Pubblicato il 13/02/2026

N. 01026/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02351/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2351 del 2025, proposto da IT SI, rappresentato e difeso dall'avvocato Antonio Francesco Minichiello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Grumo Nevano, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Massimo Billi, con domicilio eletto presso il suo studio in Napoli, piazza G. Bovio 14;

per l'annullamento

del provvedimento in data 19.3.2025 prot. n. 4549 con cui il Responsabile del 3° Settore Tecnico – Servizio Edilizia e Patrimonio del Comune di Grumo Nevano ha denegato la domanda di rilascio di permesso a costruire, in data 29.6.2023, prot. n. 6672, pratica edilizia n. 12/2023; b) di ogni altro atto preordinato, presupposto e conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Grumo Nevano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 novembre 2025 la dott.ssa MA BA AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.Con ricorso notificato il 6.5.2025, IT SI ha impugnato il provvedimento di diniego del permesso a costruire, la cui istanza era stata presentata in data 29.6.2023, prot. n. 6672, pratica edilizia n. 12/2023.

L’oggetto della istanza riguardava l’abbattimento e ricostruzione di un edificio industriale esistente, collocato in zona D2, senza incremento volumetrico, e realizzazione di una quota pari al 20% di edilizia residenziale sociale, ai sensi dell’art. 4, comma 13, della legge regionale Campania n. 13/2022.

L’edificio in questione era stato costruito a suo tempo senza titolo, sanato in data 22.3.1999 con permesso in sanatoria n. 05/99/SS, rilasciato ex lege n. 724/94, destinato a opificio industriale e dismesso da dieci anni.

Nella relazione tecnica allegata alla richiesta di nuovo permesso di costruire, si è prospettata la volontà di avvalersi dell’art. 4 comma 13 della Legge Regionale 13/2022 al fine di procedere all’abbattimento del manufatto esistente e realizzare un nuovo edificio destinato a civili abitazioni, di cui il 20 % destinato a edilizia residenziale sociale (rigenerazione urbana senza intervento volumetrico).

1.1.Il ricorrente ha illustrato l’iter procedimentale della pratica, sottolineando le difficoltà incontrate a causa dei numerosi motivi ostativi opposti dal Comune al rilascio del pdc.

In data 12.11.2024, con nota prot. 14642, l’Amministrazione Comunale ha motivato il diniego con la carenza di documentazione e formulando contestualmente una richiesta di integrazione, alla quale il ricorrente ha provveduto in data 21.11.2024, con nota prot. 15116.

In data 10.2.2025, con nota prot. 2383, sono state formulate nuove ragioni ostative che hanno condotto ad una richiesta di annullamento in autotutela, a sua volta seguito da una nuova comunicazione ex art. 10-bis l. n. 241/90.

1.2. In seguito alla risposta del SI alle suddette contestazioni, con provvedimento in data 19.3.2025 prot. n. 4549, il Comune ha rigettato la domanda di permesso a costruire per le seguenti ragioni:

a) l'intervento proposto si pone in contrasto con le NTA del PRG che, per la zona D sottozona D2 (zona per l'Artigianato di servizio) vietano espressamente le destinazioni residenziali; l'attuazione delle previsioni urbanistiche per la suddetta sottozona è subordinata alla formazione e approvazione di un piano esecutivo esteso all'intera zona omogenea. Tale situazione confligge con le disposizioni dell'articolo 4, comma 13, della Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13. La violazione si manifesta sia in relazione alle limitazioni concernenti le tipologie di intervento ammissibili per gli dismessi, sia per la proposta di cambio di destinazione d'uso, che non risulta compatibile con le caratteristiche della zona omogenea di riferimento. La Delibera di Giunta regionale n. 514 del 05 ottobre 2022, recante modifiche alla Legge Regionale 10 agosto 2022 n. 13, al fine di dirimere problematiche interpretative ed applicative della norma relativamente agli interventi di rigenerazione urbana, ha statuito che l'incentivazione degli interventi di riqualificazione di parte del territorio interessato deve avvenire senza impattare sulle zone omogenee dei piani urbanistici, e che i cambi di destinazione d'uso devono prevedere destinazioni compatibili o complementari con quelle della zona omogenea in cui tali complessi ricadono. Tale interpretazione risulta in linea con i principi sanciti dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 202/2021, la quale ribadisce la preminenza delle prerogative comunali in materia di pianificazione urbanistica e la necessità di coerenza con gli strumenti di pianificazione.

