39, 49, 51, 52, 53, 54, 57, 58, 99, 107, 108, 109, 110, 111, 158, 207, 211,
213, 214, 220, 221, 222, 230, 231, 232, e 233; 2°) In subordine, tenuto conto che il pagina 3 di 10 medesimo contratto è inopponibilità alla dr. , oltre la data del 10.01.2022, Parte_1 dichiarare il detto contratto inopponibile alla ricorrente e condannare la Nuova Appia
Società Cooperativa, in persona del suo legale rapp.te pro-tempore, all'immediato rilascio dei fondi rustici, in agro di Carinola, per una estensione di complessivi Firmato Da:
ON ON Emesso Da: TI Trust Technologies QTSP CA 1 Serial#: C.F._4 ha 16.24.25, così riportati in catasto al foglio 25, p.lla 210 e al foglio 12, p.lle 1, 3, 4, 5, 7,
8, 9, 10, 14, 15, 16, 24, 25, 38, 39, 49, 51, 52, 53, 54, 57, 58, 99, 107, 108, 109, 110, 111,
158, 207, 211, 213, 214, 220, 221, 222, 230, 231, 232, e 233; 3°) In ulteriore subordine, dichiarata la intervenuta scadenza del richiamato contratto di affitto, alla data del
10.11.2027, e/o in qualsiasi altra che fosse giudizialmente accertata, condannare la a
Nuova Appia Società Cooperativa, in persona del suo legale rapp.te pro-tempore, al rilascio, alla detta data (o a quella giudizialmente accertata) liberi da persone e da cose, dei fondi rustici, in agro di Carinola, per una estensione di complessivi ha 16.24.25, così riportati in catasto al foglio 25, p.lla 210 e al foglio 12, p.lle 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 14, 15,
16, 24, 25, 38, 39, 49, 51, 52, 53, 54, 57, 58, 99, 107, 108, 109, 110, 111, 158, 207, 211,
213, 214, 220, 221, 222, 230, 231, 232, e 233. 4°) Accertato e dichiarato che il canone di mercato corrispondente al giusto prezzo per la superficie di cui al presente giudizio è pari ad € 23.427,38, condannare la società al Controparte_5 pagamento della predetta somma per ogni anno in cui si è protratta e si protrarrà la occupazione, a titolo di legittimo canone, e/o a titolo di danni e comunque anche ai sensi dell'art. 1591 c.c., con detrazione di quanto eventualmente versato dall'affittuaria finora”.
La soc. si è costituita in giudizio ed ha contestato i fatti posti a Controparte_2 fondamento della domanda, deducendo che il contratto sottoscritto in data 10/01/2013 prima dell'aggiudicazione è un regolare contratto di affitto stipulato con il legittimo proprietario, nonché regolarmente registrato nei modi e termini di Legge presso gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate di Sessa Aurunca (CE) in data 05/02/2013. La società resistente ha altresì contestato quanto dedotto in merito all'esiguità del canone, evidenziando che il canone concordato tra le parti alla sottoscrizione del contratto di locazione ha tenuto conto dello stato vetusto dei fondi affittati in quanto era necessario dapprima estirpare molti vecchi alberi da frutta ormai non più produttivi per poi impiantarne altrettanti nuovi nonché effettuare una gravosa manutenzione sul frutteto esistente.
In virtù di tali deduzioni, la resistente ha chiesto l'accertamento della validità ed opponibilità del contratto di affitto, con rigetto della domanda del ricorrente.
Nel corso del giudizio è stata disposta ed espletata una CTU e, all'esito degli accertamento pagina 4 di 10 oggetto dell'incarico conferito al consulente, la causa è stata rinviata all'odierna udienza per la discussione e la decisione.
Il merito
Preliminarmente, va evidenziato che è stato instaurato il tentativo di conciliazione obbligatorio innanzi all'Organismo competente.
Pertanto la domanda deve ritenersi procedibile in merito al profilo in esame.
Ciò precisato, va detto che la domanda è fondata e va accolta.
