REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott. Antonino IERIMONTI, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 10026/2021,

TRA
Parte_1
[...]
[...]
rappresentati e difesi dagli Avv.ti Luigi Marco Elia e Federica Maglie, per procura in atti;

ATTORI
E
CP_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Raffaele Marzo, per procura in atti;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 3.10.2024, i procuratori delle parti concludevano come da verbale di udienza.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato per la notifica il 16.12.2021 Parte_1
e deducevano che , a Parte_1 Parte_1 Parte_1
seguito di un contratto preliminare del 10.3.2020, il 16.6.2020 aveva sottoscritto con CP_1
un contratto di compravendita rogato per Notaio (rep. N. 9258 –
[...] Persona_1
racc. n. 6864 – trascritto a Lecce il 23.6.2010, ai nn. 1634/12364) avente ad oggetto l'immobile sito in Squinzano, alla Via dei Falegnami n. 11, iscritto nel NCEU al foglio 35, part. 5748, sub 1 e 2, per il prezzo di € 150.000,00. Gli attori precisavano tuttavia che, tra i documenti relativi all'immobile menzionato, avevano rinvenuto anche un altro contratto preliminare di compravendita datato
10.3.2020 -con cui le parti avevano previsto il prezzo di € 196.000,00-, nonché una perizia tecnica risalente al mese di gennaio 2020 che ne aveva stimato il valore in € 439.660,00. Gli stessi quindi deducevano che tali circostanze avevano fatto sorgere il dubbio della legittimità del contratto di compravendita definitivo del 16.6.2020, atteso che versava, sin dal 2018, Parte_1
in uno stato di ansioso depressivo che aveva contribuito a cagionare la separazione dalla moglie, e aveva attraversato un periodo di forte difficoltà economica. Sul punto, quindi, rilevavano che tali fattori avevano profondamento inciso sul corretto processo formativo della sua volontà, in quanto lo avevano portato ad alienare l'immobile oggetto del contratto di compravendita a una cifra irrisoria, in assenza di una seria valutazione sull'opportunità dell'affare, rispetto alla quale aveva inciso anche la malafede del compratore, consapevole dello stato di incapacità naturale di . Parte_1
Alla luce di queste considerazioni, pertanto, , e Parte_1 Parte_1
chiedevano l'annullamento del contratto di compravendita definitivo del Parte_1
16.6.2020 ai sensi dell'art. 428 c.c., atteso che il si trovava in stato di incapacità Parte_1 naturale nel momento in cui lo aveva sottoscritto e, in subordine, chiedevano l'accertamento del reale valore dell'immobile e la condanna del convenuto al pagamento di una integrazione del prezzo, con vittoria delle spese di lite. si costituiva in giudizio eccependo, in via preliminare, la nullità dell'atto di CP_1
citazione per indeterminatezza dell'oggetto e comunque l'inammissibilità della domanda di integrazione del prezzo, nonché la carenza di legittimazione attiva di e Parte_1
in quanto estranei al rapporto giuridico dedotto in giudizio di cui era parte Parte_1
solo loro padre . Sotto altro profilo, ancora in via preliminare, Parte_1 CP_1
eccepiva l'improcedibilità della domanda, atteso che la procedura di mediazione era stata
[...]
promossa dai soli e in luogo di Parte_1 Parte_1 Parte_1
. Nel merito, il convenuto deduceva che l'incapacità naturale di
[...] Parte_1 andava esclusa, in quanto nella vendita erano intervenuti terzi soggetti incaricati proprio dall'attore, oltre che i suoi più stretti familiari, evidenziando come tra il 2017 e il 2020 Parte_1
avesse stipulato diversi atti pubblici. Il inoltre, aggiungeva, che con PEC del 9.4.2021 il CP_1
Notaio stipulante aveva espressamente dichiarato di aver riscontrato, in occasione della stipula del contratto definitivo, la piena capacità di contrarre del stante la sua attiva Parte_1
partecipazione e comprensione alla stesura degli atti, anche in relazione alle modalità di pagamento del prezzo, e deduceva, comunque, la sua buona fede contrattuale, in quanto non poteva essere in
2 alcun modo a conoscenza dello stato di incapacità lamentato dall'attore, proprio alla luce del comportamento tenuto dallo stesso prima e in occasione della stipula. Con riferimento al secondo contratto preliminare del 10.3.2020 disconosceva la sottoscrizione a lui riferibile CP_1
ivi apposta, precisando come comunque il contratto definitivo del 16.6.2020 avesse superato ogni pattuizione contenuta in accordi precedenti, che non fosse stata puntualmente riportata.
