TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. CO Ardituro considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 1 ottobre 2025 per la decisione ex art. 429
c.p.c.; considerato che, per il procedimento in esame si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 c.p.c., unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
CO Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 14734/2023 del R.G.A.C., pendente
TRA
, rappresentato e difeso dagli avvocati Gianluca Flammia e Roberto Iacono, Parte_1
Email_1 Email_2
Ricorrente
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Mario Monda, Controparte_1 Email_3
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto ritualmente notificato, – premesso di essere proprietario di un immobile sito Parte_1 in Napoli alla via Posillipo 276, identificato nel relativo NCEU al foglio 29, particella 305, sub 23 e di aver stipulato con in data 27/10/2020 un contratto di RENT TO BUY, con la Controparte_1 immediata concessione in godimento dell'immobile alla stessa, a fronte del pagamento di un canone e con diritto della conduttrice di acquistarlo entro il termine 30/12/2021, con imputazione di parte del corrispettivo pattuito al prezzo di acquisto – ha citato in giudizio per ottenere il Controparte_1 rilascio dell'immobile, non avendo la stessa né acquistato il bene, né versato il canone di locazione pattuito. Ha precisato che il contratto prevede: all'art. 3 la durata della concessione del godimento in mesi 15 (quindici) a decorrere dal 27 ottobre 2020, ovvero sino al 26 gennaio 2022; all'art.

4.1 ed all'art.

4.4 il diritto della sig.ra ad acquistare l'immobile al prezzo di € 600.000,00 Controparte_1 da esercitarsi, in ogni caso, entro e non oltre il 30 dicembre 2021 con conseguenza decadenza dal diritto d'acquisto; all'art.

4.4 i), in ogni caso, la cessazione immediata della efficacia del contratto una volta spirato il termine del 26 gennaio 2022 con conseguente insorgenza dell'obbligo restitutorio della consistenza immobiliare entro e non oltre il termine del 30 giugno 2022; all'art.

4.4 ii) che sia dovuta al sig. a far data dal 26 gennaio 2022, e fino all'effettivo rilascio, in caso di Parte_1 perdurante occupazione dell'immobile da parte del conduttore, la somma mensile di € 1.700,00; all'art.

4.4 iii) il diritto del concedente a trattenere, in via definitiva, l'intera componente dei canoni imputata al prezzo di vendita ed alla concessione del godimento corrisposta, dalla conduttrice, sino alla data del 30 dicembre 2021; all'art. 5 ii) a garanzia dell'adempimento da parte della conduttrice di ogni obbligazione discendente dal contratto, ivi compreso quindi ogni danno arrecato e/o il pagamento dei canoni di locazione, il deposito cauzionale di € 5.000,00; all'art. 5 bis che la sig.ra avrebbe richiesto ad un istituto di credito, per l'acquisto dell'immobile, un Controparte_1 finanziamento;
all'art. 5 bis che la sig.ra accettava, in caso di diniego da parte Controparte_1 dell'Istituto Bancario della concessione del mutuo, che il contratto era da intendersi risolto “ipso facto”, senza applicazione di penali, salvo quanto disciplinato, in relazione al pagamento di quanto previsto all'art. 4.4. 1) per la permanenza di parte conduttrice oltre la data del 26.01.2022; all'art.

6.4 la sig.ra veniva resa edotta con puntuale indicazione ed elencazione di tutte le Controparte_1 domande di concessione in sanatoria per lavori eseguiti in assenza di concessione edilizia il tutto con specifica indicazione dell'abuso sanato e dei singoli bollettini versati nonché dei solleciti effettuati a mezzo raccomandata cui non è mai seguito riscontro ( positivo o negativo) da parte del Comune di
Napoli; sempre all'art.

6.4 la conduttrice, sig.ra , dichiarava di essere “ben Controparte_1 consapevole di tutte le conseguenze che deriverebbero dal mancato rilascio della concessione edilizia anzidetta anche eventualmente in dipendenza dell'esito negativo della menzionata richiesta di nulla osta presentata all'Amministrazione competente”; sempre all'art.