Ciò si dice per le seguenti ragioni.
Ai sensi dell'art. 2923 c.c. “Le locazioni consentite da chi ha subìto l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione,
l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'articolo”.
In primo luogo, va affermato che, nel caso di specie, sussistono i presupposti per l'applicazione della predetta norma, avendo la ricorrente acquisito il fondo oggetto di causa mediante aggiudicazione ed essendo detto fondo interessato da contratto di locazione stipulato anteriormente all'aggiudicazione.
Ciò posto, va considerato che la domanda azionata nel presente giudizio si fonda in particolare su quanto disposto dal terzo comma della richiamata norma, ai sensi del quale, si ribadisce che “l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni”.
Orbene, la ricorrente , successivamente all'acquisizione della proprietà del fondo Pt_1 oggetto di causa a seguito di aggiudicazione, ha esplicitato la propria intenzione di non voler rispettare la locazione, in ragione della viltà del canone pattuito tra gli originari contraenti, ritenendo lo stesso inferiore ben oltre il terzo al giusto prezzo. pagina 5 di 10 La resistente ha espressamente contestato tale deduzione, evidenziando che il canone di locazione sarebbe stato pattuito tra le parti, in ragione delle cattive condizioni del fondo che, nella prospettazione offerta dalla società resistente, richiedeva manutenzione e interventi rilevanti e dispendiosi.
Nel corso del giudizio è stata disposta CTU, al fine di conferire al consulente il seguente incarico “ Il c.t.u., previo esame degli atti di causa e della documentazione prodotta in giudizio da tutte le parti, nonché previa ispezione dei fondo oggetto di causa: - descriva dettagliatamente il fondo;
- dica il quale sia il giusto prezzo di affitto (tenendo in considerazione le caratteristiche del fondo valutate unitamente al prezzo di affitto di zona), precisando in particolare se il prezzo convenuto contrattualmente sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante dalle precedenti locazioni;
- si attivi per tentare la conciliazione;
- riferisca ogni ulteriore informazione utile;
”.
Il consulente, nell'elaborato peritale, ha provveduto a descrivere adeguatamente la proprietà oggetto di causa ed in particolare, sul punto, ha dichiarato “Il fondo per cui è causa si compone di tre corpi aziendali tutti posti lungo la S.S. Appia o nelle sue immediate prossimità. Nel corso degli accessi effettuati si è potuto accertare che circa undici ettari
(pari a 2/3 dell'intera superficie per cui è causa) sono coltivati a frutteto e circa cinque ettari sono seminativi. La metà dei frutteti sono stati oggetto di recente rinnovazione”.
Il consulente ha poi descritto analiticamente la proprietà ed ha provveduto a rapportare lo stato dei luoghi attuale con quello risalente all'anno 2013, utilizzando strumenti appositi e dando atto in maniera scrupolosa del percorso seguito per giungere ad un'adeguata ricostruzione dello stato dei luoghi quale appariva nel 2013.
Sul punto, nella relazione si legge “Così come pure va ricordato che il contratto di affitto, sul quale sono stato chiamato ad esprimere un giudizio di congruità economica, è stato stipulato in data 10.01.2013, quindi riferito ad un'epoca antecedente di oltre un decennio.
Le seguenti immagini satellitari rappresentanti dettagli dei tre corpi aziendali si riferiscono al giugno 2013 Ritengo quindi necessario, per una questione di completezza d'indagine, ricostruire, per quanto possibile attraverso le immagini satellitari l'ordinamento colturale alla stipula del contratto”.
Per quanto riguarda infine il calcolo del giusto prezzo di affitto, esso è stato calcolato tenendo conto delle caratteristiche del fondo oggetto di causa, nonché dei prezzi di affitto praticati nella zona. In merito a tale indagine il consulente è stato particolarmente scrupoloso ed ha provveduto ad indicare analiticamente le fonti che ha utilizzato per pervenire alle conclusioni riportate nella relazione, analizzando ciascuna di esse pagina 6 di 10 approfonditamente ed evidenziando il percorso logico seguito nel corso delle indagini, senza tralasciare le proprie considerazioni in merito alle deduzioni contenute negli atti delle parti.