Sottolineando, infine, come il prezzo di vendita fosse congruo rispetto alle condizioni dell'immobile, concludeva chiedendo, in via preliminare, che fosse dichiarata la nullità dell'atto di CP_1
citazione, che fosse accertato il difetto di legittimazione attiva di e Parte_1
e che fosse dichiarata l'improcedibilità della domanda per il mancato Parte_1
esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria da parte di Nel Parte_1
merito, concludeva chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via subordinata, in caso di loro accoglimento, la ripetizione di tutte le somme sostenute in relazione all'acquisto dell'immobile pari a complessivi € 186.109,00 -di cui € 120.000,00 già corrisposte come prezzo, € 8.000,00 a titolo di penale, € 15.000,00 corrisposte al Notaio , nonché € 43.109,00 spesi per i lavori effettuati Per_1 sull'immobile-, con vittoria delle spese di lite, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183, co 6 n. 1 c.p.c. previgente, Parte_1
, e precisavano la domanda proposta
[...] Parte_1 Parte_1 in via subordinata chiedendo, ai sensi dell'art. 1448 c.c., la rescissione del contratto per lesione.
A fronte di tale precisazione con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183, co 6 CP_1
n. 2 c.p.c. previgente, eccepiva l'inammissibilità della domanda di rescissione per lesione, in quanto nuova rispetto alla domanda di condanna alla integrazione del prezzo, nonché la prescrizione della stessa, ai sensi dell'art. 1449 c.c., per decorso del termine di un anno dopo la stipulazione del contratto, e, comunque, la sua infondatezza.
Espletate le prove orali, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del

3.10.2024 e quindi era trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. previgente per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
********
La domanda attorea è infondata e va rigettata, per i motivi di seguito esposti.
Per ragioni di ordine logico e sistematico si deve in primo luogo osservare come sia infondata l'eccezione preliminare sollevata da in relazione alla procedura di mediazione obbligatoria, atteso CP_1
che la presente controversia ha ad oggetto la validità di un contratto di compravendita, riconducibile alla materia dei rapporti obbligatori, e non un'azione di accertamento avente ad oggetto diritti reali, che, come tale, non rientra nel novero delle materie soggette a mediazione obbligatoria, indicate tassativamente dall'art. 5, co 1 bis D. Lgs. 28/2010.
3 Ancora in via preliminare, occorre rilevare come sia parimenti infondata l'eccezione inerente la presunta nullità dell'atto di citazione per genericità ed indeterminatezza nell'esposizione delle questioni di fatto e delle ragioni giuridiche poste a base della domanda, atteso che tali elementi, coincidenti con le due domande di annullamento del contratto di compravendita del 16.6.2020 ai sensi dell'art. 428 c.c. e pagamento di una integrazione del prezzo, sono stati descritti in modo sufficientemente chiaro nell'atto di citazione e la loro asserita genericità può rilevare soltanto ai fini di un eventuale rigetto della domanda,
senza che però si possa ritenere in alcun modo leso, nel caso di specie, il diritto di difesa del convenuto.
