REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta a ruolo con il n. 3746/2017 di R.G. avente ad oggetto: vendita di beni immobili.
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Di Monda, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, domiciliato come in atti;

ATTORE
CONTRO
(C.F.: ) e Controparte_1 CodiceFiscale_2
(C.F.: ), Controparte_2 CodiceFiscale_3
rappresentate e difese dagli avv.ti Antonio Aievola, Alessandro Romito e
Giuseppe Esposito, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione, domiciliate come in atti;
CONVENUTE

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 25.03.2025 in cui la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione, il IG. conveniva in giudizio, Parte_1
dinanzi al Tribunale di Nola, le IG.re e Controparte_1 CP_2
al fine di sentire dichiarare il proprio diritto alla ritenzione
[...]
della somma di euro 355.000,00, versata dalle convenute a titolo di caparra confirmatoria, a seguito della stipula di tre contratti preliminari di compravendita di immobili, previo accertamento della legittimità del recesso esercitato dallo stesso attore, conseguente al grave inadempimento delle convenute.
In via subordinata, l'attore chiedeva al Tribunale adito di condannare le convenute al risarcimento del danno, per la somma complessiva di euro
500.000,00, previa dichiarazione della risoluzione dei suddetti contratti preliminari, per grave inadempimento delle IG. re . CP_1
Parte attrice deduceva che, con atto pubblico per Notar dott. Per_1 del 22.10.2014 (rep. N. 3995 – rac. N. 2906), aveva acquistato Per_2
dalla IG.ra la piena proprietà di nove appartamenti Controparte_3
occupanti i piani secondo, terzo e quarto del corpo di fabbrica per civili abitazioni, “in cattivo stato di manutenzione”, sito a Pomigliano d'Arco (NA), in via Giosuè Carducci, 6.
Nell'atto di compravendita era stato precisato che la proprietà di tali immobili sarebbe stata acquistata dall'attore, ai sensi degli artt. 1523 c.c. e ss., solo con il pagamento integrale del prezzo, in esito al quale la IG.ra aveva assunto l'obbligo al rilascio del consenso alla Controparte_3
cancellazione del patto di riservato dominio, a spese della parte acquirente.
Il prezzo era stato convenuto in euro 1.700.00,00, considerate le “fatiscenti condizioni in cui versano le unità immobiliari”.
Il IG. avrebbe dovuto pagare la cifra sopra indicata in Parte_1
rate di 190.000,00 euro ciascuna, entro le scadenze indicate dalle stesse parti.
Il IG. deduceva di aver iniziato gli opportuni interventi Parte_1
di ristrutturazione a seguito della stipula del suddetto accordo e, durante l'esecuzione dei lavori in questione, aveva incontrato le parti convenute al fine di sottoscrivere tre distinti contratti preliminari di compravendita immobiliare:
- contratto del 29.01.2015, stipulato con la IG.ra , Controparte_1
avente a oggetto n. 1 unità immobiliare, al piano 3 (appartamento ad angolo), in NCEU sub. 12, con termine per la stipula al 30.10.2015;
- contratto dell'08.02.2016, stipulato con la IG.ra Controparte_2
avente a oggetto n. 1 unità immobiliare, al piano 4, in NCEU sub. 14, con termine per la stipula del rogito pattuito al 31.05.2016;
- contratto dell'11.05.2016, stipulato con la IG.ra , Controparte_1
avente a oggetto n. 2 unità immobiliari, al piano 3, in NCEU sub. 11-
13, con termine per la stipula convenuto al 30.10.2016.
Secondo quanto dedotto dal IG. le promissarie Parte_1
acquirenti avrebbero chiesto e ottenuto, durante l'esecuzione dei lavori, aumenti di superficie, come da piante in scala e opere non comprese in capitolato.
Al momento della stipula del rogito, le IG. re avrebbero CP_1
richiesto continui differimenti per la verifica del fondamento degli aumenti richiesti in virtù delle modifiche effettuate e per reperire la liquidità necessaria, anche perché l'unità immobiliare che era stata promessa in permuta per il saldo prezzo dalla IG.ra , Controparte_2
si era appreso non avere destinazione abitativa ma essere un locale sottotetto non abitabile, in relazione al quale era stato eseguito un cambiamento di destinazione d'uso, che avrebbe reso il bene non in regola dal punto di vista urbanistico e quindi incommerciabile.
