R.G./C. n. 1836/2022
TRIBUNALE DI MARSALA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La dott.ssa Francescamaria Piruzza, giudice unico in funzione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1836 dell'anno 2022 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi, vertente tra
, rappresentata e difesa dall'avv. Lorenzo Carini (PEC: Parte_1
Email_1
- ATTRICE -
e
, rappresentata e difesa dall'avv. Antonino Salmeri (PEC: Controparte_1
Email_2
- CONVENUTA-
Oggetto: preliminare di vendita - azione 2932 c.c.- risoluzione
Conclusioni: come da verbale di udienza del 9.6.2025
FATTO
Con atto di citazione notificato il 13.9.2022 ha convenuto dinnanzi questo Parte_1
Tribunale per farne dichiarare l'inadempimento agli obblighi previsti dal Controparte_1
contratto preliminare di compravendita del 03.12.2019 e sentire pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2932 c. c., sentenza di trasferimento della proprietà dell'immobile sito in
AR , costituito da villetta per abitazione facente parte del lotto 4b del CP_2
complesso immobiliare ALBATROS composta da un ampio vano, cucina, bagno, ripostiglio, scala, verandina coperta e veranda scoperta a piano terra e da tre vani, bagno, vano scala,
1 disimpegno e verandina coperta a primo piano con la relativa area libera soprastante ed avente annesso un piccolo spezzone di terreno il tutto occupante la superfice di mq 500 circa.
L'attrice ha chiesto anche la condanna al risarcimento dei danni per mancata percezione dei canoni di locazione, per deprezzamento degli arredi comprati per l'immobile promesso in vendita nella misura da accertare in corso di causa.
In via subordinata, ha chiesto la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento della convenuta del contratto preliminare oggetto di causa e la condanna al risarcimento dei danni conseguenti al mancato trasferimento dell'immobile e al suo mancato godimento, oltre a tutti gli ulteriori pregiudizi subiti ed alla restituzione della somma di euro 54.000,00, da aumentare di rivalutazione ed interessi, già versata a titolo di acconto dal defunto marito dell'attrice, ed al rimborso della somma di euro 64.000,00 per migliorie apportate all'immobile oggetto di causa.
L'attrice ha dedotto che in data 3.7.2019 è stato stipulato presso lo studio del legale di fiducia un contratto preliminare tra il suo dante causa e la convenuta per la vendita del suddetto immobile;
che il prezzo è stato dalle parti convenuto in euro 155.000,00 da pagarsi alla stipula dell'atto definitivo, in parte mediante consegna di contanti o assegni e, per il residuo, pari ad euro 103.121,00, con accollo del mutuo della promittente venditrice esistente presso la Banca
Monte Paschi di Siena.
Ha inoltre precisato che la promittente venditrice ha assunto l'impegno di formulare alla suddetta banca una proposta transattiva per l'estinzione del mutuo e che il termine per la stipula dell'atto definitivo di vendita è stato fissato al 31.12.2021.
Ha aggiunto che il 24/06/2016 sull'immobile in questione è stata iscritta ipoteca volontaria da parte della banca Montepaschi di Siena per l'importo di euro 210.000,00.
Ha inoltre riferito che subito dopo la stipula del preliminare e la consegna delle chiavi, la parte promissaria acquirente ha iniziato ad utilizzare l'immobile eseguendo lavori di ristrutturazione e acquistando arredi e mobili per la spesa totale di euro 64.000,00, come da fatture prodotte in allegato all'atto di citazione.
Ha lamentato che, successivamente, nelle more della stipula del contratto definitivo di compravendita, su richiesta della parte promittente venditrice aveva versato tra contanti e assegni la somma di euro 54.000,00 per il pagamento delle rate di mutuo scadute e a scadere
2 ma che, malgrado ciò, la parte promittente venditrice non aveva formulato alcuna proposta transattiva a Banca Monte Paschi di Siena per la risoluzione del mutuo e non aveva provveduto a pagare le rate del mutuo, così determinando il passaggio a sofferenza del credito, la cessione dello stesso ad altra società, rendendo impossibile l'accollo del mutuo da parte del promissario acquirente.
Ha anche dedotto che il 3 luglio 2020 era stata iscritta ipoteca giudiziale in virtù di un decreto ingiuntivo emesso dal tribunale di Roma ad istanza di un terzo creditore;
che il 12.07.2022 la promittente venditrice aveva sostituito clandestinamente la serratura e le chiavi del cancello d'ingresso e dell'apertura dell'immobile occupandolo abusivamente.