Nella relazione infatti si legge “Sulla scorta della documentazione allegata e sulla base delle indagini effettuate dallo scrivente CTU si è determinato un prezzo di €/Ha 1.210,69.
Considerato che le superfici indicate nel ricorso del presente procedimento, sono state fittate alla Nuova Appia Società Cooperativa ad un canone annuo per ettaro pari a €/Ha
292,64 (cfr. contratto di fitto del 10.01.2013 tra l'esecutato Sig. e la Parte_2
Nuova Appia Società Cooperativa, in atti), risulta chiaro come esso sia abbondantemente inferiore di un terzo al giusto prezzo”.
In definitiva, il consulente ha accertato la fondatezza delle considerazioni poste a fondamento della domanda in merito alla non congruità dell'importo pattuito tra gli originari contraenti a titolo di canone di locazione.
Sul punto il consulente ha così concluso “Concludendo, alla luce di tutti i dati sopra riportati posso affermare che il valore di € 292,66/Ha, stabilito nel contratto stipulato tra
l'esecutato Sig. e la “Nuova Appia Società Cooperativa”, riguardante i Parte_2 terreni per cui è causa, non rispecchi neanche lontanamente il prezzo unitario di mercato riscontrato in zona che, si ricorda è stato determinato in € /Ha 1.210, 69 (euro milleduecentodieci/69) che risulta essere pari a circa il quadruplo di quello stabilito nel contratto di fitto. Come anche rilevato dalla stessa parte resistente vi sono altri fattori, dalla stessa citati, che incidono sulla determinazione del canone. Nel caso in questione la presenza di ampi fronti strada, sia sulla strada statale Appia (S.S. 7) che sulla Via per
Cascano (S.P. 243), che rendono agevole l'accesso ai diversi corpi aziendali;
la precisa delimitazione e chiusura deglistessisia con recinzioni che cancelli metallici di accesso.
Inoltre la presenza di un grosso corpo di fabbrica rappresenta un comodo rurale di indubbia utilità. Per la determinazione del canone di affitto ho eseguito la valutazione degli atti presenti nel fascicolo di causa e ulteriori riscontri, svolgendo una mia personale indagine di mercato”.
Ad ulteriore conferma della fondatezza delle deduzioni della parte ricorrente, il CTU ha precisato quanto segue “Pertanto per i terreni oggetto di ricorso (includendo il fabbricato rurale) si è calcolato un complessivo prezzo di affitto di euro 19.250,00/anno.
Concludendo, alla luce di tutti i dati sopra riportati posso affermare che il valore di €
292,66/Ha, stabilito nel contratto stipulato tra l'esecutato Sig. e la Parte_2
“Nuova Appia Società Cooperativa”, riguardante i terreni per cui è causa, non rispecchi pagina 7 di 10 neanche lontanamente il prezzo unitario di mercato riscontrato in zona che, si ricorda è stato determinato in € /Ha 1.210, 69 (euro milleduecentodieci/69) che risulta essere pari a circa il quadruplo di quello stabilito nel contratto di fitto”.
Ciò posto, questo collegio intende aderire agli esiti degli accertamenti posti in essere dal
CTU, in quanto gli stessi, come già sopra evidenziato, sono contraddistinti da esami analitici ed approfonditi, fondati su una completa descrizione dello stato dei luoghi, valutata alla luce delle deduzioni e contestazioni delle parti, nonché svolta con strumenti adeguati.
La domanda proposta in via principale va dunque accolta ed il resistente va condannato al rilascio immediato del fondo.
Va a questo punto esaminata la domanda di risarcimento del danno.