In data 12.04.2017, le IG.re avevano notificato all'attore atto CP_1
di diffida e contestuale interpello, con cui lo avevano invitato a comparire dinanzi al notaio.
Il IG. deduceva di aver fornito pronto riscontro a tale Parte_1
atto, invitando le parti promissarie acquirenti a un accesso congiunto presso le unità immobiliari da trasferire, al fine di verificare, in contraddittorio, la rispondenza dello stato di fatto alle loro richieste.
A tale riscontro, sarebbe seguito un fitto scambio epistolare tra i rispettivi procuratori delle parti, nel tentativo di creare le condizioni per la stipula, poiché l'accesso sarebbe stato disertato dalle convenute.
Le richieste di differimento del rogito avrebbero determinato un serio danno all'attore, il quale avrebbe dovuto attingere da tali vendite le somme necessarie a eseguire i pagamenti in favore della IG.ra CP_3
[...]
Si costituivano in giudizio le IG.re , le quali sostenevano, in CP_1
particolare, che sarebbe stato lo stesso attore a sottrarsi alla stipulazione del rogito e che la IG.ra , al fine di procurarsi il denaro Controparte_1 necessario per comprare gli appartamenti per cui è causa, aveva stipulato,
nel maggio del 2016, un compromesso di vendita della propria residenza, sita in Brusciano, con il IG. e, a seguito delle richieste Persona_3
di addivenire alla stipulazione definitiva, aveva stipulato il contratto definitivo nel gennaio del 2017.
Dopo aver stipulato il contratto definitivo, la IG.ra Controparte_1
avrebbe trovato ospitalità presso la IG.ra e le due si Controparte_2
sarebbero trovate in una situazione di grave disagio, considerati gli spazi limitati da condividere.
Secondo quanto dedotto dalle convenute, tuttavia, l'attore avrebbe continuato a rifiutare di addivenire alla stipula del contratto definitivo, in quanto pretendeva di ottenere la cifra ulteriore di euro 285.000,00, per le modifiche che sosteneva di aver realizzato.
Solo in data 05.04.2017, le convenute si erano recate presso gli immobili per cui è causa, e avevano constatato che il IG. non era Parte_1
il reale proprietario degli immobili, ma solo il possessore degli stessi.
Di conseguenza, le convenute chiedevano, in via riconvenzionale, ai sensi dell'art. 2932 c.c., emettersi sentenza costitutiva che produca gli effetti dei preliminari intercorsi anche se condizionati all'esito del giudizio incardinato dalla IGnora contro Controparte_3 Parte_1 avanti il Tribunale di Taranto R.G. 2907/17 o ad eventuale transazione /
conciliazione tra gli stessi e per l'effetto disporre il trasferimento in favore delle convenute dei seguenti beni: in favore della CP_1
: a) appartamento sito in Pomigliano d'Arco al 3° piano facente
[...]
parte del fabbricato posto alla via Carducci, 6 riportato in catasto dal
Comune di Pomigliano d'Arco al fol. 5 particella 983 sub 12); b) appartamento sito in Pomigliano d'Arco al 3° piano facente parte del fabbricato alla via Carducci, 6 riportato nel NCEU di Pomigliano d'Arco al fol. 5 particella 983 sub 11); c) appartamento sito in Pomigliano d'Arco
al 3° piano facente parte del fabbricato alla via Carducci, 6 riportato nel
NCEU del detto Comune di Pomigliano d'Arco al fol. 5 particella 983
sub 13);
In via gradata, qualora non fosse possibile emettere la decisione richiesta ex art. 2932 c.c., chiedevano la risoluzione per inadempimento dell'attore dei preliminari intercorsi con il da in data Pt_1 Controparte_1
29/1/2015 e in data 11/5/2016 e da in data Controparte_2
8/2/2016 e per l'effetto, dichiararsi la risoluzione del contratto per cui è
causa per grave inadempimento del IG. e la condanna Parte_1
di quest'ultimo alla restituzione del possesso degli immobili e al risarcimento dei danni subiti, quantificabili in euro 36.000,00 per anno. Chiedevano la condanna dell' attore alla restituzione in favore di della somma versata di € 335.000,00 e di Controparte_1 CP_2
di € 70.000,00 oltre interessi e maggior danno e in via gradata,
[...]
qualora ritenuta la somma versata come caparra confirmatoria, condannare esso al doppio delle somme percette, oltre Parte_1
risarcimento dei danni;
nonché la condanna dell' attore comunque al risarcimento dei danni nella misura di € 800.000,00 per CP_1
ed € 500.000,00 per .