6.4 la conduttrice, sig.ra
[...]
consapevole delle conseguenze derivanti dalle irregolarità edilizie formali e/o sostanziali CP_1 dichiarava “di aver eseguito a mezzo di tecnici di propria fiducia ogni necessario ed opportuno accertamento in merito alla conformità della consistenza immobiliare in oggetto alla normativa urbastinico edilizia: All'uopo dichiara di essere informata della situazione urbanistica relativa alla consistenza immobiliare in oggetto, accettando dunque l'acquisto nello stato urbanistico in cui la stessa si trova”; all'art. 7 venivano previste le singole ipotesti di risoluzione del contratto e gli obblighi a carico di parte conduttrice.
Ha dedotto che la conduttrice ha corrisposto solo i canoni di concessione in godimento maturati sino al 26 gennaio 2022, oltre al deposito cauzionale di euro 5.000,00 e che in data 31 agosto 2022
(successivamente allo spirare del termine fissato nel contratto del 27 ottobre 2020), ha risolto il contratto;
non ha esercitato il diritto di acquisto dell'immobile nel termine previsto dall'art.

4.4 del contratto;
non ha richiesto (ovvero non ne ha fornito prova di aver richiesto prima della scadenza prevista dall'art. 3) il mutuo bancario per l'esercizio del diritto di acquisto, in palese violazione dell'art. 5 bis del contratto;
non ha corrisposto, a decorrere dal 26 gennaio 2022, il canone di locazione fissato dalle parti in € 1700,00; non ha rilasciato entro il 30 giugno 2022 l'immobile; non ha provveduto alla sottoscrizione, entro 30 giorni dall'intervenuta risoluzione, di apposito atto in forma autentica con il consenso alla cancellazione, impedendo all'attore di alienare a terzi l'immobile.
Ha chiesto, ex art. 23 D.L. 133/2014, come modificato con il DL 59/2016, la convalida dello sfratto per l'inadempimento della conduttrice, anche in considerazione del fatto che la stessa non ha rilasciato l'immobile, pur avendo essa stessa, in data 31/8/2022, risolto il contratto. Ha dedotto che il contratto deve, comunque, essere dichiarato risolto per l'inadempimento della , oltre che per CP_1
l'operatività della clausola risolutiva espressa prevista dall'art.

