N. 5674/2020 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2024 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 5674
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2020
avente ad oggetto: risoluzione contrattuale – uso diverso.
TRA
(p. iva ), con sede legale in Vico Parte_1 P.IVA_1
Equense (NA) in via Raffaele Bosco n. 45, in persona dell'amministratore unico pro tempore (nato a [...] – NA - il 29.12.1989), rapp.ta Controparte_1
[.. e difesa dall'avv. Stefano Liguori (C.F. ) - PEC C.F._1 Email_1
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Piano di Sor- Email_2
rento (NA) in Piazza Cota n. 8,
-ricorrente-
1 E
, (C.F. ), nato il [...] a [...] CP_2 C.F._2
(NA) e residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Pane (C.F. ) - PEC C.F._3 [...]
ed elett.te dom.to presso il suo studio in Sorrento (NA) in Email_3
via degli Aranci n. 145,
- resistente-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la conveniva in Parte_1
giudizio al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “A) CP_2
Accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di
locazione del 25.02.2020 a far data dal 02.04.2020 (e/o dal 06.04.2020), ai sensi
dell'art. 1456 c.c., stante il verificarsi dell'evento integrante clausola risolutiva
espressa e la comunicazione della conduttrice di volersi avvalere della clausola de
qua nelle date innanzi indicate. B) In subordine, accertarsi e dichiararsi la
sopravvenuta inefficacia ex tunc del rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 1360
c.c., stante il verificarsi (alla data di contestazione del 02.04.2020) della condizione
risolutiva come prevista (ed atecnicamente rubricata come clausola risolutiva
espressa) all'art. 1 del contratto. C) In via ulteriormente gradata, emettersi
pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per grave inadempimento del
locatore, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1453 e 1455 c.c. D) In via ulteriormente
gradata, dichiararsi nullo e/o statuirsi l'annullamento del contratto di locazione
per sopravvenuta impossibilità della causa e/o dell'oggetto dello stesso. E) Per
2 l'effetto, condannarsi il locatore alla restituzione, in favore della Parte_1
del deposito cauzionale incassato, nella misura quietanzata di euro 2.500,00
[...]
(duemilacinquecento/00) e/o in quella differente, anche maggiore, ritenuta di
giustizia alla luce delle risultanze istruttorie, oltre interessi legali e rivalutazione
monetaria. F) Condannarsi il locatore al pagamento delle spese e delle competenze
di lite, ivi comprese quelle per l'attività stragiudiziale e per la procedura di
mediaconciliazione, oltre spese generali ed oltre accessori di legge.”
A base dei motivi di risoluzione invocati la ricorrente esponeva:
- che, con contratto sottoscritto il 25.02.2020 (regolarmente registrato), CP_2
le aveva concesso in locazione l'appartamento sito in al Corso Italia
[...] Pt_1
n. 186 per uso commerciale “affittacamere”, per il canone mensile di €. 1.250,00,
da corrispondersi a partire dal 01.04.2020;
- che l'unità locata necessitava di lavori di ristrutturazione;

- che, alla stipula del contratto, era stato corrisposto al locatore il deposito cauzionale di €. 2.500,00;
- che nel citato contratto, all'art. 1, era pattuita la seguente clausola risolutiva:
“mancato ottenimento, da parte dell'assemblea condominiale, dell'autorizzazione
a svolgere nella porzione immobiliare locata l'attività di affittacamere”;
- che l'autorizzazione assembleare era mancata.
Pertanto, secondo la tesi esposta dalla ricorrente, il contratto oggetto di causa era da considerarsi risolto di diritto poiché la società conduttrice, con raccomandata a.r.
del 02.04.2020, si era avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1 della pattuizione contrattuale. In ogni caso, il contratto era da considerarsi risolto di
3 diritto in quanto, con successiva comunicazione del 02.05.2020, la ricorrente invocava la risoluzione del medesimo in ragione sia della circostanza che il comune di Sorrento - in mancanza della citata autorizzazione assembleare - non avrebbe concesso le autorizzazioni per l'esercizio dell'attività di affittacamere, che della circostanza che le sopraggiunte disposizioni emergenziali, dovute alla pandemia
Covid 19, non avrebbero comunque consentito l'esercizio dell'attività commerciale convenuta in contratto.
