REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Cameli Renato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1251/2024 promossa da:
(c.f. ) elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1
in Abbiategrasso (MI), Galleria Mirabello n. 4 presso lo studio dell'avv. Carmelo
Giacomarra che la rappresenta e difende, giusta procura allegata, il quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE RICORRENTE contro
(cf. ) contumace Controparte_1 C.F._2
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte ricorrente ha formulato le proprie conclusioni come da udienza del 25.2.2025 svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e note depositate in via telematica e, segnatamente:
per parte ricorrente : “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis, Parte_1 nel merito: - accertare e dichiarare ai sensi dell'art. 1456 cod. civ. la risoluzione del contratto di vendita con patto di riservato dominio a ministero Notaio Per_1
pagina 1 di 9 di Abbiategrasso n. 42154 Rep. – n. 19194 Racc. in data 25/11/2021 e CP_2
registrato il successivo 07/12/2021 al n. 104129 avente ad oggetto l'immobile ad uso negozio sito in Abbiategrasso (MI), Via F.lli Cairoli n. 14 (Fg. 21, mapp. 337, sub. 502,
P.T, cat. C/1, cl. 8, R.C. €. 1698,89) e, per l'effetto, - ordinare a parte convenuta
l'immediata riconsegna del bene alla ricorrente e proprietaria libero di persone, cose ed animali, con autorizzazione a quest'ultima, in difetto a riprenderne autonomamente il possesso, imponendone in difetto alla convenuta ex art. 614 bis c.p.c. una penale di €.
100,00 per ogni giorno di ritardo sulla riconsegna, a far data dal deposito della sentenza;
ordinare altresì al Conservatore dei RR.II. di Pavia, competente per territorio, alla cancellazione della trascrizione in precedenza effettuata del richiamato atto di vendita con patto di riservato dominio a ministero Notaio , come in premesse Persona_2
individuato, con diritto della ricorrente alla ripetizione di ogni relativo costo ed onere dalla convenuta;
- con vittoria di spese, diritti e onorari del giudizio “
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c. ritualmente notificato unitamente a decreto di fissazione di udienza , la IG.ra evocava in giudizio la IG.ra Parte_1 _1
, al fine di far accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di vendita con
[...]
patto di riservato dominio stipulato tra le parti e avente ad oggetto unità immobiliare adibita a negozio sita in Abbiategrasso (MI), Via F.lli Cairoli n. 14 per l'inadempimento di quest'ultima, e, per l'effetto, ordinarne il rilascio, disporre condanna al pagamento di somma ex art. 614 bis c.p.c. in caso di ritardata consegna e la cancellazione della trascrizione in Conservatoria del contratto.
A supporto della propria domanda parte ricorrente deduceva che: la IG.ra Parte_1
quale alienante, e la IG.ra , quale acquirente, avevano
[...] Controparte_1
stipulato contratto di compravendita con riservato dominio a rogito Notaio Per_2
di Abbiategrasso n. 42154 Rep. – n. 19194 Racc. in data 25.11.2021 ,
[...]
registrato il successivo 07.12.2021 al n. 104129 e avente ad oggetto immobile ad uso negozio sito in Abbiategrasso (MI), Via F.lli Cairoli n. 14 (Fg. 21, mapp. 337, sub. 502,
pagina 2 di 9 P.T, cat. C/1, cl. 8, R.C. €. 1698,89); il corrispettivo era stato pattuito in €. 120.000,00
(euro centoventimila/00) di cui €. 10.000,00 pagati al momento della stipula, €. 14.400,00
a mezzo di bonifici bancari in ventiquattro rate mensili di €. 600,00 cadauna scadenti a partire dal 1° gennaio 2022 sino al giorno 1°/12/2023; €. 95,600,00 a saldo entro il
31.01.2024; in ragione del patto di riservato dominio, le parti avevano convenuto ex artt.
1523 e ss. c.c. . il trasferimento della proprietà del bene solo a seguito del pagamento integrale del prezzo convenuto, pur immettendo la parte convenuta, IG.ra _1
, nel relativo possesso;
la IG.ra era stata inadempiente in
[...] Controparte_1
ordine al pagamento dei ratei mensili a partire da luglio 2023 e della rata di gennaio 2024; malgrado rituale diffida aveva omesso il pagamento;
il contrato era stato sottoposto a clausola risolutiva espressa e tramite lettera del procuratore la parte aveva manifestati ka volontà di avvalersene.
Pur ritualmente evocata in giudizio, anche a seguito di rinnovo della notifica, la IG.ra non si costituiva restando contumace. Controparte_1
La causa era istruita mediante documentazione acquisita dalla parte ricorrente.
All'udienza del 25.2.2025, svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. la parte ricorrente insisteva nelle proprie conclusioni mediante deposito di nota scritta e il giudice tratteneva la causa in decisione.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE


