REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2936/2024 di R.G. avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
Tra le seguenti parti:
, rappresentata e difesa dagli Avv.ti SANTI ANDREA e SERRANO FABRIZIO, in virtù Parte_1 di mandato in calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato in Via Sant'Orsola 36 41121 MODENA;

ATTRICE
CONTRO
, in persona del rappresentato e difeso dall'Avv. BRUNETTI Controparte_1
GIOVANNI, in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato in
VIA VENETO 111 . CP_1
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale a trattazione scritta.
Sentenza a verbale ex art. 127 ter ult. comma e 128 cpc è da considerarsi letta in udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato il 21.06.2024, l'Avv. conveniva in giudizio il Parte_1
per fare accertare la nullità e/o annullabilità della delibera assembleare del Controparte_2
25.03.2024, con la quale è stato approvato il piano di riparto per l'esecuzione di lavori straordinari all'immobile relativi anche a parti delle quali l'attrice non è comproprietaria con relativo illegittimo addebito di spese.
1 Con comparsa depositata il 18 settembre 2024 in persona Controparte_3 dell'amministratore p.t., si costituiva impugnando e contestando tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito e concluso nonché la documentazione prodotta nella parte contraria alle proprie posizioni.
Istruita la causa in via documentale, veniva rinviata per la discussione con termine per note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è risultata infondata e, pertanto va rigettata, con ogni conseguenza di legge.
Occorre rilevare che, il presente giudizio segue altri giudizi promossi dalla odierna attrice nei confronti del convenuto, di impugnazione delle delibere condominiali che si sono susseguite nel tempo ed in CP_1 seno ai quali questo tribunale ed anche la Corte di appello si sono espresse.
La questione alla base del presente giudizio, attiene alla richiesta di esclusione dell'attrice dalla partecipazione alle spese riguardanti le parti comuni del in virtù di «espresse esclusioni Controparte_3 dai diritti condominiali ex art. 1117 c.c.» derivanti dai titoli di provenienza degli immobili di sua proprietà, e precisamente: il portone, le scale, la terrazza, i locali per la portineria e l'alloggio del portiere.
A riguardo vi sono già alcune pronunce di questo tribunale.
Alla base delle suddette pronunce c'è la statuizione con valore di giudicato costituita dalla sentenza del
Tribunale di Taranto n. 434/2006 del 20 febbraio 2006, che nella fattispecie ha espresso il principio secondo cui la proprietà non è avulsa dallo stabile condominiale a cui appartiene, non essendo del tutto Pt_1 indipendente da esso, ma comunicando in vario modo con le parti comuni e pertanto non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni in proporzione al suo valore millesimale nell'ambito dell'edificio condominiale, stabilito dalla stessa sentenza nella misura di 283,52 millesimi.
Orbene, la esenzione, risultante dal titolo di provenienza della proprietà attrice e non già da regolamento condominiale, la cui sussistenza non emerge dagli atti di causa, non può legittimamente estendersi a tutti gli oneri relativi alla gestione dei beni comuni, ma solo a quelli relativi a talune delle dette parti e in maniera non incompatibile con il disposto imperativo di cui all'art. 1118 c.c., posto che le unità immobiliari di proprietà attrice sono comunque collocate nello stabile condominiale e in virtù di tanto sussiste l'obbligo in capo al proprietario di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni».
A riguardo si è pronunciata anche la Corte di Appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, che con sentenza n. 152/2025 del 26 giugno 2025 (all. 28) ha rigettato l'appello proposto dall'avv. avverso la Pt_1 sentenza del Tribunale di Taranto n. 730/2023 del 30 marzo 2023. In tale pronuncia, il Giudice di secondo
2 grado afferma che «la sentenza n. 434/2006, emessa dal Tribunale di Taranto, passata in giudicato e richiamata dal convenuto, ha statuito l'obbligo del a concorrere al CP_1 Controparte_4 pagamento delle spese relative all' impianto antincendio, esplicitandone le ragioni, ma non in relazione a spese di altra natura. Tuttavia, corretta, nonché, in parte, basata sulle medesime ragioni di diritto enucleate nella richiamata sentenza, è stata la decisione del primo giudice, che ha ritenuto la non esentata dal Pt_1 pagamento delle spese, oggetto della decisione assembleare del 15 marzo 2019. Infatti con riferimento alle spese relative al cornicione posto al piano attico, il primo giudice ha condivisibilmente ritenuto che il decoro architettonico della facciata dello stabile attiene ad elementi strutturali dell'edificio, di cui gli immobili della