[...] Controparte_2
Ciò premesso quanto ai fatti di causa, si osserva quanto segue.
Preliminarmente va evidenziato, con riferimento alla domanda riconvenzionale ex art 2932 c.c. che a seguito della sentenza del
Tribunale di Taranto n. 1447/23, di cui le parti hanno dedotto l'avvenuto passaggio in giudicato, che tra l'altro ha dichiarato la risoluzione del contratto di compravendita intercorso tra il e la Parte_1
in data 22/10/2014 per inadempimento di esso Controparte_3
con la condanna di questi alla restituzione in favore Parte_1
della proprietaria di tutti gli appartamenti Controparte_3
compravenduti (ivi compresi gli appartamenti promessi in vendita alle attrici germane e ), le convenute Controparte_1 Controparte_2
concentravano la propria domanda riconvenzionale sulla risoluzione per inadempimento dell'attore dei preliminari intercorsi Parte_1
con il da in data 29/01/2015 e in data Pt_1 Controparte_1
11/05/2016 e da in data 08/02/2016 e con Controparte_2
condanna di alla restituzione in favore di Parte_1 CP_1
della somma versata di € 335 mila e di per
[...] Controparte_2
€ 70 mila oltre interessi e maggior danno da svalutazione monetaria;
nonché per i danni non patrimoniali come specificati nella narrativa in fatto.
Venendo alla domanda di parte attrice va precisato che il agisce Pt_1
in giudizio per l'accertamento del proprio diritto di ritenere la caparra confirmatoria, conseguente all'esercizio del diritto di recesso con riguardo ai contratti preliminari sopra menzionati.
In via subordinata, l'attore chiede dichiararsi risolti i contratti preliminari stipulati con le convenute per il grave inadempimento di queste ultime, con condanna al ristoro dei danni.
Ai fini della valutazione della legittimità del recesso esercitato dall'attore e dell'eventuale grave inadempimento in cui sarebbero incorse le convenute, va esaminato, in primo luogo, il regolamento contrattuale predisposto dalle parti in causa, onde stabilire i reciproci obblighi cui le stesse sarebbero tenute. In atti, sono depositati tre contratti preliminari:
- contratto del 29.01.2015, stipulato tra il IG. e la IG.ra Parte_1
, avente a oggetto n. 1 unità immobiliare, al piano 3 Controparte_1
(appartamento ad angolo), in NCEU sub. 12, con termine per la stipula al 30.10.2015 (prod. attore);
- contratto dell'08.02.2016, stipulato tra il IG. e la IG.ra Parte_1
, avente a oggetto n. 1 unità immobiliare, al piano 4, Controparte_2
in NCEU sub. 14, con termine per la stipula del rogito pattuito al
31.05.2016 (prod. attore);
- contratto dell'11.05.2016, stipulato tra il IG. e la IG.ra Parte_1
, avente a oggetto n. 2 unità immobiliari, al piano 3, in Controparte_1
NCEU sub. 11-13, con termine per la stipula convenuto al 30.10.2016
(prod. attore).
In primo luogo, va evidenziato che in nessuna delle stipulazioni sopra menzionate è prevista la possibilità per la parte di recedere dal contratto con ritenzione della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell'art. 1385
c.c.
Invero, nei contratti preliminari depositati in atti, è indicata esclusivamente la suddivisione in rate del prezzo da pagare e non vi è
alcun espresso riferimento al versamento di una somma da parte delle convenute a titolo di caparra confirmatoria.