7. Ha concluso, chiedendo la convalida dello sfratto, dichiarando risolto il contratto per l'inadempimento della conduttrice, autorizzando esso esponente a trattenere la domma di euro 25.500,00 per il periodo di concessione in godimento dal 27/10/2020 al 26/1/2026 e a trattenere il deposito cauzionale di euro 5.000,00 per il mancato pagamento dei canoni non corrisposti, condannando per i restanti canoni la convenuta al pagamento del dovuto a titolo di canone non corrisposto, ovvero di indennità di occupazione, con ordine al Conservare dei RR.II di procedere alla trascrizione della sentenza.
Si è costituita , opponendosi alla convalida, in assenza di qualsivoglia suo Controparte_1 inadempimento. Ha chiarito che il contratto prevede espressamente (art. 4) che “il diritto di acquisto potrà essere esercitato entro giorni 60 (sessanta) giorni dal rilascio delle concessioni edilizie delle domande in sanatoria presentate da parte concedente ai fini della regolarità urbanistica del fabbricato concesso in godimento, nella forma espressa o tacita del silenzio assenso, quest'ultimo da perfezionarsi in ogni caso entro il 30 dicembre 2021. Nel caso di mancato rispetto del cosiddetto termine per l'acquisto, la parte conduttrice s'intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo”. Ne consegue che, non avendo mai il proprietario/concedente ottenuto le concessioni e autorizzazioni edilizie promesse, non si è mai verificata la condizione a partire dal quale nasceva il diritto/obbligo della conduttrice di acquistare l'immobile. Ha rappresentato che, preso atto della impossibilità di acquistare l'immobile e di ottenere il mutuo a causa del mancato rilascio delle concessioni in sanatoria, ha inviato il 20/7/2022 una missiva al rappresentante/difensore del concedente, riassumendo l'inadempimento all'obbligo assunto da parte dello stesso e il proprio diritto al risarcimento dei danni subiti, e offrendo però anche un ventaglio di ipotesi transattive. Non pervenendo alcun riscontro sulla formulata proposta, in data
31.08.2022 ha intimato al la risoluzione del contratto di rent to buy per esclusivo suo Parte_1 inadempimento, chiedendo la restituzione della quota di canone versata in imputazione al prezzo d'acquisto, nonché di tutte le somme inutiliter versate e spese notarili e di intermediazione immobiliare, oltreché sostenute all'interno del cespite immobiliare nel legittimo affidamento che lo stesso sarebbe divenuto di sua proprietà, salvo l'ulteriore ed altro risarcimento del danno.
Ha concluso, affermando di aver diritto alla restituzione della quota canone imputata a titolo di prezzo d'acquisto, pari ad euro 1.333,30 mensili (sui 1.700,00 complessivi pattuiti) e, dunque, avendo versato 15 canoni di mensilità, alla restituzione di euro 19.999,50, il tutto oltre interessi e rivalutazione della somme, oltreché la restituzione in ogni caso dell'importo dalla stessa versato a titolo di deposito cauzionale, pari ad euro 5.000,00 e la condanna dell'attore al risarcimento di tutti i danni subiti. Ha chiesto, in via riconvenzionale, di “accertare e dichiarare il grave inadempimento del Sig. nella esecuzione osservanza degli obblighi e/o dichiarazioni dallo stesso Parte_1 assunte nel contratto di Rent to Buy sottoscritto in data 27.10.2020” e, per l'effetto, “condannare il
Sig. al versamento in favore della Sig.ra dell'importo di €. Parte_1 Controparte_1
19.999,50 pari alla totalità degli importi dalla stessa al tempo versati a titolo di quota prezzo del canone di locazione, nonché condannare il Sig. alla restituzione dell'importo di €. Parte_1
5.000,00 versato a titolo di deposito cauzionale in favore della Sig.ra ”, oltre alla Controparte_1 condanna al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale subito, “da riferirsi a titolo esemplificativo e non esaustivo ai costi notarili sostenuti per la stipula del contratto di rent to buy, spese di intermediazione immobiliare, investimenti economici effettuati all'interno dell'appartamento nonché tutto quanto sostenuto ed a sostenersi per non aver potuto al più tardi dal
30 aprile 2022 conseguire la proprietà dell'immobile”, con compensazione di ogni somma dovesse ritenersi in ultimo dovuta per qualsivoglia titolo e ragione nei confronti dell'intimante.
Con ordinanza del 4/7/2023 è stato ordinato il rilascio dell'immobile, fissandosi la data del 30/9/2023,
e disposto il mutamento del rito.
Le parti hanno depositato le memorie integrative, ribadendo le rispettive posizioni. In particolare, il ricorrente, oltre ad essere autorizzato a trattenere l'intera somma versata dalla , pari ad CP_1 euro 25.500,00 per il periodo di concessione in godimento decorrente dal 27 ottobre 2020 e fino al
26 gennaio 2022 e a trattenere il deposito cauzionale, imputandolo a canoni non corrisposti fino alla concorrenza di euro 5.000,00, ha chiesto la condanna della stessa “al pagamento dei canoni e/o quanto dovuto per l'occupazione dal 26 gennaio 2022 sino all'effettivo rilascio, somma ammontante, al 26 marzo 2024, ad Euro 44.200,00 (Euro 1.700,00 x 26mensilità) oltre euro 238,78 a titolo di oneri condominiali residuati al 31 gennaio 2024 ed Euro 1.700,00# ed oneri condominiali per ogni mese successivo sino alla effettiva liberazione dell'immobile”, ed oltre interessi e spese di lite. CP_1 ha insistito nelle conclusioni già rassegnate.
[...]
L'immobile è stato rilasciato il 28 marzo 2024, come da verbale depositato da parte attrice.
La causa, istruita documentalmente, è stata rinviata al 1 ottobre 2025 per la decisione, udienza poi sostituita ex art. 127-ter dal deposito di note scritte e viene decisa come segue.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 25 novembre 2022).
Ancora in via preliminare, è opportuno richiamare quanto affermato nell'ordinanza del 4/7/2023, laddove questo giudice ha evidenziato che “l'opposta non nega di non aver più corrisposto la somma mensile determinata in contratto ai fini del godimento del bene” e che “la possibilità di mancato rilascio del mutuo conseguente alla mancata concessione al concedente delle licenze in sanatoria necessarie ai fini della regolarità urbanistica ed edilizia del bene (necessaria e propedeutica al rilascio del mutuo da parte di qualsivoglia istituto bancario) è espressamente presa in considerazione dalle parti nel contratto del 27/10/2020, all'art.

