REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 - Seconda Sezione Civile nella persona del giudice on. AN SE de IV ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado iscritta in data 11.01.2024 al N° R.G.C.A. 550/2024, promossa da
e rappresentate e difese dagli Avv.ti Gregorio Parte_1 Parte_2
AN e IA IN, anche disgiuntamente tra loro
-attrici- contro in Firenze, in persona dell'amministratrice p.t. Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Francesco FERLITO Controparte_2
-convenuto-
OGGETTO; Impugnativa delle delibere condominiali del 19.10.2023 e del 28.11.2023
Conclusioni
Per le attrici: DISPORRE la riunione del presente giudizio al proc. n. R.G. 5228/2024 del Tribunale di
Firenze, Sezione II, Giudice Istruttore Dott.ssa AN SE;
ACCERTARE e DICHIARARE per il difetto di idonea informativa nella convocazione, per la carenza e l'impossibilità dell'oggetto, per il difetto assoluto di attribuzioni, per l'eccesso di potere, per la violazione degli artt. 1117-ter, 1120, 1136, comma 5, c.c., 1108, comma 3, c.c., la nullità, annullabilità e/o invalidità e comunque l'inefficacia delle deliberazioni, assunte dal sito in Firenze via Paolo Toscanelli n. 8, durante le assemblee del 19.10.2023 (punto 1 dell'O.d.G.) CP_1
e del 28.11.2023 (punto 1 O.d.G.), recanti l'approvazione del contratto per la locazione dello spazio condominiale per installazione della stazione radio base della Iliad S.p.a. con collocamento dei relativi impianti non soltanto sul pagina 1 di 12

tetto del ma anche nell'androne delle scale e nella porzione a comune del locale cantine nel piano CP_1 seminterrato;
tutto ciò alla luce del fatto che le suddette delibere sono state dal successivamente superate;
CP_1 per l'effetto, accertare e dichiarare la nullità e/o invalidità e/o inefficacia e comunque pronunziare l'annullamento del contratto per la locazione dello spazio per installazione della stazione radio base della Iliad S.p.a. CP_3 con collocamento dei relativi impianti non soltanto sul tetto del ma anche nell'androne delle scale e nella CP_1 porzione a comune del locale cantine nel piano seminterrato. Con vittoria di spese e compensi del giudizio e delle procedure di mediazione OCF n. 2434/2023 e n. 2819/2023 svolte ante causam, da liquidare anche in applicazione del criterio della soccombenza virtuale ex art. 4, c. 1–bis, D.M. 10.03.2014 n. 55, oltre rimborso spese forfettario ex art. 2 del medesimo Decreto ed accessori di legge.
Per il convenuto: Voglia il Tribunale di Firenze, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, dichiarare inammissibile, improponibile e comunque respingere sia l'impugnazione proposta dalle sigg.re Pt_1
e , avverso le deliberazioni assunte dal Condominio sito in Firenze (FI), via
[...] Parte_2
Paolo Toscanelli n. 8, durante le assemblee del 19 ottobre 2023 (punto 1 dell'O.d.G.) e del 28 novembre 2023
(punto 1 O.d.G.), sia ogni altra domanda avanzata dalle sigg.re e , Parte_1 Parte_2 con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, con vittoria di spese e di competenze del presente procedimento.
Esposizione delle ragioni di fatto
Al fine di ottenere una preliminare disponibilità da parte del Controparte_4
in Firenze di consentire l'effettuazione di “verifiche tecniche di fattibilità impiantistica e
[...] radioelettrica” per installare una Stazione Radio Base ILIAD sul tetto dell'edificio condominiale, la società ILIAD S.p.a. faceva giungere in data 27.01.2023 all'amministratrice del
[...] una proposta di “Concessione, dietro corrispettivo della somma di euro 18.000, di Controparte_1 spazi condominiali funzionali a detta installazione”.
