R.G. 280/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Claudia Tordo Caprioli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.r.g. 280/2023 degli affari contenziosi, trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 7.1.2025, e vertente
TRA rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dall'Avv. PISELLI Parte_1
MATTEO e dall'Avv. ANDREINI ANDREA, presso il cui studio in Spoleto, via Guglielmo
Marconi n. 2/A, è elettivamente domiciliato giusta procura da intendersi in calce all'atto di citazione;
attore
E rappresentata e difesa dall'Avv. TRABALZA FOLCO Controparte_1 presso il cui studio in Terni, Via Armellini n. 1, è elettivamente domiciliata giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;
convenuta
OGGETTO: azione ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI: per : “Ogni contraria istanza ed eccezione reietta, con riserva di ogni Parte_1 ulteriore e diversa deduzione, produzione e conclusione, con vittoria di spese, per le ragioni di cui sopra In via principale Accertare e dichiarare che la signora si Controparte_1
è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 08.06.2020 e dato atto, altresì, che l'attore offre nuovamente con il presente atto la propria prestazione, ovverosia la cessione in favore della convenuta, della proprietà in ragione di un mezzo degli immobili siti in Sant'Anatolia di
Narco (PG) distinti al catasto di detto comune ed identificati al: - catasto fabbricati Foglio
11, partt. 501; 628; 629, 630, 624 graffata con la 625 - catasto fabbricati Foglio 11, part 634 sub 2, part. 634 sub 3, 2/2 graffata con la 633, - catasto fabbricati Foglio 11, part 2 sub 2; - catasto terreni Foglio 11, partt. 40; 68; 69; 70; 84; 86; 87; 88; 94; 95; 96; 504; 505; 506;
507; 508; 509; 510; 511; 512; 513; 514; 515; 516; 518; 520; 523; 557; 565; 575; 584; 587;
589; 593; 591; 594; 596; 598; conseguentemente, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di permuta non concluso e, così, trasferire in favore di
l'immobile sito in Roma, Largo Irpinia 35, piano 4° int. 10, distinto al catasto Parte_1 di detto comune al foglio 625 part. 756 sub 56 ed in favore della signora CP_1
i diritti di proprietà in ragione di 1/2 sugli immobili siti in Sant'Anatolia di Narco
[...]
1 (PG) distinti al catasto di detto comune ed identificati al - catasto fabbricati Foglio 11, partt.
501; 628; 629, 630, 624 graffata con la 625 - catasto fabbricati Foglio 11, part 634 sub 2, part. 634 sub 3, 2/2 graffata con la 633, - catasto fabbricati Foglio 11, part 2 sub 2; - catasto terreni Foglio 11, partt. 40; 68; 69; 70; 84; 86; 87; 88; 94; 95; 96; 504; 505; 506; 507; 508;
509; 510; 511; 512; 513; 514; 515; 516; 518; 520; 523; 557; 565; 575; 584; 587; 589; 593;
591; 594; 596; 598; ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Roma e di Spoleto la trascrizione ai sensi di legge e in particolare ex art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità. In via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi in cui, per qualsivoglia ragione, non dovesse trovare accoglimento la richiesta di esecuzione in forma specifica, Accertare e dichiarare che la signora si è resa Controparte_1 inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 08.06.2020 e dato atto, altresì, che l'attore offre nuovamente con il presente atto la propria prestazione, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ.