5-bis, secondo cui, con il rinvio alla clausola 4.4. i), vi è la previsione, comunque, della permanenza massima da parte della nell'immobile CP_1 fino al 30 giugno 2022”.
Nel merito, occorre esaminare, da un lato, la fattispecie normativa che regola il contratto di rent to buy e, dall'altro, nello specifico il contratto sottoscritto il 27/10/2020.
L'art. 23 del D.L. 133/2014, conv. legge 164/2014, prevede che <

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Per il rilascio dell'immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. … >>.
Il rent to bay è il contratto con il quale il proprietario/concedente consegna un immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale si obbliga a pagarne il canone e, dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Si articola in due fasi, quella della concessione dell'utilizzo dell'immobile e quella, eventuale, del trasferimento della proprietà dell'immobile dal concedente al conduttore. Non vi è, infatti, obbligo delle parti di concludere l'atto di vendita, ma previsione del diritto di acquisto del conduttore. Nel contratto deve essere specificata la parte del canone destinata al pagamento dell'utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all'acquisto. Se il conduttore non adempie i propri obblighi, fra cui quello di pagare il canone, il conducente può, per quel che rileva in questa sede, chiedere la risoluzione del contratto, se si tratta di un inadempimento non di scarsa importanza e chiedere la restituzione dell'immobile. Diversa è l'ipotesi in cui, liberamente, il conduttore decide di non acquistare l'immobile: in tal caso il contratto alla scadenza del termine convenuto cessa di produrre ogni effetto, il concedente ha diritto ad ottenere la riconsegna del bene e a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l'intera componente riferita all'utilizzo, mentre deve restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita, nella misura stabilita in contratto. Il contratto deve essere trascritto, in modo da essere opponibile ai terzi, anche con riguardo alla concessione dell'utilizzo, oltre ad avere l'effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, con riguardo all'obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
Tanto chiarito, va evidenziato che il contratto stipulato il 27/10/2020 fra e Parte_1 CP_1 presenta alcune peculiarità.
[...] L'art. 3 del contratto prevede la durata della concessione in godimento: “è stabilita dalle parti in mesi
15 (quindici) a decorrere dalla data odierna, ovvero sino alla data del 26 gennaio 2022”.
L'art. 4 prevede il riconoscimento del diritto della conduttrice di acquistare "l'immobile".
<< 4.1 Alla parte conduttrice è riconosciuto il diritto ad acquistare "l'immobile" (di seguito “il diritto di acquisto”). Il diritto di acquisto potrà essere esercitato entro giorni 60 (sessanta) giorni dal rilascio delle concessioni edilizie delle domande in sanatoria presentate da parte concedente ai fini della regolarità urbanistica del fabbricato concesso in godimento, nella forma espressa o tacita del silenzio assenso quest'ultimo da perfezionarsi in ogni caso entro il 30 dicembre 2021. Nel caso di mancato rispetto del cosiddetto "termine per l'acquisto”, la parte conduttrice s'intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo.