Con il voto favorevole di 603,98 millesimi, l'assemblea straordinaria condominiale del
14.03.2023 deliberava di accettare l'offerta e autorizzava l'amministratrice a stipulare un contratto di locazione alle condizioni descritte nella proposta.
pagina 2 di 12 Espletate le verifiche tecniche, ILIAD S.p.a. redigeva sia la Relazione Tecnica Descrittiva per il passaggio dei cavi elettrici e telefonici nel vano scale condominiale che la Bozza del Contratto per l'installazione, la gestione, l'utilizzo e la manutenzione della Parte_3
[...]
Con il voto favorevole di 633,38 millesimi e con il voto contrario dei condòmini Pt_1
(titolare di 119,52 millesimi) e (titolare di 39,26 millesimi),
[...] Parte_2
l'assemblea straordinaria del 19.10.2023 approvava le clausole contrattuali di cui alla bozza di contratto di locazione, chiedendo, contestualmente, delle modifiche: quanto all'art. 2, di ridurre il primo periodo di locazione ad una durata inferiore ai 9 anni;
quanto all'art. 5, di non creare servitù di passaggio nelle proprietà esclusive e di non acconsentire l'installazione di una key box, autorizzando la consegna delle chiavi del portone, della botola di accesso al tetto e del locale cantine previa sottoscrizione del relativo verbale;
quanto all'art. 6, di fare riferimento, per il rispetto delle normative in materia di salute e sicurezza, anche alle disposizioni dell'ARPAT.
L'Assemblea, inoltre, deliberava che nel contratto di locazione venisse inserita la seguente pattuizione, ovvero "che i cavi che transiteranno - non sotto traccia - lungo tutta l'altezza del vano scale vengano occultati da un cartongesso posto lungo l'ipotenusa dell'angolo in modo da ridurre l'occupazione del pianerottolo", che "i pianerottoli dovranno essere forati ponendo attenzione" e che "il cartongesso dovrà essere tinteggiato con colore il più omogeneo possibile a quello delle pareti attigue".
Infine, quanto alla posizione del condòmino il cui Parte_4 appartamento si sviluppa, in parte, al piano seminterrato, in adiacenza al corridoio a servizio dei locali cantina, in cui era prevista l'installazione degli apparati necessari per il funzionamento della stazione radio, veniva richiesta dall'assemblea di apportare al contratto una modifica, nel senso che tale condòmino avrebbe dovuto "confermare per iscritto che l'infisso esistente nella zona antistante il locale ascensore piano cantine, non è utilizzato in quanto posto su parete murata".
La delibera del 19.10.2023 veniva impugnata dalle condomine dissenzienti dinanzi all'O.C.F.
(proc. Nr. 2434/2023), perché assunta “in mancanza del quorum deliberativo necessario”; in particolare, le dissenzienti facevano presente che per approvare il contratto di locazione avente durata pagina 3 di 12 ultranovennale sarebbe stata necessaria l'unanimità dei condòmini e che, comunque, a causa del previsto collocamento di apparecchiature su porzioni del locale comune antistante le cantine, vi sarebbe stata una “modificazione della destinazione d'uso di tali parti condominiali” che, in quanto tale, avrebbe necessitato della maggioranza qualificata prevista per le c.d. innovazioni;
tale procedura terminava con verbale negativo in data 12.12.2023 per mancata partecipazione del
. CP_1
In data 28.11.2023 l'assemblea straordinaria condominiale deliberava con il voto favorevole di 633,48 millesimi ( e erano assenti) di “modificare l'art. 2 della bozza del contratto di Pt_1 Pt_2 locazione esaminato nel corso dell'assemblea del 19.10.2023, prevedendo che la durata del rapporto sia pari ad un primo periodo di 8 anni, con rinnovo con successivi periodi di sei anni, senza alcuna rinuncia da parte del locatore al diritto di negare il primo rinnovo del contratto per le ragioni di cui all'art. 29 legge nr. 392/1978”.
Anche tale delibera veniva impugnata da e presso l'O.C.F. (proc. Nr. Pt_1 Pt_2
2819/2023), assumendone l'illegittimità per i medesimi motivi già esplicitati con riferimento alla delibera del 19.10.2023; anche tale procedimento si concludeva negativamente a seguito dell'incontro del 30.1.2024 per mancata adesione alla procedura manifestata il 26.1.2024 dal
Condominio giustificata “dalla mancata specificazione dei motivi per i quali sarebbe stata impugnata la delibera del 28.11.2023”.