Ha anche rappresentato che il 25.12.2021 è deceduto il promissario acquirente
[...]
la cui eredità è stata accettata dall'attrice con dichiarazione espressa in data 16.5.2022. Per_1
Dedotto che dal comportamento della convenuta, costituente inadempimento contrattuale, sono derivati dei danni di cui ha chiesto il risarcimento, ha così concluso:
“IN VIA PRINCIPALE - Accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa,
l'inadempimento della parte promittente venditrice degli obblighi previsti Controparte_1
dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 03.12.2019;
- Accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, la responsabilità di parte promittente venditrice ai sensi dell'art. 1218 codice civile, per Controparte_1
l'inadempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare di compravendita;

- Accertare e dichiarare il diritto al risarcimento dei danni patiti in favore di Parte_1
per il mancato trasferimento dell'immobile, oltre a tutte le altre conseguenze dannose evidenziate in narrativa e nella misura che verrà accertata in corso di causa;
per l'effetto
- Trasferire, per i motivi di cui in narrativa, in favore di , quale erede legittima Parte_1
di , la proprietà dell'immobile sito in AR nella c.da , Persona_2 CP_2
facente parte del lotto 4b del complesso immobiliare ALBATROS composta da un ampio vano, cucina, bagno, ripostiglio, scala, verandina coperta e veranda scoperta a piano terra e da tre vani, bagno, vano scala, disimpegno e verandina coperta a primo piano con la relativa area libera soprastante ed avente annesso un piccolo spezzone di terreno il tutto occupante la
3 superfice di mq 500 circa e confinante nel complesso con i lotti 5B e 4A e con lo stradale e le piazzole condominiali di accesso e rilevata in catasto al N.C.E.U del Comune di AR al foglio di mappa 288 con la particella 1347 sub 11 (c.da p.T-1 categ A/7 classe 6 vani CP_2
7,5 rc euro 755,32) previa liberazione dell'immobile dalle ipoteche suindicate, pegni, cose, persone, vincoli pregiudizievoli, tenuto conto delle somme già corrisposte pari ad €. 54.000,00 ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di Trapani di effettuare le trascrizioni di rito;

- Condannare al risarcimento dei danni in favore di Controparte_1 Parte_1
(derivanti dal mancato godimento dell'immobile, dalla mancata percezione dei canoni di locazione, dal deprezzamento degli arredi di proprietà di parte attrice) nella misura che verrà accertata in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia;

- Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa come per legge;

IN VIA SUBORDINATA
Accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, l'inadempimento della parte promittente venditrice degli obblighi previsti dal contratto preliminare di Controparte_1
compravendita stipulato in data 03.12.2019;
- Accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, la responsabilità di parte promittente venditrice ai sensi dell'art. 1218 codice civile, per Controparte_1
l'inadempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare di compravendita;

- Accertare e dichiarare il diritto al risarcimento dei danni patiti in favore di Parte_1
per il mancato trasferimento dell'immobile, oltre a tutte le altre conseguenze dannose evidenziate in narrativa e nella misura che verrà accertata in corso di causa;

Per l'effetto:
- Dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra
[...]
e;
Persona_2 Controparte_1
- Ordinare a di restituire a la somma di €. 54.000,00, Controparte_1 Parte_1
oltre rivalutazione monetaria ed interessi, già versata a titolo di acconto dal defunto marito
; - Ordinare a di restituire a la Persona_2 Controparte_1 Parte_1
somma di €. 64.000,00, o altra che sarà ritenuta di giustizia e che sarà accertata in corso di
4 giudizio, in ragione delle migliorie apportate all'immobile oggetto di causa dal
[...]
e degli acquisti di arredi e altri beni mobili da quest'ultimo effettuati;
Persona_2
- Condannare al risarcimento dei danni in favore di Controparte_1 Parte_1
(derivanti dal mancato godimento dell'immobile, dalla mancata percezione dei canoni di locazione, dal deprezzamento degli arredi di proprietà di parte attrice) nella misura che verrà accertata in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia;

- Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa come per legge”.
Si è costituita con comparsa che ha aderito alla domanda di trasferimento Controparte_1
dell'immobile in favore dell'attrice previo pagamento da parte della stessa del prezzo residuo della compravendita. Ha contestato il fondamento della domanda di risarcimento del danno, nonché di quella di risoluzione del contratto preliminare inter partes, di quella ulteriore di rimborso all'attrice della somma di euro 54.000,00 ed, altresì, quella di restituzione della somma di euro 64.000,00 richiesta dall'attrice a titolo di migliorie, lavori di ristrutturazione ed acquisto di mobili.
Ha affermato non sussistere alcun proprio inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, precisando che sono state formulate per conto dello stesso promissario acquirente, come documentato dalla corrispondenza via e-mail prodotta in allegato alla comparsa, varie proposte transattive alla Banca per l'estinzione del mutuo senza però ottenere tale risultato, non essendo state le condizioni proposte accettate dall'istituto di credito.
Ha perciò rappresentato che il mancato accollo del mutuo da parte del promissario acquirente non è dipeso dal comportamento della promittente venditrice bensì dalla mancata accettazione da parte della Banca delle proposte al ribasso formulate dal promissario acquirente. Per_2
L'attrice ha anche precisato che l'accollo del mutuo da parte del promissario acquirente non era subordinato al pagamento alla banca delle rate del mutuo maturate successivamente alla stipula del preliminare di compravendita.
Ha infine dedotto che parte promittente venditrice non è stata posta nelle condizioni di stipulare l'atto definitivo in quanto il promissario acquirente ha omesso di indicare il notaio e di invitarla per la stipula, in violazione delle pattuizioni assunte;
ha rappresentato che il termine del
5 31.12.2021, pattuito per la stipula dell'atto definitivo, non fosse essenziale, come confermato anche dall'appendice al contratto preliminare stipulato in pari data.