4.2 Per l'esercizio del proprio diritto di acquisto, la parte conduttrice dovrà inviare, alla parte concedente, entro il termine per l'acquisto, apposita dichiarazione scritta da cui risulti la propria volontà di esercitare il diritto di acquisto, e da spedirsi con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata (di seguito la “dichiarazione di acquisto”). L'atto finale di trasferimento stipulato entro i 60 (sessanta) giorni dalla successiva dichiarazione di acquisto, nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ai fini della sua trascrizione.…4.4 Nel caso in cui la parte conduttrice non eserciti, nei termini sopra convenuti, il diritto all'acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto al precedente ART. 3, ovvero del 26 gennaio 2022 con la conseguenza che: i)- la parte conduttrice dovrà riconsegnare entro
e non oltre il termine di mesi 5 (cinque) dal 26 gennaio 2022 (ovvero entro e non oltre la data del 30 giugno 2022) alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d'uso); il diritto alla riconsegna degli immobili spetterà al più tardi alla parte concedente alla scadenza del termine di durata indicato (30 giugno
2022), senza che debbano ricorrere altre condizioni ed il presente atto potrà valere come titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.) nell'ambito dell'apposito procedimento di rilascio di cui all'art. 2930 c.c.;
La parte concedente avrà diritto a conseguire a titolo di mera locazione l'importo di Euro 1.700,00
(millesettecento virgola zero zero) mensili per il tempo di occupazione successiva alla data del 26 gennaio 2022 e fino all'effettivo rilascio da parte della conduttrice;
ii)- la parte concedente, ai sensi dell'art. 23, c. 1bis, D.L. 133/2014, acquisirà interamente a titolo di indennità la componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, fermo restando il suo diritto a trattenere, altresì in via definitiva,
l'intera componente dei canoni imputata alla concessione del godimento corrisposta dalla conduttrice sino alla data del 30 dicembre 2021; …>> .
L'art. 5 si occupa del corrispettivo pattuito e del deposito cauzionale. <

5.1 Il corrispettivo del presente contratto dovrà essere pagato dalla parte conduttrice alla parte concedente mediante canoni mensili, per tutta la durata fissata per il presente contratto o, comunque, sino al momento della cessione de gli immobili alla parte conduttrice, ai sensi precedente ART.

4. Il canone mensile (comprensivo sia della componente da imputare alla concessione del godimento che della componente da imputare al prezzo di vendita), è stato convenuto e qui si conferma, in Euro
1.700,00 (millesettecento virgola zero zero) mensili. Le parti riconoscono che il canone è stato da esse determinato nella misura innanzi indicata in ragione della natura unitaria dell'operazione e, dunque, in considerazione dell'eventuale futuro acquisto della proprietà in favore della parte conduttrice. Il pagamento dei canoni dovrà essere effettuato, entro il giorno 10 (dieci) di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente che sarà indicato dalla parte concedente. … ii) A garanzia dell'adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, un deposito cauzionale pari ad
Euro 5.000,00 (cinquemila virgola zero zero) deposito che verrà restituito al momento della riconsegna dell'immobile o imputato in conto prezzo in caso di stipula dell'atto definitivo di compravendita.

5.2 Le parti convengono e riconoscono che di ciascun canone mensile:
- l'importo di euro 366,70 (trecentosessantasei virgola settanta) costituisce la componente da imputare a corrispettivo della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1; - l'importo di euro 1.333,30 (milletrecentotrentatré virgola trenta) costituisce la componente da imputare al prezzo di vendita, a seguito dell'esercizio del diritto all'acquisto di cui al precedente ART. 4. 5.4 Il prezzo di vendita, a seguito dell'esercizio del diritto all'acquisto di cui al precedente ART. 4, è stato convenuto
e qui si conferma in Euro 600.000,00 (seicentomila virgola zero zero). In occasione della stipula dell'atto di compravendita, la parte conduttrice, per l'acquisto de "gli immobili" dovrà, pertanto, versare alla parte concedente il prezzo sopra convenuto, decurtato dell'importo complessivo della componente dei canoni da imputare al prezzo di cessione, ai sensi del precedente punto 5.2, versato sino a quel momento>>.
La previsione del punto 4.1. è strettamente connessa, a parere di questo giudice, con quella dell'art.

5-bis sulle “condizioni per l'esercizio del diritto di acquisto”.
<La parte conduttrice dà atto e la parte concedente si dichiara edotta del fatto che la parte promissaria acquirente richiederà un finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario per far fronte al pagamento di parte del prezzo convenuto;
- Pertanto la parte concedente si impegna fin d'ora a rendersi disponibile per la predisposizione della documentazione che le fosse richiesta da parte della banca concedente il mutuo. La parte concedente si dichiara a conoscenza e si obbliga ad accettare il fatto che la banca concedente potrà mettere a disposizione la somma mutuata solo dopo che sia eventualmente avvenuta l'iscrizione della relativa ipoteca o il suo consolidamento;
- Relativamente al predetto mutuo che sarà richiesto dalla parte conduttrice, le parti espressamente convengono che, qualora si verificasse un diniego da parte dell'Istituto Bancario relativo alla perizia tecnica della regolarità urbanistico/catastale dell'immobile in oggetto dovuto al mancato rilascio delle concessioni edilizie delle domande in sanatoria presentate da parte concedente ai fini della regolarità urbanistica del fabbricato concesso in godimento, nella forma espressa o tacita del silenzio assenso da perfezionarsi entro la data del 30 dicembre 2021, e/o in ipotesi qualsiasi di diniego da parte dell'Istituto Bancario della concessione del ridetto mutuo in favore di parte conduttrice, il presente contratto si intenderà risolto ipso facto, senza l'applicazione di penali salvo quanto disciplinato all'art.