In data 23 gennaio 2024 veniva tenuta altra assemblea condominiale per l'approvazione delle specifiche tecniche della da incassare sulla facciata principale del palazzo in Pt_5 prossimità del punto appositamente individuato per ridurne al minimo l'impatto visivo e, visto il diniego espresso dalla proprietà all'installazione degli apparati per il Controparte_5 funzionamento della Stazione Radio nel corridoio a servizio dei locali cantina al piano interrato, per lo spostamento dei manufatti in altra zona adiacente al vano autoclave;
l'assemblea, a maggioranza di 603,98 millesimi, approvava tali modifiche;
e dissentivano. Pt_1 Pt_2
Anche questa delibera veniva impugnata dapprima con la domanda di mediazione del
20.02.2024 (mediazione OCF n. 361/2024) e poi col successivo atto di citazione del 23.04.2024
(proc. n. 5228/2024 R.G).
pagina 4 di 12 Assolte le condizioni di procedibilità, avverso le delibere assembleari del 19.10.2023 e del
28.11.2023 le e , con atto di citazione ritualmente notificato in Parte_6 Pt_2 data 11.01.2024, impugnavano le dette delibere presso l'intestato Tribunale sostenendo:
1°---la violazione dell'obbligo di informativa di cui all'art. 1117 ter terzo comma c.c., non essendo state indicate le parti comuni che sarebbero state oggetto della modificazione e della nuova destinazione d'uso; le attrici lamentano che nella bozza del contratto non era stata indicata quale sarebbe stata l'ubicazione definitiva nel piano seminterrato degli impianti, dei quali, peraltro, non veniva specificata né la tipologia , né il genere né la potenza, al fine di comprendere il “tasso di sicurezza” assicurato ai condòmini; lamentano, altresì, l'omessa allegazione alla bozza della polizza assicurativa di Iliad;
con particolare riferimento alla delibera del 28.11.2023, le attrici lamentano che alla lettera di convocazione non venne allegata la bozza del contratto che sarebbe stata esaminata nel corso dell'assemblea; difatti, a tale proposito (che era assente al consesso) Pt_1 specifica che dovette richiederne una copia della bozza successivamente alla tenuta dell'assemblea per averne visione;

2°---l'insufficiente quorum deliberativo previsto dal primo comma dell'art. 1117 ter c.c. in tema di modifica della destinazione d'uso delle parti comuni e, comunque, di quello stabilito dal primo comma dell'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni, con il quale le delibere sono state adottate;
in particolare, le attrici sottolineano che con la delibera del 28.11.2023 era stata approvata l'installazione nel locale cantina delle apparecchiature elettroniche, munite di pannello in cartongesso fonoassorbente come da Relazione Tecnica Descrittiva allegata al contratto, senza che tale passaggio fosse mai stato esaminato e approvato in occasione della delibera del 19.10.2023 e comunque perché la modifica della destinazione d'uso (in quanto con la collocazione delle apparecchiature la superficie di calpestio dell'area di accesso alle cantine diminuirebbe) veniva approvata non con il consenso di 4/5 dei partecipanti al , ovvero con 800 millesimi CP_1
(all'uopo richiamano la sentenza delle S.U. della Suprema Corte nr. 8434/2020); inoltre, ritenendo che il contratto de qua sia un contratto ad effetti reali avente ad oggetto la costituzione in favore del conduttore di un diritto reale di superficie sul lastrico solare e su altri parti condominiali (non accedendo invece alla diversa qualificazione di contratto ad effetti obbligatori perché è prevista la pagina 5 di 12 possibilità del conduttore di concedere ad ulteriori terzi la locazione di porzioni del tetto, oltre al diritto di servitù di passaggio di cavi, linee, impianti elettrici e conduttori e messe a terra anche su beni di proprietà privata dei singoli condòmini), ribadiscono l'asserzione per cui il contratto avrebbe dovuto essere approvato con il parere unanime dei condòmini; infine, le attrici evidenziano che già i condòmini avevano negato il 17.11.2023 di prestare il Controparte_5 proprio consenso alla collocazione dei macchinari proprio nella parte del locale comune antistante la loro porta di accesso alla loro cantina e, ciò nonostante, la delibera del 28.11.2023, approvando l'art. 5 della bozza del contratto e la Relazione descrittiva allegata, consentiva l'installazione delle dette apparecchiature sempre davanti la porta di accesso alla cantina dei condòmini
[...]
