REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Siracusa
Seconda Sezione Civile
Il Giudice dott.ssa Concetta Maiore ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1114/2024 R.G. promossa da:
, nato ad [...] il [...] (c.f. elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato a Siracusa in Viale Scala Greca n. 287 presso lo studio dell'avv. Giambattista Rizza che lo difende e rappresenta come da procura in atti
RICORRENTE
CONTRO
(P. IVA: in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a Siracusa in Viale Santa Panagia n. 136
A presso lo studio dell'avv. Giuseppe Galioto che la rappresenta e difende come da procura in atti
RESISTENTE
Oggetto: risarcimento danni
All'udienza del 20 FEBBRAIO 2025, sulle conclusioni delle parti come in atti la causa veniva posta in decisione ai sensi dell'art. 189 c.p.c. e decisa come da dispositivo che segue.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato in data 22.3.2024 conveniva in giudizio dinnanzi a questo Parte_1 tribunale la e premesso di essere proprietario dell'appartamento Controparte_1
sito a Siracusa, via Testaferrata n. 22, terzo piano scala A, che era stato condotto in locazione dalla resistente fino al gennaio 2023, deduceva che rientrato nel possesso dell'immobile aveva riscontrato la presenza di danni, individuati e descritti nella consulenza tecnica giurata depositata nel maggio
2023, per un ammontare pari ad €. 14.956,66, non dovuti alla normale usura, interamente riconducibili a parte resistente;
che introdotto procedimento di accertamento tecnico preventivo il
TU nella relazione depositata ( la seconda del 24/01/2024), aveva accertato danni per €. 6.654,46
( applicando la riduzione del 40% alla valutazione base di euro 16.636,00 da quella di €. 17.677,00 indicata in una prima relazione in data 15/12/2023) in considerazione dello stato del plesso condominiale e delle origini dell'immobile .
Tanto premesso chiedeva condannarsi la società resistente a risarcire tutti i danni patiti per un totale di €. 25.999,00 - di cui €.16.636,00 per i danni materiali all'immobile locato, €. 1.157,00 per compensi del TU, €. 525,00 per compensi al CTP come da fattura n. 9 del 01/06/2023, €. 336,00 per compensi CTP come da seconda fattura del 26/02/2024, €. 1.500,00 per compensi e spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo, €. 6.875,00 per il danno subito posto che fino all'accertamento dei danni patiti, in particolare fino alla data del deposito della seconda relazione non aveva potuto locare a terzi l'immobile- il tutto oltre interessi dalla domanda. Con vittoria di spese e compensi
Si costituiva in giudizio la contestando la fondatezza della Controparte_1
domanda di cui chiedeva il rigetto.
In particolare rilevava che nessuna pretesa poteva essere avanzata non essendovi prova in ordine alle precedenti condizioni dell'immobile, e in particolare in ordine alle condizioni di usura e di degrado dell'immobile in occasione del passaggio di proprietà di parte ricorrente dal precedente proprietario
Contestava quindi la richiesta di condanna specificando che la somma di €. 16.636,00 era rimasta priva di supporto probatorio, che le richieste formulate ai capi di cui alle lettere B, C, D, E del ricorso introduttivo attenevano a compensi professionali dei tutto estranei alla precedente ATP.
Quanto poi al danno correlato alla asserita impossibilità di locare a terzi fino al momento del rilascio avvenuto nel mese di luglio 2023 deduceva che non era mai stata rivolta al conduttore alcuna istanza in tal senso.
Tanto premesso chiedeva rigettarsi la domanda e, in subordine, limitare l'entità della condanna ad
€. 6.654,46 o alla minor somma risultante dagli atti acquisiti in corso di causa. Con condanna alle spese e compensi.
All'udienza del 20 FEBBRAIO 2025, sulle conclusioni delle parti come in atti la causa veniva posta in decisione ai sensi dell'art. 189 c.p.c. e decisa come da dispositivo che segue
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La domanda di parte attrice va accolta sebbene nei limiti di seguito espressi.
La fattispecie in esame va ricondotta all'alveo normativo del combinato disposto degli artt. 1558 e
1590 c.c., in forza dei quali sussiste in capo al conduttore una presunzione di responsabilità circa i danni materiali riscontrati sull'immobile locato alla cessazione del rapporto, presunzione che può essere vinta soltanto mediante la prova, il cui onere incombe sul conduttore, che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile.
Ne consegue che in difetto di prova, la causa sconosciuta, o anche dubbia, rimane a suo carico, con il conseguente obbligo di risarcire i danni esistenti.
Non vi è dubbio infatti che fra gli obblighi del conduttore vi è quello di restituire la cosa nello stato in cui si trovava all'inizio del rapporto o comunque in mancanza di prova in tal senso, in buono stato, condizione questa che si presume in assenza di descrizione sullo stato del bene nel momento della stipula del contratto.
Ne deriva allora che grava sul conduttore l'onere di provare la propria assenza di colpa, ovvero la non imputabilità dei danni riscontrati in relazione alla peculiare diligenza richiesta, tenuto conto della natura del bene oggetto di locazione.
Quanto ai danni risarcibili occorre precisare che, oltre alla puntuale allegazione degli stessi , il più importante limite alla responsabilità del conduttore nei termini di sopra espressi si deduce direttamente dal tenore letterale dell'art. 1590 c.c. laddove fa salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità al contratto.
La giurisprudenza di legittimità, in materia di riconsegna dell'immobile locato e di danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso ha chiarito che “ qualora in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per locazioni, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. civ. 6596/2019).