4.4. i) per la permanenza di parte conduttrice oltre la data del 26.01.2022 e sino alla data del
30 giugno 2022>>.
L'art. 6 del contratto indica le domande di condono già inoltrate dal proprietario al Comune di Napoli, ma non ancora esitate.
L'art. 7, invece, si occupa dell'inadempimento e della risoluzione del contratto.
<<

7.1 Salvo quanto previsto ai precedenti Articoli 1.4, 4.3 e 5.3, nel caso di mancato adempimento
a taluno degli obblighi assunti dalle parti con il presente contratto, la parte non inadempiente potrà
a sua scelta: - o chiedere l'adempimento (artt. 2930 e segg. c.c.) - o chiedere la risoluzione del presente contratto (artt. 1453 e segg. c.c.) salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

7.2 Nel caso in cui la parte non inadempiente intenda avvalersi della risoluzione, ricorrendone
i presupposti ai sensi dell'art. 1455 c.c., dovrà intimare all'altra parte di adempiere, fissando alla stessa, con lettera raccomandata A.R., un ulteriore termine, non inferiore a 15 (quindici) e non superiore a 45 (quarantacinque) giorni, con dichiarazione che decorso inutilmente detto termine, il presente contratto s'intenderà risolto di diritto (art. 1454 c.c.).

7.3 In tutti i casi in cui si verifica la risoluzione del presente contratto: i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente
"gli immobili", nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d'uso); si applica anche in questo caso quanto disposto nel precedente ART.

4.4 sub
i). ii) in caso di inadempimento imputabile alla parte conduttrice, la parte concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati (sia con riguardo all'intera componente imputata alla concessione del godimento che con riguardo all'intera componente imputata al prezzo di vendita) e ciò a titolo di indennità; iii) in caso di inadempimento imputabile alla parte concedente, la stessa potrà trattenere i canoni pagati per l'intera parte degli stessi imputata al godimento mentre dovrà restituire alla parte conduttrice l'intera parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali;
iv) la parte concedente, dovrà restituire quanto ricevuto a titolo di deposito cauzionale al netto degli eventuali canoni per l'importo di Euro 1.700,00 (millesettecento virgola zero zero) di effettiva occupazione di parte conduttrice successiva alla data del 31 dicembre 2021; v) si dovrà procedere tra le parti agli eventuali rimborsi e agli eventuali pagamenti di indennità quali previsti nelle disposizioni che precedono.

7.4 A seguito della risoluzione del presente contratto, si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione del presente contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2668, u.c., c.c., come richiamato dall'art. 23 c. 3, D.L. 133/2014, e a tal uopo le parti si impegnano a sottoscrivere, entro 30 (trenta) giorni dall'intervenuta risoluzione, apposito atto in forma autentica con il consenso alla cancellazione>>.
Tutto ciò premesso, a parere di questo giudice la lettura contestuale dell'art. 4 e dell'art. 7 del contratto rendono palese che il “rilascio delle concessioni edilizie delle domande in sanatoria presentate da parte concedente ai fini della regolarità urbanistica del fabbricato concesso in godimento” è posto come condizione sospensiva per il sorgere del diritto della conduttrice di esercitare la facoltà riconosciutale, di acquistare l'immobile, in quanto è espressamente previsto che tale diritto può essere esercitato solo dopo l'ottenimento delle concessioni in sanatoria, ed entro un determinato termine.
Poiché è incontestato fra le parti che le concessioni in sanatoria non sono state ottenute, la condizione non si è avverata e, quindi, non essendo mai sorto il diritto di acquistare l'immobile, non può parlarsi di inadempimento della conduttrice.
Tanto chiarito, il contratto prevede, comunque, espressamente (art 3) la durata fino al 26 gennaio
2022 e prevede anche la data ultima del 30/6/2022 per la riconsegna dello stesso, con la previsione fino al gennaio 2022 del pagamento dei 1.700,00 euro, con la duplice funzione di canone e corrispettivo e, dal febbraio 2022 e fino al rilascio, con la funzione di mero canone di locazione (cfr. art.