Parte_4
In via preliminare le attrici chiedevano la sospensione dell'esecutività delle delibere impugnate (senza tuttavia addurre particolari ragioni di urgenza).
Costituitosi in giudizio in data 4.3.2024, il in Controparte_1
Firenze contestava le domande proposte e ne chiedeva il rigetto;
nello specifico, negava:
1°--- la violazione degli obblighi informativi di cui all'art. 1117 ter terzo comma c.c., in quanto le opere e i manufatti che sarebbero stati installati non avrebbero modificato alcuna destinazione d'uso; in particolare, quanto all'installazione dell'antenna della Stazione Radio sul tetto non sarebbe stata affatto modificata la destinazione d'uso dello stesso, poiché questo avrebbe mantenuto la sua funzione di copertura dell'edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, né la collocazione degli apparati necessari al funzionamento della Stazione Radio in una parte del corridoio del piano seminterrato da cui si accede ai locali cantina avrebbe inciso in modo sostanziale sulla destinazione d'uso dello stesso, poiché sarebbe stata occupata dai macchinari solo una minima porzione di esso, per cui non sarebbe stato pregiudicato l'esercizio del diritto di transito dei condòmini verso i locali di loro proprietà potendo essere utilizzata all'uopo la parte restante del corridoio;
peraltro, sottolinea il convenuto, e non risultano proprietarie di alcuna cantina e Pt_1 Pt_2 sarebbero prive di interesse ad agire in parte qua;
inoltre, il convenuto rappresenta che la società
ILIAD si era assunta l'obbligo di svolgere le attività relative agli impianti nel rispetto degli standard tecnici e della normativa applicabile, oltre a quello di rispettare le disposizioni dell'Agenzia pagina 6 di 12 Regionale per la protezione ambientale della Toscana e tutta la normativa dettata in materia di salute e di sicurezza;
precisava, altresì, che l'esibizione della polizza assicurativa sarebbe stata certamente richiesta al momento della sottoscrizione del contratto, che ancora non era intervenuta;

2°--- la violazione dell'art. 1117 ter primo comma c.c. per le motivazioni sopra esplicitate, ragione per cui le delibere non abbisognerebbero di essere approvate con le maggioranze di cui alla citata norma;
con riguardo alla dedotta violazione delle maggioranze richieste dall'art. 1120 c.c., precisava che le opere in sé considerate NON costituirebbero un'innovazione posta in essere nell'interesse dell'uso della comune della cosa, trattandosi di opere destinate all'esclusivo utilizzo del terzo e quindi la loro approvazione (con cessione in favore del terzo del godimento del tetto e di parte del corridoio posto al seminterrato) rappresenta un mero atto di amministrazione condominiale sussumibile nella fattispecie di cui all'art. 1108 c.c.; relativamente alla contestazione attorea circa il fatto che nonostante il condòmino avesse negato il proprio consenso al Controparte_5 posizionamento degli apparati tecnici dinanzi ad una delle porte di accesso alla sua proprietà, il
Condominio replicava che gli risultava che la detta porta fosse murata dall'interno e che, pertanto,
l'assemblea del 28.11.2023 si era riservata, prima di arrecare pregiudizi, di assicurarsi che
[...] confermassero per iscritto l'avvenuta muratura della porta;
poiché tale condòmino non Parte_4 aveva acconsentito all'installazione, l'assemblea del 23 gennaio 2024 aveva deliberato di installare i manufatti in altro luogo;
infine, parte convenuta ritiene che il contratto avente ad oggetto la cessione, totale o parziale, a titolo oneroso del godimento del lastrico solare di un fabbricato allo scopo di consentire al concessionario l'installazione di un ripetitore di segnale del quale il concessionario ha facoltà di godere e di disporre, oltre che di asportarlo, si configuri come un contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori, disciplinato dalle norme generali previste dal titolo II del libro IV del c.c. e, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme della locazione e tale interpretazione deriva dall'esistenza nella bozza del contratto di alcune specifiche pattuizioni (che vengono specificate), in virtù delle quali il contratto de quo non ha
(ad es. cessione di diritto reale di superficie), perché, altrimenti, la società ILIAD diverrebbe una “condòmina”.