Aderendo alla domanda di esecuzione in forma specifica del contratto avanzata dalla parte attrice, previo pagamento del residuo prezzo pattuito in euro 103.521,00 per il trasferimento del bene e con l'integrale rigetto delle richieste di restituzione e di risarcimento del danno avanzate in citazione, stante la non applicabilità della disciplina delle migliorie di cui all'art. 1150 c.c., la convenuta ha così concluso: “1) Trasferire la proprietà dell'immobile per cui è causa in favore dell'attrice, previo pagamento da parte di quest'ultima del residuo prezzo in favore della convenuta;
2) ritenere e dichiarare la domanda di risarcimento danni avanzata dall'attrice infondata in fatto ed in diritto e, comunque, non provata e, per l'effetto, rigettarla con ogni statuizione di legge;
3) rigettare la domanda di risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento della convenuta;
4) Conseguentemente, rigettare la domanda di restituzione in favore dell'attrice della somma di € 54.000,00 corrisposta a titolo di acconto sul prezzo, da valere quale caparra confirmatoria;
5) Rigettare la domanda di restituzione in favore dell'attrice della somma di € 64.000,00, richiesta a titolo di migliorie, lavori di ristrutturazione e acquisto di mobilia, perché infondata e, comunque, non provata. Con vittoria delle spese e competenze di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La domanda, formulata in via principale dall'attrice di trasferimento della Parte_1
proprietà dell'immobile promesso in vendita, con contratto preliminare del 3.7.2019, non può essere accolta.
E, invero, dagli accertamenti compiuti dal consulente tecnico d'ufficio, nominato in corso di causa, sono emerse difformità urbanistiche che il perito ha qualificato sanabili, previa rimozione degli abusi e sanatoria ottenibile a condizione che l'ufficio del genio civile e le autorità preposte alla tutela dei vincoli paesaggistico ed idraulico rilascino i pareri positivi di rispettiva competenza, ed affrontando un costo stimato in € 12.000,00.
Il CTU ha anche evidenziato l'esistenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile in questione, eseguite contro la promittente venditrice, e ha anche riscontrato un difetto di conformità catastale oggettiva.
6 Il perito, arch. , nel fornire risposta a specifico quesito (il n. 3 dell'incarico) ha, Persona_3
nel paragrafo 6 della sua relazione, dapprima dato atto della corretta intestazione dell'immobile alla promittente alienante e, però, ha poi testualmente riferito delle difformità riscontrate: “Per quanto riguarda la planimetria depositata negli archivi informatici del catasto con prot.
000200654 del 15/07/2003 (precedente al rilascio del certificato di Abitabilità) si rileva che il fabbricato corrisponde all'attuale conformazione e divisione presente internamente ma difforme dalle previsioni di progetto della concessione edilizia rilasciata dal Comune di
AR, per quanto riguarda il vano abusivo presente con accesso esterno dalla veranda esso non è presente, la veranda è riportata con una sagoma terminale difforme sia dalla concessione edilizia che dallo stato attuale e la stessa è indicata come “ ”. Pertanto, sia Parte_2
che la regolarizzazione delle opere abusive vengano accolte o respinte, si dovrà procedere ad una ripresentazione della planimetria catastale che rispecchi lo stato dei luoghi e quindi una modifica catastale al Catasto Urbano (pagg. 6 e 7 dell'elaborato peritale).
All'accertamento del difetto di conformità catastale da parte del CTU, le cui conclusioni sul punto non sono state contestate né smentite dalle parti, consegue che, in applicazione del disposto dell'art. 29, comma 1 bis, della legge 52/1985 - nel testo risultante a seguito delle modifiche introdotte con l'art. 19 del decreto legge n. 78/2010, a sua volta convertito nella legge
122/2010 - la proprietà dell'immobile per cui è causa non è suscettibile di trasferimento neppure a mezzo della sentenza la cui pronuncia è stata richiesta da entrambe le parti, in sostituzione del contratto, ai sensi dell'art. 2932 c. c..
Tale conclusione si pone in linea con i principi affermati dalla Suprema Corte di Cassazione che con la pronuncia 12654/2020 nel dirimere la questione relativa all'applicabilità, o meno, del disposto dell'art. 29, comma 1 bis, della L 52/1985, oltre che ai trasferimenti eseguiti con atti di autonomia privata, anche alla domanda della parte che chieda sentenza sostitutiva del contratto non concluso ai sensi dell'art. 2932 c. c., ha statuito che: “La pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore
e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere
7 la disposizione dettata del comma 1 bis dell'articolo 29 I. 52/1985 mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo (par. 35.5.1 della motivazione). Inoltre, la Suprema Corte ha chiarito che: “La presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali
e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione” e che la relativa produzione “può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti”.
E, ancora, di recente la Suprema Corte ha affermato che: “La pronuncia giudiziale di trasferimento della proprietà di un immobile ex art. 2932 c.c. deve contenere l'identificazione catastale del bene, ma non necessita della dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto per la validità del contratto preliminare. Tuttavia, l'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione di conformità ai sensi dell'art. 29 comma


1-bis, della L. 52/1985, comporta nullità rilevabile d'ufficio, anche in cassazione, se emergente dagli atti acquisiti al processo” (così, Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 31/10/2024, n. 28099).
I principi sopra espressi sono applicabili nella fattispecie in esame atteso che parte convenuta, pur concordando sulla domanda di emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., non ha prodotto nelle more della decisione idonea documentazione di regolarizzazione, almeno sotto l'esaminato aspetto catastale, dell'immobile al cui trasferimento entrambe le parti ambivano.
