N. R.G. 1349/2020
Tribunale Ordinario di Alessandria
VOLONTARIA GIURISDIZIONE CIVILE

Il Tribunale in persona dei Magistrati: dott.ssa Antonella Dragotto Presidente dott.ssa Margherita Pastorino Giudice relatore dott.ssa Cacioppo Martina Giudice
vista l'istanza precedentemente formulata dal curatore dell'eredità giacente in oggetto depositata in data 22.10.2024 con la quale ha chiesto in riforma dei provvedimenti del 2.7.2024 e 16.7.2024 di valutare la possibilità di scindere il compendio immobiliare in due distinte posizioni in modo da:
- procedere con vendita diretta a favore di in esercizio anche del relativo diritto di CP_1 prelazione, per gli immobili già alla stessa locati in forza di contratto di locazione commerciale 22.5.2015, immobili meglio indicati nella relativa istanza e di procedere con procedura competitiva per la vendita dei restanti beni immobili;

visto il provvedimento di questo Collegio del 22 gennaio 2025, emesso a fronte dell'offerta di acquisto di del 11.10.2024 con la quale quest'ultima offriva in sostanza di acquistare per la CP_1 somma complessiva di euro 173.000,00 l'immobile attualmente locato nel quale svolge l'attività imprenditoriale esercitando pertanto il diritto di prelazione con cancellazione di tutte le ipoteche gravanti sull'immobile, con ripartizione della somma indicata come segue:
- per il ristorante: euro 111.000 come da valore risultante da perizia;

- per il rustico annesso al ristorante: euro 2000,00;
- a saldo di quanto dovuto alla creditrice signora euro 15.000,00; CP_2
- a saldo e stralcio dei canoni di locazione arretrati: euro 45.000,00;
rilevato che il Collegio a fronte di canoni insoluti per un importo di € 80.207,33 non riteneva in sostanza congrua l'offerta di cui sopra e disponeva quanto segue: “manda al curatore di ricontattare il potenziale acquirente per riformulare la proposta con il pagamento integrale dei canoni insoluti pregressi, disponendo che si proceda altrimenti alla vendita dell'immobile di cui sopra mediante procedura competitiva.”;
visti inoltre i chiarimenti del 19.2.2025 forniti da parte del Curatore a fronte di apposita richiesta del
Giudice in relazione alla mancata riscossione dei canoni di locazione nei confronti di CP_1 rilevato che con tale nota il curatore ha indicato che la stessa vada contestualizzata all'interno della vicenda che nel tempo ha caratterizzato il rapporto contrattuale in questione, tenuto conto altresì del periodo emergenziale (Covid) occorso e della conseguente situazione socio-economica generale e del fatto che tali vicende avevano portato alla formulazione di offerte di acquisto CP_1 dell'immobile alla medesima locato con contestuali proposte di definizione a saldo e stralcio della morosità tempo per tempo maturata;
che la curatrice ha evidenziato poi che a fronte della iniziale proposta (29.11.23) della conduttrice di definizione complessiva, il Collegio con provvedimento in data 29.02.24 aveva così provveduto pagina1 di 3 “rilevato che la somma offerta dalla è inferiore al valore di stima, manda al Curato-re di CP_1 ricontattare il potenziale acquirente per riformulare la proposta”; rilevato che la curatrice ha poi richiamata la proposta riformulata da ed in particolare quella CP_1 da ultima valutata da questo Collegio del 11.10.2024, precisando in sostanza che con l'accettazione della stessa proposta, a fronte di una morosità al mese di dicembre 2024 di € 80.207,33, la procedura incamererebbe a titolo di canoni pregressi, a saldo e stralcio, la somma di € 45.000,00 oltre al vantaggio economico rappresentato dall'estinzione del debito nei confronti dell'unico creditore ipotecario di € 25.682,70 (grazie al pagamento dell'importo di euro 15.000,00 imputati alla liquidazione della posizione creditoria rispetto al credito precisato dalla stessa di € CP_3
25.682,70);
che la curatrice concludeva pertanto precisando che la mancata accettazione della ultima proposta formulata dalla conduttrice, comporterebbe la radicazione della procedura per convalida di sfratto per morosità e chiedeva di conoscere le valutazioni dell'Ufficio e l'indicazione dei successivi adempimenti;

ritenuto, melius in re perpensa, alla luce dei chiarimenti forniti dalla curatrice, che l'offerta del 11.10.2024 di di cui sopra possa ritenersi in definitiva congrua, considerato che in effetti il CP_1 credito di come indicato in inventario risulta pari ad € 25.682,70; CP_3 rilevato invero che dagli allegati della nota di precisazione del credito di (doc. 2 CP_3 deposito del 11.12.2024 da parte del curatore) risulta che sia stata iscritta ipoteca giudiziale per totali € 24.495,80 sui beni del de cuius proprio a favore di e contro Controparte_4 CP_5
;
[...] che dalla nota di precisazione del credito di , allegata all'inventario, risulta che in CP_3 relazione al credito di cui sopra la stessa in sostanza aveva notificato atto di pignoramento presso il terzo INPS e che stante la dichiarazione ex art 547 cpc resa da quest'ultimo, lo stesso non era stato iscritto a ruolo;
che in sostanza quindi con l'offerta di si andrebbe ad estinguere un debito della procedura CP_1 non di 15.000,00 ma superiore, pari ad € 25.682,70 con conseguente cancellazione della relativa ipoteca giudiziale iscritta (cfr. dichiarazione di assenso alla cancellazione di allegato 4 CP_3 al deposito del 11.12.2024); che inoltre il prezzo offerto per l'acquisto dell'immobile in questione di € 111.000,00 è pari alla stima di cui all'inventario che non pare tenere in considerazione l'iscrizione dell'ipoteca di cui sopra;
che alla luce di quanto sopra si può allora ritenere congruo l'importo di 45.000 offerto a saldo e stralcio dei canoni di locazione arretrati da parte di ritenendosi una riduzione del canone di CP_1 locazione (di 1.500,00 euro mensili da contratto) per gli anni 2020-2021 (periodo emergenziale dovuto al covid) di circa 10.000,00 euro (differenza tra l'ammontare dei canoni arretrati e l'offerta a saldo e stralcio di 45.000 sommata al debito della procedura che l'offerta nel suo complesso permetterebbe di estinguere) corrispondente al principio di buone fede nell'esecuzione del contratto;
ritenuta pertanto in definitiva, alla luce di tutto quanto sopra, congrua l'offerta di del CP_1
11.10.2024;

P.q.m


A revoca del provvedimento di questo Collegio del 22 gennaio 2025 e in parziale accoglimento dell'istanza del curatore del 22.10.2024, autorizza la vendita a alle condizioni di cui CP_1 all'offerta di quest'ultima del 11.10.2024, degli immobili di cui sopra già locati a e oggetto CP_1 dell'offerta stessa;
disponendo che si proceda per gli altri immobili mediante trattativa privata, revocando i precedenti provvedimenti del 6 luglio 2024 e 16 luglio 2024.
pagina2 di 3 Così deciso nella Camera di Consiglio del 12 marzo 2025.
Si comunichi.
Il Giudice relatore dott.ssa Margherita Pastorino
Il Presidente
Dott.ssa Antonella Dragotto
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