pagina 7 di 12 Con decreto del 6.3.2024 non è stata accolta l'istanza di sospensiva dell'efficacia esecutiva delle due delibere.
In data 25 marzo 2024 rinunciava agli atti e notificava tale atto in data Parte_2
17.4.2024 a parte convenuta, la quale NON l'accettava atteso che non aveva concordato alcuna compensazione di spese processuali con l'attrice nonostante che nell'atto di rinuncia fosse stato indicato che era stato raggiunto un tale “accordo”.
Assegnati i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c., con successiva ordinanza del 25.10.2024, ritenuto di non accogliere l'istanza di riunione del presente procedimento a quello portante il N° di
R.G. 5228/2024, avente ad oggetto la delibera condominiale del 23.01.2024, la causa, matura per la decisione, veniva rimessa all'udienza del 17.09.2025 per tale incombente, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c..
Motivi della decisione
In via preliminare
A)---Si rileva che le delibere impugnate non hanno autorizzato l'amministratore condominiale a stipulare il contratto redatto da ILIAD, proprio perché la stessa assemblea condominiale ha voluto via via apportare significative modificazioni alle pattuizioni inizialmente inserite nella bozza dalla stessa ILIAD, sia in termini di durata del contratto (riducendo l'iniziale novennio ad un ottennio) sia con riguardo allo spazio comune ove sarebbero stati posizionati gli ulteriori apparecchi tecnologici necessari per il funzionamento della Stazione Radio. Dunque, si tratta di delibere “programmatiche” o “preparatorie” (ovvero prive di immediati effetti giuridici) perché destinate a specificare il contenuto delle clausole pattizie solo in presenza delle quali l'amministratore sarebbe stato autorizzato dall'assemblea a firmare il relativo contratto (quale atto di straordinaria amministrazione) e a renderlo vincolante per il Condominio. Rispetto a tale tipologia di delibere, è noto l'orientamento della Suprema Corte, secondo il quale: “l'interesse all'impugnazione di una Delibera dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1137 c.c. postula c he tale delibera sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio” (Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016). Nella stessa direzione pagina 8 di 12 si pone la sentenza della Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n.
23903, pubblicata il 23 novembre 2016 (relatore Antonio Scarpa), che distingue le delibere programmatiche da quelle propriamente a contenuto decisorio, sorgendo l'interesse ad impugnare soltanto in relazione a queste ultime e non già alle prime, così come la Sentenza della Cassazione
Civile n. 6128 del 2017, che ha precisato come “Va al riguardo affermato che il il quale intenda CP_1 proporre l'impugnativa di una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale”.
Ciò comporta la declaratoria di inammissibilità delle domande.
0o0
La peculiare vicenda oggetto di causa offre spunti per evidenziare alcune questioni, sia fattuali che giuridiche, la cui particolare complessità induce questo giudice a compensare integralmente le spese processuali.