4.4 i ult parte: “la parte concedente avrà diritto a conseguire a titolo di mera locazione l'importo di Euro 1.700,00 mensili per il tempo di occupazione successiva alla data del 26 gennaio 2022 e fino all'effettivo rilascio da parte della conduttrice”).
Nella vicenda in esame, in sostanza, non può parlarsi né di inadempimento del concedente (che ha solo evidenziato l'esistenza delle domande di condono, impegnandosi ad ottenerne il buon esito), né di inadempimento della conduttrice, che, proprio per il mancato rilascio delle concessioni in sanatoria, non ha potuto esercitare il diritto di acquisto. Nella fattispecie in esame non si è avverata la condizione sospensiva ed il contratto di concessione in godimento è scaduto alla naturale scadenza del 26 gennaio
2022, con la facoltà di permanenza della conduttrice nell'immobile fino al 30 giugno 2022. A tale data la avrebbe dovuto rilasciare l'immobile. Tanto chiarito, non v'è dubbio che a partire CP_1 da febbraio 2022 e fino all'effettivo rilascio, era tenuta a corrispondere al Controparte_1 Parte_1 per espressa previsione contrattuale (ed in applicazione del principio di cui all'art. 1591 c.c.) la somma di euro 1.700,00, a titolo di canone di locazione prima e di indennità di occupazione poi.
Resta da verificare la sorte della somma versata dalla fino al gennaio 2022. CP_1 Ebbene, sul punto, si è detto che la norma di riferimento, l'art. 23 del DL. 133/2014, prevede al comma 1 bis che “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito” e il comma 5 prevede che “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni
a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.
Il contratto non ha una espressa previsione di destinazione della somma versata come canone/corrispettivo per il caso del mancato avveramento della condizione suddetta, in quanto l'art.

4.4 prevede solo l'ipotesi che, verificatasi la condizione del rilascio delle concessioni, la conduttrice non eserciti il diritto di acquisto. Per questa ipotesi è previsto che “la parte concedente avrà diritto a conseguire a titolo di mera locazione l'importo di Euro 1.700,00 (millesettecento virgola zero zero) mensili per il tempo di occupazione successiva alla data del 26 gennaio 2022 e fino all'effettivo rilascio da parte della conduttrice;
ii)- la parte concedente, ai sensi dell'art. 23, c. 1bis, D.L.
133/2014, acquisirà interamente a titolo di indennità la componente dei canoni imputata al prezzo di vendita”.
Ebbene, una corretta interpretazione del contratto, quanto più vicina alla volontà delle parti – tenendo in debita considerazione anche quanto previsto dall'art.

5-bis del contratto (il presente contratto si intenderà risolto ipso facto, senza l'applicazione di penali salvo quanto disciplinato all'art.

