N. R.G. 1664/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1664/2022

Parte_1
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CONDOMINIO CHIARETTI
Oggi 3 giugno 2025 ore 10:18, innanzi al giudice dott. Stefania Iannetti, sono comparsi:
Per l'attore, , l'avv. Fabio Ramadori. Parte_1
Per il convenuto, Condominio Chiaretti, l'avv. Fenizia Marini oggi sostituita, per delega orale, dall'avv. Valentina Cesari. Il giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti introduttivi ivi richiamando le note conclusive autorizzate.
Dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Stefania Iannetti
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ascoli Piceno, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania
Iannetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1664 anno 2022 promossa da:
nato a [...] il [...] c.f. Parte_1 C.F._1 residente in [...]frazione Marina del Tronto n. 197/C, con il patrocinio dell'avv. Francesca
Marziali e dell'avv. Fabio Ramadori.
Attore contro
CONDOMINIO CHIARETTI c.f. corrente in Ascoli Piceno Via Basso Marino n. 197, P.IVA_1 in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Fenizia
Marini.
Convenuto
Oggetto: Impugnazione delibera assembleare di condominio
Conclusioni
Le parti concludono come da verbale dell'odierna udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 19/10/2022, , asserendo di essere Parte_1 comproprietario dell'unità immobiliare facente parte del convenuto condominio Chiaretti, ha chiesto la nullità/annullabilità-previa sospensione- della deliberazione assembleare condominiale del 20/10/2021, in quanto la suddetta delibera, relativamente al punto 01 dell'ordine del giorno ed afferente all'approvazione delle nuove tabelle millesimali ha modificato le tabelle millesimali originarie aventi natura contrattuale, poiché redatte dal costruttore ed allegate al regolamento condominiale, difettando pagina 2 di 5 l'unanimità e l'osservanza dell'art. 69 disp. att. c.c.; ha sostenuto, in ogni caso, l'irretroattività delle suddette nuove tabelle dal 2019/2020 in poi.
Si è costituito il convenuto, “Condominio Chiaretti” impugnando e contestando l'attorea domanda di cui ha chiesto il rigetto eccependo la regolarità del quorum deliberativo e l'erroneità delle tabelle millesimali originarie.
È stata rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia della deliberazione condominiale in oggetto ed è stata acquisita agli atti la consulenza tecnica d'ufficio, eseguita nell'ambito del procedimento tenutosi dinanzi al Tribunale di Ascoli Piceno rubricato con il n. 1096/2019 R.G.
Sono stati concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c. Espletate le prove orali ammesse
(interrogatorio formale dell'attore e prova per testi), previo mutamento della persona fisica del giudice, la causa è stata fissata per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., con termine alle parti per il deposito di note conclusive.
La presente causa è stata instaurata successivamente al 04/07/2009, e, quindi, trovano applicazione le disposizioni della recente legge 18/06/2009 n. 69("Disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività nonché in materia di processo civile", pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19-6-2009 - Suppl. Ordinario n. 95 ed entrata in vigore il 4/7/2009), che modificano il codice di procedura civile e le disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile.
In particolare, trova applicazione il novellato art. 132, 2° comma, n.4) c.p.c., ai sensi del quale la sentenza deve contenere la concisa esposizione "delle ragioni di fatto e di diritto della decisione" e non più anche "dello svolgimento del processo".
Inoltre, trova applicazione anche il novellato art. 118, 1° comma, disp. attuazione c.p.c., ai sensi del quale "la motivazione della sentenza di cui all'articolo 132, secondo comma, n. 4), del codice consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi."
Sulla base dell'ormai consolidato principio della c.detta “ragione più liquida” - al giudice è consentito di non rispettare rigorosamente l'ordine logico delle questioni da trattare (art. 276 comma 2 c.p.c.), ove sia più rapido ed agevole risolvere la controversia in base ad una questione che, pur se subordinata ad altre, sia più evidente e più rapidamente risolvibile, dunque di più agevole soluzione in quanto assorbente (cfr. Cass. 12002/2014; Cass. 17214/2016).
La domanda attorea è infondata per cui non trova accoglimento per le seguenti ragioni.
La questione da esaminare riguarda la delibera condominiale impugnata, nella parte in cui approva non all'unanimità le nuove tabelle millesimali condominiali modificative delle originarie tabelle redatte dal costruttore ed allegate al regolamento condominiale.
pagina 3 di 5 L'approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali non viola la legge poiché, pur volendo qualificare come delibera di modifica dei millesimi quella che regola in modo diverso i criteri di divisione delle spese generali, non necessita l'unanimità. Nel condominio, infatti, l'approvazione delle tabelle, così come la loro revisione, non costituisce un atto negoziale, essendo pertanto sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma 2, del Codice civile (Tribunale di
Cosenza, sentenza n. 1439/2020 dell'11/08/2020).