Il resistente , regolarmente costituito, nella memoria difensiva CP_2
formulava le seguenti conclusioni: “rigettare, per le ragioni sopra esposte, il
ricorso e le domande tutte proposte dalla perché Parte_1
manifestamente inammissibili ed infondate in fatto oltre che in diritto;
in
accoglimento delle spiegate domande riconvenzionali, prendere atto che il signor
con atto trasmesso in data 8.7.2020 ha esplicitamente “diffidato”, CP_2
ai sensi dell'art. 1453 e ss. cc., la società ricorrente al puntuale adempimento degli
obblighi nascenti dalla locazione in parola ed accertata l'inadempienza alla diffida
ricevuta, dichiarare la risoluzione “di diritto” del contratto di locazione alla data
del 23.7.2020; accertare e dichiarare, conseguenzialmente la società ricorrente
tenuta al pagamento dei canoni locativi maturati per le mensilità di aprile, maggio,
giugno e luglio 2020, nonché dei costi anticipati per utenze (€ 159,97) per
CP complessivi € 5.347,97, condannandola a corrispondere in favore del signor ,
l'importo di € 2.847,97 e/o di quella diversa somma accertata in corso di causa o
ritenuta di giustizia, risultante dalla compensazione dell'importo dovuto al signor
CP
con la somma di € 2.500,00, già in possesso del comparente quale “deposito
cauzionale”. Vinte le spese e gli onorari di causa”.
4 Il resistente contestava che nessuna tra le ipotesi di risoluzione di diritto invocate dalla società ricorrente potesse ritenersi verificata.
Preliminarmente deduceva di aver esattamente adempiuto l'obbligazione, gravante sul locatore, di consentire la disponibilità dell'immobile al conduttore;
disponibilità
concessa già all'atto della sottoscrizione del contratto.
In relazione alle domande di risoluzione per la presunta mancanza dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività da parte dell'assemblea condominiale,
osservava che non ricorrevano i presupposti poiché, stante le notorie restrizioni a livello nazionale per l'emergenza sanitaria, non era stato possibile tenere alcuna adunanza assembleare. In ogni caso rappresentava che, successivamente alla missiva del 02.04.2020, aveva anche inviato alla società ricorrente un documento firmato dai condomini dello stabile dal quale si evinceva l'autorizzazione da parte degli stessi all'esercizio dell'attività di cui al contratto, con l'impegno di formalizzare tale volontà non appena possibile.
In relazione agli altri motivi di risoluzione eccepiva l'assenza di prova sul presunto diniego da parte del al rilascio delle autorizzazioni Controparte_3
amministrative per l'esercizio dell'attività e che, dunque, in alcun modo il contratto poteva ritenersi risolto di diritto nel senso preteso dal ricorrente.
Spiegava altresì domanda riconvenzionale invocando, a sua volta, la risoluzione di diritto del contratto ma a far data dal 23.07.2020 (conseguente alla missiva ad adempiere dell' 08.07.2020), con la quale la conduttrice era stata invitata al pagamento dei canoni scaduti, alla corresponsione del 50% delle spese di registrazione del contratto ed alle spese relative alle utenze.
In corso di causa venivano ammessi i mezzi istruttori articolati dalle parti.
5 Il giudizio veniva, poi, rinviato per la discussione finale in quanto maturo per la decisione.
In primo luogo, si ritiene che la domanda sia procedibile essendo stato esperito,
senza esito, il tentativo di mediazione obbligatoria (cfr. produzione telematica ricorrente).
Nel merito, la domanda della è infondata per i motivi Parte_1
che seguono.
Ai fini di una migliore valutazione dei fatti di causa, deve premettersi che la vicenda sottoposta all'esame del Tribunale è temporalmente collocata durante la fase più
critica del periodo pandemico da Covid-19. Il contratto di locazione tra le parti è
stato sottoscritto, infatti, il 25.02.2020: solo pochi giorni dopo il Governo si è visto costretto a legiferare con decreti di urgenza al fine di evitare la diffusione del virus.
Ciò ha comportato il divieto di assembramenti di qualunque genere tanto da sospendere tutte le attività ad uso turistico, prevedendo finanche il divieto di spostamenti da comune a comune (oltre che da regione a regione), se non per inderogabili e documentate esigenze.
Tale imprevedibile evento ha ovviamente impattato su una vasta serie di attività
economico-sociali ed è acclarato che la legislazione di emergenza, al fine di evitare la diffusione del contagio, abbia avuto gravi conseguenze anche in ambito giurisdizionale, finanche ad arrivare alla sospensione delle udienze e dei termini processuali.
Come dedotto dal resistente, nel periodo emergenziale gli “equilibri” economici,
che gli imprenditori commerciali intendevano mantenere per valutare la “bontà” di un investimento nel citato periodo, hanno avuto un forte impatto demotivante
6 rispetto agli obblighi contrattuali assunti in epoca precedente, dovuti alle incertezze
“future” sul quando si sarebbe ritornati alla c.d. “normalità”.
Le pretese delle parti devono dunque essere scrutinate senza prescindere da tali circostanze e dalla incidenza che le vicende descritte hanno avuto anche sul rapporto contrattuale per cui è causa.