4.4. i) per la permanenza di parte conduttrice oltre la data del 26.01.2022 e sino alla data del 30 giugno
2022) per il caso di mancata concessione del mutuo a causa del mancato rilascio delle concessioni in sanatoria - induce a ritenere che l'impegno del proprietario/concedente di ottenere il rilascio delle concessioni edilizie – unitamente alla consapevolezza dell'importanza del rilascio delle stesse anche al fine di ottenere il mutuo da parte della conduttrice – si sia tradotto nella previsione contrattuale della considerazione di solo una minima parte del canone pattuito a corrispettivo del mero godimento del bene, con la maggior parte destinata ad anticipo del prezzo di vendita. Tutto ciò si traduce inevitabilmente nell'obbligo di restituzione della parte di canone imputata a corrispettivo della vendita, almeno fino al momento in cui è prevista la cessazione di efficacia del contratto (gennaio
2022) e la possibilità temporale di ottenere il rilascio delle concessioni. Nella vicenda in esame non
è riscontrabile, come detto, né un inadempimento del concedente, né un inadempimento della conduttrice (almeno fino al gennaio 2022), ma il mancato avverarsi della condizione essenziale per far nascere il diritto all'esercizio della facoltà di acquisto da parte della (essendo, fra CP_1
l'altro, espressamente prevista in contratto la necessità per la stessa di ottenere un mutuo, per il cui rilascio è condizione necessaria la regolarità urbanistica ed edilizia del bene) è, comunque, da far rientrare fra gli impegni assunti dal concedente, il quale, quindi, è tenuto a restituire alla stessa la parte di canone da imputare a corrispettivo della vendita.
Tanto chiarito, è pacifico che ha corrisposto i canoni da novembre 2020 a gennaio Controparte_1
2022, per 15 mesi, per un totale di euro 25.500,00, di cui euro 5.500,5 (366,70 x 15) a titolo di canone di locazione ed euro 19.999,5 (1.333,30 x 15) a titolo di corrispettivo per la futura vendita. Ha, inoltre, corrisposto la somma di euro 5.000,00 a titolo di deposito cauzionale, che ha diritto di ottenere in restituzione in seguito al rilascio dell'immobile.
La non ha corrisposto il canone di locazione/indennità di occupazione da febbraio 2022 CP_1 fino a marzo 2024 (l'immobile è stato rilasciato il 28/3/2024) per un totale di euro 44.200,00 (1.700,00 euro x 26 mesi), oltre euro 238,78 per oneri condominiali, per un totale di euro 44.438,78.
In conclusione, dichiarata la cessazione dell'efficacia del contratto stipulato il 27/10/2020 per essere venuto alla sua scadenza naturale e per non essersi avverata la condizione sospensiva che avrebbe consentito alla conduttrice di esercitare eventualmente la facoltà di acquisto dell'immobile,
- in quanto inadempiente all'obbligo di riconsegna dell'immobile nel termine ultimo Controparte_1 del 30/6/2022 e all'obbligo di pagare la somma pattuita a titolo di canone di locazione/indennità di occupazione - deve essere condannata a pagare in favore di la somma di euro Parte_1
19.439,28, una volta eseguita la compensazione con il credito da restituzione di euro 19.999,5, (per la parte di canone imputata a corrispettivo della vendita) e di euro 5.000,00 a titolo di deposito cauzionale. Sulla somma dovuta devono essere computati gli interessi nella misura legale dalla data della domanda giudiziale al saldo effettivo.
Le altre voci di danno richieste dall'attore, oltre ad essere genericamente formulate, si sono rivelate prive di prova, mentre il risarcimento del danno richiesto dalla in conseguenza della CP_1 mancata possibilità di acquistare l'immobile resta assorbito da quanto stabilito con riferimento alla restituzione della quota di canone imputata a corrispettivo della vendita e dal godimento del bene.
Le spese seguono la soccombenza di e si liquidano come in dispositivo. Controparte_1
A questo punto va solo evidenziato che deve essere ordinata, ex art. 2668, quarto comma, c.c.
(richiamato dall'art. 23, comma III, del D.L. 13/24) la cancellazione della trascrizione del contratto di rent to buy, ma il non ha allegato la relativa nota, con la conseguenza che l'ordine di Parte_1 cancellazione da impartire al Conservatore dei Registri Immobiliari non ne potrà riportare i dati.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nel giudizio promosso da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 così provvede: 1) dichiara cessata alla data del 26/1/2022 l'efficacia del contratto di rent to buy stipulato fra le parti il 27/10/2020;
2) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile;
3) condanna a pagare in favore di la somma di euro 19.439,28, Controparte_1 Parte_1 oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda giudiziale fino al soddisfo;

4) condanna a pagare in favore di le spese di lite, liquidandole Controparte_1 Parte_1 in euro 280,00 per spese ed euro 4.600,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge;

5) ordina al Conservatore dei RR.II. di Napoli di procedere, una volta passata in giudicato la sentenza, alla cancellazione della trascrizione del contratto di rent to buy stipulato il
27/10/2020 fra e , previa presentazione della relativa nota. Parte_1 Controparte_1
Così deciso in Napoli il 2 ottobre 2025.
Il giudice
dott. CO Ardituro