1.La fattispecie concreta in esame


2.L'onus probandi


3.La contumacia della resistente


4. Le conclusioni


1.La fattispecie concreta in esame
Parte attrice ha puntualmente dedotto e documentato che la IG.ra Parte_1
quale alienante, e la IG.ra , quale acquirente, stipulavano in
[...] Controparte_1
data 25.11.2021 contratto di compravendita con riservato dominio in forma di scrittura privata autenticata a ministero Notaio di Abbiategrasso n. 42154 Rep. Persona_2
pagina 3 di 9 – n. 19194 Racc., debitamente registrata in data 07.12.2021 al n. 104129, avente ad oggetto l'immobile ad uso negozio sito in Abbiategrasso (MI), Via F.lli Cairoli n. 14 identificato al
Fg. 21, mapp. 337, sub. 502, P.T, cat. C/1, cl. 8, R.C. €. 1698,89 (cfr. doc. 1)
Parimenti, è attestato per tabulas che il corrispettivo era pattuito in €. 120.000,00 di cui €. 10.000,00 pagati al momento della stipula, €. 14.400,00 dovevano essere pagati a mezzo di bonifici bancari in ventiquattro rate mensili di €. 600,00 cadauna scadenti a partire dal 1° gennaio 2022 sino al giorno 1.12.2023 e, infine €. 95,600,00 a saldo entro il
31.01.2024.
Sotto ulteriore e connesso profilo, le parti convenivano ex artt. 1523 e ss. c.c. . il trasferimento della proprietà del bene solo a seguito del pagamento integrale del prezzo convenuto da parte di , acquirente pur immettendo quest'ultima nel Parte_1
relativo possesso già a far data dal 17.11.2021 ; era altresì prevista la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. in caso di omesso pagamento di due rate anche non consecutive
Premessa la prova del contratto e della relativa disciplina negoziale, l'attrice ha altresì puntualmente dedotto che la IG.ra rimaneva inadempiente in Controparte_1
ordine al pagamento dei ratei mensili a partire da luglio 2023 (rectius anche il rateo di aprile 2022) e della rata di gennaio 2024; tale deduzione risulta supportata da una lettera di diffida trasmessa dalla parte personalmente (cfr. doc. 2 ) nonché da lettera del procuratore in cui dichiarava di avvalersi della clausola risolutiva (cfr. doc. 3).


2.L'onus probandi
In via generale, e in punto di diritto, occorre premettersi che ai sensi dell'art. 2697
c.c. "Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda."; secondo l'orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sull'interpretazione di tale articolo, “ il creditore dovrà provare i fatti costitutivi della pretesa, cioè l'esistenza della fonte negoziale
o legale del credito e, se previsto, il termine di scadenza, e non anche l'inadempimento, mentre il debitore dovrà eccepire e dimostrare il fatto estintivo dell'adempimento” (in termini Cass. Sez. Unite 30.10.2001 n. 13533).
pagina 4 di 9 Alla luce di tale orientamento , gravava quindi su parte attrice l'onere di dimostrare il rapporto contrattuale intercorso mentre parte convenuta era onerata di dimostrare l'avvenuto corretto adempimento dell'obbligazione di pagamento;
alla luce di quanto esposto nel precedente paragrafo parte attrice ha compiutamente assolto all'onere della prova su di essa gravante, costituito dalla prova del rapporto.