Ciò determina l'improcedibilità della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata dall'attrice in via principale.
2. Ciò posto, passando adesso all'esame della domanda avanzata dalla parte attrice in via subordinata di risoluzione del contratto preliminare di vendita di cui si discute, per grave inadempimento della convenuta, deve ritenersi che tale domanda sia fondata e vada accolta.
8 Giova premettere, al riguardo, che ciascuna parte ha addebitato all'altra la causa della mancata stipula del contratto definitivo.
L'attrice ha accusato la convenuta di non essersi attivata per raggiungere la transazione promessa con la Banca mutuante per l'estinzione del mutuo del cui accollo da parte del promissario acquirente le parti avevano inserito una pattuizione nel preliminare;
di non aver versato le rate del mutuo in questioni, così determinando il passaggio a sofferenza del credito, la cessione dello stesso ad altra società e l'avvio di un procedimento di esecuzione forzata sull'immobile promesso in vendita;
di non aver assicurato la libertà dell'immobile da iscrizioni ipotecarie, essendo stata pure iscritta in data 3.7.2020 ipoteca giudiziale da parte della società in forza di un D.I. per euro 10.000,00 emesso dal Tribunale di Roma in danno della CP_3
promittente venditrice. L'attrice ha anche addebitato alla convenuta la presenza di abusi e irregolarità catastali nell'immobile, scoperti all'esito delle indagini peritali disposte d'ufficio nel corso del presente giudizio e non segnalate al momento del preliminare di compravendita, incidenti sulla stessa possibilità di stipulare il definitivo nonché l'esistenza di un procedimento esecutivo a carico dell'immobile, avviato pure nelle more del giudizio, in conseguenza del mancato pagamento del mutuo contratto dalla convenuta.
Di contro, la convenuta ha sostenuto che il (promissario acquirente e marito Per_2
dell'attrice) aveva formulato proposte transattive alla Banca a condizioni per lui vantaggiose, come da corrispondenza via e mail prodotta in allegato alla comparsa di risposta, ma non ritenute favorevoli dalla Banca mutuante così non favorendo il buon esito delle trattative nonché
l'accollo del mutuo.
Ha sostenuto pertanto che nessuna rilevanza causale poteva attribuirsi al mancato pagamento da parte sua delle rate di mutuo nel frattempo maturate, considerato che tale pagamento non è stato neppure pattuito tra le parti come obbligo gravante sulla promittente venditrice.
Ha affermato che nessuna diffida ad adempiere era stata formulata prima del giudizio da parte del né da parte dell'erede, nonostante il primo fosse tenuto per contratto ad invitare la Per_2
promittente venditrice alla stipula del definitivo. Ha infine sostenuto l'irrilevanza dell'iscrizione ipotecaria da parte di ai fini della stipula del definitivo. CP_3
9 Orbene, dalla comparazione dei reciproci comportamenti tenuti dalle parti prima dell'instaurazione del giudizio, è emerso il prevalente e grave comportamento inadempiente della promittente venditrice alle obbligazioni su di essa gravanti in forza della stipula del preliminare di vendita di cui si discute.
E, invero, risulta provata l'esistenza di numerose proposte transattive con la Banca per l'estinzione del mutuo, poi non andate a buon fine, formulate dalla convenuta nell'interesse dello stesso per come emerso dalla prova testimoniale resa dall'avv. NA che ha Per_2
curato tali trattative.
Deve però evidenziarsi che, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta in comparsa di risposta, proprio perchè il termine per la stipula del contratto definitivo era stato fissato tra le parti a distanza di oltre due anni dalla stipula del preliminare, non era del tutto irrilevante, avuto riguardo al complessivo assetto di interessi risultante dal programma negoziale, il mancato pagamento delle rate di mutuo scadute nelle more della stipula del definitivo da parte della promittente venditrice.
Tale obbligo, pur non convenuto espressamente tra le parti in sede di stipula del preliminare, si imponeva a carico della convenuta tenuto conto del vincolo contrattuale gravante sulla stessa in forza del mutuo in questione e anche considerato che il dovere generale di buona fede e correttezza, che governa l'esecuzione di tutti i contratti, impone al promittente venditore di fare tutto il possibile per assicurare la stipula del definitivo.
La convenuta, infatti - alla luce delle e-mail depositate in allegato alla comparsa di risposta, in quanto inviate alla Banca comunque a suo nome dall'avvocato NA, anche ove siano state concordate o decise quanto al contenuto dal (per come emerge all'esito della prova Per_2
testimoniale resa dall'avvocato NA) - non poteva non sapere del fatto che tali proposte non venivano accolte dalla banca sicchè ciò rendeva ancora più importante, per assicurare il buon esito del preliminare, la prosecuzione del pagamento delle rate del mutuo al fine di agevolarne il suo accollo da parte del alle condizioni originariamente concordate in sede i Per_2
preliminare.
E, in effetti, tale mancato pagamento da parte della convenuta promittente venditrice delle rate di mutuo nel frattempo maturate è stato determinante nell'impedire la stipula del contrato
10 definitivo, avendo causato il successivo passaggio a sofferenza del credito dato a mutuo e, perfino, l'inizio dell'esecuzione forzata sull'immobile di cui è stata documentata da parte dell'attrice, con nota del 24.5.2025 prima della precisazione delle conclusioni, la proposizione di un'istanza di vendita forzata avanzata dalla società creditrice cessionaria del credito derivante dal suddetto mutuo.
