REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MATERA
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica nella persona del giudice LE LA IA ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1464/2022 R.G. proposta da:
(c.f. ), nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa, in virtù di procura alle liti in calce all'atto di citazione, dall'avv. Vincenzo RAGO, domiciliatario,
- attrice - contro
(c.f. ), nato a [...] il [...] Controparte_1 C.F._2
e residente in [...].
(c.f. , nata a [...] il [...] e residente in [...]Parte_2 C.F._3
8181 (Svizzera) alla via Sonnenbuhistrasse 5b.
- convenuti contumaci -
***
CONCLUSIONI
Per l'attrice: “…Accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in Montescaglioso il 12.04.2019, avente ad oggetto le unità immobiliari di cui è causa, per l'irregolarità degli immobili dal punto di vista urbanistico ex art. 40, 2° comma, L. 28 febbraio 1985, n. 47, per i motivi dedotti nella narrativa del presente atto e, per
l'effetto, condannare ex art. 2033 c.c. i convenuti, in via solidale tra loro, alla restituzione della somma di € 5.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria in data 12.04.2019 oltre agli interessi legali dalla data del 12.04.2019 sino all'effettivo soddisfo;
in subordine: accertare e dichiarare che i convenuti non hanno ottemperato all'obbligo ex art. 1218 c.c. ed ex art. 1476
c.c. di procurare all'attrice l'acquisto della parte dell'immobile - proprietà dell'area promessa in vendita nel contratto preliminare di cui è causa - che appartiene al terzo
[...]
entro la data della stipula del definitivo (31.07.2019), e per l'effetto accertare e Parte_3 dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di cui è causa per grave inadempienza colposa dei convenuti ex art. 1453 c.c. con conseguente condanna in solido di questi ultimi alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e cioè della somma di € 10.000,00 oltre gli interessi dal 12.04.2019 sino all'effettivo soddisfo;
accertare e dichiarare la legittimità e la validità dell'atto di diffida ad adempiere del 25.11.2019 ex art. 1454 c.c. inoltrata dall'attrice ai convenuti, nonché la gravità dell'inadempimento dei convenuti agli obblighi ivi dedotti e la sua idoneità a produrre gli effetti della risoluzione del contratto preliminare di cui è causa, e per l'effetto accertare e dichiarare la risoluzione di diritto del precitato contratto preliminare di cui è causa, con conseguente condanna in solido di questi ultimi alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e cioè della somma di € 10.000,00 oltre gli interessi dal
12.04.2019 sino all'effettivo soddisfo;
in alternativa alla domanda risolutiva sub lettera a) e sub lettera b), accertare e dichiarare che i convenuti sono stati inadempienti agli obblighi contrattuali di trasferire la piena proprietà degli immobili assunti con il contratto preliminare di cui è causa per tutti i motivi dedotti nella narrativa del presente atto di citazione e per
l'effetto accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di cui è causa per grave inadempimento colposo dei convenuti ex artt. 1453, 1455 c.c., con conseguente condanna in solido di questi ultimi alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e cioè della somma di € 10.000,00 oltre gli interessi dal 12.04.2019 sino all'effettivo soddisfo;
condannare sempre e comunque i convenuti in solido tra loro al pagamento delle spese e delle competenze legali oltre rimborso spese generali, CA e IVA da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato come per legge.”
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 31.8.2022, conveniva in giudizio Parte_1
e , deducendo di aver stipulato in data 12.4.2019 con gli Controparte_1 Parte_2 odierni convenuti, coniugi in regime di comunione legale dei beni, un contratto di compravendita della piena proprietà delle unità immobiliari site in Marconia di Pisticci (MT) alla via Giustino Fortunato 19 e censite in catasto al fg. 35, p.lla 1313, subb. 3 e 7, nonché della
“superficie esterna destinata a giardino da stralciare dal subalterno 2 della particella 1313”, dietro il corrispettivo pattuito di € 80.000,00, di cui € 5.000,00 versati contestualmente alla sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria (come da assegno circolare n.
0366105816-11 del 11.4.2019) ed il residuo di € 75.000,00 da corrispondersi in sede di stipula del definitivo, fissata al 31 luglio 2019.
Eccepiva quindi la parte attrice che, pur essendosi i promittenti alienanti impegnati, in forza delle clausole contrattuali nn. 2 e 4, a trasferire un compendio immobiliare privo di irregolarità
e difformità sotto il profilo urbanistico ed edilizio e a curare tutti gli adempimenti perché dello stesso fosse alienata la piena proprietà, i fabbricati presentavano delle significative difformità rispetto al progetto depositato presso gli uffici tecnici comunali e risultavano in capo ai coniugi soltanto per la proprietà superficiaria, mentre gli stessi non avevano curato Parte_4 di “eseguire a loro cure e spese tutte le denunce di successione necessarie a riportare all'attualità gli eredi di ex assegnatario del lotto edificatorio n. Parte_3
550”,omettendo altresì di consegnare alla promissaria acquirente tutta la documentazione necessaria per il perfezionamento della stipulazione del contratto definitivo.
chiedeva quindi dichiararsi la nullità del contratto preliminare per Parte_1 violazione dell'art. 40, co. 2 l. n. 47/1985, con conseguente condanna dei convenuti alla restituzione della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria ovvero, in subordine, accertarsi l'avvenuta risoluzione del medesimo preliminare in forza della diffida ad adempiere del 25.11.2019 e per grave inadempimento dei promittenti alienanti agli obblighi assunti nel contratto del 12.4.2019.