e così, traferire in favore della signora i diritti di proprietà in ragione Controparte_1 di 1/2 sugli immobili siti in Sant'Anatolia di Narco (PG) distinti al catasto di detto comune ed identificati al: - catasto fabbricati Foglio 11, partt. 501; 628; 629, 630, 624 graffata con la 625 - catasto fabbricati Foglio 11, part 634 sub 2, part. 634 sub 3, 2/2 graffata con la 633,
- catasto fabbricati Foglio 11, part 2 sub 2; - catasto terreni Foglio 11, partt. 40; 68; 69; 70;
84; 86; 87; 88; 94; 95; 96; 504; 505; 506; 507; 508; 509; 510; 511; 512; 513; 514; 515; 516;
518; 520; 523; 557; 565; 575; 584; 587; 589; 593; 591; 594; 596; 598; condannare la signora al pagamento in favore dell'attore della somma di € 413.000,00 pari al valore CP_1 dell'immobile di proprietà del signor promesso in vendita, ovvero alla maggiore o Pt_1 minore somma che dovesse risultare in corso di causa e/o ritenuta giusta ed equa, ma in ogni caso non inferiore ad € 380.000,00, disponendo che gli effetti traslativi della proprietà dal sig. in favore della sig.ra si avranno unicamente a seguito dell'effettivo Pt_1 CP_1 pagamento da parte della sig.ra in favore del sig. della somma di € 413.000,00 CP_1 Pt_1
o della diversa somma che verrà determinata all'esito del giudizio e che in ogni caso non potrà essere inferiore ad € 380.000,00. in via ulteriormente subordinata, Accertare e dichiarare che la signora si è resa inadempiente all'obbligo di Controparte_1 concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 08.06.2020 e dato atto, altresì, che l'attore offre nuovamente con il presente atto la propria prestazione, condannare la sig.ra a versare in favore dell'attore la somma CP_1 di € 200.000,00 a titolo di risarcimento del danno, ovvero la maggiore o minore somma che dovesse risultare in corso di causa e/o ritenuta giusta ed equa. In ogni caso Respingersi le domande avversarie in quanto infondate e comunque non provate.” per : “1)rigettare tutte le domande, eccezioni e conclusioni Controparte_1 dell'attore, assolvendone nel migliore dei modi la comparente 2)in Controparte_2 via riconvenzionale gradata: i)accertato che il consenso dato da al Controparte_1 contratto concluso in Roma l'8 giugno 2020 è stato carpito con dolo determinante e di conseguenza pronunciarne l'annullamento ai sensi dell'art. 1441 cc, con conseguente privazione di qualsivoglia effetto;
ii)accertare e dichiarare la nullità del contratto con la conseguente improduttività di qualsivoglia effetto per i vizi denunciati dalla convenuta;

iii)accertata la sproporzione della prestazione della convenuta rispetto a quella dell'attore, di oltre la metà del valore promessa dalla convenuta, parte danneggiata, dipesa dallo stato
2 di bisogno di essa convenuta del quale ha approfittato l'attore per trarne vantaggio pronunciare la rescissione del contratto stipulato in Roma l'8 giugno 2020; iv)in via ulteriormente subordinata, accertare e dichiarare il grave e colpevole inadempimento di
, pronunciare la risoluzione del contratto concluso a Roma l'8 giugno 2020, Parte_1 per sua responsabilità e colpa con liberazione della convenuta da qualsivoglia prestazione;

v)accertata e dichiarata la impossibilità totale della prestazione dovuta da Parte_1 per la sopravvenuta impossibilità, dichiarare non dovuta la controprestazione della convenuta vi)dichiarare lo scioglimento del rapporto da parte di Controparte_1 per effetto del recesso. 3)in ogni caso, sia in tesi che in ipotesi, con Controparte_1 vittoria di spese e compenso professionale”.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato l'1.2.2023 vocava in giudizio dinanzi Parte_1 al Tribunale di Terni per ivi sentir accogliere le seguenti Controparte_1 conclusioni: “In via principale Accertare e dichiarare che la signora Controparte_1 si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto del contratto preliminare concluso il 08.06.2020 e dato atto, altresì, che l'attore offre nuovamente con il presente atto la propria prestazione, ovverosia la cessione in favore della convenuta, della proprietà in ragione di un mezzo degli immobili siti in Sant'Anatolia di
Narco (PG) distinti al catasto di detto comune ed identificati al: - catasto fabbricati Foglio
11, partt. 501; 628; 629, 630, 624 graffata con la 625 - catasto fabbricati Foglio 11, part 634 sub 2, part. 634 sub 3, 2/2 graffata con la 633, - catasto fabbricati Foglio 11, part 2 sub 2; - catasto terreni Foglio 11, partt. 40; 68; 69; 70; 84; 86; 87; 88; 94; 95; 96; 504; 505; 506;
507; 508; 509; 510; 511; 512; 513; 514; 515; 516; 518; 520; 523; 557; 565; 575; 584; 587;
589; 593; 591; 594; 596; 598; conseguentemente, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di permuta non concluso e, così, trasferire in favore di
l'immobile sito in Roma, Largo Irpinia 35, piano 4° int. 10, distinto al catasto Parte_1 di detto comune al foglio 625 part. 756 sub 56 ed in favore della signora CP_1
i diritti di proprietà in ragione di 1/2 sugli immobili siti in Sant'Anatolia di Narco
[...]