Il Condominio convenuto ha dunque respinto le critiche insistendo sulla regolarità del quorum deliberativo ed ha eccepito l'esistenza di evidenti incongruità che escludevano alcuni immobili dalla partecipazione alle spese, tanto che, nell'atto di compravendita per notaio del 07/09/2009, la Per_1
stessa parte venditrice si impegnava a modificare, a proprie cura e spese, le tabelle millesimali originarie “nel più breve tempo possibile”, segno che le stesse erano errate.
Per la modifica delle tabelle millesimali, la Corte di Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto secondo cui “In tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali al pari di quello di revisione delle stesse, che è l'ipotesi in esame, non ha natura negoziale. Ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., secondo comma c.c. “(Cass. SS.UU. n.
18477/2010, successivamente confermata da Cass. Civ. Sez. II n. 1641333/2018, Cass. Civ. Sez. VI n.
30392/2019 ed altre).
La riforma del condominio è intervenuta sui quorum deliberativi necessari per aggiornare il contenuto delle tabelle millesimali che, per errore o cambiamenti strutturali, non risultino più attuali e ciò sia che si tratti di tabelle millesimali contenute in un regolamento assembleare quanto di un regolamento di origine contrattuale.
In particolare, nel caso che ci occupa l'attore, in sede di interrogatorio formale, ha ammesso di avere approvato le nuove tabelle millesimali nelle precedenti sedute assembleari condominiali, così implicitamente affermandone la necessità di modificare le originarie tabelle;
inoltre, nell'atto di compravendita per notaio del 07/09/2009, la stessa parte venditrice si è impegnata a modificare, Per_1
a proprie cura e spese, le tabelle millesimali originarie “nel più breve tempo possibile”. L'esame della vicenda non può inoltre prescindere dagli esiti della consulenza tecnica d'ufficio espletata nell'ambito di un altro giudizio incardinato presso l'intestato Tribunale di Ascoli Piceno rubricato con il n.
1096/2019 R.G. che, pur avendo ad oggetto diversa impugnativa è tuttavia afferente alla questione che ci occupa.
Invero, la suddetta espletata consulenza tecnica d'ufficio è stata acquisita agli atti del presente giudizio e ben può richiamarsi nella presente decisione.
pagina 4 di 5 Il consulente tecnico d'ufficio ha riscontrato che le tabelle millesimali originariamente adottate dal
Condominio non comprendevano le planimetrie né le consistenze né i coefficienti di calcolo ma solo i subalterni, tabelle inoltre predisposte sulla base delle superfici delle singole unità immobiliari e non anche delle relative diverse altezze e dei volumi, ciò “che ha reso indispensabile prendere in considerazione come parametri di base il volume e non quindi le superfici” dato che “l'altezza delle singole unità immobiliari determina l'esistenza di una variabile non trascurabile poiché incide in modo diretto e proporzionale sul valore” (cfr. c.t.u.).
Si può, pertanto, ritenere, per il principio del “più probabile che non”, che le tabelle millesimali originarie fossero affette da un errore tecnico/alterazione rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, tale da necessitare la redazione delle nuove tabelle, approvabili ai sensi dell'art. 1136 2 comma c.c.
La sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno (Agostini) non si è pronunciata sulla correttezza delle originarie tabelle millesimali.
Ne deriva che, la delibera in oggetto non doveva essere approvata all'unanimità, ma a semplice maggioranza.
La revisione delle tabelle millesimali, una volta approvata dall'assemblea, non ha tuttavia effetto retroattivo. Ciò significa che non è possibile ricalcolare le spese condominiali del passato in base alle nuove tabelle. La modifica delle tabelle ha effetto solo per il futuro, ovvero a partire dal momento in cui viene approvata dall'assemblea.
Tenuto conto della natura della controversia e della controvertibilità delle questioni in oggetto, si ritengono sussistenti giusti motivi per compensare integralmente le spese.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ascoli Piceno, in composizione monocratica nella persona del giudice Stefania Iannetti, definitivamente pronunciando in merito alla causa emarginata, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione disattesa:
-rigetta la domanda.
Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Ascoli Piceno, lì 3 giugno 2025
Il giudice dott. Stefania Iannetti Trasmissione ore 16:18
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