REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA
in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott. Angelo Di
Francescantonio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c.
nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 108 dell'anno 2025 vertente
TRA
(C.F. , (C.F. ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
e (C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Alfredo Branchetti Parte_3 C.F._3
e dell'avv. Valeria Cappelli, elettivamente domiciliati in Castel di Sangro alla Via Fosso La Pietra n. 2, presso lo studio dell'Avv. Alfredo Branchetti
- ricorrenti = E
(C.F. ), residente in [...] C.F._4
Teofilo Patini n. 37
- resistente – contumace =
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., ritualmente notificato alla parte resistente, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di comparizione, i signori , e Parte_1 Parte_2
, convenivano in giudizio dinanzi questo Tribunale, la sig.ra Parte_3 Controparte_1
esponendo in sintesi: a. di essere proprietari dell'immobile sito in Sulmona (AQ) al
[...] viale T. Patini, 37, Piano T int. composto da un vano, concesso in locazione ad uso abitativo alla sig.ra , con contratto registrato del 01 ottobre 2022, per la durata Controparte_1 di anni uno, con scadenza al 30.9.2023, e senza possibilità di rinnovo, al canone di € 300,00 mensili;
b. che il conduttore, alla citata data di scadenza del contratto, si era reso moroso nel pagamento dei canoni dei mesi di novembre 2022, gennaio, febbraio, aprile, maggio, luglio, agosto, settembre 2023 per complessive € 2.400,00; c. che inoltre, oltre a non versare più i canoni, la conduttrice non rilasciava nemmeno l'immobile locato alla predetta scadenza convenuta del 30.9.2023, maturando così, alla data di deposito del ricorso introduttivo, una ulteriore morosità di € 6.900,00 per l'illegittima occupazione dell'immobile per cui è causa, determinati in € 300,00 mensili, a partire dal mese di ottobre 2023 (scadenza del contratto) sino a marzo 2025 (deposito ricorso pagina 1 di 6

introduttivo); d. che nonostante vari solleciti e l'attuazione della procedura di mediazione obbligatoria, la conduttrice continuava nella detenzione/occupazione illegittima dell'immobile in oggetto senza alcun titolo restando, peraltro finanche moroso delle mensilità pregresse e di quelle successive al deposito del ricorso introduttivo.
2. Su queste premesse i ricorrenti, hanno dunque chiesto: a. accertare e dichiarare risolto il contratto per inadempimento della parte conduttrice, per il mancato pagamento dei canoni di cui in premessa;
b. -accertare e dichiarare che , nata il [...]a Controparte_1
Popoli (PE), C.F. , detiene dal mese di ottobre 2023, senza titolo, C.F._4
l'unità immobiliare di proprietà dei ricorrenti sita in Sulmona (AQ) Viale Teofilo Patini n. 37, contraddistinta nel N.C.E.U. del detto Comune al Foglio 42, particella 457, sub 1A, P.T., e, per l'effetto; c. ordinare alla medesima di rilasciare immediatamente Controparte_1
l'immobile sito in Sulmona (AQ) Viale Teofilo Patini n. 37, contraddistinto nel N.C.E.U. del detto Comune al Foglio 42, particella 457, sub 1A – P.T., libero e vuoto di persone e cose;
d. condannare, conseguentemente, al pagamento dell'importo di € Controparte_1
2.553,01, di cui € 2.400,00 per canoni scaduti e non pagati (mesi di novembre 2022, gennaio, febbraio, aprile, maggio, luglio, agosto e settembre 2023), ed € 153,01, per interessi maturati dalle singole scadenze sino al 06/03/2025, oltre gli interessi successivi e sino al saldo;
e. condannare, altresì, al pagamento di € 6.900,00 per l'illegittima Controparte_1 occupazione dell'immobile per cui è causa, determinati in € 300,00 mensili, a partire dal mese di ottobre 2023 sino a marzo 2025, oltre a quelli che matureranno sino all'effettivo rilascio, e gli interessi dalla domanda al saldo, con salvezza del maggior danno;
f. condannare
[...]