(PG) distinti al catasto di detto comune ed identificati al - catasto fabbricati Foglio 11, partt.
501; 628; 629, 630, 624 graffata con la 625 - catasto fabbricati Foglio 11, part 634 sub 2, part. 634 sub 3, 2/2 graffata con la 633, - catasto fabbricati Foglio 11, part 2 sub 2; - catasto terreni Foglio 11, partt. 40; 68; 69; 70; 84; 86; 87; 88; 94; 95; 96; 504; 505; 506; 507; 508;
509; 510; 511; 512; 513; 514; 515; 516; 518; 520; 523; 557; 565; 575; 584; 587; 589; 593;
591; 594; 596; 598; ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Roma e di Spoleto la trascrizione ai sensi di legge e in particolare ex art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità”.
In via subordinata, chiedeva di accertare l'inadempimento della convenuta dell'obbligazione di stipula del contratto definitivo previsto nel preliminare di permuta dell'8.6.2020 e, preso atto della disponibilità del d adempiere la propria prestazione, emettere sentenza ex Pt_1 art. 2932 c.c. per il trasferimento in favore della convenuta dei diritti di proprietà (per ½) sugli immobili siti in Sant'Anatolia di Narco (PG) e distinti al catasto fabbricati di detto comune al foglio 11, partt. 501; 628; 629, 630, 624 graffata con la 625, part 634 sub. 2, part. 634 sub. 3,
2/2 graffata con la 633, part 2. sub 2, nonché distinti al catasto terreni di detto comune al
3 foglio 11, partt. 40; 68; 69; 70; 84; 86; 87; 88; 94; 95; 96; 504; 505; 506; 507; 508; 509; 510;
511; 512; 513; 514; 515; 516; 518; 520; 523; 557; 565; 575; 584; 587; 589; 593; 591; 594;
596; 598, condannando la al pagamento del corrispettivo di € 413.000,00, pari al CP_1 valore dei diritti immobiliari promessi in vendita, o alla diversa somma risultante in corso di causa, non inferiore ad € 380.000,00, condizionando l'effetto traslativo al pagamento del prezzo. In via ulteriormente subordinata, sempre previo accertamento dell'inadempimento della convenuta e preso atto della disponibilità dell'attore ad adempiere la propria prestazione, chiedeva al Tribunale di condannare la l pagamento della somma di € 200.000,00 o CP_1 di quella diversa risultante in giudizio a titolo di risarcimento del danno. Il tutto con vittoria delle spese di lite.
A sostegno delle rassegnate conclusioni, il educeva che: (i) in data 8.6.2020 le parti Pt_1 avevano sottoscritto un contratto preliminare di permuta, senza conguaglio, in forza del quale l'attore si era impegnato a cedere il diritto di proprietà, per la quota di 1/2, su diversi immobili
(fabbricati e terreni) siti in Frazione Tassinare di Sant'Anatolia di Narco, visionati e piaciuti dalla convenuta e, al contempo, la i impegnava a vendere al 'intera proprietà CP_1 Pt_1 dell'appartamento sito in Roma, Largo Irpinia n. 35, fissando come termine finale per il rogito il 30.9.2020; (ii) nelle more l'attore aveva consegnato alla convenuta le chiavi di alcuni degli immobili oggetto del preliminare di permuta (la particella ex 18 posta a sud e il prefabbricato distinto alla part. 501, entrambi del foglio 11) affinché la potesse ultimare i lavori CP_1 sull'immobile principale da adibire ad abitazione;
(iii) nonostante l'invito a recarsi dal notaio, inoltrato a mezzo racc. a.r. del 28.9.2020, la convenuta non si era resa più reperibile e non si era presentata all'incontro fissato dinanzi al notaio;
(iv) con missiva del 21.10.2020 la CP_1 sosteneva di aver esercitato il recesso dal preliminare di permuta, di cui contestava la validità;
(v) in data 28.9.2020 la convenuta aveva estinto il mutuo e il successivo 29.10.2020 era stata cancellata l'ipoteca gravante sul suo immobile di Roma.