I convenuti, benché ritualmente citati in giudizio, rimanevano contumaci.
pag. 3/6 La causa veniva quindi istruita mediante l'espletamento delle prove orali articolate dall'attrice, per infine transitare alla presente fase decisionale.
Va preliminarmente disattesa la domanda principale di dichiarazione di nullità del contratto preliminare atteso che l'art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985, a tenore del quale “gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31” riguarda soltanto gli atti di cessione inter vivos di immobili costruiti in assenza di concessione edificatoria e non si estende anche ai contratti preliminari, che non hanno effetti traslativi ma meramente obbligatori, secondo quanto costantemente chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, tra cui, da ultimo, Cass., II, n. 22656/2024, la cui massima recita testualmente: “La sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare” (conforme, ex plurimis, a Cass., II., n. 9849/2007 ed a Cass., II, n.10831/2001).
Merita, tuttavia, accoglimento la domanda subordinata di risoluzione contrattuale, con conseguente diritto della promissaria acquirente alla restituzione del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., essendosi l'attrice, parte adempiente, avvalsa del rimedio della diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., peraltro contrattualmente previsto all'art. 8 del preliminare, mediante la raccomandata del 25.11.2029, regolarmente ricevuta in data 6.12.2019 e rimasta priva di riscontro, in cui richiedeva agli odierni convenuti il certificato di agibilità, l'attestato di prestazione energetica e la
“documentazione comprovante la certezza che la situazione dei divisori interni sia corrispondente alla planimetria catastale e che la chiusura del porticato con le vetrate sia stata autorizzata e/o sia a norma”. La condotta omissiva dei promittenti alienanti, per di più, a fronte pag. 4/6 dell'allegazione della controparte (non smentita da prova contraria o comunque dalla dimostrazione della non imputabilità alla stessa del relativo inadempimento, che avrebbe dovuto essere fornita dai convenuti secondo il criterio di ripartizione dell'onere probatorio in materia contrattuale), si configura come gravemente violativa di una pluralità di obblighi contrattuali, sia principali che strumentali-accessori, tale da rendere di fatto impossibile o comunque non più utile conveniente per la promissaria acquirente la stipula del contratto definitivo, non potendo la stessa, in presenza di una documentazione assolutamente carente, ottenere il mutuo per l'acquisto del compendio e quindi la conclusione del contratto di compravendita.
Non consta, invero, che sia stato consegnato dai convenuti il certificato di agibilità, documento essenziale ai fini della commerciabilità del compendio immobiliare, il cui rilascio, anzi, non risulterebbe mai avvenuto, alla stregua di quanto dichiarato dal Comune di Pisticci, nella nota del 16.12.2024 prodotta da parte attrice e rilevano altresì, ai fini della valutazione in ordine alla non scarsa importanza dell'inadempimento, l'omessa consegna dell'attestato di prestazione energetica (APE), la difformità tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali e la formale titolarità del diritto di proprietà esclusiva sul compendio in capo ad un terzo, Parte_3
, nonostante l'impegno assunto dai promittenti venditori all'art. 2 del contratto
[...] preliminare
La convergenza di tali fattori, pertanto, induce a ritenere che l'inadempimento dei convenuti abbia completamente vanificato l'utilità del contratto definitivo per l'attrice, alla luce dell'interesse della promissaria acquirente, come espressamente manifestato nella diffida ad adempiere, ad adibire il compendio immobiliare ad abitazione e tenuto conto che “in tema di contratto preliminare, la regolarizzazione delle evidenze catastali è elemento essenziale ai fini dell'adempimento dell'obbligo di stipulare, costituendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo, per l'effetto non valutabile di scarsa importanza ex art. 1455 c.c.” (Cass., II, n. 13959/2025).
La regolamentazione delle spese processuali, nella misura precisata in dispositivo ed alla stregua dei parametri prossimi ai medi dello scaglione di riferimento per valore della controversia, infine, è infine affidata al principio della soccombenza, in considerazione dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare.
pag. 5/6

P.Q.M.


Il Tribunale civile di Matera, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione notificato il 31.8.2022 da contro Parte_1
e così provvede: Controparte_1 Parte_2 accoglie la domanda subordinata di risoluzione contrattuale per inadempimento e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto stipulato tra le parti in data 12.4.2019 e condanna CP_1
e in solido alla restituzione in favore dell'attrice, della somma di €
[...] Parte_2
10.000,00, oltre interessi dal 12.4.2019 sino a quella di effettivo saldo;
condanna i convenuti alla rifusione in favore di delle spese processuali, Parte_1 liquidate nella complessiva somma di € 4.500,00 (di cui € 800,00 per la fase di studio, € 700,00 per quella introduttiva, € 1.500,00 per la fase istruttoria ed € 1.500,00 per quella decisionale), oltre al rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Vincenzo RAGO, dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Matera, il 27.10.2025
Il Giudice
LE LA IA
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