Sul punto, la giurisprudenza ha stabilito che, affinché si possa parlare di
“caparra”, è necessaria una inequivoca manifestazione di volontà in tal senso, in quanto mentre l'acconto si sostanzia nell'esecuzione di parte della prestazione in maniera anticipata, la caparra costituisce una forma di garanzia dell'adempimento del contratto e di predeterminazione del danno risarcibile.
La Corte di cassazione ha delineato chiare coordinate ermeneutiche in materia: “La caparra confirmatoria ha natura composita - consistendo in una
somma di denaro o in una quantità di cose fungibili - e funzione eclettica - in quanto è volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di
inadempimento della controparte (sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione). Essa consente, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il
giudice; indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso - ove riconosciuto legittimo - che la parte sia stata costretta ad esercitare a causa
dell'inadempimento della controparte” (Cass. civ., sez. II, 12.07.2021, n.
19801).
La Cassazione ha chiarito, inoltre, che: “La parte non inadempiente può anche non esercitare il recesso e chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento
del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385 c.c., comma 3), e cioè sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, nel qual
caso non può incamerare la caparra, essendole invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei
danni che saranno in seguito accertati e liquidati (v., tra le altre, cass. n.
5095/2015)” (Cass. civ., sez. II, 12.07.2021, n. 19801).
Considerata la ratio differente sottesa alle due ipotesi, quella in cui la parte abbia versato un mero acconto e l'altra in cui la parte abbia versato una somma a titolo di caparra confirmatoria, il giudice del merito è tenuto a indagare la volontà delle parti, onde giungere a un corretto inquadramento della fattispecie.
Come stabilito ai sensi dell'art. 1362 c.c., invero, “Nell'interpretare il
contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle
parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.
In giurisprudenza, sono state fornite coordinate ermeneutiche condivisibili, sulla base delle quali deve essere affermato che, qualora la cifra versata da uno dei contraenti non sia stata corrisposta espressamente a titolo di caparra confirmatoria, la parte che intende affermarne tale natura deve fornire in giudizio una prova rigorosa in tal senso.
Dunque, qualora tale prova non sia raggiunta, in caso di dubbio, bisogna qualificare l'anticipo versato dalla parte come acconto e non come caparra confirmatoria.
Orbene, nel caso di specie, non può dirsi raggiunta tale prova, sulla base di quanto risulta dagli atti di causa.
In primo luogo, negli stessi contratti preliminari, non è indicato in maniera espressa l'obbligo di versamento della caparra, al contrario si fa riferimento a una rateizzazione del prezzo da corrispondere.
La corresponsione delle cifre per cui è causa risulta accompagnata, inoltre, da una serie di ricevute in cui viene dato atto della natura di tali somme:
- ricevuta dell'08.01.2015 per il versamento di euro 70.000,00, somma che si considera versate come “ulteriore acconto acquisto immobile sito in piazza primavera”;
- ordine di bonifico di , per la somma di euro Controparte_1
45.000,00 con data 12.05.2016, recante espresso riferimento a
“acquisto immobili…”;
- ordine di bonifico di per la somma di euro Controparte_2
20.000,00, in favore di con data di addebito Parte_1 all'08.02.2016, recante la seguente causale: “cambiamento acquisto
immobile da Via Fiume a Via Carducci”;
- due assegni per la somma complessiva di euro 50.000, versata a favore del notaio e di Ta. in data Persona_4 Controparte_4
23.06.2015, recante espresso riferimento alla causale del versamento indicata come “acconto acquisto…”.
In definitiva, sulla base degli atti di giudizio, non è possibile conferire alla cifra versata dalle convenute la natura di caparra confirmatoria ma solo quella di mero acconto.
A ciò si aggiunga che il recesso unilaterale dell'attore dai contratti per cui
è causa andrebbe in ogni caso ritenuto illegittimo, sulla base di quanto emerge dagli atti di causa.
Va premesso, che secondo quanto affermato in giurisprudenza: “nella
indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire
nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in
relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (cfr. Cass.
23.01.1989, n. 398). Quanto alla valutazione comparativa del contegno assunto dalle parti contraenti, come stabilito in maniera costante dalla Suprema Corte, qualora si rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è
opposta l'eccezione non sia grave ovvero abbia scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, 2 co. c.c. (Cass. civ., 06.07.2009, n. 15796; Cass. civ.,
16.05.2006, n. 11430; Cass. civ., 03.07.2000, n. 8880).