b) Manca la produzione di idonea documentazione probante che attesti in modo inequivocabile la dismissione dell'immobile e la sua mancata produzione di reddito per un periodo di almeno tre anni antecedenti la presentazione dell'istanza, come espressamente richiesto dal comma 13 dell'articolo 4 della L,R, 13/2022, come modificata dalla LIR, 29/12/22 n. 18. L’autocertificazione prodotta avrebbe dovuto essere integrata da documentazione idonea comprovante la cessazione dell'attività (inclusa verifica presso l'Ufficio SUAP), da documenti contabili o da altri atti aventi valore probatorio, come ad esempio eventuale autorizzazione in deroga ai sensi dell'art, 65 del D Lgs. 81/2008 per immobili interrati e seminterrati, qualora pertinente, ovvero atti idonei ad attestare l'effettiva operatività della ditta nel periodo antecedente la presunta dismissione. Pertanto, la possibilità di considerare l'immobile come "dismesso" rimane incerta, poiché potrebbe non aver mai ospitato un'attività produttiva, circostanza che preclude l'applicabilità della norma invocata.

c) è stata confermata la difformità nel calcolo della volumetria esistente, dovuta all'inclusione indebita dello spazio occupato dalla rampa carrabile di accesso, il cui calcolo non è stato confutato da un nuovo e dettagliato calcolo planovolumetrico. Tale errore altera significativamente il volume effettivo dell'immobile e si pone in contrasto con la normativa vigente e i requisiti del comma 13, art. 4 della L.R. 13/2022.

d) Il superamento del rapporto di copertura, sebbene non precluda l’applicazione del comma 15 dell’art. 4, in presenza di un'area di sedime inferiore, rimane una non conformità rispetto alle previsioni del Piano Regolatore Generale e può avere implicazioni sulla valutazione complessiva dell'intervento inclusa la verifica del rispetto degli indici e dei parametri urbanistici prescritti.

2. Il sig. SI pertanto ha prospettato le seguenti criticità del provvedimento:

I )violazione art. 4, comma 13 l.r. Campania 13/22 e ss.mm.

La parte ricorrente contesta la motivazione di rigetto in base alla quale il comma 13 dell’art. 4 l.r. n. 13/2022 consentirebbe unicamente quei mutamenti di destinazione d’uso che siano compatibili con le previsioni urbanistiche, vigenti per la zona omogenea ove gli stessi ricadono (D2).

Secondo il ricorrente, l’art. 4, comma 13, l.r. n. 13/2022 disciplina due diverse ipotesi di sostituzione edilizia:

- la prima, regolata dai primi due periodi dell’art. 4, comma 13 cit., che prevede la sostituzione edilizia in situ;

- la seconda, regolata dal terzo e ultimo periodo del medesimo comma 13 dell’articolo 4, che prevede la possibilità del riposizionamento oppure la delocalizzazione delle relative volumetrie.

Secondo la tesi del ricorrente, solo la seconda ipotesi subordina il mutamento di destinazione d’uso alla compatibilità o complementarità con le destinazioni della zona omogenea in cui tali complessi ricadono, e questo in caso di delocalizzazione delle volumetrie originarie.

Per la prima ipotesi, il mutamento sarebbe sempre consentito, con l’unico vincolo espresso di conservare una quota minima del 20% di edilizia residenziale sociale e non col vincolo della compatibilità della destinazione di zona, in quanto questo sarebbe stato possibile già mediante il ricorso alle disposizioni normative ordinarie, contenute nel d.P.R. n. 380/01.