Sul punto va richiamato l'orientamento secondo il quale “Nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario discende dalla menomazione della facoltà di godimento anche indiretta del bene e ben può essere apprezzato sul piano presuntivo. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione gravata che aveva rigettato la domanda risarcitoria da occupazione "sine titulo" perché non vi era prova che il bene, ove lasciato libero, sarebbe stato fruttuosamente utilizzato)” (cfr. ex multis sentenza
Cassazione n. 21272/2020).
Orbene, questo collegio aderisce al richiamato orientamento, ritenendo che le peculiari caratteristiche che contraddistinguono la natura del danno in esame non possa che indurre ad una valutazione della sussistenza dello stesso fondata su un piano presuntivo, che tenga conto della facoltà di godere del bene sia in maniera diretta che indiretta, in quanto entrambe le modalità rientrano nei poteri del proprietario in ordine alla res che è oggetto del suo diritto.
Va pertanto riconosciuta, a titolo di danno, la differenza tra il canone di locazione pattuito e quello da ritenersi congruo, a far data dal 18.6.2019, data dalla quale risulta certo che la parte ricorrente abbia dichiarato di non voler proseguire il rapporto di locazione per la viltà del canone (cfr. ordinanza del G.E. in atti), fino al momento della presente decisione.
In merito alla quantificazione del danno, si ritiene di doversi attenere alle risultanze della
CTU, per le ragioni già sopra esposte in merito al fatto che si ritiene la stessa completa ed analitica.
La società resistente va pertanto condannata al pagamento, in favore della resistente, dell'importo di € 81.300,00 (€ 19.250,00 - € 5.700, = .13.550,00 X 6 anni e precisamente dal 2020 al 2025 compreso).
pagina 8 di 10 Va precisato che il calcolo è stato effettuato sulla base del canone congruo riconosciuto dal
CTU (€ 19.250,00 annuali)che deve ritenersi calcolato, in base al contenuto della relazione peritale, tenendo conto del fatto che il contratto è stato stipulato nel 2013.
A detto importo è stata sottratto l'importo di € 5.700,00 (canone annuo pattuito tra le parti nel contratto).
La differenza tra i due valori, corrispondente ad € 13.550,00 è stata moltiplicata per 6 anni e precisamente dal 2020 al 2025, momento di emissione della presente pronuncia. Dalla pubblicazione della sentenza vanno altresì riconosciuti gli interessi legali fino all'effettivo soddisfo.
Ogni altra domanda deve ritenersi assorbita.
Le spese
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, tenendo conto delle questioni affrontate e dell'attività effettivamente espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda proposta in via principale dalla ricorrente e, per l'effetto, dichiara non opponibile alla ricorrente e dunque inefficace nei confronti della stessa il Parte_1 contratto di affitto, meglio descritto nell'atto introduttivo, stipulato il 10.01.2013 e registrato in Sessa Aurunca il 05.02.2013;
2) condanna la parte resistente, in persona del l.r.p.t., a Controparte_2 rilasciare immediatamente il fondo oggetto di causa (estenso ha 16.24.25, così riportati in catasto al foglio 25, p.lla 210 e al foglio 12, p.lle 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 16, 24, 25,
38, 39, 49, 51, 52, 53, 54, 57, 58, 99, 107, 108, 109, 110, 111, 158, 207, 211, 213, 214, 220,
221, 222, 230, 231, 232, e 233, acquistato da con decreto di trasferimento Parte_1 dell'11.1.2019), libero da cose e persone, in favore della ricorrente;

3) condanna parte resistente, al pagamento, in favore della ricorrente, dell'importo di €
81.300,00, oltre interessi legali dal momento della pubblicazione della presente decisione fino al soddisfo;

4) condanna la resistente al pagamento delle spese di lite in favore della ricorrente, che liquida in € 7.052,00 per compensi ed € 545,00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

5) pone le spese occorse per la CTU, già liquidate con separato decreto, a carico di parte resistente. pagina 9 di 10 Santa IA Capua Vetere, così deciso nella camera di consiglio del 23.10.2025.
Il Giudice estensore Il Presidente
IA DE PR AN D'IO
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