Sotto altro profilo, va invece accolta l'ulteriore eccezione preliminare sollevata da CP_1 avente ad oggetto il difetto di legittimazione attiva di e Parte_1 Parte_1
Difatti, secondo la consolidata interpretazione della Suprema Corte la "legitimatio ad causam" si ricollega al principio dettato dall'art. 81 c.p.c., alla cui stregua nessuno può far valere nel processo un diritto altrui in nome proprio, fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, e conseguentemente - trattandosi di materia attinente al contraddittorio e mirandosi a prevenire una sentenza "inutiliter data" - è necessario verificare, anche d'ufficio in ogni stato e grado del processo (con il solo limite della formazione del giudicato interno sulla questione), nonché in via preliminare al merito, la coincidenza dell'attore e del convenuto con i soggetti che, secondo la legge che regola il rapporto dedotto in giudizio, sono destinatari degli effetti della pronuncia richiesta (Cass. Civ. Sez. Un., sentenza 9 febbraio 2012, n. 1912). Orbene, nel caso di specie, dall'esame delle reciproche contestazioni e della documentazione versata in atti, emerge con adeguata chiarezza come il contratto definitivo di compravendita del 16.6.2020 sia stato sottoscritto dal solo e Parte_1 che nel presente giudizio sia stata richiesto l'annullamento per incapacità naturale di quest'ultimo al momento della stipula, sicché, non figurando in alcuna clausola di esso un riferimento ad altri soggetti e non rivestendo i suoi figli e la qualità di suoi Parte_1 Parte_1
eredi o aventi causa, si deve ritenere che essi non siano legittimati a far valere i diritti spettanti in relazione a quel contratto al solo acquirente, . Parte_1
Passando, quindi, al merito della controversia, con specifico riguardo alla domanda di annullamento proposta in via principale da , occorre rilevare come la stessa sia infondata. Parte_1
Da un'attenta analisi delle reciproche contestazioni e della documentazione in atti, infatti, emerge come e abbiano provveduto a regolare in maniera Parte_1 CP_1 progressiva i loro rapporti relativi alla compravendita dell'immobile, di proprietà del Parte_1
sito a Squinzano, alla Via dei Falegnami n. 11, iscritto nel NCEU al foglio 35, part. 5748, sub 1 e 2, attraverso la stipulazione di una pluralità di atti successivi, coincidenti in particolare con i contratti preliminari del 10.3.2020, e con il successivo contratto definitivo del 16.6.2020. Tale circostanza e il contenuto degli stessi atti, tuttavia, non appaiono decisivi ai fini della prova né della sussistenza di
4 circostanze che abbiano potuto incidere negativamente sul corretto processo formativo della volontà del promittente venditore , né della sussistenza dello stato di malafede del Parte_1 promittente acquirente, pure richiesto dall'art. 428 c.c. ai fini dell'annullamento del contratto, atteso che dal complessivo esame dell'istruttoria svolta in corso di causa non sono emersi elementi adeguatamente idonei a dimostrare lo stato di incapacità naturale del al momento della Parte_1
conclusione dei suddetti contratti e nemmeno elementi dai quali desumere una forma di approfittamento di tale stato di salute da parte del nella determinazione del prezzo di CP_1
vendita.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità è infatti concorde nel ritenere necessario, ai fini della prova dell'incapacità naturale richiesta per l'annullamento del contratto, che le facoltà intellettive e volitive dello stipulante siano, a causa della malattia, tali da impedire la formazione di una volontà cosciente, facendo così venire meno la capacità di autodeterminazione del soggetto e la consapevolezza in ordine all'importanza dell'atto che sta per compiere (Cass. Civ. Sez. Lav., sentenza
21 novembre 2018, n. 30126). Nel caso di specie, invece, occorre rilevare come Parte_1
, nel corso del giudizio, si sia esclusivamente limitato a depositare della documentazione
[...]
medica attestante uno stato ansioso depressivo, nonché la prescrizione nei suoi confronti di cure farmacologiche, senza tuttavia fornire una prova comunque rigorosa e precisa dell'incidenza di tale stato rispetto alla libera manifestazione della volontà prestata in occasione della stipula dei contratti preliminari e del contratto definitivo.
A tale proposito, dall'esame della documentazione in atti, risulta che proprio il nello Parte_1
stesso periodo coincidente con l'arco temporale di cui ai medesimi certificati medici, ha sottoscritto una pluralità di atti ulteriori, anche strettamente connessi all'operazione negoziale culminata con la stipula del contratto definitivo di cui in questa sede ha richiesto l'annullamento, coincidenti con le scritture private datate 6.7.2020 e 11.12.2020, con l'atto di compravendita immobiliare del giorno
11.12.2020 e l'atto unilaterale avente la medesima data, nonché con l'ulteriore atto del 12.12.2020.