La ratio della norma ad hoc, posto che dalla rigenerazione urbana non sono previsti incrementi volumetrici, non può che essere quella del mutamento della destinazione d’uso in zone, come la zona D (ove ricadono gli opifici industriali) che altrimenti non consentirebbero null’altro che il recupero a fini industriali.

Questo sarebbe confermato dal fatto che il comma 4 dell’art. 4, poiché riferito a immobili che già hanno una destinazione residenziale, prevede – a titolo di premialità – la possibilità di realizzare maggiori volumi rispetto a quelli già esistenti (20% in più in caso di interventi che non prevedono la demolizione e la ricostruzione; 35% in più in caso di demolizione e ricostruzione).

La compatibilità del mutamento di destinazione d’uso con la zona omogenea sarebbe richiesta solo nel caso in cui l’intervento di sostituzione edilizia venga realizzato mediante delocalizzazione delle volumetrie (dell’opificio dismesso) in altra zona omogenea.

In tal caso, la norma ha richiesto la compatibilità del mutamento di destinazione d’uso con la disciplina della zona omogenea ove la volumetria andrà realizzata.

Il progetto del ricorrente, pertanto, sarebbe perfettamente compatibile con l’art. 4 comma 13 (ipotesi uno).

I.2) La normativa regionale sarebbe stata violata anche perché -in sede di risposta all’ultima comunicazione di preavviso di diniego – il ricorrente ha espressamente affermato di impegnarsi a realizzare l’intero intervento (e non solo il suo 20%) con edilizia residenziale sociale.

Posto che la destinazione a ERS è prevista dall’art. 4 comma 13, l’Amministrazione non avrebbe potuto rigettare la richiesta di pdc per contrasto della destinazione di progetto con quella prevista dal PRG.

II) Con il secondo motivo, si contesta la violazione dell’art. 4 l.r. Campania 13/22, nonché dell’art. 18 l. 7.8.1990 n. 241 e dell’art. 43 d.p.r. 28 dicembre 2000, n. 445 in relazione alla mancata dimostrazione della dismissione del manufatto in epoca precedente a tre anni dalla data di presentazione della domanda di p.d.c.

Alla contestazione del Comune della insufficienza dell’autocertificazione per attestare la dismissione dell’opificio e l’assenza di attività, necessitando un documento del SUAP, il ricorrente deduce che lo SUAP è organo del Comune e doveva essere acquisito d’ufficio ex art. 18 comma 2 l. 241/90 e 43 del d.P.R. n. 445/2000, fermo restando che erano stati forniti anche ulteriori elementi a conferma (mancato collegamento alla rete elettrica).

III) Il ricorrente contesta anche il terzo motivo (la difformità nel calcolo della volumetria esistente, dovuta all’inclusione indebita nello spazio occupato dalla rampa carrabile di accesso, il cui calcolo non è stato confutato da un nuovo e dettagliato calcolo planovolumetrico.

Il ricorrente afferma di aver chiarito già nelle osservazioni al preavviso di rigetto, in quanto la tabella planovolumetrica allegata alla richiesta di pdc è perfettamente conforme rispetto a quella relativa al provvedimento di condono edilizio che interessa il fabbricato de quo che riporta una

cubatura di 1.869,53 mc, attualmente scesa a mc. 1.386,60, con una riduzione di 482,93 mc.

Da tanto discende l’irrilevanza del computo (o meno) della volumetria della rampa carrabile, risultando questa pari a mc. 244,80, quindi un valore non rilevante ai fini del calcolo della volumetria assentibile.

IV) Con il quarto motivo si contesta la violazione dell’art. 10-bis l. 7.8.1990 n. 241 e dell’art. 4, comma 15 l.r. n. 13/2022.

Con la comunicazione di preavviso di diniego il Comune di Grumo Nevano aveva, tra l’altro, contestato che «non risulta rispettato il limite massimo del rapporto di copertura (0,20 MQ/MQ) previsto dalle N.T.A. del P.R.G. vigente, come richiesto al comma 15 dell’art. 4 della l.r. 13/2022.

