REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Reggio di Calabria
Sezione Civile
R.G. 486/2020
La Corte D'Appello di Reggio di Calabria, sezione civile, in persona dei magistrati:
ZI Morabito              Presidente  
UE Morrone Consigliera rel.
Viviana Cusolito            Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. , con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. CARBONE NATALE
appellante e
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
CA DO appellato
CONCLUSIONI
per parte appellante: 1) Rigettare le richieste ex adverso avanzate in ragione della mancanza di responsabilità in capo all'odierno appellante titolare dell'omonima Ditta individuale per il lamentato inadempimento delle obbligazioni contrattuali a suo tempo assunte con il Sig. , ivi compresa quella di consegna della polizza fideiussoria CP_1
(ex art. 2 D.lgs. 122/2005) entro sei mesi dalla stipula del contratto, in ragione della sussistenza di ragioni obiettive (non imputabili all'Impresa) ex art. 1218 cc ostative all'esecuzione della prestazione, per come dimostrato nel corso del giudizio;

2) Accertare e dichiarare l'infondatezza delle richieste avanzate da parte attrice in ragione della impossibilità sopravvenuta della prestazione posta a carico dell'Impresa Scopelliti per l'evidente mutamento del valore della stessa, e ciò in presenza di obiettive ragioni non imputabili all'Impresa medesima, mutamento che ha determinato sproporzione nelle reciproche prestazioni pattuite, alterando il rapporto sinallagmatico, con conseguente estinzione della medesima obbligazione a carico dell'Impresa convenuta ex art. 1256 cc;
o, comunque, dichiarare la nullità del contratto di permuta ovvero ridurre l'importo riconosciuto a titolo di penale;

3) In via riconvenzionale: si chiede che codesta Ecc.ma Corte di Appello dichiari la risoluzione del contratto di permuta per notar di Reggio Calabria del Per_1
25.02.2011 rep. N. 88232 (raccolta n. 16443), per impossibilità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1463 cc, in ragione del mutamento del valore della prestazione posta a carico dell'odierno deducente rispetto all'obbligazione a suo tempo assunta con la stipula del suindicato contratto, sussistendo i presupposti di assolutezza ed oggettività dell'impossibilità per come infra evidenziato e non essendo prevedibile al momento della conclusione del contratto, sì da escludere qualsiasi profilo di colpa imputabile all'odierno appellante;