In primo luogo, si osserva che la relazione tecnica trasmessa da ILIAD al (cfr. CP_1 doc. nr. 9 allegato da parte attrice e mai aggiornata) in realtà non contiene il numero e le tipologie delle apparecchiature che sarebbero poi state collocate nel corridoio al piano seminterrato e ciò riscontra la tesi attorea di insufficienza delle informazioni tecniche che avrebbero dovuto essere fornite al per addivenire ad una delibera autorizzativa in tal senso, in quanto CP_1
l'installazione di ripetitori telefonici (o stazione radio base) suscita dei dubbi in merito ai potenziali danni alla salute e all'ambiente (derivanti dalle emissioni elettromagnetiche prodotte¹) e anche per ¹ Le emissioni elettromagnetiche sono radiazioni non ionizzanti generate da impianti e dispositivi elettrici od elettronici e il loro eccesso è comunemente definito elettrosmog;
la legge quadro nr. 36 del 2001 rappresenta il principale riferimento normativo in Italia per la tutela dalle esposizioni ai campi elettromagnetici. A seguito del fatto che non esistono studi scientifici che avvalorino la nocività assoluta delle emissioni elettromagnetiche sulla salute umana, fa sì che prenda vigore il principio di “precauzione” di matrice europea (art. 191 TFUE) che impone alle autorità pubbliche di adottare misure proporzionate e temporanee a tutela della salute e dell'ambiente anche in assenza di prove certe purché vi siano dati scientifici che indichino un rischio potenziale grave ed irreparabile (CGUE causa C-157/96, National Farmers Union). In tale solco si colloca la sentenza Cass, n. 8032/2022 che precisa che laddove il condòmino veda restringersi il godimento della cosa comune può esperire le azioni possessorie per ottenere la riduzione in pristino. Implicitamente gli viene riconosciuta la possibilità di ottenere ben più del pagina 9 di 12 le ripercussioni sul valore degli immobili vicini che può ridurre l'appetibilità commerciale delle proprietà limitrofe determinando una loro svalutazione del valore di mercato, così causando un danno patrimoniale a terzi.
In secondo luogo, occorre qualificare il contratto che le società di telefonia ILIAD intendeva concludere con il convenuto per collocare sul tetto dell'edificio CP_1 condominiale la stazione radio collegata, tramite cavi attraversanti le parti comuni dell'edificio, ad altro ambiente comune ove sarebbero stati installati altri impianti posti al servizio della Stazione
Radio. La Cassazione a S.U. sentenza nr. 8434/2020 definisce le tipologie negoziali a cui ascrivere la fattispecie in oggetto, sia che si consideri quale contratto ad effetti reali (contratto costitutivo di diritto reale di superficie), ovvero ad effetti obbligatori (quale la fattispecie del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori). Le conseguenze nei due casi sarebbero diverse: per un contratto ad effetti reali, sarebbe necessaria l'approvazione di tutti i condomini, mentre per uno ad effetti obbligatori sarebbe sufficiente il consenso della maggioranza, ove la durata del contratto non sia superiore a nove anni. Nel caso di specie il contratto che si sarebbe dovuto concludere è ad effetti obbligatori con durata non superiore ai nove anni, perché di durata di 8 anni e di successivi 6 anni laddove fosse stato rinnovato. All'uopo si tenga conto dei seguenti elementi:
1) il nomen iuris del contratto è “contratto di locazione ad uso non abitativo”; 2) è escluso espressamente che il contratto intendesse attribuire e/o attribuisca al conduttore un diritto reale di superficie sull'immobile; 3) era previsto un canone di locazione con corresponsione in rate semestrali e non in unica soluzione, come sarebbe nel caso di costituzione di un diritto reale di superficie;
4) era prevista che entro sei mesi dalla cessazione del contratto la conduttrice avrebbe rimosso gli impianti incluse eventuali opere di ingegneria civile, salvo diverso accordo, e restituire l'immobile nello stesso stato in cui lo aveva trovato prima delle attività; 5) il contratto avrebbe avuto efficacia nei riguardi di terzi acquirenti degli spazi ai sensi dell'art. 1599 c.c., che è norma dettata con specifico riferimento ai contratti di locazione;
6) non era prevista la stipula del contratto in forma notarile, né la relativa trascrizione nei pubblici registri a conferma del fatto che le intenzioni delle parti non erano quelle di assumere impegni che avrebbero comportato effetti risarcimento del danno ovvero il ripristino di tutte le facoltà dominicali. Non può essere revocata in dubbio la possibilità per il condomino di esercitare, rispetto alla cosa comune, tutte le facoltà proprietarie e possessorie. pagina 10 di 12 reali, ma meramente obbligatori;
7) non sarebbe stata consentita la servitù di passaggio per l'allacciamento dell'impianto alla rete, perché l'assemblea del 19.10.2023 si espresse perché il contratto non andasse a costituire servitù di passaggio nelle proprietà esclusive. Tali elementi consentono di escludere che nella specie sarebbe stato stipulato tra le parti un contratto ad effetti reali, accedendo, piuttosto, all'opzione del “contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori”.