Tutto ciò premesso, l'attore chiedeva al Tribunale di emettere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per dare esecuzione al preliminare di permuta rimasto inadempiuto, prevedendo il contestuale passaggio di proprietà dei beni immobili in compromesso.
In via subordinata, chiedeva che la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. avesse ad oggetto il trasferimento dei propri diritti immobiliari in favore della convenuta, con contestuale condanna di quest'ultima al pagamento del prezzo per € 413.000,00 pari al valore di mercato dei diritti immobiliari da trasferire (stimati in data 9.9.2015). In via ulteriormente subordinata, chiedeva la condanna della convenuta al risarcimento del danno, stimato in € 200.000,00, avendo l'attore rinunciato alla vendita di alcuni casolari ed appezzamenti di terreno siti in Frazione Tassinare di Sant'Anatolia di Narco, per i quali aveva ricevuto diverse offerte d'acquisto, anche per il tramite di alcune agenzie immobiliari.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 8.6.2023 – in vista della prima udienza del 28.6.2023 - si costituiva in giudizio , chiedendo Controparte_1 in via principale il rigetto della domanda attorea e, in via gradata, in riconvenzionale “i) accertato che il consenso dato da al contratto concluso in Roma l'8 Controparte_1 giugno 2020 è stato carpito con dolo determinante e di conseguenza pronunciarne
l'annullamento ai sensi dell'art. 1441 cc, con conseguente privazione di qualsivoglia effetto;

ii) accertare e dichiarare la nullità del contratto con la conseguente improduttività di qualsivoglia effetto per i vizi denunciati al precedente capo II, n. 1, 2, 3, 4; iii) in via
4 ulteriormente subordinata, accertare e dichiarare il grave e colpevole inadempimento di
, pronunciare la risoluzione del contratto concluso a Roma l'8 giugno 2020, Parte_1 per sua responsabilità e colpa con liberazione della convenuta da qualsivoglia prestazione;
iv) accertata e dichiarata la impossibilità totale della prestazione dovuta da Parte_1 per la sopravvenuta impossibilità, dichiarare non dovuta la controprestazione della convenuta v) dichiarare lo scioglimento del rapporto da parte di Controparte_1 per effetto del recesso.” Il tutto con vittoria delle spese di lite. Controparte_1
A tal fine, la convenuta esponeva che: (a) non era vero che, nelle more della sottoscrizione dell'atto notarile, l'attore le aveva consegnato le chiavi di alcuni edifici, tramite Tes_1 affinché eseguisse lavori di ristrutturazione (b) in occasione della visita del 4.6.2020 a
Sant'Anatolia di Narco, dopo che le era stato mostrato il solo fabbricato ristrutturato, senza aver compiuta cognizione del resto del compendio immobiliare in discussione, aveva manifestato all'attore la volontà di non acquistare gli immobili di quest'ultimo; (c) in occasione della visita romana dell'8.6.2020 l'attore, dopo aver rappresentato che il proprio compendio immobiliare aveva un valore potenziale – che sarebbe divenuto effettivo dopo i lavori di ristrutturazione che lo stesso avrebbe eseguito, in quanto beneficiario di Pt_1 contributi post-sisma – di circa un milione di euro aveva persuaso la a sottoscrivere CP_1 un contratto di permuta, redatto di pugno dallo stesso rassicurandola (solo Pt_1 oralmente) circa il fatto che ella avrebbe avuto diritto di ripensamento sino al 30.9.2020; (d) pochi giorni dopo aveva deciso di recedere dall'accordo e lo aveva comunicato telefonicamente all'attore, che, tuttavia, le aveva chiesto il pagamento della somma di circa €
8.600,00; (e) si era poi avveduta che il reale valore del compendio immobiliare del Pt_1 ammontava ad € 197.762,95 e, pertanto, non corrispondeva a quanto le era stato rappresentato l'8.6.2020, in quanto era composto da ruderi non accessibili a causa di crolli risalenti nel tempo e non da edifici, poiché erano stati illegittimamente censiti nel catasto urbano del
Comune di Sant'Anatolia di Narco tra il 2017 ed il 2018 come abitabili ed utilizzabili, con attribuzione di indirizzo, classamento, rendita e dati di superficie;