4) in via subordinata, accertare e dichiarare l'eccessiva onerosità della controprestazione con riferimento al valore attribuito a suo tempo al terreno e per l'effetto rideterminare il valore della controprestazione, previa attribuzione del minor valore nella misura del
25% al terreno di sedime.
5) Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio per parte appellata: dichiarare in parte inammissibile e in parte respingere, il gravame di cui in epigrafe, confermando la sentenza impugnata, con ogni statuizione consequenziale anche in odine alle spese del presente grado di giudizio, da distrarre a favore del sottoscritto procuratore, che dichiara di avere anticipato le spese e di non avere percepito i compensi.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Reggio Calabria, notificato il 5.12.2012,
conveniva in giudizio affermando di aver Controparte_1 Parte_1 concluso con il convenuto un contratto di permuta tra terreno e due appartamenti nel pag. 2/9 fabbricato che il convenuto avrebbe dovuto costruire sul suo terreno. L'attore affermava l'inadempimento del convenuto e chiedeva: “1) condannare l'impresa
[...]
a provvedere con immediatezza, e comunque entro un breve Parte_1 termine da fissare all'uopo, alla garanzia fideiussoria ex art 2 D lgv. n. 122/2005 prevista al n. 4 del rogito per notar , richiamato nelle premesse, a favore Per_1 dell'istante, in rapporto al valore effettivo dell'area trasferita ed alle porzioni immobiliari oggetto di permuta, nella misura di euro 500.000,00 o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, considerato che il valore dichiarato dalle parti nell'atto di permuta predetto ha carattere meramente fiscale. In caso di inadempimento, dichiarare la nullità dell'intero contratto di permuta e di tutti gli atti successivi di negoziazione dei singoli appartamenti eventualmente posti in essere, con ogni ulteriore conseguenza di legge specie per quanto concerne le restituzioni;
2) condannare l'impresa
[...]
a dare esecuzione al progetto redatto dagli architetti Parte_1 CP_2
ed ed al contratto per notar del 25 febbraio 2011, rep. n.
[...] CP_3 Per_1
88232, mediante la realizzazione del complesso edilizio, anche sulla parte dell'area sita ad est, al confine con la via Nazionale di Villa S. Giovanni entro il triennio di durata del permesso di costruire sopra citato e, nella eventualità che tale periodo di tempo non fosse sufficiente, entro il termine di proroga necessario per completare l'intera costruzione;
3) condannare l'impresa ad adempiere a tutti Parte_1 gli altri obblighi contrattuali previsti nel rogito , nei confronti del geom. Per_1
ed in particolare a consegnare a quest'ultimo le porzioni immobiliari Controparte_1 specificate in contratto e riservate all'attore quale corrispettivo dell'area permutata sul costruito complesso edilizio, dando a tale consegna assoluta precedenza, rispetto a quelle da effettuare eventualmente a terzi;
4) condannare, in caso di ulteriore inadempimento, l'impresa al risarcimento dei danni nei confronti dell'attore, Parte_1 da liquidare in via equitativa.”.
Il geom. contestava la domanda di parte attrice e, ritenuto che le condizioni CP_1 economiche non consentivano l'adempimento del contratto, spiegava domanda riconvenzionale di risoluzione e concludeva: “Rigettare le richieste ex adverso avanzate in ragione della mancanza di responsabilità in capo all'odierno deducente titolare dell'omonima Ditta individuale per l'inadempimento delle obbligazioni contrattuali a pag. 3/9 suo tempo assunte con il Sig. , ivi compresa quella di consegna della polizza CP_1 fideiussoria (ex art. 2 D.lgs n. 122/2005) entro sei mesi dalla stipula del contratto, in ragione della sussistenza di ragioni obiettive (non imputabili all'Impresa) ex art. 1218 cc ostative all'esecuzione della prestazione, per come sopra puntualmente evidenziato e per come sarà dimostrato in corso di giudizio;
2) Accertare e dichiarare l'infondatezza delle richieste avanzate da parte attrice in ragione della impossibilità sopravvenuta nella prestazione posta a carico dell'Impresa Scopelliti per l'evidente mutamento del valore della stessa, e ciò in presenza di obiettive ragioni non imputabili all'Impresa medesima, mutamento che ha determinato sproporzione nelle reciproche prestazioni pattuite, alterando il rapporto sinallagmatico, con conseguente estinzione della medesima obbligazione a carico dell'Impresa convenuta ex art. 1256 cc;
3) In via riconvenzionale: si chiede che codesto On.le Tribunale dichiari la risoluzione del contratto di permuta per notar di Reggio Calabria del 25.02.2011 rep. n. 88232 (raccolta n. 16443), per Per_1 impossibilità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1463 cc, in ragione del mutamento del valore della prestazione posta a carico dell'odierno deducente rispetto all'obbligazione a suo tempo assunta con la stipula del suindicato contratto, sussistendo i presupposti di assolutezza ed oggettività dell'impossibilità per come infra evidenziato e non essendo prevedibile al momento della conclusione del contratto, sì da escludere qualsiasi profilo di colpa imputabile all'odierno convenuto;
4) in via subordinata, accertare e dichiarare l'eccessiva onerosità della controprestazione con riferimento al valore attribuito a suo tempo al terreno e per l'effetto rideterminare il valore della controprestazione, previa attribuzione del minor valore nella misura del 25% al terreno di sedime”.
Nelle memorie ex art. 183 comma VI c.p.c. n. 1 l'attore chiedeva anche il pagamento della penale per il ritardo nella consegna degli immobili, ed il convenuto eccepiva la tardività e la novità della domanda, nonché la sua infondatezza nel merito.
Con ordinanza del 19.4.2016 il Tribunale formulava una proposta conciliativa, con concessione di un termine per la prestazione della polizza fideiussoria, che non veniva accolta, per cui si procedeva all'istruzione della causa. All'esito, il geom. CP_1 precisava nei seguenti termini: “1. condannare a prestare Parte_1 la fideiussione ex art. 2 d.lgs. n. 122/2005 entro un termine ad hoc, confermando così
l'ordinanza emessa dal precedente giudice istruttore dott. Saran del 19.04.2016, pag. 4/9 disattesa dal convenuto, considerato che i lavori, sebbene iniziati nel 2010, sono tuttora in corso, essendo la porzione di fabbricato realizzata dall'impresa tuttora al Parte_1 rustico (come risulta dalla CTU), con ogni conseguenza di legge, sia per quanto concerne l'intero contratto di permuta sia per quanto riguarda l'eventuale negoziazione degli appartamenti;