3.La contumacia della resistente
Parte convenuta, su cui gravava l'onus probandi circa il corretto adempimento dell'obbligazione di pagamento, non si è costituita restando contumace
Il preferibile orientamento, in giurisprudenza e dottrina, pur escludendo effetti automatici, precisa come la contumacia “possa concorrere, insieme con altri elementi, a formare il convincimento del giudice (desumendo tale principio dall'art. 116 c.p.c., comma
2). (Cass. 29.3.2007 n. 7739; Cass. 20.02.2006, n. 3601 secondo cui “la contumacia del convenuto se non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda…tale condotta processuale costituisce tuttavia un elemento liberamente valutabile ex art. 116 c.p.c. (nel contesto di ogni altro acquisito) dallo stesso giudice ai fini della decisione (cfr. tra le altre: Cass. 7 marzo 1987 n. 2427;
Cass. 20 luglio 1985 n. 4301)”. Nell o stesso senso Cass.

6.2.1998 n. 1293)
In ragione di quanto esposto, coerentemente con la preferibile e recente giurisprudenza di merito, se è pur vero che la contumacia non può essere equiparata ad una generale non contestazione dei fatti costitutivi dedotti dalla controparte, purtuttavia la scelta processuale non collaborativa da parte della convenuta, costituisce elemento idoneo a rafforzare le emergenze istruttorie ricavabili dall'esame dei documenti prodotti dalla stessa parte attrice , allorquando, in particolare, come nel caso di specie, l'atto di citazione già conteneva nel suo corpo un'analitica elencazione dei documenti offerti a corredo probatorio: in definitiva, la contumacia del convenuto è elemento rafforzativo delle circostanze dedotte dall'attore (Trib. Bari, 15.07.2015, n. 3275 Trib. Roma, 04.10.2017,
n. 8040 Trib. Roma, 04.04.2017, n. 3223; Trib. Roma, 28/05/2016, n. 10898 Trib. Genova
20.1.2016 n. 209 Trib. Napoli 05.11.2012, n. 27275)
pagina 5 di 9 Tale orientamento rileva a fortiori nella fattispecie in esame in cui la IG.ra ha ricevuto diffide in fase precedente al giudizio e, inoltre, sul punto, la Parte_1
medesima si è resa irreperibile, almeno inizialmente, presso l'originario indirizzo di residenza (Abbiategrasso, via Gramsci 5), indicato come residenza proprio nel contratto di compravendita.
In ragione di quanto esposto, parte convenuta non solo non ha assolto al proprio onus probandi, ma la contumacia e la condotta extraprocessuale di quest'ultima avvalorano ulteriormente la ricostruzione di parte attrice.


4. Le conclusioni
La domanda di risoluzione formulata da parte attrice risulta quindi fondata, dovendo ritenersi dimostrato l'avverarsi della condizione espressamente prevista nella clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. ovvero il mancato pagamento di almeno due ratei anche non consecutivi da parte dell'acquirente.
Parimenti dimostrata la volontà di avvalersi della clausola risolutiva, sia attraverso la previa comunicazione del legale (a nulla rilevando il mancato perfezionamento della notifica atteso che essa risultava ritualmente trasmessa all'indirizzo indicato in contratto dalla come residenza) sia attraverso la citata azione giudiziale (Cass. 16.5.2002 _1
n. 7178)
Il Tribunale accerta e dichiara, quindi, la risoluzione del contratto, stante l'avveramento della citata clausola, precisando altresì che la presente pronuncia ha carattere meramente accertativo e dichiarativo e non costitutivo, essendo dedotta fattispecie ex art. 1456 c.c. ( Cass. 18.4.2013 n. 9488)
La risoluzione del contratto ha efficacia caducatoria ex tunc del negozio concluso, ex art. 1458 c.c. con conseguente obbligo della stessa parte convenuta, IG.ra _1
, di rilascio dell'immobile stesso essendo venuto meno il titolo costitutivo
[...]
legittimante il possesso.
Trattandosi di obbligazione di facere relativa al rilascio dell'immobile adibito a negozio, si accorda alla medesima IG.ra , in via equitativa, un Controparte_1
termine, decorrente dalla comunicazione della presente sentenza, di trenta giorni per pagina 6 di 9 l'adempimento del rilascio;
si perviene al riconoscimento di tale intervallo temporale tenuto conto, da un lato, delle eIGenze organizzative connesse al trasferimento dell'attività commerciale o alla eventuale decisione di chiusura, e, congiuntamente, dall'altro, del persistente inadempimento e della perdurante occupazione.
Parimenti fondata la domanda di parte ricorrente ex art. 614 bis c.p.c. , stante la persistente occupazione del bene, sebbene non nei termini oggetto di domanda
In primo luogo, per le ragioni sopra esposte, l'obbligo di rilascio è comunque non immediato ma decorre a partire da trenta giorni dalla comunicazione della sentenza;
in secondo luogo, il quantum richiesto (pari a €100 al giorno) è eccessivo: a questo proposito, riconosciuto un valore commerciale dell'immobile pari a quello stabilito in sede contrattuale di €120.000, si stima un valore locativo netto pari al 3% annuo, ovvero € 3600
e quindi, previo arrotondamento, € 10 al giorno;
in via equitativa, pertanto, la penale viene calcolata in €25,00 (ovvero importo compreso tra il doppio e il triplo del valore locativo giornaliero netto) per ogni giorno di mancato rilascio a partire dal trentunesimo giorno dalla comunicazione della sentenza.
Risulta infondata, nei termini esposti, la domanda di “cancellazione della trascrizione” dell'atto di vendita;
la fattispecie giuridica di “cancellazione della trascrizione” è disciplinata ex art. 2688 c.c. per ipotesi tipiche, non estensibile analogicamente, ed è estranea alla causa petendi come dedotta.
Al contrario, stante la pacifica e documentata trascrizione del contratto di compravendita, era onere della parte attrice procedere previamente alla trascrizione della domanda di risoluzione giudiziale della domanda come stabilito ex art. 2652 n.1 c.c.
La sentenza che dispone o accerta la risoluzione deve viceversa essere annotata dal competente Ufficio di Conservatoria a margine dell'atto trascritto oggetto di risoluzione ex art. 2655 c.c.