D'altro canto, poi, risulta anche adeguatamente dimostrato che proprio nel compimento della sequenza dei contratti, i due preliminari del 10.3.2020 e il definitivo, il si sia fatto Parte_1
comunque assistere da professionisti, da lui incaricati, al fine di meglio determinare le condizioni di vendita, anche in relazione all'individuazione del prezzo. In tal senso, da un attento esame del contenuto delle dichiarazioni rese dai testi escussi, emerge chiaramente come sin dalla fase delle trattative il e il iano entrati in contatto tra loro per mezzo dell'intervento Parte_1 CP_1 dell'Avv. Andrea Pulli, nella sua qualità di procuratore incaricato dal promittente venditore.
Sebbene, infatti, il legale escusso come teste all'udienza del 5.7.2023, si sia avvalso della facoltà di astenersi dal rendere testimonianza per aver appreso i fatti di causa nell'espletamento di un incarico
5 professionale, tale circostanza è stata confermata dal teste , escusso all'udienza del Testimone_1
5.7.2023, che, in qualità di titolare dell'agenzia immobiliare con sede a Squinzano che ha assunto l'incarico di mediazione, ha espressamente dichiarato di essere stato contattato proprio dall'Avv.
Pulli per la vendita dell'immobile di proprietà di e, quindi, evidentemente Parte_1
su incarico dello stesso attore, precisando, da un lato, di aver proposto proprio lui l'acquisto dell'immobile a e, dall'altro, che il prezzo e le modalità di acquisto sono state CP_1
liberamente concordate dai contraenti anche a seguito di un incontro svoltosi presso lo studio dell'Avv. Pulli, a cui ha partecipato anche lo stesso mediatore Tes_1
Per altro verso, la piena capacità di determinarsi del venditore è stata confermata anche dal Notaio rogante che, escussa all'udienza del 14.3.2024, in veste di pubblico ufficiale Persona_1
investito del compito di garantire la legalità dei contratti, ha confermato che sia al momento della stipula del contratto preliminare del 10.3.2020, che al momento della stipula del contratto definitivo del 16.6.2020, lei ha apprezzato personalmente la piena capacità del specificando Parte_1
come lo stesso abbia partecipato consapevolmente a tutte le attività svolte e alla discussione su alcuni aspetti di dettaglio ancora oggetto di trattativa, prima della stipula del contratto definitivo, non manifestando, ad ogni modo, alcuna esitazione rispetto alla positiva conclusione dell'affare, sottolineando che, ove lei si fosse accorta di qualcosa di anomalo nel comportamento di uno dei firmatari degli atti, non avrebbe provveduto alla redazione degli stessi, certamente interrompendo la stipula.
Per completezza di analisi, poi, occorre rilevare come ai fini della prova dell'incapacità naturale del non assumano alcun rilievo le ulteriori contestazioni sollevate dallo stesso aventi ad Parte_1
oggetto la non congruità del prezzo di vendita, che secondo la prospettazione attorea, emergerebbero dalla presenza di un duplice contratto preliminare e da una perizia tecnica di stima. Al riguardo, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito come l'eventuale divario tra il prezzo di mercato ed il prezzo esposto nel contratto possa essere considerato solo come un sintomo rilevatore dello stato di incapacità e della malafede dell'altro contraente e non certo come prova della sussistenza di tali elementi (cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. III, sentenza 8 febbraio 2012, n. 1770). Al riguardo, però si deve osservare che, nella presente fattispecie, come già evidenziato, è emerso chiaramente che la compravendita dell'immobile del si è sviluppata in un contesto Parte_1 contrattuale che ha visto l'assistenza di professionisti, dal quale non è possibile desumere alcun elemento idoneo a dimostrare che la volontà del venditore non si sia formata liberamente, e, d'altro canto, vi è stata una conclusione progressiva della compravendita dell'immobile, attraverso la pattuizione di un preliminare notarile del 10.3.2020, di un ulteriore preliminare di pari data che prevedeva un prezzo maggiore di quello dichiarato in sede notarile e poi di un contratto definitivo
6 notarile rogato, dopo ben tre mesi, il 16.6.2020, quindi dopo una adeguata e consapevole ponderazione degli interessi economici in gioco. Peraltro, a tale proposito, si deve anche osservare che secondo la pacifica interpretazione della giurisprudenza di legittimità qualora le parti ritengano di regolare i loro rapporti mediante la sequenza contratto preliminare – contratto definitivo, la fonte esclusiva dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto va comunque individuata nel contratto definitivo, restando i negozi precedenti superati dalla nuova manifestazione di volontà, che può anche non conformarsi del tutto agli impegni già assunti (cfr., ex multis, Cass.