Ora nel caso di specie va osservato che parte ricorrente ha pienamente assolto all'onere probatorio gravante a proprio carico, in quanto ha dato prova dell'esistenza del rapporto, allegando l'inadempimento del conduttore in ordine all'obbligo di restituzione della cosa locata, specificando che al momento della riconsegna dell'immobile, il bene immobile presentava i danni descritti nella consulenza tecnica giurata redatta il 31/05/2023.
Quanto alla concreta quantificazione dei danni deve farsi riferimento invece alle conclusioni rassegnate dal TU nominato nel corso del giudizio di accertamento tecnico preventivo e acquisita con l'accordo delle parti al presente procedimento.
Dalla relazione ( la seconda depositata in data 24/01/2024), il TU, le cui conclusioni vanno condivise in quanto immuni da vizi logici giuridici, ha accertato lo stato di degrado in cui versava l'immobile, con riferimento alle condizioni di scarsa pulizia, soprattutto dei servizi igienici e delle pareti (prive delle piastrelle di rivestimento), alla mancanza di porte interne, e ancora nei segni di usura e del mobilio, nella mancanza di alcune cornici delle porte interne, nei segni di atti vandalici su diverse porte interne, nello stato di degrado e di abbandono della cucina, oltre ancora nel mancato funzionamento della maniglia dell'infisso della cucina, e nelle condizioni in cui versano gli avvolgibili e l'impianto elettrico. Così rilevato lo stato dell'immobile, va rilevato che, pur in assenza di un verbale idoneo a constatare la sua condizione al momento della conclusione del contratto (ovvero in quello di subentro dell'odierno ricorrente, quale acquirente), deve concludersi che, in forza della rilevata presunzione correlata all'obbligo del conduttore di restituire la cosa in buono stato, la responsabilità per i danni individuati dal TU va imputata al conduttore, stante la mancata allegazione, da parte di quest'ultimo, di elementi idonei ad escludere, in modo positivo e concreto, che i fatti rilevati fossero riconducibili alla propria condotta.
In ordine alla quantificazione dei danni, vanno integralmente condivise le conclusioni cui è giunto il
TU che, individuate le opere necessarie al ripristino, nella determinazione del valore, ha correttamente escluso che l'immobile potesse essere paragonato ad un immobile di nuova costruzione, così delimitando gli interventi da effettuare ed escludendo quelli di manutenzione straordinaria, di competenza unicamente del proprietario ( vedi in particolare quelli indicati a pag. 7
e pag 9 della relazione a partire dalla “ sostituzione delle serrande)e individuandone il valore di stima nella misura che tiene anche conto, correttamente, dello stato di vetustà dell'intero palazzo in cui lo stesso appartamento si inserisce .
Né del resto da parte ricorrente sono stati espressi elementi fattuali, correlati alla stima di appartamenti analoghi nel medesimo contesto abitativo, che giustifichino la riduzione della percentuale di abbattimento indicata dal TU nella contestata relazione.
Conseguentemente, si ritiene corretta la quantificazione dei danni in via equitativa, operata dal TU applicando una decurtazione del valore iniziale (€.16.636,15) nella misura del 60%, coefficiente riduttivo senz'altro adeguato allo stato di vetustà dell'immobile, alle precedenti locazioni e al fatto che l'immobile correttamente per le ragioni condivisibili esplicitate dall'ausiliario non ha caratteristiche tali di poterlo paragonare ad un immobile nuovo.
La società resistente va quindi condannata al pagamento in favore del , a titolo di risarcimento, Pt_1 dei danni correlati allo stato dell'immobile restituito, quantificati nella somma di €. 6.654,46
(€.16.636,15 – 60%) oltre agli interessi dalla domanda sino al soddisfo.
Fondata è altresì la domanda di risarcimento del danno patito dal locatario per la mancata locazione dell'immobile durante il periodo occorrente alla eliminazione dei danni rilevati , come affermato dal
Supremo Collegio ( vedi Cass. Civ. 6596/2019), non richiedendosi la prova di offerte non accolte da parte di terzi.
Tale danno, riscontrato nel caso di specie condivisibilmente nel tempo occorrente ( trenta giorni) per la esecuzione dei lavori di riduzione in pristino dell'immobile locato individuati dal TU in sede di
ATP , mancando altro elemento fattuale anche in via presuntiva utile per addivenire alla prova di un importo diverso, va quindi liquidato correlandolo alla misura del canone locativo mensile indicato nel contratto, e va quindi determinato in via equitativa nella somma di euro 650,00.
Non vi è dubbio poi che siano riconducibili causalmente alla rilevata responsabilità del conduttore odierno resistente i danni indicati nelle voci di cui alle lettere da B) a E) del ricorso , che quindi correttamente, come ivi liquidati (non essendovi in ordine al quantum alcuna contestazione ex adverso) alla data odierna, vanno posti a carico della cooperativa resistente che va quindi condannata al complessivo in favore del della somma di euro 9.142,46 ( tutte le voci indicate in ricorso Pt_1 anche nel quantum , ad esclusione di quella sub A , ridotta a euro €. 6.654,46 , e di quella sub. F , ridotta ad euro 650,00) oltre interessi legali dalla domanda.
Quanto alle spese processuali, seguono la soccombenza di parte resistente e vanno liquidate ai sensi del D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa, della difficoltà e dell'attività espletata, come da dispositivo che segue

P.Q.M.

Il giudice del Tribunale di Siracusa, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n.
1114/2024 in accoglimento della domanda proposta da con ricorso del Parte_1
22.3.2024 condanna la al pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
della somma di euro 9.142,46 oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo;
Pt_1
Condanna la al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1 [...]
che si liquidano in €. 1.700,00 oltre spese generali (15%), iva e c.p.a. come per legge. Pt_1
Siracusa 26 marzo 2025 Il Giudice
Dott.ssa Concetta Maiore