Deve evidenziarsi peraltro che parte attrice ha anche dimostrato che il promissario Per_2
acquirente, aveva già versato alla promittente venditrice, prima della stipula del definitivo, e in vari momenti, somme complessivamente ammontanti ad euro 54.000,00 a titolo di acconto sul prezzo pattuito, sicchè la convenuta era stata messa nelle condizioni di pagare le rate del mutuo nel frattempo maturate.
È pacifico invece tra le parti il fatto che le rate di mutuo, maturate nelle more della stipula del definitivo, non siano state pagate dalla promittente venditrice e ciò risulta anche confermato dal passaggio a sofferenza del credito derivante dal mutuo.
Deve segnalarsi peraltro che la volontà di non stipulare il contratto definitivo da parte della promittente venditrice emerge chiaramente anche dalla e-mail datata 26 novembre 2020 inviata
Contr dalla al depositata dalla parte attrice in allegato alla sua memoria istruttoria Per_2
dell'1 giugno 2023 (all. 2 del ricorso possessorio prodotto in allegato al doc. 11 della memoria istruttoria depositata nel presente giudizio - fascicolo Rg. 1725/2022).
Nella suddetta e mail, non contestata nel suo contenuto dalla parte convenuta avuto riguardo agli atti del possessorio RGN 1725/2022 confluiti nel presente giudizio, l'avv. Rinaldo,
Contr difensore della dichiarava: “scrivo la presente per incarico ricevuto dalla signora
[...]
……per comunicare l'intenzione della medesima di non continuare a coltivare CP_1
l'intesa per la cessione del bene sopra indicato a cagione del mancato rispetto degli accordi preliminari e, segnatamente, per non avere versato l'acconto più volte richiesto, alla stessa indispensabile per far fronte alle rate di mutuo insolute. In ragione di ciò, la invito a restituire le chiavi che a suo tempo le sono state consegnate affinchè potesse procedere a rilievi e misurazioni, anche in assenza della proprietaria, per la futura eventuale ristrutturazione della casa. A tal fine, la mia Assistita rimane in attesa di aver restituite le chiavi immediatamente e
11 senza alcun indugio alla ricezione della presente missiva” (all. 11 alla memoria dell'1 giugno
2023- doc. 2 allegato al ricorso possessorio prodotto).
Dalla suddetta e mail emerge dunque che: 1) le rate del mutuo, già all'epoca della e mail
Contr inoltrata dall'avv. Rinaldo per conto della in data 26.11.2020, non risultavano pagate dalla promittente venditrice nonostante, per come chiarito, tale obbligo discendeva già in forza del contratto di mutuo che la vincolava direttamente e personalmente;
2) che non aveva intenzione di addivenire più alla stipula del definitivo nonostante alla data del 26.11.2020 risultavano pure versate delle somme dal a titolo di acconto sul prezzo per come dimostrato nel Per_2
presente giudizio.
Inoltre, nella proposta transattiva del 9.10.2020, di poco antecedente alla e-mail del 26.11.2020
Contr sopra citata, l'avv. NA aveva chiesto alla Banca MPS mutuante per conto della di estinguere il mutuo per euro 55.000,00 rappresentando difficoltà economiche della stessa promittente venditrice conseguenti alla morte del marito e derivanti anche dalla situazione economica successiva all'emergenza del Covid.
Dalla lettura della e mail del 15.9.2021 (allegato 6 alla comparsa di risposta) il mutuo risultava pure già ceduto da MPS ad altra società per il suo passaggio a sofferenza.
Seppure nella successiva e mail del 27.1.2022 (doc. 14 della comparsa di risposta), inviata dall'avv. NA, emergono anche difficoltà economiche della , subentrata quale erede Pt_1
del ad accettare le condizioni transattive per l'estinzione del mutuo offerte dalla Per_2
Banca con le precedenti e mail del 13.12.2021, deve ritenersi che ciò non abbia reso meno grave
Contr il comportamento della tenuto in precedenza, per come sopra illustrato.
A tale condotta deve pure aggiungersi quella, di non minor rilievo, relativa al non avere la promittente venditrice neppure assicurato la piena libertà dell'immobile da ulteriori iscrizioni ipotecarie. Infatti, è documentato (doc. 5 allegato all'atto di citazione), oltre che pacifico tra le parti, il fatto che sull'immobile promesso in vendita, nelle more delle trattative con la Banca mutuante per l'estinzione del muto, è stata in data 3.7.2020 iscritta ipoteca giudiziale per euro
10.000,00 da parte di cioè di altro soggetto creditore della promittente venditrice. CP_3
La convenuta, non pagando i propri debiti, non ha assicurato la libertà dell'immobile da ulteriori iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita né risulta che tale iscrizione sia stata
12 cancellata prima dell'emissione della presente sentenza né la convenuta ha offerto di procedere alla cancellazione, indicando al giudicante le relative condizioni per procedere alla liberazione dell'immobile, onde consentire l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c.
