Procedimento RG 1038 / 2024
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 1038/2024,
Promossa da : (CF: ), rapp.to e difeso dall'avv. Luca Parte_1 C.F._1
Muto ed elett.te dom.to come in atti,
Attore/Intimante
Nei confronti di : (CF: ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(CF: rapp.ti e difesi dall'avv. Chiara Stelo ed elett.te dom.ti come in atti, C.F._3
Convenuti/Intimati
Avente ad oggetto : Sfratto per morosità,
Conclusioni: come in atti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con contestuale citazione per la convalida, l'instante intimava sfratto per morosità ad CP_1
e in relazione all'immobile sito in Battipaglia alla via Monsignor
[...] Controparte_2
Vicinanza Cooperativa Super Alfa 1 n. 40, ad essi locato per uso abitativo in virtù di contratto registrato in data 26.11.2021 al canone mensile di € 460,00.

Deducendo una morosità pari ad € 2.370,00 residuata da pagamenti parziali effettuati peraltro in ritardo rispetto alle scadenze contrattuali, chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc in caso di opposizione.
Con propria comparsa si costituivano i convenuti che si opponevano alla convalida dello sfratto in ragione della insussistenza della morosità, eccependo preliminarmente l'avvenuta riduzione del canone ad € 300,00 mensili, sì come concordato con il locatore, nonché l'inadempimento dello stesso agli obblighi di legge ex art. 1575 cc per non avere proceduto agli interventi atti ad eleminare i problemi infiltrativi presenti nell'immobile locato;
lamentavano pertanto l'esistenza di vizi alla res locata, tali da non consentirne la normale fruibilità e precisavano di avere provveduto, sostenendo la relativa spesa, alle riparazioni occorrenti al fine di eliminare le segnalate problematiche.
Successivamente, mutato il rito, non concessa ordinanza provvisoria di rilascio e rimesse le parti in mediazione, la causa veniva decisa alla udienza del 22.04.2025 , sulle conclusioni rassegnate in atti.
Le eccezioni mosse a difesa dai convenuti, peraltro nemmeno reiterate e/o provate nella fase di merito, non avendo gli stessi provveduto al deposito di memorie integrative all'esito del mutamento di rito, non possono ritenersi idonee a superare le ragioni della domanda.
Prive di riscontro probatorio sono infatti risultate tanto l'asserita riduzione del canone di locazione, quanto l'inadempimento del locatore a non meglio precisati obblighi di legge afferenti la non regolare fruibilità della res locata.
Sotto il primo profilo - tenuto conto in ogni caso che nulla hanno provato i convenuti circa l'accettazione di un canone inferiore rispetto a quello contrattualmente fissato - deve osservarsi che, tranne che in alcune ipotesi espressamente previste dalla legge (ex artt.1384 e 1660 cc), né
i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto né il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale, consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale.
Co La ha affermato che i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale si realizzano nell'imporre alle parti del contratto il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra,
a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto prescritto da singole disposizioni, aggiungendo che ciò deve avvenire “nei limiti dell'interesse proprio” del contraente (Cass. 23069/2018), ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” (Cass. 17642/2012) ovvero ancora “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico” (Cass. 10182/2009, Cass. 15669/2007, Cass.
264/2006 e Cass. 2503/1991) o sempre che “non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse” (Cass. 5240/2004); nel ritenere i principi di buona fede e correttezza fonti di integrazione degli accordi contrattuali, il Supremo Collegio ne circoscrive tuttavia la portata all'interpretazione di clausole ambigue, di testi lacunosi, ovvero ai fatti/casi non previsti e dunque non disciplinati dal contratto (cfr. Cass. 6747/2014/Cass. 8577/2002, Cass. 1884/1983 e Cass.
3065/1972), senza dimenticare che “la conservazione del contratto non può mai comportare una interpretazione sostitutiva della volontà delle parti” (Cass. 19493/2018); del resto, anche quando, in vari settori del diritto, ha accertato la sussistenza di condotte illecite o abusive con violazione dei doveri di correttezza e buona fede contrattuale, essa ha sancito la nullità o l'inefficacia della singola clausola o di un atto o, se del caso, ha accertato un diritto al risarcimento dei danni, senza però spingersi a sostituire una clausola negoziale con una regola stabilita dal giudice (cfr. Cass. 9321/2000).
Circa un asserito inadempimento del locatore all'obbligo di mantenere la res locata in stato da servire all'uso convenuto, ex art. 1575 n. 2 cc, giova ribadire che, in tema di vizi conseguenti alla stipula di un contratto di locazione, sia esso di natura abitativa che di natura commerciale, nell'ipotesi in cui il conduttore permanga nell'uso e/o godimento dell'immobile, è tenuto a versare al locatore il corrispettivo di tale godimento anche quando tali vizi siano imputabili all'inadempimento di questi agli obblighi di manutenzione previsti dalla legge a suo carico, potendosi legittimare una sospensione del pagamento ex art. 1460 cc secondo il principio inadimplendi non est adimplendum solo nell'ipotesi in cui detti vizi determinino la totale impossibilità all'uso della res locata e costringano il conduttore a lasciare l'immobile, costituendo altrimenti fatto arbitrario e illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore e che configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale da esso derivata (Cass. civ.,
Sez. III, 13/07/2005, n.14739), rappresentando il pagamento del canone di locazione la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Parte attrice ha fornito prova del titolo posto a base della domanda e rappresentato dal contratto di locazione sottoscritto ed accettato dai conduttori in ogni sua parte, di tal che deve ritenersi pacifico l'inadempimento degli stessi al patto negoziale assunto, con conseguente sua declaratoria di risoluzione e condanna al rilascio dell'immobile laddove non ancora avvenuto.
Spese liquidate come in dispositivo.

PQM

Il GOP definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , nei confronti Parte_1
di e così provvede: Controparte_1 Controparte_2
- Accoglie la domanda e per lo effetto dichiara risolto il contratto di locazione del 26.11.2021 relativo all'immobile sito in Battipaglia alla via Monsignor Vicinanza Cooperativa Super Alfa
1 n. 40 catastalmente identificato come in atti, per grave inadempimento dei conduttori, disponendone il rilascio per data non anteriore al 30.06.2025;
- Condanna i convenuti al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze;

- Condanna i convenuti, al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano, in favore del difensore di parte attrice, in complessivi € 1.369,76 di cui € 91,76 per esborsi, oltre 15% spese generali sul compenso, IVA e CpA.
Salerno, lì 22.04.2025.
IL GOP
Dott.ssa Loredana Palcera