Si premette ancora che le prove testimoniali e l'interrogatorio formale, come assunte in giudizio, non hanno fornito al Tribunale elementi utili ai fini della decisione.
In particolare, nell'interrogatorio formale del legale rappresentante della società
ricorrente, lo stesso non ha ammesso alcuna delle circostanze articolate dal resistente al fine di provare i fatti in essa dedotti e diretti a provocarne la confessione.
Idonei convincimenti di prova ai fini della decisione della causa non possono ritenersi raggiunti neanche dalle deposizioni testimoniali: il teste Tes_1
indicato da parte ricorrente ed escusso all'udienza del 26.05.2023, è
[...]
risultato inattendibile in quanto socio di capitale della Parte_1
tant'è che nella sua intera deposizione, nel rispondere ai capi di prova, ha quasi sempre usato il pronome “noi”, dimostrando quindi un evidente interesse nel giudizio. Non di meno il teste , indicato dal resistente ed escusso Testimone_2
all'udienza del 02.02.2024, ha sostanzialmente riferito su circostanze de relato e,
dunque, non convincenti.
Ai fini del decidere va quindi fatto riferimento alla documentazione versata in atti dalle parti.
7 Sulla domanda di operatività della clausola risolutiva espressa prevista dall'art.
1 del contratto di locazione.
L'art. 1456 c.c. prevede che: “I contraenti possono convenire espressamente che il
contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta
secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto
quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola”.
È pacifico in giurisprudenza che, in presenza della clausola, la risoluzione del contratto operi di diritto e non è consentito al giudice la valutazione circa la gravità
dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. (cfr. tra le altre Cass. 23879/2021).
Valutazione giudiziale che è invece richiesta nelle ipotesi, come quella in esame,
nelle quali sorgano contestazioni circa l'avveramento e l'operatività della clausola stessa in relazione ad uno dei suoi elementi costitutivi o dei presupposti ed il cui giudizio richiede una pronuncia accertativa della intervenuta risoluzione di diritto del contratto.
Così delineato il quadro normativo e giurisprudenziale, va osservato che nel contratto di locazione per cui è causa (cfr. deposito ricorrente doc. 1 del 10.11.2022)
all'art.1, le parti hanno così convenuto: “A tal proposito le parti si danno
reciprocamente atto che costituirà clausola risolutiva espressa del presente
contratto il mancato ottenimento dell'assemblea condominiale dell'autorizzazione
a svolgere nella porzione locata l'attività di affittacamere”
La società ricorrente invoca tale clausola ai fini dell'effetto risolutivo di diritto del contratto ex art. 1456 c.c., che si sarebbe verificato con la ricezione da parte del locatore resistente della lettera raccomandata del 02.04.2020 (cfr. doc. 5 produzione ricorrente) con la quale dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva
8 espressa in ragione della mancata autorizzazione da parte della assemblea condominiale.
Il resistente sul punto deduce l'inoperatività di tale clausola sostenendo: 1)
l'assenza di un termine espressamente convenuto per il rilascio dell'autorizzazione;
2) l'impossibilità di convocare l'assemblea condominiale per le note restrizioni legislative sopra dette;
3) di aver comunque inviato alla società ricorrente uno scritto firmato dai condomini con il quale gli stessi davano atto dell'impossibilità
di riunirsi in una formale assemblea ma esprimevano il loro consenso “informale”
con l'impegno di confermarlo in assemblea appena possibile (doc. 10 produzione resistente).
Ritiene il Tribunale che, a prescindere dalla sollevata eccezione di parte ricorrente circa la validità formale dello scritto citato, non possa accogliersi la domanda di risoluzione di diritto del contratto poiché la clausola in esame va interpretata secondo buona fede e per il suo contenuto letterale ovvero: “il mancato ottenimento
dell'assemblea condominiale dell'autorizzazione a svolgere nella porzione locata
l'attività di affittacamere”. Poiché per le ragioni sopra esposte alcuna assemblea condominiale poteva svolgersi, consegue che non possa equipararsi la impediente circostanza al tenore letterale della clausola, dal momento che non sussiste il mancato ottenimento dell'autorizzazione inteso quale voto contrario da parte dell'assemblea (che in ogni caso non si sarebbe potuta tenere nei termini pretesi dal ricorrente).
Manca dunque il presupposto affinché il conduttore potesse avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al contratto.
9 Sulla domanda di accertamento della sopravvenuta inefficacia “ex tunc” del
rapporto contrattuale ex art. 1360 c.c.
Anche tale domanda, proposta in via subordinata dalla ricorrente, è infondata.