Tale comportamento, ossia l'inadempimento della convenuta all'obbligo di assicurare il bene libero da ipoteche, posto che la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere emessa anche per le ragioni sopra esplicitate, rileva dunque ai fini dell'imputabilità alla convenuta della risoluzione giudiziale del contratto, domanda avanzata in via subordinata dalla parte attrice.
Infine, per come chiarito, in corso di causa è emerso anche che l'immobile promesso in vendita non presenta le condizioni di conformità catastale oggettiva indispensabili per la valida stipula del contratto definitivo, impedendo così anche la possibilità da parte del giudice di emettere una sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
Né risulta che la convenuta si sia adoperata in vista della stipula del definitivo o dell'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. ad eliminare tali difformità segnalate dal CTU, nonostante l'(apparente) adesione alla domanda avanzata dall'attrice in via principale.
Ne consegue che, anche ove non fosse intervenuto il decesso del e anche se fosse stata Per_2
inviata la diffida ad adempiere da parte della sua erede attrice – che aveva comunque manifestato, anche prima dell'accettazione espressa dell'eredità, la sua qualità di erede e di voler subentrare nel contratto sin dalla proposta transattiva del 27.01.2022 inviata dall'avv.
NA (prodotta dalla stessa convenuta) nonchè con la notifica della citazione per l'introduzione del presente giudizio - non sarebbe stato possibile addivenire alla stipula del definitivo a causa del comportamento gravemente inadempiente della parte convenuta che non ha garantito la piena conformità catastale oggettiva del bene e la piena libertà dell'immobile dalle ipoteche al momento dell'emissione della presente sentenza né si è offerta di farlo, indicando le relative condizioni economiche, in vista dell'emissione della sentenza di esecuzione in forma specifica.
Ne discende l'accoglimento della domanda di risoluzione giudiziale del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
3. L'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto comporta, come conseguenza, anche la condanna della parte convenuta alla restituzione in favore dell'attrice della somma
13 versata a titolo di acconto del prezzo, eseguito a mezzo di più versamenti, di € 54.000,00, atteso l'effetto retroattivo della risoluzione espressamente regolato dall'art. 1458 c.c. (Cass. civ., Sez.
II, Sent., (data ud. 11/03/2010) 27/05/2010, n. 13003).
Il versamento di tale importo a seguito della pronuncia di risoluzione del contratto risulta infatti privo di titolo e ne giustifica la restituzione (cfr., tra le tante, Cass. civ., Sez. II, Sentenza,
28/02/2013, n. 5033).
3.1. Non può invece essere accolta la domanda di rivalutazione monetaria, per come richiesto in citazione, conformemente al principio espresso dalla Suprema Corte secondo cui l'obbligo di restituire la somma ricevuta a titolo di anticipo costituisce debito di valuta e non di valore, insensibile, come tale, al fenomeno della svalutazione monetaria, salvo che il creditore non dimostri di avere risentito, in conseguenza della svalutazione stessa, un particolare pregiudizio, risarcibile ai sensi dell'art. 1224, cpv. c.c. per l'indisponibilità della somma anticipata (v. Cass. civ., Sez. III, 15/03/2004, n. 5237; Cass. civ., Sez. Unite, Sent., (data ud. 04/12/1992)
04/12/1992, n. 12942).
Ne discende che sull'importo corrisposto a titolo di acconto del prezzo saranno dovuti gli interessi al tasso legale dalla data di ogni singolo versamento sino al saldo.
Parte attrice ha infatti a tal riguardo allegato e documentato di aver versato le seguenti somme a titolo di acconto: assegno n. 294-00 (finale) di €. 15.000,00 del 14.01.2020; assegno n. 298-
04 (finale) di €. 8.000,00 del 24.08.2020; assegno n. 414-01 (finale) di €. 4.000,00 del
16.06.2021; assegno n. 991-08 (finale) di €. 2.000,00 del 23.09.2021; assegno circolare n. 447-
07 (finale) di €. 8.000,00 del 02.03.2021, intestato a e tratto su c/c di Controparte_1
presso Banca Credito Emiliano e girato da Persona_2 Controparte_1
assegno bancario n. 296-02 (finale) di €. 2.000,00 del 30.01.2020 intestato a Controparte_1
e girato dalla stessa, tratto su c/c di presso la Banca Credito Persona_2
Siciliano; quietanza del pagamento effettuato da in favore di Persona_2 [...]
, dalla stessa sottoscritto, della somma di €. 5.000,00 del 20.11.2019; quietanza CP_1
del pagamento effettuato da in favore di dalla Persona_2 Controparte_1
stessa sottoscritto, della somma di €. 6.500,00 del 13.11.2019; quietanza del pagamento effettuato da in favore di dalla stessa Persona_2 Controparte_1
14 sottoscritto, della somma di €. 1.500,00 del 03.12.2019; comunicazione a mezzo pec e contestuale risposta di Banca Mps contenente allegata la copia dell'assegno n. 667-10 finale di
€. 2.000,00 con girata di e ricevute in formato .eml. (cfr. pagina 3 memoria Controparte_1
di parte attrice dell'1 giugno 2023 e doc. allegati da 2 a 9).
4. L'attrice ha anche chiesto il pagamento dell'importo di complessivi € 64.000,00 a titolo di migliorie apportate all'immobile.