2. condannare il convenuto ad Parte_1 eseguire i lavori per la realizzazione del fabbricato nell'area oggetto di permuta di proprietà dell'attore, assegnando a tal fine un termine e a consegnare all'attore gli appartamenti e i posti macchina stabiliti nel contratto di permuta, così come previsto nel rogito per notar , specificato in citazione;

3. in caso di ulteriore inadempienza Per_1 agli obblighi di cui al capo 2 nel termine per l'esecuzione dei lavori e per la consegna degli immobili sopra citati, condannare il convenuto a corrispondere all'attore, a titolo di penale prevista nel contratto di permuta di cui sopra, la somma di € 1.000.000 (un milione) o quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, con ogni accessorio di legge, disponendo nel contempo, risoluto il predetto contratto di permuta per fatto e colpa esclusivi dell'impresa , con conseguente condanna dello Parte_1 stesso convenuto a restituire all'attore l'area oggetto del contratto di permuta;

4. condannare altresì il convenuto alle spese e competenze Parte_1 del giudizio con distrazione a favore del sottoscritto procuratore che dichiara di avere anticipato le spese e di non avere ricevuto i compensi”. Il convenuto insisteva nelle conclusioni già spiegate.
Con sentenza n. 728/2020, il Tribunale di Reggio Calabria rigettava la domanda riconvenzionale e accoglieva le domande formulate da , per cui 1) Controparte_1 condannava , a prestare la garanzia fideiussoria ex art 2 Parte_1 del D. Lgs. n. 122/2005, come previsto dall'art 4 del contratto in notar del 25 Per_1 febbraio 2011 (Rep. 88232 – Racc. 16443), sulla base del valore di permuta ivi indicato
(€ 75.000,00), entro il termine di tre mesi dalla pubblicazione della sentenza;
2) condannava il convenuto a dare integrale esecuzione a tutte le prestazioni previste dal contratto;
3) condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di €
125.500,00, a titolo di penale per il ritardo, oltre interessi legali dalla data della domanda e sino al soddisfo;
4) condannava il convenuto al pagamento delle spese di lite. pag. 5/9 Con atto di citazione notificato il 29.09.2020, impugnava Parte_1 la sentenza predetta, chiedendone la riforma nei termini indicati in epigrafe ed un supplemento istruttorio per i seguenti motivi:

1. Errata motivazione di rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione per impossibilità sopravvenuta e contraddittorietà delle conclusioni del ctu richiamate in sentenza;

2. Errata motivazione di rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione per eccessiva onerosità, omesso esame di documenti e contraddittorietà delle conclusioni del ctu richiamate in sentenza;