Civ. Sez. II, ordinanza n. 12090 del 6.5.2024; Cass. Civ. Sez. II, ordinanza n. 30735 del 21.12.2017;
Cass. Civ. Sez. II, sentenza n. 7064 del 11.04.2016).
Alla luce di queste considerazioni, dunque, sulla base del generale principio dell'onere della prova di cui all'art. 2697 c.c., alla cui stregua chi vuole far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento, mentre chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda, non può che conseguire il rigetto della domanda di annullamento del contratto definitivo di compravendita del
16.6.2020 formulata ai sensi dell'art. 428 c.c. da in quanto sarebbe Parte_1
spettato, innanzitutto, ad esso fornire un adeguato ed esauriente riscontro probatorio alla sua versione dei fatti di causa, che invece non è risultata adeguatamente provata.
Per quanto concerne, poi, la domanda proposta in via subordinata da Parte_1
preliminarmente si deve rilevare come sia ammissibile la modifica in domanda di rescissione del contratto per lesione, ex art. 1448 c.c., che egli ha formulato con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183, co 6 n. 1 c.p.c. previgente, atteso che secondo la più recente interpretazione della giurisprudenza di legittimità, la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali (cfr. ex multis, Cass. Civ. Sez. II, ordinanza n. 23975 del 6.9.2024; Cass. Civ. Sez. III, sentenza n. 30455 del 2.11.2023, Cass. Civ., Sez. III, ordinanza n. 4031 del 16.2.2021).
D'altro canto, però, con riferimento a tale domanda, va accolta l'eccezione di prescrizione sollevata da atteso che il contratto di compravendita impugnato è stato stipulato dalle parti CP_1
con atto rogato il 16.6.2020, mentre la domanda di rescissione per lesione è stata formulata solamente con la proposizione del presente giudizio, (deposito dell'atto di citazione per la notifica il
16.12.2021) e quindi ben oltre il termine annuale, previsto dall'art. 1449 c.c. . Sotto tale profilo, si deve osservare che la lettera di messa in mora (doc. 8 della comparsa di costituzione) che il
7 convenuto riconosce di aver ricevuto il 1.4.2021 non è idonea a interrompere il decorso della prescrizione, atteso che secondo la pacifica interpretazione della giurisprudenza di legittimità, in tema di rescissione del contratto, l'interruzione della prescrizione consegue esclusivamente alla proposizione della relativa domanda giudiziale e non anche ad un atto stragiudiziale di costituzione in mora, atteso che la corrispondente azione costituisce l'esercizio di un diritto potestativo rispetto al quale l'altra parte ha una posizione di mera soggezione (Cass. Civ. Sez. II, ordinanza n. 6974 del
17.3.2017).
Alla luce di queste considerazioni, dunque, in ragione dell'accertamento dell'intervenuta prescrizione dell'azione, va parimenti rigettata la domanda di rescissione del contratto di compravendita del
16.6.2020 formulata da , in via subordinata. Parte_1
In ragione del rigetto delle domande attoree si ritiene che le spese di lite debbano seguire il criterio della soccombenza e pertanto vadano poste a carico di Parte_1 Parte_1
e nell'importo liquidato in dispositivo.
[...] Parte_1


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) dichiara il difetto di legittimazione attiva di e Parte_1 Parte_1
2) rigetta le domande proposte da;
Parte_1
3) condanna , e in solido, Parte_1 Parte_1 Parte_1
al pagamento in favore del procuratore antistatario di delle spese di lite che liquida CP_1 in € 7.000,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%,
CPA ed IVA, come per legge.
Lecce, 14 aprile 2025
IL GIUDICE
Dott. Antonino Ierimonti
8