5. Le spese
Le spese sono addebitate su parte convenuta in quanto soccombente ex art. 91 c.p.c.
I compensi sono liquidati ex DM 55/2014, come modificato da DM 147/2022 per cause di valore compreso tra €56.000 e €260.000 tenuto conto della complessità e della pagina 7 di 9 natura della causa, applicando il parametro medio per le fasi di studio e introduttiva, esclusa l'istruttoria (non svolta e in assenza di memorie) e minimo per la decisionale ( limitata a una singola udienza in forma scritta e prevalentemente ripetitiva di questioni già affrontate, tenuto conto della contumacia della parte convenuta), risultando quindi pari a € 6307 oltre spese generali al 15% iva e cpa. oltre spese di marca e contributo e notifica pari a €798,8.
Si precisa , in parziale accoglimento della domanda attorea, che gli oneri conseguenti alla trascrizione della domanda o all'annotazione sono da addebitare su parte convenuta stante la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita definitivamente pronunciando, così dispone:
- I)Accoglie, nei limiti e per le ragioni di cui in motivazione, la domanda di parte ricorrente (c.f. ) e, per l'effetto: Parte_1 C.F._1
a)accerta e dichiara la risoluzione del contratto di vendita con patto di riservato dominio stipulato dalla IG.ra e dalla IG.ra , cf. Parte_1 Controparte_1
) in forma di scrittura privata autenticata a rogito di Notaio C.F._2
di Abbiategrasso n. 42154 Rep. – n. 19194 Racc. in data 25.11.2021 Persona_2
e registrato il successivo 07.12.2021 al n. 104129 avente ad oggetto l'immobile ad uso negozio sito in Abbiategrasso (MI), Via F.lli Cairoli n. 14 Fg. 21, mapp. 337, sub. 502, P.T, cat. C/1, cl. 8, R.C. €. 1698,89 per inadempimento della parte;
Controparte_1
b) condanna la IG.ra al rilascio dell'immobile indicato al Controparte_1
punto precedente libero da persone e cose e alla riconsegna delle chiavi nei confronti della IG.ra entro trenta giorni dalla comunicazione della presente sentenza;
Parte_1
c)condanna la IG.ra al pagamento di €25,00 nei confronti di Controparte_1
per ogni giorno in cui si protrae l'occupazione dell'immobile a partire Parte_1
dal trentunesimo giorno dalla comunicazione della presente sentenza;

II)dispone a carico della competente Conservatoria dei registri immobiliari
l'annotazione della presente sentenza;

- III) condanna altresì parte convenuta a rimborsare alla Controparte_1
pagina 8 di 9 parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 798,8 per spese ed € Parte_1
6307,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge, nonché gli ulteriori esborsi per adempiere agli oneri in Conservatoria.
Pavia, 7 marzo 2025
Il Giudice
Cameli Renato
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