3. Omessa pronuncia sulla domanda di nullità della permuta per mancata prestazione della garanzia fideiussoria;

4. Inammissibilità della domanda di condanna al pagamento della penale;

5. Eccessiva quantificazione della penale.
Si costituiva in giudizio l'appellato, che eccepiva l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. e l'infondatezza nel merito, chiedendo il rigetto del gravame e la conferma della sentenza impugnata.
Con ordinanza del 28.4.2021, la Corte rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e le richieste istruttorie della parte appellante.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 352 cod. proc. civ., alla scadenza dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

2. L'appello è in parte fondato.
Il terzo motivo di appello deve essere esaminato in via preliminare, in quanto il suo accoglimento determina la pronuncia di nullità della permuta, con conseguente assorbimento degli ulteriori motivi di appello riferiti ai capi della sentenza di accoglimento della domanda di adempimento.
L'attore aveva, infatti, articolato due domande distinte, l'una diretta ad ottenere la fissazione di un (ulteriore) termine per la prestazione della garanzia fideiussoria ex art. 2
D.Lgs n. 122/2015, con richiesta di pronuncia della nullità e conseguenti restituzioni,
l'altra – evidentemente e logicamente subordinata – di adempimento contrattuale, cui si aggiungeva la domanda di pagamento della penale per il ritardo. pag. 6/9 La domanda di accertamento della nullità del contratto è certamente pregiudiziale rispetto alla domanda di adempimento ed alla domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto avanzata dal geom. visto che – pur essendo una nullità di Parte_1 protezione azionabile dalla sola parte acquirente e determinata dall'inadempimento ad una prestazione contrattuale – ha come effetto l'accertamento della inesistenza di un negozio da eseguire. La domanda di adempimento e di risoluzione comportano l'esistenza di un atto valido, perché mirano a eliminarne gli effetti, ed implicano quindi, allo stesso modo, la richiesta di applicazione del contratto, presupponendo che esso sia valido.
La sentenza di prime cure ha accolto la domanda di fissazione di un termine per la prestazione della polizza fideiussoria, senza verificare che questo termine era già scaduto, e non aveva pertanto esaminato la domanda di nullità del contratto.
Al momento della introduzione del giudizio, infatti, il termine contrattuale per la prestazione della garanzia fideiussoria era in realtà già scaduto, visto che l'art. 4 dell'atto di permuta del 25.02.2011 prevedeva la consegna della polizza fideiussoria entro sei mesi dalla stipula, salvo proroghe concordate tra le parti. La richiesta di fissazione di un nuovo termine non poteva essere accolta visto che si presentava priva di una valida base negoziale, né è prevista normativamente la concessione di un nuovo temine per l'adempimento ad una condizione di validità del contratto già stabilita, a fronte del ripetuto ed espresso rifiuto di adempimento dell'obbligato.
Al momento della precisazione delle conclusioni, il geom. aveva insistito nella CP_1 condanna alla prestazione della polizza in un nuovo termine fissato ad hoc
“confermando così l'ordinanza messa dal precedente giudice istruttore dott. Saran del
19.4.2016, disattesa dal convenuto, considerato che i lavori, sebbene iniziati nel 2010, sono tuttora in corso, essendo la porzione di fabbricato realizzata dalla impresa tuttora al rustico (come risulta dalla ctu) con ogni conseguenza di legge, sia Parte_1 per quanto concerne l'intero contratto di permuta sia per quanto riguarda l'eventuale negoziazione degli appartamenti”. La domanda di nullità non era stata rinunciata, ma solo nuovamente subordinata alla fissazione dell'ennesimo termine per la prestazione della garanzia, come si desume dalla insistenza sulle conseguenze di legge “sia per quanto concerne l'intero contratto di permuta sia per quanto riguarda l'eventuale pag. 7/9 negoziazione degli appartamenti”, ossia la medesima formula utilizzata nelle originarie conclusioni. Si tratta di richiesta che non avrebbe senso se non ci fosse stata la conferma della domanda di nullità, domanda che non viene rinunciata neanche in questa fase, in cui l'appellato si difende solo reputando corretta la decisione sulla concessione del termine.
La sentenza di prime cure è quindi errata nella parte in cui concede nuovamente il termine per la prestazione della polizza, senza pronunciarsi sulla domanda di nullità-
Infatti, anche nell'ipotesi in cui il termine potesse essere concesso, il giudice di prime cure avrebbe dovuto pronunciare una sentenza di accertamento della nullità condizionata alla mancata prestazione della polizza nel termine stabilito.
La pronuncia appellata, deve, pertanto essere riformata e, in accoglimento della domanda pregiudiziale di , deve essere dichiarata la nullità della permuta Controparte_1 del 25.02.2011 per violazione dell'art. 2 del D.Lgs n. 122 del 2025.
All'accoglimento della domanda di nullità segue la condanna dell'appellante alla restituzione del terreno oggetto di permuta in favore dell'appellante, mentre alcuna pronuncia può essere resa sulla “negoziazione degli appartamenti” ivi costruiti, trattandosi di richiesta generica ed “eventuale” rispetto ad atti di acquisto non individuati.
Le conseguenze della nullità della permuta sull'acquisto da parte del terzo sono, infatti, disciplinate dall'art. 2652 c.c. e non possono essere oggetto di esame nel presente giudizio, in difetto di specifica domanda nei confronti di un acquirente determinato, che sia parte del giudizio.