(f) per i beni in permuta, in quanto diruti prima del 1997 e non coinvolti dal sisma del 2016, contrariamente a quanto rappresentatole l'8.6.2020, il non avrebbe potuto beneficare dei contributi per la Pt_1 ricostruzione;
(g) i ruderi in permuta, in quanto tali, non erano abitabili e non sarebbe stato possibile ottenere in tempi brevi il certificato di agibilità, per cui la prospettazione attorea secondo cui la i sarebbe potuta trasferire a breve in uno degli edifici ristrutturati del CP_1 ra irrealistica. Pt_1
Premesso ciò, secondo la convenuta, la dichiarazione di fabbricato urbano ai fini dell'accatastamento, la possibilità di ristrutturare velocemente gli immobili con i contributi pubblici post-sisma, con conseguente ottenimento dell'agibilità degli stessi avevano determinato nella convenuta una fuorviata rappresentazione dello stato di fatto, incidente sulla qualità e sul valore economico dei beni in permuta. Ove consapevole della reale situazione di fatto, l'8.6.2020 non avrebbe stipulato il preliminare di permuta con il Anche la Pt_1 facoltà di scioglimento dal contratto era stata riferita oralmente alla convenuta, ma non inserita nel contratto. Secondo la prospettazione della la condotta del integrava gli CP_1 Pt_1 estremi del dolo determinante, giustificando, quindi, l'annullamento del contratto per vizio del consenso ai sensi degli artt. 1427, 1439 e 144 cc.. Sollevava, poi, l'exceptio doli specialis al fine di paralizzare la richiesta di adempimento del contratto di permuta avanzata dall'attore.
5 In secondo luogo, la hiedeva al Tribunale, previo accertamento della sua qualità di CP_1 consumatrice ai sensi del d.lgs. n. 206/2005 e della qualità di professionista dell'attore, di dichiarare la nullità del contratto di permuta dell'8.6.2020 sotto diversi profili: (1) per indeterminatezza ed indeterminabilità del suo oggetto nella parte in cui identifica i diritti immobiliari del da trasferire senza indicazione dei confini, descrizione degli Pt_1 immobili, consistenza, superfici e dati catastali (“i diritti di ½ (un mezzo) sulla sua proprietà sita in fraz. Tassinare di S. Anatolia di Narco, individuata sul foglio catastale n. 11, costituita da fabbricati e terreni, così come visti e piaciuti nel sopralluogo del 04/06/2020 tra le parti sottoscritte e la presenza del sig. […]”), per la prima volta individuati Tes_1 dall'attore in citazione;
(2) perché detta clausola, determinando un significativo squilibrio di diritti e doveri tra le parti in ordine (a) al valore delle prestazioni, (b) allo sfasamento tra il termine per la vendita dell'appartamento della (30.9.2020) e quello (non previsto) per CP_1 il trasferimento dei diritti di comproprietà sul compendio immobiliare di Tassinare del da realizzare mediante un separato e diverso atto pubblico, rimesso alla Pt_1 ristrutturazione che l'attore avrebbe dovuto eseguire, è vessatoria e, non essendo stata oggetto di negoziazione specifica, bensì redatta dal i proprio pugno, ed affetta da nullità ai Pt_1 sensi degli artt. 33, 34, 35, 36 cod. cons. e, comunque, inefficace perché non approvata specificatamente dalla convenuta ex artt. 1341 e 1342 c.c.; (3) per omessa dichiarazione dei titoli abilitativi edilizi e delle eventuali concessioni in sanatoria in violazione dell'art. 17 della
L. 47/1985 e del d.P.R. n. 380/2001, nonché per mancata allegazione all'atto del certificato di destinazione urbanistica dei terreni in permuta;
(4) perché contenente una condizione sospensiva meramente potestativa (la cessione dei diritti di comproprietà dell'attore era condizionata ai lavori di ristrutturazione che il avrebbe dovuto eseguire e Pt_1 all'ottenimento dei contributi post-sisma) illecita ed impossibile, ai sensi degli artt. 1354 e
1355 c.c..
In via subordinata, tenuto conto che nelle more l'attore non aveva eseguito i lavori di ristrutturazione pattuiti, eccepiva l'inadempimento dell'attore ex art. 1460 c.c. e, per l'effetto, chiedeva la risoluzione del contratto preliminare di permuta ai sensi dell'art. 1453 c.c.. In via ulteriormente subordinata, domandava la risoluzione del negozio per impossibilità sopravvenuta della prestazione di ristrutturazione ai sensi dell'art. 1463 c.c..