, ai sensi del comma 3° del novellato art. 12 bis del D. Lgs. Controparte_2
28/2010, attesa la sua mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria, al pagamento in favore degli istanti di una somma che vorrà equitativamente determinare;
g. con vittoria di spese e compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CA come per legge
3. Instaurato il procedimento il resistente resta contumace. Controparte_2
4. All'udienza del 09.6.2025, l'odierno Giudicante invitava la parte ricorrente alla discussione orale emettendo all'esito, dopo essere rientrato dalla camera di consiglio ove si era ritirato a fine udienza, dispositivo di sentenza di cui si dava lettura in aula in assenza delle parti.
5. Tanto premesso, la domanda è fondata e, quindi, può essere accolta.
6. Preliminarmente si ribadisce la dichiarazione di contumacia della resistente non costituita in giudizio nonostante la rituale notifica dell'atto introduttivo.
7. Ciò posto, in primo luogo, va esaminata la domanda di risoluzione del contratto formulata da parte ricorrente per il mancato pagamento dei canoni di locazione atteso che, al momento del deposito del ricorso introduttivo, la conduttrice, alla citata data di scadenza del contratto di locazione, era asseritamente morosa per l'importo di € 2.400,00 per canoni scaduti e non versati dei mesi di novembre 2022, gennaio, febbraio, aprile, maggio, luglio, agosto e settembre 2023, nonché di ulteriori € 6.900,00 per illegittima occupazione dell'immobile per cui è causa, determinati in € 300,00 mensili, a partire dal mese di ottobre 2023 (scadenza del contratto) sino a marzo 2025 (deposito ricorso introduttivo);
pagina 2 di 6 8. Ebbene, è pacifico che, nel caso di inadempimento contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre incombe invece sul debitore l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o da altre circostanze (cfr. Cass. civ. sez. un., 30/10/2001, n. 13533; Tribunale Crotone sez. I, 10/10/2022, n. 761; Tribunale Cuneo sez. I, 04/11/2022, n. 955). Costituisce principio consolidato, cui deve darsi seguito in questa sede quello per cui “La colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria, e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest'ultimo, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili”. (Principio enunciato in tema di inadempimento del pagamento del canone di locazione, cfr. Cassazione civile sez. III, 17/11/1999, n.127).
9. Alla luce di tali principi, si rileva come, nel caso di specie, i ricorrenti abbiano fornito idonea prova del titolo costitutivo del proprio credito, attraverso la produzione in giudizio del contratto di locazione stipulato tra le parti che obbliga il conduttore al versamento periodico dei canoni e delle spese secondo la misura pattuita. Sul punto si richiama la citata sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 13533 del 2001 secondo cui, "In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)".
10. Risulta inoltre provato dai ricorrenti, in assenza di qualsivoglia prova in senso contrario, l'inadempimento all'obbligo del pagamento dei canoni di locazione imputabile al conduttore, nonché la persistente morosità proseguita nel corso di causa. Il conduttore ha, così, accumulato alla data di deposito del ricorso una morosità pari ad (€ 2.400,00 + € 6.900,00 =) € 9.300,00, come rilevato dai ricorrenti nell'atto introduttivo e come si evince dalla documentazione prodotta dagli stessi a supporto e non specificamente contestata.
11. Ciò premesso, com'è notorio, nelle locazioni ad uso abitativo, come è quella in esame, la valutazione circa la gravità dell'inadempimento del conduttore, non è lasciata al libero apprezzamento del giudice, ma è già predeterminata dal legislatore nell'art. 5 della legge n. 392 del 1978, per cui il giudice deve solo limitarsi ad accertare che si sia verificata la situazione prevista dalla legge;
difatti, la valutazione circa l'importanza dell'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) è disciplinata dagli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978, entrambi rimasti in vigore a seguito delle modifiche apportate legge n 31 del 1998; in particolare il richiamato art, 5 precisa che "salvo quanto previsto dall'art. 55 (che regola la richiesta del termine per sanare la morosità, applicabile solo nelle locazioni ad uso abitativo) il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di pagina 3 di 6 risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.”.
