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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano


1. Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa,
all'udienza dell'08.07.2025, all'esito della discussione orale della parte presente, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n° 6262 Registro Generale
Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto
per morosità - uso abitativo” pendente tra
CF/P.IVA , in persona del suo legale CP_1 P.IVA_1
rappresentante, rappresentata e difesa dall' avv.to Andrea Nicolò ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio sito in Roma, Via della
Balduina n. 63 int. 1a, giusta delega in atti attrice
e
, (C.F.: ), e Controparte_2 C.F._1 [...]
, (C.F.: ), entrambi residenti in Controparte_3 C.F._2
Roma, Via Francesco Pallavicini, 19, int. 6
convenuti contumaci
Conclusioni: come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
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2. I fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe ha intimato, ai sigg. e Controparte_2 Controparte_3
lo sfratto per morosità dall'immobile in Roma, Via Francesco
[...]
Pallavicini, 19, int.6, censito al NCEU foglio 798, part. 250, sub. 502,
cat.A/4, z. 4, cl. 3, per il mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo da agosto ad ottobre 2024, per l'importo complessivo di € 2.787,00,
oltre € 1.572,44 relativi alla 1^, 2^, 3^ e 4^ rata (393,11x4) per oneri accessori ed € 76,50 per saldo anno precedente.
Concludeva per la convalida dello sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo per canoni di locazione dal mese di agosto 2024 al mese di ottobre 2024, per l'importo complessivo di € 2.787,00; in caso di opposizione, per l'emissione di ordinanza di rilascio;
nel merito per la risoluzione per inadempimento;
il tutto, con il favore delle spese di lite.
All'udienza di convalida, parte intimante dichiarava il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri intimati.
Veniva disposto il mutamento del rito con termine per il deposito di memorie integrative e per la notifica dell'ordinanza ai convenuti contumaci, che veniva effettuata.
Con le memorie integrative, parte attrice così concludeva: “Piaccia
all'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza disattesa e reietta: – previa verifica della contumacia della parte resistente/convenuta, accertare il grave inadempimento dei conduttori e conseguentemente dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso abitativo relativo all'immobile sito in Roma, Via Francesco Pallavicini, 19, int.6, censito al NCEU foglio 798,
part. 250, sub. 502, cat.A/4, z. 4, cl. 3, con condanna della parte intimata, al rilascio dell'immobile medesimo, libero e vuoto di persone e cose, nel termine più breve”.
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Veniva espletata la procedura di mediazione, come da verbale in atti e la causa decisa alla odierna udienza con lettura del dispositivo e della contestuale motivazione della sentenza.


3. Il merito della lite.
La domanda risolutoria va accolta per quanto qui appresso.
Come è noto, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il
creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte
del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è
gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito
dall'avvenuto adempimento” (v. Cass. S.U. n°13533.2001; Cass. n°15659.2011;
Cass. n°3373.2010; Cass. n°13674.2006; Cass. n°8615.2006; Cass.
n°2387.2004; Cass. n°9351.2007).
La Società attrice ha evaso l'onere probatorio che le incombeva,
producendo in atti il contratto intercorso con la parte convenuta,
debitamente registrato.
Tale documento dimostra, infatti, l'insorgenza e scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone mensile da versare in rate entro il giorno 5 di ogni mese (v. art. 6).
Il pagamento della morosità intimata avvenuto in corso di causa, poi,
non può considerarsi estintivo della pretesa della parte attrice.
Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore, infatti, consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata.
L'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore può agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile.
Con un'importante differenza a seconda che la locazione riguardi un
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immobile ad uso abitativo o ad uso diverso (locazione ad uso commerciale): nel primo caso trova applicazione l'art. 5 della L. 392/78 che determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, dunque, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo
(ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55
della legge del 27.7.1978 n.392 (v. Cass. del 21.6.2017 n. 15348).
La legge del 27 luglio 1978 n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 c.c.; in realtà gli artt. 5 e 55, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 c.c., offrono un criterio
(predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità
dell'inadempimento.
Difatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o rate del canone determina l'inadempimento del conduttore.
Questa valutazione legislativa (relativa alla gravità dell'inadempimento ex art. 5) potrebbe subire delle modifiche se il conduttore richiedesse il termine di grazia per il pagamento ex art. 55: è prevista la sanatoria, cioè è
possibile far degradare l'inadempimento da grave a non grave se il conduttore paga in udienza (sanando la morosità).
Circa l'obbligazione del solvere praetium locatíonis, la valutazione della gravità e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un
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parametro (quantitativo e temporale) predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento: immune da censure si profila dunque la sentenza impugnata, nella quale, verificato l'omesso pagamento da parte del conduttore di importi dovuti (per canoni ed oneri accessori) superiori alla misura di legge (circostanza anche in questa sede non contestata) e la mancata sanatoria con le modalità del cd. termine di grazia, correttamente è stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione (v. Cass. Civ. 15358/2017).
In ogni caso, l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l'intera economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione (del locatore)
e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale ("l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze,
costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto" (v. Cass. n°959.1980).
Ancora, "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento,
essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento" (v.
Cass. n°4096.1978).
E' indubbio che, nel caso di che trattasi, il versamento dei canoni di locazione avveniva ben oltre la scadenza contrattuale del 5 di ogni mese
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ed anche decorsi i 20 giorni di cui all'art. 5 L. 392/78, di conseguenza tale inadempimento costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Dovendo, inoltre, il Tribunale esaminare, ai fini della gravità
dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il comportamento globalmente tenuto dai convenuti, si deve, altresì,
considerare anche il ritardato versamento dei canoni di locazione successivi all'intimazione di sfratto come dichiarato dalla difesa della parte attrice in sede di discussione finale.
In conclusione, l'inadempimento dei conduttori è grave e tale da far dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes stipulato l'11.12.2019
e va ordinato il rilascio dell'immobile locato con termine per l'esecuzione al 01.09.2025, ex art. 56 L. 392/78.
Non vi è luogo a provvedere sulla domanda di condanna al pagamento di somme per canoni di locazione intimati, corrisposti in corso di causa.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del
Dm Giustizia n.147/2022.


Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie per quanto di ragione la domanda svolta, nell'atto introduttivo della lite, dalla nei confronti dei sigg.ri CP_1 [...]
e e, per l'effetto, Controparte_2 Controparte_3
dichiara il contratto di locazione inerente all'immobile in Roma Via
Francesco Pallavicini, 19, int.6, censito al NCEU foglio 798, part. 250, sub.
502, cat.A/4, z. 4, cl. 3 risolto per inadempimento dei convenuti;

- ordina ai convenuti al rilascio dell'immobile locato in favore della
Società attrice e fissa per l'esecuzione, ex art. 56 L. 392/78, il termine
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dell'01.09.2025;
- condanna i convenuti a rifondere, in favore della parte attrice, le spese di lite che liquida in € 275,25 per esborsi, € 1.200,00 per compensi legali,
oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge
Roma, li 08.07.2025
il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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