Il ricorrente aveva risposto che quella norma subordinava l’assentibilità dell’intervento a due ipotesi tra loro alternative, ossia o quando le aree di sedime dei nuovi fabbricati siano pari o inferiori a quelle occupate dall'edificio da demolire ovvero, quando gli interventi siano realizzati nel limite massimo del rapporto di copertura previsto dallo strumento urbanistico.

Il ricorrente negava quindi la violazione del sopra detto art. 4, comma 15 l.r. n. 13 cit. perché il progetto prevede un’area di sedime inferiore rispetto a quella prevista dal fabbricato da demolire, quindi, rientra nella prima delle due ipotesi contemplate dalla norma più volte citata.

Con il provvedimento impugnato il Comune ha modificato il tenore della contestazione, come formulata nel preavviso di diniego, riconoscendo che “ai sensi del comma 15 dell’articolo 4 della l.r. 13/2022 è sufficiente che una delle due condizioni (area di sedime o rapporto di copertura) sia rispettata affinché l’intervento non costituisca variante urbanistica”, ma pervenendo al rigetto della domanda di pdc sulla scorta di una nuova e ulteriore considerazione, ossia che il superamento del rapporto di copertura, sebbene non precluda l’applicazione del comma 15 in presenza di un’area di sedime inferiore, rimane una non conformità rispetto alle previsioni del Piano Regolatore Generale e può avere implicazioni sulla valutazione complessiva dell’intervento inclusa la verifica del rispetto degli indici e dei parametri urbanistici prescritti.

Il ricorrente ritiene, pertanto, che vi sia stata una palese violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/90, poiché tale ultima considerazione non ha formato oggetto di contraddittorio in fase di partecipazione al procedimento, ma è stata spesa solo in occasione dell’adozione del provvedimento impugnato; inoltre, vi sarebbe violazione del comma 15 dell’art. 4 della l.r. n. 13/2022, in quanto la norma (che è norma speciale) ha espressamente autorizzato gli interventi di recupero che rispettino alternativamente uno dei due parametri sopra citati e nel complesso denota eccesso di potere nel momento in cui il Comune qualifica la circostanza sopra menzionata (l’esistenza di un rapporto di copertura che sfora i limiti previsti dal PRG) come circostanza che può avere implicazioni sulla valutazione complessiva dell’intervento, con ciò utilizzando una forma verbale ipotetica, rispetto alla quale non si forniscono ulteriori e più precise indicazioni.

Non si chiarisce, cioè, sotto quale profilo, a fronte di un’area di sedime inferiore rispetto a quella del fabbricato da demolire, lo sforamento del rapporto di copertura incida sulla valutazione complessiva dell’intervento, al punto da superare le prescrizioni dei commi 13 e 15 dell’art. 4 l.r. n. 13/2022 che quell’intervento espressamente autorizzano.

3. Il Comune di Grumo Nevano si è costituito depositando documenti e ha successivamente depositato memorie e repliche in vista del merito, così come il ricorrente.

4. La causa è passata in decisione il 12.11.2025.

DIRITTO

5. La questione oggetto del giudizio riguarda l’interpretazione dell’art. 4 della l.r. Campania n. 13/2022 “ Disposizioni in materia di semplificazione edilizia, di rigenerazione urbana e per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente ”, le cui finalità (art. 1) riguardano a) l'attività edilizia, intesa come ogni attività che produce una trasformazione del territorio, attraverso la modifica dello stato dei suoli o dei manufatti edilizi esistenti; b) gli interventi di rigenerazione urbana, al fine di contrastare il consumo del suolo, incentivando il recupero, il riuso e la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente e dei tessuti urbani favorendo usi compatibili degli edifici e degli spazi pubblici e privati, nonché promuovendo la qualità urbana ed architettonica.

L’art. 4 ha ad oggetto (comma 1) gli interventi edilizi di rigenerazione per la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare.