12. La richiamata disposizione ha dunque introdotto, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento di parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, ai fini della pronuncia costitutiva della risoluzione contrattuale,
13. Il citato art. 5, stabilendo una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi: uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
e uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. L'art. 55, richiamato nella norma citata, pone una deroga a tale principio, consentendo al conduttore di impedire unilateralmente, ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi e alle spese (cfr. Tribunale Roma sez. VI, 20/11/2021, n. 16504: Tribunale Napoli sez. IX, 18/05/2020, n. 3556; Tribunale La Spezia sez. I, 10/09/2020, n. 411; Tribunale Roma sez. VI, 03/03/2020, n. 4696; Tribunale Pisa, 03/12/2019, n.1243; Tribunale Torino sez. VIII, 05/02/2019, n.474; Tribunale Arezzo, 16/07/2018, n. 759). Nel caso di specie, la conduttrice, rimasta contumace, non ha invocato il termine previsto dal suddetto articolo 55 per sanare la morosità, sicché va dichiarato risolto per inadempimento il contratto di locazione tra le parti e condannato parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati ed al rilascio dell'immobile locato come libero da perone e cose nella disponibilità dei locatari.
14. Applicati dunque i predetti principi nel caso di specie, il grave inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni a partire dal mese di novembre 2022 (morosità così come ricostruita dai ricorrenti non specificamene contestata dalla conduttrice), risulta accertato;
peraltro la mera asserzione dell'avvenuto pagamento dei canoni di locazione eventualmente fatta dalla conduttrice, in assenza di qualsivoglia prova dell'adempimento, avrebbe comunque comportato la fondatezza della domanda dei locatari di risoluzione del contratto per inadempimento (cfr. Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 18/02/2021, n. 387).
15. Peraltro i ricorrenti, oltre morosità, hanno eccepito anche la mancata restituzione alla scadenza dell'immobile locato e quindi la sua illegittima occupazione, proseguita dal conduttore anche oltre la scadenza del contratto, senza essere sostenuta da alcun titolo valido, chiedendo quindi il rilascio dell'immobile ed i pagamento dell'indennità per illecita occupazione corrispondente al canone mensile pattuito di € 300,00.
16. Considerato che i ricorrenti hanno documentato i fatti posti a base della predetta eccezione producendo in giudizio la relativa documentazione ed in particolare, il contrato di locazione scaduto il 31.8.2022, i solleciti rivolti al conduttore di rilascio dell'immobile e il verbale con esito negato della mediazione e che, al momento del deposito del ricorso il conduttore non aveva ancora provveduto alla restituzione dell'immobile.
17. Rilevato, d'altra parte, che la resistente è rimasta contumacie e non ha quindi allegato pagina 4 di 6 difese contrastanti con quanto dedotto e documentato dai ricorrenti.
18. Pertanto, dall'accertata assenza di un valido titolo che giustificava il proseguimento della locazione da parte della resistente, consegue anche per tal verso l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della resistente con condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile di che trattasi nella disponibilità dei ricorrenti.
19. È infine notorio che la risoluzione del contratto di locazione, non determina, l'automatica cessazione degli effetti sostanziali derivanti dal contratto, i quali permangono fino al rilascio del bene locato. Pertanto, in caso di ritardata restituzione dell'immobile, il conduttore dovrà riconoscere al locatore una somma pari al canone convenuto a titolo di risarcimento minimo ex lege per il pregiudizio collegato alla mancata disponibilità del bene. L'art. 1591 del C.C. applicabile nella fattispecie in esame dispone infatti che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna dell'immobile, fatto salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Pertanto, a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene (cfr. ex multis Cass. civ. sez. III, 29/12/2023, n. 36494).
20. Si richiama il consolidato indirizzo affermato dalla Suprema Corte, cui deve darsi seguito in questa sede, secondo cui “In materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto, sia contrattualmente, sia giudizialmente, l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 del c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. La caducazione del contratto di locazione non determina, pertanto, l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto, i quali permangono, a norma dell'art. 1591 del c.c., fino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore (cfr. ex multis Cass. civi. sez. I, 03/01/2025, n. 78).