sono parte integrante, sicché l'esclusione del lastrico solare dalle parti comuni indicate nell'atto di Pt_1 provenienza, non è sufficiente ad esonerare la dalle spese necessarie alla manutenzione di elementi Pt_1 che riguardano la facciata dell'edificio condominiale, cui le unità immobiliari della appartengono, ed Pt_1
a cui (le facciate, i muri maestri) non è possibile rinunciare. Le ulteriori spese relative all'impianto di videosorveglianza e alla messa in efficienza dell'impianto antincendio, attenendo alla sicurezza dell'intero edificio e delle singole unità immobiliare che lo compongono, non sono affatto escluse dai titoli di provenienza, indicati dalla . Quanto, infine, alle spese relative all'ascensore, presente sin dall'origine nell'edificio Pt_1 condominiale, tenuto conto dell'eccezione riconvenzionale di nullità della relativa clausola, contenuta negli atti di provenienza, deve evidenziarsi che tale clausola può ritenersi valida se è stata assunta dai condomini all'unanimità. Tale condizione, ossia l'esistenza di una volontà unanime dei condomini, volta ad esonerare il proprietario delle unità immobiliari oggetto di causa (poste al piano terra ed al piano interrato), non è stata adeguatamente provata dalla , la quale si è limitata a produrre i propri titoli di provenienza, dai quali è Pt_1 desumibile la volontà del costruttore, originario proprietario dell'intero edificio, di escludere talune parti comuni, senza che sia possibile affermare che tale volontà sia stata esternata e condivisa, o anche solo opponibile agli altri condomini dell'edificio».
Tale statuizione si condivide in pieno e si attanaglia al caso di specie, ove parte attrice insiste nel ritenere la terrazza esclusa dalla sua proprietà, stessi principi si applicano ai locali per la portineria e l'alloggio del portiere.
In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di , non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento CP_1 condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto,
3 ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni. (Cass. civ. n. 21440/2022).
Infine, va rilevato che parte convenuta ha dato prova di avere addebitato le spese alla applicando le Pt_1 tabelle millesimali, che tengono conto di determinate esclusioni.
Ne consegue che non la ricorre la nullità della delibera impugnata;
infatti, le spese cui si riferisce il deliberato assembleare del 25.03.2024 riguardano parti od impianti rientranti nella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c.
Inoltre, gli atti di compravendita prodotti dall'attrice, dalle quali clausole deriverebbe la esenzione della proprietà dal diritto di comproprietà sulle parti comuni, sono in parte nulli per contrasto a norme Pt_1 imperative: art.1118 cc, in parte inopponibili della clausole in esse contenuta, in quanto radicalmente nulle per contrasto con il 2° e 3° comma dell'art. 1118 c.c., ed in particolare ne ha eccepito l'inopponibilità ai terzi, stante l'irrilevanza della documentazione prodotta da controparte ai fini della prova rigorosa del puntuale assolvimento degli oneri di trascrizione, in quanto priva del requisito essenziale della continuità delle trascrizioni.
La Suprema Corte con giurisprudenza ormai risalente e consolidata Cass. civ. n. 6036/1995 ha stabilito che:
“Il secondo comma dell'art. 1118 c.c., a norma del quale il non può, rinunciando al diritto sulle parti CP_1 comuni, sottrarsi al contributo sulle spese per la loro conservazione, non si limita a regolare la partecipazione dei condomini alle spese delle parti comuni nonostante la rinuncia del relativo diritto da parte del singolo condomino ma, indirettamente, esclude la validità della predetta rinuncia dato che le parti comuni necessarie per l'esistenza e l'uso dei piani o delle porzioni di piano ovvero destinate al loro uso o servizio continuerebbero a servire il anche dopo, e nonostante, la rinuncia. E pertanto nulla la clausola contenuta nel CP_4 contratto di compravendita di un appartamento sorto in un edificio in condominio con cui viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell'edificio comuni per legge o per volontà delle parti avendo una siffatta clausola il contenuto e gli effetti di una rinuncia del condomino (acquirente) alla predette parti (nella specie, si trattava di un'area comune destinata, per convenzione, al parcheggio delle macchine dei condomini).
Ne consegue il rigetto della domanda.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


4 il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dalla sig.ra nei confronti del Parte_1
, in persona dell'amministratore pro tempore, così dispone: Controparte_1
1) Rigetta la domanda;

2) Condanna al pagamento in favore del delle spese e competenze di lite Parte_1 CP_1 che si liquidano in € 3.397,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP, come per legge.
Taranto, 1.10.2025
il G.O.P.
dott.ssa Rosa I. Caponio
5