Orbene, dal complesso del materiale probatorio emerso in giudizio, non può ritenersi legittimo il recesso esercitato da parte attrice, né può essere rilevato il grave inadempimento delle convenute, tale da giustificare la risoluzione del contratto per colpa di queste ultime.
A seguito di un'attenta valutazione dei rispettivi obblighi cui risultano tenute le parti in forza delle stipulazioni contrattuali depositate in atti,
emerge con tutta evidenza come debba essere considerata inadempiente la sola condotta del IG. il quale ha sottaciuto la propria Parte_1
qualità di mero possessore degli immobili per cui è causa, all'atto delle stipulazioni contrattuali, inducendo in errore le controparti.
D'altro canto, l'attore si è reso definitivamente inadempiente, in quanto non ha mai acquistato la piena proprietà degli immobili che ha promesso in vendita.
Al contrario, con sentenza del Tribunale di Taranto pronunciata in data
11.06.2023 e depositata in atti , di cui le parti hanno dedotto il passaggio in giudicato, è stato definitivamente dichiarato risolto il contratto intercorso tra l'odierno attore e la IG.ra ed è stato stabilito CP_3
l'obbligo per il di restituire, tra l'altro, gli immobili per cui è Pt_1
causa (cfr. prod. convenute).
Il IG. in definitiva, risulta gravemente inadempiente Parte_1
rispetto agli obblighi contrattuali assunti, sulla base di quanto risulta agli atti.
Invero, è opportuno evidenziare che nella premessa indicata nei contratti preliminari depositati viene specificato che “dichiara il IG. Parte_1
acquistava una porzione di fabbricato sito in via Carducci, nel Comune di Pomigliano
d'Arco (NA) con accesso dalla detta via Carducci…”.
In tutti e tre i contratti è presente una clausola con cui il promittente venditore garantisce la “piena ed esclusiva proprietà degli immobili compromessi in
vendita e la libertà degli stessi da vincoli, passività, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli”.
Invece, come affermato dallo stesso attore e come stabilito in via definitiva dal Tribunale di Taranto, egli non aveva la piena proprietà degli immobili al momento della stipulazione dei contratti preliminari, né si è positivamente attivato per conseguire il titolo dominicale in vista della stipula dei successivi rogiti con le controparti.
Sulla base di quanto emerge dagli atti di causa, infatti, non può essere accolta la ricostruzione prospettata dall'attore, laddove sostiene di aver venduto immobili rispetto ai quali già rivestiva la veste di proprietario, in quanto la vendita con patto di riservato dominio sarebbe pienamente produttiva di effetti reali immediati.
Tale ricostruzione non può essere accolta, in quanto, secondo quanto disposto ai sensi dell'art. 1523 c.c. “Nella vendita a rate con riserva della
proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
Il legislatore è chiaro nell'individuare il momento corrispondente al passaggio della proprietà nel pagamento dell'ultima rata.
Di conseguenza, al contrario di quanto sostenuto da parte attrice, tale tipo di vendita non è immediatamente produttiva di effetti reali.
Nello stesso senso, ha stabilito la Cassazione, in maniera costante, che:
“Nella vendita con patto di riservato dominio, prevista dall'art. 1523 cod. civ. il
quale stabilisce, inequivocabilmente, che l'effetto dell'acquisto della proprietà del bene si viene a verificare con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ancorché il compratore
assuma i rischi dal momento della consegna, fino all'assolvimento dell'obbligo del pagamento dell'ultima rata, il venditore resta il solo proprietario e che, quindi, l'effetto
traslativo si realizza solo con l'avveramento di detta condizione ma con efficacia “ex nunc”, evidenziandosi, altresì, che, in osservanza del disposto dell'art. 1524 cod. civ.,
la riserva di proprietà è anche opponibile ai creditori del compratore, se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento. La conseguenza che deriva da tale
ricostruzione è che il compratore, nella forma contrattuale contemplata dal citato art.
1523 cod. civ., fino a tale esito finale comportante la produzione dell'effetto traslativo,
non possiede il bene ma lo detiene, sulla scorta della consapevolezza della sussistenza del diritto di proprietà altrui” (Cass. civ., 12.07.2022, n. 22013).