Sono infatti consentiti a) riqualificazione e recupero di edifici, anche con demolizione e ricostruzione o da rilocalizzare; b) recupero, riutilizzo e razionalizzazione dei complessi immobiliari dismessi o da rilocalizzare, anche con demolizione e ricostruzione . […..].

In sostanza, gli interventi possibili riguardano sia gli immobili esistenti da riqualificare e/o recuperare, sia gli immobili dismessi, in entrambi i casi con possibile delocalizzazione.

Il comma 2 prevede che “ gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati anche attraverso meccanismi di incentivazione urbanistica.” (indicati al successivo comma 3: “l'incentivazione urbanistica ha come obiettivo il miglioramento della qualità architettonica e urbana nell'edilizia privata tramite la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente, la riqualificazione di aree degradate, la scelta di tecniche costruttive innovative, mediante soluzioni architettoniche e spaziali che si propongono nelle forme della contemporaneità, coniugando l'eredità della storia dei luoghi con la cultura e l'innovazione tecnologica, con interventi a elevate prestazioni in campo energetico-ambientale e paesaggistico, il ricorso all'utilizzo di fonti rinnovabili e l'eventuale promozione della bioedilizia, dell'uso di materiali ecosostenibili e di miglioramento sismico.”).

Dalla lettura delle suddette disposizioni non vi sono dubbi che la legge riguardi ogni tipo di intervento edilizio di rigenerazione urbanistica senza alcuna preclusione, a volumetria invariata.

Infatti, solo per l’edilizia residenziale è prevista la possibilità di incentivazione mediante incremento volumetrico secondo il disposto del comma 4 (“fino a un massimo del venti per cento, per operazioni di ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione e del trentacinque per cento per interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione”).

Inoltre, solo per gli interventi di cui al comma 4, i successivi commi 5 e 6 individuano - a cura del Comune o per legge – le aree e gli edifici dove non sono consentiti gli interventi con incentivi volumetrici.

La ratio della disposizione è chiara: impedire che mediante la rigenerazione urbanistica si creino nuovi volumi residenziali, fatta salva la modalità “incentivo” che il comma 4 prevede nei casi ivi indicati.

Si può pertanto affermare che esistano due modalità di intervento su tutti gli immobili esistenti: a) a volumi invariati: b) con possibile incremento volumetrico per l’edilizia residenziale ai sensi del comma 4.

Per alcune tipologie di edifici, tuttavia, sono state previste alcune modalità particolari.

Per gli edifici dismessi , il comma 13 prevede che siano consentiti “interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente, che prevedono la realizzazione di una quota non inferiore al venti per cento per le destinazioni di edilizia residenziale sociale in vendita o locazione.”

Se l’edificio dismesso era già adibito “a complessi industriali, produttivi o commerciali dismessi o ad attività manifatturiere industriali, di allevamento intensivo, artigianali e di grande distribuzione commerciale”, quale quello oggetto del giudizio, la norma prevede quale condizione l’avvenuta cessazione delle attività da almeno tre anni antecedenti alla data di entrata in vigore della legge.

Le ipotesi di interventi sono due: i) riposizionamento oppure ii) delocalizzazione delle relative volumetrie , con una ulteriore chiara differenziazione:

a)nell'ambito dell'area coperta o scoperta rientrante nella disponibilità del complesso immobiliare oggetto dell'intervento di ristrutturazione, effettuato mediante abbattimento e ricostruzione di volumi edilizi preesistenti;

b) “in alternativa” i predetti interventi sono autorizzabili con eventuale possibilità di delocalizzazione delle nuove strutture edilizie , laddove vi sia la disponibilità dell'area edificabile alternativa rispetto a quelle dove sussistono le volumetrie preesistenti oggetto dell'intervento anche con cambi di destinazione d'uso che prevedano destinazioni compatibili o complementari con le destinazioni della zona omogenea in cui tali complessi ricadono.