Ha dedotto di aver eseguito spese di ristrutturazione dell'immobile, per l'acquisto di materiali, nonché di arredi ed elettrodomestici. A supporto della domanda ha prodotto in copia alcune fatture, relative promiscuamente alle opere ed ai beni mobili acquistati. Nel corso dell'istruttoria sono state altresì assunte le dichiarazioni testimoniali. La domanda è stata avversata dalla convenuta che ha tra l'altro dedotto la non spettanza del rimborso, atteso che la promittente acquirente ha avuto la mera detenzione e non il possesso, rimanendo esclusa l'applicabilità dell'art. 1150 c. c., dettato a tutela del diritto del possessore al rimborso dei miglioramenti.
Orbene, tale domanda è infondata e non merita accoglimento.
In primo luogo, nessun risarcimento del danno può essere riconosciuto all'attrice per gli arredi, gli elettrodomestici ed i beni mobili acquistati e collocati nell'immobile per cui è causa di cui sia possibile la restituzione da parte della convenuta ove ne sia dimostrata la proprietà.
Detti beni, peraltro, non sono stati neppure elencati in modo puntuale né in atto di citazione né nei successivi atti difensivi del presente giudizio, avendo l'attrice richiamato un elevato numero di fatture allegate all'atto di citazione, con la finalità di documentarne il costo sostenuto ai fini della condanna risarcitoria richiesta, non essendo stata domandata anche la restituzione dei beni mobili asportabili.
5. A parte la questione relativa alla mancata puntuale allegazione dei beni mobili di arredamento acquistati, di cui sarebbe stata possibile una domanda di restituzione previo accertamento della relativa proprietà, deve evidenziarsi che non risulta dimostrato neppure il deprezzamento dei suddetti beni mobili, sicchè non può riconoscersi il risarcimento del danno pure a tale titolo proposto.
6. Del pari, non può riconoscersi a titolo risarcitorio, l'importo speso per l'esecuzione di opere di ristrutturazione e per l'acquisto dei materiali impiegati a tale scopo.
15 Risulta infatti fondata l'eccezione, sollevata dalla parte convenuta, secondo cui nella specie non
è applicabile il disposto di cui all'art. 1150 c.c. non potendo qualificarsi come possesso la situazione di godimento del bene da parte del promissario acquirente in attesa di stipula del contratto definitivo.
La norma dell'art. 1150 c.c., che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa, è di natura eccezionale e non può essere applicata in via analogica qualora nella promessa di vendita venga concordata la consegna del bene prima della stipulazione del contratto definitivo, definendosi la relazione del promissario acquirente con il bene in termini di detenzione qualificata, l'art. 1150 c.c., non si applica (conformi, seppur in fattispecie diverse dalla detenzione in base a preliminare, Cass. n. 5948 del 18/03/2005 e n.
13316 del 30/06/2015).
La giurisprudenza della Suprema Corte, anche a Sezioni Unite (cfr. Cass. sez. U, n. 7930 del
27/03/2008, più volte ribadita come ad es. da Cass. n. 5211 del 16/03/2016) ha affermato, superando precedenti orientamenti, che nella promessa di vendita, anche quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità eventualmente conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente immesso anticipatamente nel godimento, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso.
Deve peraltro osservarsi che nel caso di specie l'effetto anticipato del contratto è stato pure contestato dalla parte convenuta, avendo essa sostenuto che la consegna delle chiavi al promissario acquirente fu fatta solo temporaneamente per consentire delle misurazioni.
Tale circostanza risulta confermata dalla e-mail del 26.11.2020 sopra richiamata prodotta nel fascicolo possessorio allegato dalla stessa parte attrice (doc. all.11 sopra citato).
La convenuta ha sostenuto inoltre che la chiave dell'immobile poi è stata trattenuta arbitrariamente dal e tale circostanza, sostenuta in comparsa di risposta, non è stata né Per_2
smentita né contestata in modo specifico dalla parte attrice nella sua memoria n. 1 ex art. 183
16 VI comma c.p.c. Non vi è dunque alcuna prova, né allegazione difensiva in tal senso, da cui risulti che tra le parti sia intercorso un comodato d'uso collegato al preliminare.
In ogni caso, anche ove fosse configurabile un rapporto di comodato, funzionalmente collegato al preliminare di vendita stipulato tra le parti, ciò non consentirebbe di riconoscere a titolo di migliorie gli importi documentati nelle fatture prodotte in giudizio, atteso che, a parte la non applicabilità dell'art. 1150 c.c. per come sopra chiarito, tale costo non sarebbe neppure riconoscibile ai sensi dell'art. 1808 c.c. non avendo parte attrice dimostrato i relativi presupposti, cioè che si sia trattato di spese straordinarie sostenute per la conservazione dell'immobile promesso in vendita e che le stesse avessero carattere necessario e urgente.
Non risulta dimostrato neppure che vi sia stato il consenso della convenuta all'esecuzione delle suddette opere.
7. Infine, va respinta anche la domanda di risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile quantificata dalla parte attrice in misura pari ai canoni di locazione che avrebbe percepito dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo sino ad oggi. In comparsa conclusionale parte attrice ha chiesto l'importo di €. 58.125,00 (dal 31.12.2021 al
31.08.2025).
Orbene, anche tale domanda non può essere accolta.
L'attrice non ha infatti dimostrato che, nelle more della risoluzione del contratto, alla cui pronuncia è ricollegabile la suddetta domanda risarcitoria, avrebbe certamente locato il bene anziché disporne a titolo personale.