In sostanza, secondo la ricostruzione ermeneutica prospettata dalla
Cassazione, fino al pagamento dell'ultima rata il IG. era Parte_1
al più possessore dell'immobile e non di certo proprietario.
Non coglie nel segno nemmeno la ricostruzione ermeneutica alternativa proposta da parte attrice, la quale effettua riferimento al possibile inquadramento della fattispecie in oggetto alla stregua di contratto preliminare di vendita di cosa altrui.
Con riguardo al contratto preliminare di vendita di cosa altrui, viene stabilito, invero, che il compratore, il quale stipuli un contratto di compravendita non avendo consapevolezza dell'altruità della cosa, può
chiedere, ex art 1479 c.c., la risoluzione del contratto, purché nel frattempo il venditore non gli abbia fatto acquistare la proprietà della cosa.
La Suprema Corte, con sentenza resa a sezioni unite, n. 11624/2006 ha affermato che l'altruità della cosa non esclude, fino al momento della scadenza del termine per la stipula del definitivo, che il promittente possa comunque adempiere alla sua obbligazione, procurando l'acquisto del bene.
Il promissario acquirente potrà chiedere la risoluzione del preliminare per inadempimento, ex art 1479 c.c., dunque, soltanto dopo la scadenza del termine per il rogito definitivo.
Ebbene, come si evince dagli atti, il IG. si era reso Parte_1
inadempiente, rispetto alle pattuizioni contrattuali, già in data 31.12.2016, termine ultimo che era stato pattuito dall'attore e dalla IG. per CP_3
il pagamento dell'ultima rata, cui sarebbe conseguito il passaggio della proprietà in capo all'attore stesso.
In sostanza, il IG. non ha mai conseguito la proprietà Parte_1
dei beni per cui è causa, né nella fase delle trattative, né al momento della conclusione dei contratti preliminari con le e nemmeno in CP_1 corrispondenza del termine ultimo convenuto per la stipula dei tre contratti definitivi.
Dagli atti risulta, inoltre, che, con preliminare di vendita dell'01.06.2017,
redatto dal notaio di Marigliano, il IG. ha Persona_6 Parte_1
promesso di vendere al IGnor l'appartamento sito al Parte_2
terzo piano riportato in catasto al fol. 5 particella 983, sub 29 via
Carducci 6, piano terzo interno 9 cat. A/2 classe 5 vani 7 RD € 704,96
già promesso alla convenuta . Tale preliminare è stato Controparte_1
trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Napoli 2 in data
01.06.2017 ai numeri 24277/18921.
Con altro preliminare di vendita sempre a ministerio del notaio
[...]
in data 06.07.2017, trascritto all'Agenzia del Territorio di Napoli Per_6
2 in data 10.07.2017 ai numeri 31235/24441, il IG. prometteva di Pt_1
vendere al IGnor l'appartamento al secondo piano Persona_7
distinto con l'interno 5 della consistenza catastale di vani 5 riportato nel catasto fabbricati del Comune di Pomigliano d'Arco al fol. 5 particella
983 sub 8 via Carducci, 6 piano secondo int. 5 cat. A/2.
Sul punto, l'attore, nel confermare tale circostanza, aggiunge che, al momento della stipula dei suddetti preliminari, aveva già esercitato il diritto di recesso e aveva già notificato l'atto di citazione alle parti convenute.
Va tuttavia evidenziato che la legittimità del recesso in questione non era stata ancora accertata da questo Giudicante con la conseguenza che l'attuale declaratoria dell'illegittimità del recesso smentisce la ricostruzione fattuale e il comportamento tenuto da parte attrice.
In sostanza, sulla base di quanto emerge dagli atti di causa, la condotta dell'attore deve essere valutata come gravemente inadempiente, per tutti i motivi sopra esposti e di certo non può legittimare alcun recesso di quest'ultimo, né alcuna pronuncia di risoluzione contrattuale per l'inadempimento delle convenute.
Nella valutazione del contegno complessivo assunto dalle parti, invero, la questione relativa all'appartamento conferito in permuta assume carattere marginale rispetto all'inadempimento del IG. che Parte_1
risulta sicuramente preponderante.