Appare quindi evidente che il riposizionamento o la delocalizzazione delle volumetrie possa avvenire o in situ (abbattimento seguito da ricostruzione) oppure spostando le strutture (e quindi non solo le volumetrie) in “un’area edificabile alternativa”, in tal caso anche con cambi di destinazione d'uso che prevedano destinazioni compatibili o complementari con le destinazioni della zona omogenea in cui tali complessi ricadono.

Non vi sono dubbi, quindi, che l’art. 4 abbia previsto due modalità di recupero degli edifici dismessi, con diverse premialità ma secondo uno schema che prevede, in alternativa, la ricostruzione in loco oppure lo spostamento in un’altra area.

6. Il quadro normativo di riferimento sopra illustrato determina il rigetto del ricorso.

Il progetto del ricorrente consiste nell’abbattimento di un opificio dismesso e la sostituzione urbanistica del medesimo con un edificio ad uso residenziale, di cui il 20 % ERS, senza incremento di volumetria (quindi al di fuori della ipotesi del comma 4) ma con mutamento di destinazione d’uso, stante il passaggio da edificio industriale a edificio residenziale.

Il Comune, nel provvedimento definitivo oggetto di impugnazione, ha rigettato l’istanza di pdc sostenendo che vi sono limitazioni concernenti le tipologie di intervento ammissibili per gli immobili dismessi, e che la proposta di cambio di destinazione d'uso non risulta compatibile con le caratteristiche della zona omogenea di riferimento, che è zona D2.

Infatti, nella Delibera di Giunta regionale n. 514 del 05 ottobre 2022, in materia di semplificazione edilizia, di rigenerazione urbana e per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, viene detto che l'incentivazione degli interventi di riqualificazione di parte del territorio interessato deve avvenire senza impattare sulle zone omogenee dei piani urbanistici, e che i cambi di destinazione d'uso devono prevedere destinazioni compatibili/complementari con quelle della zona omogenea in cui tali complessi ricadono.

6.1. La decisione del Comune va condivisa.

L’art. 4 comma 13 fa espresso riferimento, per tutti gli edifici dismessi , quale è quello oggetto di giudizio, all’istituto della sostituzione edilizia che, come è noto, non ha una definizione nell’ambito del Testo Unico dell’edilizia ed è tendenzialmente assimilata alla ristrutturazione pesante, con la precipua caratteristica di comportare il rinnovo del patrimonio edilizio, passando da un'ottica di conservazione a una di totale rinnovamento nel rispetto della coerenza urbanistica.

Va ricordata, al proposito, Cons. St., Sez. V n. 6592 del 20.12.2012, per cui la “sostituzione edilizia” costituisce, già in se stessa, una modalità (segnatamente, la più spinta) proprio della ristrutturazione edilizia, in quanto la normativa vigente ammette che la ristrutturazione edilizia possa consistere anche nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato, con la conseguente necessità di fare salve le caratteristiche fondamentali della preesistenza.

Il comma 13 va letto in combinato disposto con la lett. b) dell’art. 4 comma 1 della l.r. 13/22, già illustrato, che include tra gli interventi edilizi di rigenerazione urbana il “ recupero, riutilizzo e razionalizzazione dei complessi immobiliari dismessi o da rilocalizzare, anche con demolizione e ricostruzione ”.

La modalità ricostruttiva consente quindi il recupero dell’edificio in situ, ma consente altresì, in alternativa, la delocalizzazione delle strutture (non solo delle volumetrie), ossia la riedificazione in un nuovo sito delle nuove strutture edilizie, laddove vi sia la disponibilità dell'area edificabile alternativa rispetto a quelle dove sussistono le volumetrie preesistenti oggetto dell'intervento.

Il legislatore regionale ha stabilito che solo questa seconda modalità consente eventualmente il cambio di destinazione d’uso che preveda destinazioni compatibili o complementari con le destinazioni della zona omogenea in cui tali complessi ricadono.

Infatti, non ogni sostituzione urbanistica comporta l’aumento del carico urbanistico, ma di certo lo comporta in caso di mutamento della destinazione d’uso del bene.