21. Applicato il richiamato indirizzo nel caso in esame ritiene il Tribunale essere tenuta la conduttrice a corrispondere ai ricorrenti ex art. 1591 c.c. oltre ai Controparte_1 canoni scaduti e non versati dal mese di novembre alla scadenza del contratto, anche l'indennità per ritardata restituzione dell'immobile, che può ritenersi corrispondente al canone mensile convenuto di € 300,00 fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo, complessivamente quantificabile in € 6.900,00, dalla data di scadenza del contratto alla data di deposito del ricorso introduttivo.
22. In definitiva, per i motivi esposti, a decorrere dalla data di scadenza del contratto, la detenzione dell'immobile da parte del resistente risulta sine titulo per cui va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione con condanna del resistente al pagamento dei canoni di pagina 5 di 6 locazione non versati dal mese di novembre 2022 sino alla di scadenza del contratto ed ad una indennità di illegittima occupazione ancora in essere corrispondente al canone di locazione (€ 300,00 mensili) dalla scadenza del contratto sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenza al saldo effettivo.
23. Le spese di giudizio, vanno poste a carico del resistente, sostanzialmente soccombente, e liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Sulmona, nella persona del Giudice Onorario, dott. Angelo Di Francescantonio, definitivamente pronunciando nella causa n. 108/2025 R.G., ogni altra domanda, difesa ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1. accertata la morosità per canoni scaduti e non pagati dei mesi di novembre 2022, gennaio, febbraio, aprile, maggio, luglio, agosto e settembre 2023, ed accertata l'occupazione senza titolo da parte della resistente dell'immobile sito in Sulmona (AQ) al Controparte_1 viale Teofilo Patini n. 37, dichiara la risoluzione, per inadempimento della conduttrice, del contratto di locazione registrato il 01.10.2022 per la durata di anni uno con scadenza al 30.9.2023, e senza possibilità di rinnovo, intercorso tra , al quale sono subentrati Parte_4 in qualità di eredi gli attuali istanti, e , in qualità di conduttrice, in Controparte_1 relazione all'immobile descritto nell'atto introduttivo del giudizio;

2. ordina alla conduttrice di rilasciare l'immobile locato, libero e sgombero da persone e da cose, nella piena disponibilità della parte ricorrente, e fissa per l'esecuzione del rilascio la data iniziale del 09.7.2025;
3. condanna la conduttrice al pagamento in favore dei locatori della Controparte_1 somma di euro € 2.400,00 per canoni scaduti e non pagati dei mesi di novembre 2022, gennaio, febbraio, aprile, maggio, luglio, agosto e settembre 2023, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo ed al pagamento della ulteriore somma di € 6.900,00 quale indennità per illegittima occupazione dell'immobile per cui è causa a partire dal mese di settembre 2023 (mese di scadenza dl contratto), determinata in € 300,00 mensili (corrispondente al canone mensile di locazione), decorrente dal mese di ottobre 2023 sino al mese di marzo 2025 (deposito ricorso introduttivo), oltre al pagamento dell'indennità corrispondente al canone di locazione fino alla data del rilascio dell'immobile, oltre gli interessi dalla domanda al saldo effettivo;

4. condanna , sostanzialmente soccombente, al pagamento in favore Controparte_1 dei ricorrenti, delle spese del procedimento che liquida in euro 145,50 per rimborso spese, ed in euro 2.569,00 per compenso professionale per le fasi studio e introduttiva (calcolato secondo lo scaglione del valore della domanda, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 avuto riguardo allo svolgimento del processo e all'attività defensionale, e non implicando il procedimento la soluzione di questioni di particolare complessità sotto il profilo giuridico), oltre al rimborso forfetario delle spese generali (15%), CPA e IVA;

Sulmona 17.6.2025.
Il Giudice Onorario
f.to digit. Angelo Di Francescantonio
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