In terzo luogo e con specifico riferimento ai motivi di impugnazione si rileva la loro infondatezza. Circa la violazione degli obblighi informativi di cui all'art. 1117 ter terzo comma c.c., parte attrice lamenta la mancata indicazione negli avvisi di convocazione delle assemblee del
19.10.2023 e del 28.11.2023 delle parti comuni che sarebbero stato oggetto della modificazione e della nuova destinazione d'uso né l'individuazione dell'area ove sarebbero stati collocati definitivamente gli impianti al piano seminterrato. L'assunto non viene condiviso poiché da una parte il posizionamento della Stazione radio base sul tetto avrebbe occupato 5 mq (v. art. 1 della bozza del contratto di locazione) e ciò esclude in nuce la prospettata modificazione della destinazione del tetto, e con riguardo alla mancata individuazione della zona del corridoio posto al piano seminterrato, si consideri che nella bozza del contratto si legge:

1. Il Locatore, in qualità di titolare del diritto di proprietà concede: in locazione al Conduttore, che accetta la porzione della copertura dell'edificio condominiale sito in Firenze, via P. Toscanelli n. 8, identificato al Catasta Fabbricati del predetto
Comune nel Foglio di Mappa 76, dalla Particella 66, il tutto per complessivi mq 5,00 circa (“Immobile”),
l'utilizzo del necessario percorso d'accesso a partire dal confine con il suolo pubblico e fino agli Impianti
(“Percorso di Accesso”), come risulta dall'allegata planimetria (Allegato 1) e l'utilizzo delle porzioni murarie in elevazione dell'Immobile e il passaggio di cavidotti interrati (“Spazi Necessari”). Anche la dedotta violazione dei quorum deliberativi di cui all'art. 1117 ter primo comma c.c. e di cui all'art. 1120 c.c. è infondata. Escludendo che nella specie il posizionamento della stazione radio base e l'allocazione di apparecchiature tecnologiche utili al funzionamento della Stazione Radio Base nel corridoio al piano seminterrato che conduce alle cantine (questione sulla quale comunque vi è cessazione della materia del contendere avendo l'assemblea deliberato il 23.1.2024 lo spostamento delle stesse nel vano dell'autoclave) concretino una modificazione della destinazione dei beni di pagina 11 di 12 uso comune (per cui non sono richieste le maggioranze di cui all'art. 1117 ter primo comma c.c.), si ritiene che l'installazione di una stazione radio base sul tetto di un edificio condominiale (a causa del quale non viene impedito agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto) non costituisca un'innovazione per la quale occorre la maggioranza qualificata di almeno 666,667 millesimi, in quanto sebbene sia finalizzata al maggior rendimento della cosa comune, costituisce pur sempre un uso indiretto del bene comune;
del resto la questione è stata risolta dalle Sezioni
Unite della Cassazione (sentenze 8434/2020 e 8435/2020) che, escludendo che la fattispecie sia riconducibile alla disciplina dettata per le innovazioni, hanno confermato la possibilità di qualificare il relativo contratto in termini di locazione, con la conseguenza che la delibera è assunta con le maggioranze qualificate previste dal terzo comma dell'art. 1136 c.c. e cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno un terzo del valore millesimale.
Gli ulteriori motivi di invalidità addotti da parte attrice nella memoria ex art. 171 ter nr. 1
c.p.c. – laddove ritiene la collocazione della Stazione Radio Base sul tetto oltre ad essere un'alterazione visibile e significativa del decoro architettonico dell'edificio tale da pregiudicare la struttura e l'armonia del complesso anche un motivo di deprezzamento immobiliare – sono inammissibili in quanto tardivamente proposti e argomentati rispetto a quanto rassegnato in atto di citazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, dichiara inammissibili le domande attrici.
Le spese processuali vengono integralmente compensate.
Firenze, 30.10.2025
Il giudice on
AN SE de IV
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