Nel sistema teorizzato dal comma 13 dell’art. 4, pertanto, non esiste una facoltà generalizzata di operare contestualmente la sostituzione edilizia e il cambio di destinazione d’uso, in quanto tale possibilità è limitata esclusivamente all’ipotesi (sopra indicata) della delocalizzazione delle strutture in area diversa, che deve essere compatibile con l’area ove l’edificio dismesso era originariamente ubicato.

Si tratta di una scelta del legislatore, che appare evidente dalla lettura della normativa di riferimento e che non consente interpretazioni alternative.

6.2. Da questo discende che il Comune di Grumo Nevano non poteva accogliere l’istanza del ricorrente, in quanto questi ha chiesto di operare una sostituzione edilizia del primo tipo, in situ, mutando la destinazione d’uso, laddove la normativa vigente, come chiarito, non lo consentiva.

Infatti, un intervento di sostituzione edilizia, attuato mediante la demolizione di un originario edificio a destinazione produttiva e la successiva costruzione di un nuovo immobile a carattere residenziale determina un aggravio del carico urbanistico, considerato che la destinazione residenziale comporta una presenza umana stabile che la destinazione precedente non contemplava (così, T.A.R. Milano Lombardia sez. II, 10/05/2022, n. 1070).

La parte ha basato la propria tesi difensiva sul presupposto, errato, che il mutamento di destinazione d’uso nel recupero degli edifici industriali dismessi sia sempre possibile e che la differenza tra le due ipotesi alternative di sostituzione edilizia risieda nel fatto che la prescrizione che subordina il mutamento di destinazione d’uso alla compatibilità o complementarità con le destinazioni della

zona omogenea in cui tali complessi ricadono si riferisca non alla prima, ma unicamente alla seconda ipotesi e, cioè, al caso in cui l’intervento di sostituzione edilizia sia eseguito mediante delocalizzazione delle volumetrie originarie.

In realtà, è viziata la premessa del ragionamento del ricorrente, in quanto la disposizione de quo non contempla affatto il mutamento di destinazione d’uso per l’ipotesi di sostituzione “ in situ”.

Pertanto, è evidente che il Comune ben ha fatto a respingere un progetto che prevedeva la realizzazione di edilizia residenziale in area D2, in quanto vietata dagli strumenti urbanistici vigenti e non ammessa dalla legge regionale, né derogabile per via della disposizione speciale dell’art. 4 comma 13.

La ratio dell’art. 4 comma 13, infatti, non è quella di consentire il recupero dei soli edifici dismessi “industriali”, ma di tutti gli edifici dismessi, qualunque sia la loro destinazione, anche se a condizioni diverse.

La lettera della disposizione è chiarissima.

Il primo periodo testualmente stabilisce “per gli immobili dismessi , sono consentiti interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente, che prevedono la realizzazione di una quota non inferiore al venti per cento per le destinazioni di edilizia residenziale sociale in vendita o locazione.” Per tali immobili, presumibilmente già a vocazione residenziale, è prevista la condizione della realizzazione della quota a ERS.

Per contro, tale condizione non riguarda la diversa fattispecie degli immobili dismessi “ già adibiti a complessi industriali , produttivi o commerciali dismessi o ad attività manifatturiere industriali di allevamento intensivo, artigianali e di grande distribuzione commerciale”, per i quali non è prevista alcuna quota da destinare a ERS, per la semplice ragione che trattandosi di immobili a destinazione industriale, essi non sono soggetti ad alcuna condizione di premialità “ sociale” e possono essere recuperati mediante sostituzione edilizia che ne migliori le caratteristiche, senza portare ad un organismo edilizio completamente diverso.