Con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 2, c.p.c. l'attore contestava la ricostruzione dei fatti avversaria, evidenziando che: (i) la veva visitato più volte gli immobili dell'attore e CP_1 il 4.6.2020 aveva ricevuto le chiavi di alcuni di essi alla presenza di ed era nelle Tes_1 piene facoltà intellettive al momento della stipula della permuta;
(ii) l'attore le aveva consegnato visure ipocatastali, planimetrie dei terreni e dei fabbricati, gli atti di provenienza,
i progetti per richiedere i contributi post-sisma del 2016, il PIR, una perizia e la corrispondenza con Comune e Regione;
(iii) l'incontro dell'8.6.2020, oggetto di appuntamento tra le parti, si era svolto alla presenza di (iv) la convenuta non aveva mai Persona_1 esercitato il recesso dal contratto;
(v) la valutazione avversaria del compendio immobiliare dell'attore non era corretta, sia perché gli immobili non erano “ruderi”, difettando dei requisiti di ruralità, con conseguente obbligo di accatastamento dei fabbricati (avvenuto tra il 2017 ed il 2018), sia perché pendevano in Regione le pratiche per l'ottenimento dei contributi post- sisma in relazione ad alcuni degli immobili in permuta;
(vi) il diverso termine per la stipula dell'atto pubblico di trasferimento dei diritti immobiliari del ra giustificata dal fatto Pt_1
6 che la vendita prima dell'ultimazione dei lavori di ristrutturazione avrebbe portato alla perdita dei contributi post-sisma, come espressamente previsto in contratto;
(vii) al fine di garantire l'immediato trasferimento della in Umbria le parti avevano concordato che CP_1 quest'ultima avrebbe dovuto sostenere una spesa minima di circa € 30.000 per lavori di breve durata (2-3 mesi) nel fabbricato ristrutturato allo stato rustico;
(viii) la convenuta aveva acquistato un'altra abitazione in Valernina, per cui la sua difesa era meramente strumentale.
In diritto, l'attore contestava le eccezioni di nullità avversarie, sottolineando che: - l'oggetto del preliminare era ben determinato;
- non poteva qualificarsi come professionista e, comunque, tutte le pattuizioni erano state negoziate tra le parti;
- non era prevista alcuna condizione sospensiva meramente potestativa;
- non si era reso inadempiente;
- il valore di mercato dell'immobile della convenuta oscillava tra € 180.000 ed € 200.000; - non vi era alcuna difformità urbanistica in relazione agli immobili in permuta;
- il aveva Pt_1 provveduto alla regolarizzazione catastale degli immobili.
Con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 3, c.p.c., la eplicava alle difese svolte dall'attore CP_1 nella seconda memoria istruttoria, eccependone l'inammissibilità per decadenza.
La causa veniva istruita documentalmente, mediante prove testi assunte all'udienza del
9.7.2024, e con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 7.1.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190, co. 1,
c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
2. Le domande attoree non possono trovare accoglimento per le ragioni di seguito illustrate.
Parte convenuta ha domandato, in via riconvenzionale gradata, l'accertamento dell'invalidità del negozio, sia in termini di nullità per indeterminatezza del suo oggetto, sia in termini di annullabilità per dolo determinante. In via ulteriormente subordinata, ha chiesto di risolvere il contratto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento dell'attore, ovvero per sopravvenuta impossibilità della di lui prestazione o, infine, per esercizio del recesso.
Tutte le domande riconvenzionali spiegate dalla in via gradata rimangono assorbite CP_1 dal rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. e di quella risarcitoria.
2.1. L'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto presuppone, anzitutto, che l'attore dimostri la previa conclusione di un contratto preliminare di trasferimento immobiliare conformemente ai requisiti di validità richiesti ad substantiam.
Giova, sul punto, ricordare che la legge non prevede una disciplina specifica del contratto preliminare, limitandosi a stabilire all'art. 1351 c.c. che deve avere la medesima forma del negozio definitivo, a pena di nullità. Pertanto, la disciplina del preliminare va desunta da quella prevista dal Legislatore per lo schema negoziale che sarà oggetto del definitivo, qui identificabile nel contratto di permuta di cui all'art. 1552 c.c..