Tale danno, qualificabile come lucro cessante, non è infatti presunto ma andava espressamente provato nel presente giudizio.
Giova inoltre evidenziare che parte attrice, pur a fronte del mancato pagamento integrale del prezzo per l'acquisto del bene immobile, di cui lamenta il mancato godimento fino ad oggi, e, anzi, pur ottenendo per effetto della presente sentenza la condanna della controparte alla restituzione di quanto versato a titolo di acconto, ove fosse accolta tale domanda risarcitoria, otterrebbe un risultato che, in realtà, è impedito dalla stessa domanda di risoluzione contrattuale che ha proposto in via subordinata, atteso che la pronuncia risolutoria pone le parti nella stessa situazione che esse avevano prima della stipula del contratto poi risolto.
17 Tale danno, oltre che non dimostrato, non è peraltro neppure configurabile.
È infatti pacifica la circostanza che la stessa attrice, anziché la promittente venditrice che aveva ancora la proprietà del bene, prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo ha avuto il godimento diretto dell'immobile per cui è causa, avendolo rilasciato alla convenuta solo nel corso del presente processo in esecuzione dell'ordinanza emessa all'esito del giudizio che ha deciso il reclamo possessorio (cfr. verbale di udienza del 13.11.2023).
8. Del pari, non può riconoscersi all'attrice il danno per mancata stipula del definitivo e per il mancato trasferimento della proprietà dell'immobile atteso che tale danno, per giurisprudenza consolidata, è pari alla differenza tra il valore commerciale del bene al tempo in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, coincidente con la proposizione della domanda di risoluzione, e il prezzo del bene pattuito in contratto (così, fra le tante, Cassazione Sezioni Unite
25.071994 n. 6938; Cassazione n. 1006/1992).
Posto che ad essere risarcibile sarebbe, tutt'al più, solo tale differenza, ossia l'incremento di valore che avrebbe ottenuto l'attrice ove l'immobile fosse entrato nel suo patrimonio rispetto al prezzo pattuito in contratto (nella specie neppure versato integralmente se non limitatamente ad un acconto di cui viene disposta in sentenza la restituzione), non vi è prova che tale differenza sussista nel caso concreto atteso che l'immobile risulta pacificamente gravato da ipoteche e risulta anche documentato dalla stessa parte attrice che è stato sottoposto ad esecuzione forzata.
Il CTU ha inoltre riscontrato difformità urbanistiche e irregolarità catastali il cui costo per il ripristino è stato quantificato in euro 12.000,00 sicchè tali costi, in realtà, determinano una riduzione del valore commerciale originario del bene.
In ogni caso, sarebbe stato onere della parte attrice che ha pure chiesto, seppure in via generica, il risarcimento del danno per mancato trasferimento dell'immobile promesso in vendita, fornire al decidente la prova della sussistenza di tale incremento, quale misura risarcibile del mancato guadagno per come chiarito, nonché gli elementi (in primis il valore commerciale dell'immobile) per la valutazione della reale sussistenza di tale incremento, posto che il prezzo del bene è invece già desumibile dal contratto preliminare di vendita prodotto in giudizio.
Ne consegue che anche tale domanda va respinta.
9. Vanno infine regolate le spese processuali.
18 Per il principio di parziale soccombenza, sussistono i presupposti per disporre la compensazione per metà delle spese di lite tra le parti.
Parte convenuta va condannata a rifondere la restante quota spese all'attrice, liquidata come in dispositivo.
Nella liquidazione si applicano i parametri medi di cui al D.M. 55/2014 in corrispondenza del valore della causa (da 52.001 a 260.000) per tutte le fasi del processo.
Vanno anche riconosciute le spese vive (CU 518,00 ed euro 19,09 per spese notifica) al netto della compensazione sopra riconosciuta.
9. Le spese di CTU, liquidate con separato decreto, vanno poste in solido a carico delle parti, nei rapporti esterni con il CTU, e ripartite al 50% tra le parti nei loro rapporti interni, trattandosi di spese svolte nell'interesse di entrambe le parti.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara improcedibile la domanda proposta ex art. 2932 c. c. da contro Parte_1
; Controparte_1
- in accoglimento della domanda proposta in via subordinata dalla parte attrice, dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita del 03.12.2019 per cui è causa per grave inadempimento della convenuta e, per l'effetto, condanna la convenuta alla restituzione all'attrice dell'acconto sul prezzo versato di complessivi euro 54.000,00, oltre interessi legali dalla data di ogni singolo versamento, per come indicato in parte motiva, sino al saldo;

- rigetta le ulteriori domande proposte in citazione;

- compensa le spese di lite tra le parti per 1/2;
- condanna a rifondere la restante quota spese di lite sostenute da Controparte_1
che liquida in euro 7.320,05 di cui euro 7.051,5 per compensi ed euro Parte_1
268,55 per spese vive oltre Iva, Cpa, rimborso spese generali come per legge;

- le spese di CTU, liquidate con separato decreto, vanno poste in solido a carico delle parti, nei rapporti esterni con il CTU, e ripartite al 50% tra le parti nei loro rapporti interni.
Così deciso in AR, 2.12.2025 Il giudice Francescamaria Piruzza
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