È pertanto errata la tesi del ricorrente che individua una sorta di corrispondenza biunivoca tra recupero edilizio a fini residenziali con vincolo di realizzazione ERS e ammissibilità del cambio di destinazione d’uso, con conseguente irrilevanza della destinazione di zona: come dimostrato dalla lettura delle disposizioni di legge, non solo il mutamento di destinazione d’uso è circoscritto alla delocalizzazione dell’edificio in altra area con destinazione urbanistica compatibile, ma la norma non prevede il recupero premiale dei soli edifici industriali dismessi, bensì il recupero anche degli edifici residenziali dismessi, imponendo la quota ERS solo a questi ultimi.

Non vi è, in definitiva, nessun disegno legislativo volto al recupero degli opifici dismessi mediante trasformazione forzata in civili abitazioni, in deroga alla normativa urbanistica vigente.

6.3. La conferma arriva, peraltro, dal successivo comma 14, questo sì riguardante esclusivamente

“gli interventi finalizzati al recupero ed al riutilizzo di complessi industriali e produttivi”.

In tal caso, l’intervento è possibile mediante ristrutturazione “per destinazioni compatibili o complementari con le destinazioni della zona omogenea in cui tali complessi ricadono, anche mediante il riposizionamento delle relative volumetrie nell'ambito dell'area coperta o scoperta rientrante nella disponibilità del complesso immobiliare industriale oggetto dell'intervento di ristrutturazione” ed anche in caso di delocalizzazione dello stesso complesso industriale e produttivo, laddove vi sia la disponibilità di una area alternativa rispetto a quella ove ricadono le volumetrie preesistenti oggetto dell'intervento e conforme alle previsioni dello strumento urbanistico.

La disposizione prevede il cambio di destinazione d’uso a determinate condizioni, se compatibile o complementare con le destinazioni della zona omogenea in cui tali complessi ricadono, a conferma che neppure per i complessi industriali attivi è contemplato il passaggio a destinazione residenziale.

La ratio complessiva della riforma, pertanto, è quella di consentire la rigenerazione urbana lasciando ai Comuni il potere di stabilire quali siano le destinazioni compatibili o complementari con quelle originarie.

Ne discende che non può prescindersi dal rispetto delle caratteristiche della zona ove è situato l’immobile da ristrutturare o delocalizzare, sì da impedire stravolgimenti del tessuto urbanistico che portino all’aumento del carico urbanistico in deroga alla normativa nazionale e regionale, che fissa limiti precisi e stringenti in tal senso allo scopo di impedire facili abusi e eccessivo consumo di suolo.

Il tutto in linea con i principi sanciti dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 202/2021, la quale ribadisce la preminenza delle prerogative comunali in materia di pianificazione urbanistica e la necessità di coerenza con gli strumenti di pianificazione.

7. Poiché l’atto impugnato è plurimotivato, in sede giurisdizionale è sufficiente acclarare la legittimità di una sola delle ragioni espresse, con la conseguenza che il rigetto delle doglianze svolte contro una di tali ragioni rende superfluo l'esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento; il giudice, qualora ritenga infondate le censure indirizzate verso uno dei motivi assunti a base dell'atto controverso, idoneo, di per sé, a sostenerne ed a comprovarne la legittimità, ha la potestà di respingere il ricorso sulla sola base di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte avverso altri capi del provvedimento, indipendentemente dall'ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all'esame delle altre doglianze (ex plurimis, Consiglio di Stato sez. III, 14/11/2025, n. 8924; id., sez. V, 4/11/2025, n. 8566).

Pertanto, il ricorso va respinto stante la legittimità del primo dei motivi di rigetto dell’istanza di pdc da parte del Comune.

Le ulteriori censure possono non essere esaminate in quanto relative alle restanti plurime ragioni di diniego dell’istanza, peraltro recessive una volta appurato che nell’area indicata non potevano realizzarsi interventi edilizi non conformi alla destinazione impressa (d2).

18. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna IT SI al pagamento delle spese processuali in favore del Comune di Grumo Nevano, che liquida in euro 3000,00 oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 12 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NN AP, Presidente

MA BA AL, Consigliere, Estensore

MAgiovanna Amorizzo, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA BA AL	NN AP

IL SEGRETARIO