Per cui, avendo il preliminare ad oggetto il trasferimento di beni immobili trova applicazione l'art. 1350, co. 1, c.c. che impone la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) a pena di nullità.
Ebbene, il negozio sottoscritto tra le parti in data 8.6.2020 (all. 1 citazione), prevedendo l'incondizionato obbligo per i contraenti al reciproco trasferimento di beni immobili di loro proprietà, va inquadrato come contratto preliminare di permuta redatto nella forma della scrittura privata non autenticata.
7 In base al relativo contenuto obbligatorio, il i era impegnato a cedere “i diritti di 1/2 Pt_1 sulla sua proprietà sita in fraz. Tassinare di S. Anatolia di Narco, individuata sul foglio catastale 10-11, costituita da fabbricati e terreni, così come vista e piaciuta nel sopralluogo del 04/06/2020 tra le parti sottoscriventi e la presenza del sig. amico comune Tes_1 delle parti” in favore di , la quale, come controprestazione, Controparte_1
“per tale cessione” si era impegnata a vendere “l'intera proprietà dell'appartamento sito in
Roma Largo Irpinia 35, piano 4° int. 10 in catasto fg. 625 part. 756/56” entro il 30.9.2020.
L'atto notarile di trasferimento della proprietà del arebbe stato, però, eseguito solo Pt_1
a “lavori di ristrutturazione di tutta la proprietà ultimati in modo da non perdere eventuali contributi previsti” in ragione degli eventi sismici del 24.8.2016.
2.3. Il trasferimento coattivo del bene promesso in vendita nel contratto preliminare presuppone, poi, l'inadempimento dell'altro contraente, ancorché non imputabile.
Nel caso che ci occupa è emerso – trattasi di circostanza non contestata tra le parti ex art. 115
c.p.c. - che la on è intervenuta all'incontro fissato dinanzi al notaio e non ha trasferito CP_1 al 'immobile di sua proprietà sito in Roma, Largo Irpinia n. 35, entro il 30.9.2020. Pt_1
2.4. Occorre, poi, l'offerta del contraente che invoca l'art. 2932 c.c. di eseguire la propria prestazione. Nel caso di specie, essa consiste non nell'immediato trasferimento in favore della convenuta dei diritti immobiliari, per la quota di 1/2, sul compendio immobiliare sito a
Sant'Anatolia di Narco, Frazione Tassinare, di proprietà del identificato in contratto, Pt_1 da un punto di vista catastale, solo con il riferimento a fogli 10-11), poiché esso era condizionato alla previa esecuzione di generici e non meglio precisati lavori di ristrutturazione, che il on ha dimostrato di aver eseguito nel corso di questi anni. Pt_1
E' dirimente ai fini della presente decisione il fatto che il negozio compendiava una prestazione di dare subordinata ad un facere da parte proprio del in base alla volontà Pt_1 delle parti desumibile dalla scrittura privata in atti, quale controprestazione del trasferimento del diritto di piena proprietà sull'immobile di Largo Irpinia n. 35 della l'attore avrebbe CP_1 alienato a quest'ultima – senza, infatti, fissare un termine massimo per la sottoscrizione del negozio traslativo definitivo – il diritto di proprietà per 1/2 su un complesso immobiliare all'esito di un'attività di ristrutturazione edilizia che risulta ancora da espletare.
L'offerta della controprestazione, cui l'art. 2932, co. 2, c.c. subordina l'accoglimento della domanda, non richiede formule solenni, ma può essere costituita anche da una seria manifestazione di volontà di adempiere (cfr. Cass. n. 14378/2004; Cass. n. 59/2002; Cass. n.
9560/1997; Cass. n. 10675/1995; Cass. n. 8532/1994) e può essere implicitamente desunta anche dalla domanda giudiziale ex art. 2932 (così Cass. n. 16881/2007).
Nella presente vicenda, possiamo considerare insita nella domanda giudiziale la volontà del i trasferire alla diritti immobiliari di cui l'attore è comproprietario per 1/2, Pt_1 CP_1 ma non la volontà di eseguire su di essi la previa ristrutturazione promessa alla convenuta nel contratto dell'8.6.2020.
Si noti, poi, che la domanda formulata ex art. 2932 c.c. resta paralizzata dalla riconvenzionale avversaria di risoluzione del preliminare per inadempimento (cfr. Cass. n. 138/1984), qui promossa, seppur in via gradata, dalla convenuta.