3. L'accoglimento del terzo motivo di appello e, quindi, della domanda di nullità avanzata dall'appellato, rende inutile l'esame degli ulteriori motivi di appello ed istanze istruttorie, visto che la pronuncia di primo grado resta travolta dalla dichiarazione di nullità del contratto di permuta e dalla condanna alla restituzione del terreno;
per lo stesso motivo non possono essere esaminate le ulteriori domande dell'appellato proposte in primo grado e ribadite in comparsa, legate alla domanda di adempimento del contratto dichiarato nullo.

4. Le spese di lite dell'intero giudizio devono essere poste a carico dell'appellante in base al principio della soccombenza, posto che in accoglimento dell'appello è stata pag. 8/9 comunque accolta la prima domanda del geom. di accertamento della nullità CP_1 del contratto e restituzione del terreno.
Le spese vengono liquidate per entrambi i gradi di giudizio utilizzando le tariffe per le cause di valore compreso tra € 52.001 e 260.000 previste dal D.M. 55/2014, come aggiornate dal D.M. 147 del 2022, applicabile alle liquidazioni effettuate dopo la sua entrata in vigore anche per le fasi ed i gradi di giudizio precedenti, nei seguenti termini:
€ 7.052,00 per il primo grado (€ 1.276,00 per la fase di studio, € 814,00 per la fase introduttiva, € 2.835,00 per la fase istruttoria, € 2.127,00 per la fase decisionale); €
7.160,00 per il presente grado (€ 1.489,00 per la fase di studio, € 956,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase di trattazione, € 2.552,00 per la fase decisionale).


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Reggio Parte_1
Calabria n. 728/2020, così provvede:

1. Accoglie l'appello e, in riforma della sentenza impugnata, accoglie la domanda di e dichiara la nullità del contratto di permuta del 25.02.2015 ex art. 2 Controparte_1
D.Lgs n. 122/2005 ed ordina ad la restituzione del Parte_1 terreno oggetto di permuta;

2. condanna la parte appellante al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del doppio grado del giudizio, che liquida in € 14.212,00 per compensi ed € 1.090,00 per spese, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Alfredo Caracciolo;

3. Pone definitivamente a carico di parte appellante le spese di ctu nella misura già liquidata.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione civile, in data 28.10.2025
La Consigliera est. La Presidente
UE Morrone ZI Morabito
pag. 9/9