Inoltre, sulla base di quanto emerge dalle testimonianze rese in giudizio,
su iniziativa di è stata portata a termine la Controparte_2
procedura presso il Comune per ottenere la sanatoria, poi rilasciata e si è
provveduto alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile.
Invero, all'udienza del 07.04.2022, il teste di parte convenuta, IG.
così affermava: “Sono stato inizialmente incarico di Testimone_1 verificare la legittimità urbanistica dell'immobile di proprietà di Controparte_2
dalla stessa promesso in permuta ed era inizialmente un sottotetto non abitabile e quindi non regolare dal punto vista della legittimità urbanistica, poi successivamente
ho riscontrato che poteva essere sanato con il piano casa e quindi, sempre su iniziativa di , mi sono attivato per avviare la procedura al comune per Controparte_2
ottenere la sanatoria che ci è stata poi rilasciata e quindi abbiamo provveduto alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile”.
Di contro, la teste escussa per parte attrice, all'udienza Testimone_2
del 29.11.2022. così affermava: “Non sono mai stata presso l'immobile dato in
permuta perché all'epoca era condotto in locazione anche se però sapevo dove era ubicato”.
Quanto all'aumento delle volumetrie richiesto dalle odierne convenute, la circostanza è confermata dalla stessa teste la quale Testimone_2
affermava: “Confermo, ricordo l'aumento delle volumetrie e preciso che dall'appartamento adiacente è stata sottratta una stanza e data alla , tale CP_1
addizione era prevista nel preliminare” e aggiungeva: “posso dire di aver visto i progetti dell'Ing. da cui risultava l'ampliamento”. Tes_3
Tale circostanza, seppur trova riscontro sulla base delle testimonianze escusse e sulla base degli atti di causa, tuttavia, non risulta influente ai fini della valutazione dell'inadempimento in cui è incorso il IG.
[...] in quanto il rifiuto delle IG.re di effettuare il Pt_1 CP_1
pagamento del prezzo residuo dovuto alle modifiche intercorse, era giustificato dalle inadempienze in cui l'attore era incorso, qualificandosi alla stregua di proprietario, quando invece non era tale.
Il rifiuto di pagare le somme ulteriori da parte delle IGnore va CP_1
dunque ritenuto legittimo, anche considerando le ingenti somme che le stesse avevano già sborsato e la mancanza di trasparenza che aveva caratterizzato sino ad allora il comportamento del IG. Parte_1
In atti, come sopra anticipato, è depositata sentenza del Tribunale di
Taranto n. 1447/23 con cui è stata dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita intercorso tra il IG. e la IG.ra Parte_1
in data 22.10.2014, per inadempimento dell'odierno Controparte_3
attore con la condanna di questi alla restituzione in favore della proprietaria di tutti gli appartamenti compravenduti Controparte_3
(compresi gli appartamenti promessi in vendita alle convenute).
Di conseguenza, sulla base di tutto quanto esposto, la condotta complessiva assunta dall'odierno attore deve considerarsi gravemente inadempiente e, pertanto, vanno dichiarati risolti per inadempimento del IG. i contratti preliminari intercorsi con la IG.ra Parte_1
in data 29.01.2015 e in data 11.05.2016 e con la IG.ra Controparte_1 , in data 08.02.2016 e per l'effetto il IG. Controparte_2 [...]
va condannato alla restituzione in favore di Pt_1 Controparte_1
della somma versata di euro 335.000,00 e di della Controparte_2
somma di euro 70.000,00, oltre interessi e maggior danno da svalutazione monetaria.