2.5. Ad ogni modo, la domanda non merita accoglimento per indeterminatezza dell'oggetto della prestazione di dare assunta dal non essendo stati ben individuati gli immobili Pt_1
8 oggetto di trasferimento, né i previ lavori di ristrutturazione da eseguire prima dell'alienazione e promessi alla convenuta.
Per pacifica giurisprudenza è, infatti, necessaria l'esatta individuazione dell'immobile da trasferire, con indicazione dei confini e dei dati catastali risultanti dal contratto preliminare, poiché la sentenza deve corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (cfr. Cass. 16.1.2023 n. 952; Cass.

7.8.2022 n. 11874; Cass. 15.9.2017 n. 21449;
Cass. 11.1.2018 n. 537).
Nel caso di specie, invece, nel contratto dell'8.6.2020 (all. 1 citazione) non risultano né i confini dei terreni, né i dati catastali dei beni immobili che il avrebbe voluto Pt_1 trasferire, per la quota di 1/2, alla Né può il giudice ricavare dalle prove orali o da CP_1 altri elementi documentali non richiamati nel negozio al vaglio gli elementi identificativi dei diritti immobiliari che il ntendeva trasferire alla Pt_1 CP_1
La sentenza che il chiede al Tribunale di emettere non sarebbe, poi, esattamente Pt_1 corrispondente al contenuto del contratto preliminare, poiché, come già evidenziato, l'attore si era impegnato a trasferire alla aluni diritti immobiliari solo previa ristrutturazione CP_1 degli stessi;
invece, il trasferimento domandato al Tribunale prevede l'immediata alienazione del diritto di proprietà (pro quota) sugli immobili di S. Anatolia di Narco così come si trovano nello stato attuale. Le parti avevano, invece, previsto una condizione sospensiva a cui era subordinato il trasferimento immobiliare in favore della che essendo del tutto generica CP_1 non può esser oggetto di alcuna statuizione giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c..
E' vero che la giurisprudenza è venuta via via ridimensionando il dogma dell'identità di contenuto tra contratto preliminare e sentenza costitutiva, ma quest'ultima deve sempre rispecchiare integralmente le previsioni negoziali delle parti (cfr. Cass. n. 7907/1990).
Pertanto, se da un lato il giudice non deve limitarsi ad una semplice e meccanica trasposizione del contratto, non può modificare o integrare il contenuto obbligatorio del preliminare.
Tutto ciò in disparte da ogni considerazione in ordine alla regolarità urbanistica dei beni immobili di cui il è comproprietario e che intendeva alienare (pro quota) alla Pt_1 convenuta (cfr. Cass. n. 13225/2008; Cass. n. 1199/1997).
3. Deve esser, poi, respinta la domanda risarcitoria promossa in via subordinata dal Pt_1 poiché il contratto preliminare di permuta sottoscritto con la non risulta esser stato CP_1 trascritto nei registri immobiliari, per cui non vi erano ostacoli per l'attore ad alienare i propri diritti immobiliari sul compendio di Tassinare a soggetti terzi, una volta constatato l'inadempimento della convenuta, preceduto peraltro da una inequivoca manifestazione di volontà di recedere dal negozio dell'8.6.2020.
Pertanto, il danno lamentato dal non può considerarsi conseguenza immediata e Pt_1 diretta del mancato adempimento del contratto preliminare di permuta intercorso tra le parti ed il suo ristoro non può essere posto a carico della convenuta.
4. Le spese di lite seguono la regola della soccombenza e sono liquidate in dispositivo in base al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al DM n. 147/2022), avuto riguardo al valore indeterminabile della controversia, di complessità media, applicati i parametri medi per tutte le fasi processuali.


P.Q.M.


9 Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- rigetta le domande giudiziali promosse da nei confronti di Parte_1 [...]
; Controparte_1
- condanna alla rifusione in favore di Parte_1 CP_1
delle spese di lite che liquida in € 10.860,00 per compensi, spese vive
[...] per € 524,80, oltre spese forfettarie al 15%, IVA se dovuta e c.p.a.
Così deciso in data 09/05/2025 Il Giudice
dott.ssa Claudia Tordo Caprioli
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