In atti, sono invero depositati i seguenti documenti comprovanti il versamento di tali somme da parte delle convenute:
1) Controparte_1
- euro 70.000,00 del 10.11.2014 a favore di Parte_1
- euro 60.000,00 del 12.11.2014 a favore di Parte_1
- euro 40.000,00 del 18.12.2014 a favore di Parte_1
- euro 70.000,00 dell'08.01.2015 a favore di Parte_1
- euro 20.000 del 21.05.2015 a favore del notaio;
Persona_8
- euro 10.000 del 23.06.2015 a favore del notaio;
Persona_8
- euro 20.000 del 23.06.2015 a favore di;
CP_5
- euro 45.000,00 del 12.05.2016 a favore di Parte_1
2) Controparte_2
- euro 30.000 del 23.06.2015 a favore di Controparte_6
- euro 20.000,00 del 23.06.2015 a favore di;
Persona_8
- euro 20.000,00 dell'08.02.2016 a favore di Parte_1 Va invece rilevato,quanto alla domanda riconvenzionale formulata dalle parti convenute di condanna dell'attore al risarcimento dei danni alla persona conseguiti alla vicenda de qua, nella misura di euro 800.000,00 per la IG.ra e di euro 500.000,00 per la IG.ra Controparte_1
, che le stesse parti convenute hanno dedotto nel Controparte_2
coso del giudizio e ribadito in sede conclusionale che: “In data
06/06/2024 la II° Sezione Penale della Suprema Corte a definizione del ricorso proposto da esse germane avverso la decisione della CP_1
Corte di Appello di Napoli III° Sezione Penale emessa in data
06/11/2023 (che aveva mandato assolto il in accoglimento dello Pt_1
stesso ricorso, su parere conforme, allegato, del Sostituto Procuratore
Generale, con sentenza n. 23900/2024, versata in copia, così statuiva:
“annulla la sentenza impugnata detta limitatamente agli effetti civili con rinvio per nuovo giudizio al Giudice Civile competente per valore in grado di appello ex art. 622
c.p.p.”. Pertanto, in ossequio a tale decisione esse hanno CP_1
provveduto ad incardinare in riassunzione giudizio ex artt. 392 c.p.c. e
622 c.p.p. avanti la Corte di Appello di Napoli, assunto al NRG 4162/24
2^Sez. Civ. bis – C.I. dott. Notaro per l'udienza del 20.03.2025 rimesso alla udienza collegiale del 20.11.2025”. Di conseguenza è la stessa ricostruzione di parte convenuta, peraltro suffragata dalla documentazione in atti e dalla specifica indicazione dei riferimenti e dello stato del giudizio riassunto innanzi alla Corte
d'Appello di Napoli, ad avvalorare l'inammissibilità della domanda risarcitoria conseguente ai medesimi fatti accertati in sede penale.
Conclusivamente, va rigettata la domanda formulata dall'attore e va invece accolta in parte la domanda formulata dalle parti convenute e per l'effetto va dichiarata la risoluzione dei contratti preliminari per cui è causa, per il grave inadempimento dell'attore, con conseguente obbligo di restituzione da parte di quest'ultimo della cifra di euro 335.000,00 a favore della IG.ra ed euro 70.000 alla IG.ra Controparte_1 CP_2
versate dalle convenute in adempimento dei suddetti contratti
[...]
preliminari, oltre interessi nella misura legale e rivalutazione dalla domanda al soddisfo;

Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite tra le parti, ex art. 92, comma 2, c.p.c. in considerazione della sostanziale soccombenza reciproca tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto a ruolo con il n. di R.G. 3746/2017, così provvede:
- rigetta la domanda attorea;

- accoglie in parte la domanda riconvenzionale formulata dalle convenute e per l'effetto dichiara risolti i seguenti contratti preliminari per il grave inadempimento del IG. 1) contratto del 29.01.2015, Parte_1
stipulato con la IG.ra , avente a oggetto n. 1 unità Controparte_1
immobiliare, al piano 3 (appartamento ad angolo), in NCEU sub. 12; 2)
contratto dell'08.02.2016, stipulato con la IG.ra Controparte_2
avente a oggetto n. 1 unità immobiliare, al piano 4, in NCEU sub. 14; 3)
contratto dell'11.05.2016, stipulato con la IG.ra , Controparte_1
avente a oggetto n. 2 unità immobiliari, al piano 3, in NCEU sub. 11-13;
- condanna l'attore, il IG. a restituire alla IG.ra Parte_1
la somma di euro 335.000,00 e la somma di euro Controparte_1
70.000 alla IG.ra versate dalle convenute in Controparte_2
adempimento dei suddetti contratti preliminari, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Nola, lì 25.06.2025
Il Giudice Unico Dott.ssa Lucia Paura