La società ricorrente deduce, in via subordinata, la risoluzione del contratto in quanto la clausola in questione era da considerarsi quale condizione sospensiva – o anche risolutiva – in relazione all'efficacia del contratto poiché la delibera assembleare era necessaria all'ottenimento delle autorizzazioni amministrative da parte dell'Ente comunale per l'esercizio dell'attività commerciale di cui al contratto medesimo.
Sul punto va ribadito che il tenore letterale della clausola contrattuale di risoluzione di diritto è chiaro: in essa non è prevista anche la possibilità di avvalersene per la mancanza delle autorizzazioni amministrative per l'esercizio dell'attività
commerciale di cui al contratto. D'altra parte, per costante giurisprudenza il mancato conseguimento di autorizzazioni amministrative all'esercizio di attività
commerciale nell'immobile locato non costituisce causa di risoluzione del contratto o risarcimento del danno, se l'immobile è stato dal conduttore giudicato idoneo e adibito all'utilizzo pattuito (cfr. tra le altre Trib. Palermo 12 dicembre 2022, n.
5149). Orbene, nella clausola contrattuale, come sopra riportata, non si fa alcuna menzione del diniego da parte dell'autorità amministrativa al rilascio delle autorizzazioni per l'esercizio dell'attività, quale requisito fondamentale condizionante la risoluzione del contratto. Deve anche rilevarsi che la clausola, nel senso letterale sopra interpretato, non può in alcun modo essere considerata quale condizione risolutiva espressa del contratto dal momento che, dalle complessive pattuizioni contenute nello stesso (consegna dell'immobile, pagamento della cauzione, pattuizioni in relazione al pagamento del canone), deve ritenersi che le
10 parti giammai abbiano inteso condizionare l'efficacia del contratto o la sua risoluzione alla condizione del rilascio delle autorizzazioni da parte dell'Ente
comunale.
In ogni caso si osserva che parte ricorrente non ha in alcun modo provato di aver presentato istanza al Comune competente e soprattutto non ha provato il diniego da parte di quest'ultimo dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività per assenza della delibera assembleare.
Solo con la memoria di discussione depositata il 09.09.2024 la società ricorrente ha allegato un link del dal quale si evincerebbe tale necessità. Controparte_3
La produzione dell'atto è tuttavia tardiva e, dunque, inammissibile. Trattasi infatti di produzione documentale che, dovendo assurgere a fonte di prova, andava allegata al ricorso o, al più, presentata nei termini concessi per controdedurre alla domanda riconvenzionale spiegata dal resistente, in presenza della quale è stato disposto anche il differimento dell'udienza di discussione.
In ogni caso i regolamenti comunali, per costante giurisprudenza di legittimità, non sono atti normativi di rango primario o subprimario. Il regolamento è norma secondaria la cui conoscenza non rientra tra i doveri del giudice, analogamente agli atti meramente amministrativi (cfr. tra le altre Cass. civile 1226/2011 e 6366/2011).
Consegue che, qualora la parte intenda avvalersi degli stessi, ha l'onere di allegarli e produrli tempestivamente in giudizio, non rientrando la loro conoscenza tra i doveri del giudice.
Anche sotto tale profilo la domanda del ricorrente è quindi infondata.
Sulla ulteriore subordinata risoluzione per grave inadempimento del locatore ex
art. 1453 c.c. e 1455 c.c.
11 La ricorrente lamenta, in via ulteriormente subordinata, l'intervenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore ravvisabile, ancora, nel presunto comportamento omissivo da parte dello stesso nell'attivarsi affinché la compagine assembleare si riunisse per deliberare circa l'autorizzazione all'esercizio dell'attività.
Per quanto già esposto, anche tale doglianza non merita accoglimento dal momento che, si ribadisce, la situazione emergenziale sanitaria a livello nazionale impediva qualsivoglia iniziativa in merito da parte del resistente. Non si ravvisano quindi i presupposti per la declaratoria della risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore.
Sulla ulteriore gradata subordinata domanda di dichiarazione di nullità per
sopravvenuta impossibilità della causa e/o dell'oggetto dello stesso in ragione dei
provvedimenti governativi di limitazione ad attività commerciali.
Anche tale domanda è infondata e non merita accoglimento.
I divieti di esercizio delle attività produttive e commerciali imposti dai provvedimenti governativi emanati nel mese di marzo 2020 non hanno inciso in alcun modo sulla prestazione principale del locatore, ovvero quella di mettere a disposizione del conduttore locali idonei all'esercizio dell'attività: circostanza peraltro pacifica tra le parti. Oltre ciò, si osserva che le disposizioni emergenziali erano temporanee e non hanno mai previsto il divieto assoluto - ed a tempo indeterminato - all'esercizio delle attività commerciali, ivi comprese quelle di affittacamere. Consegue, dunque, che è infondata la deduzione del ricorrente in relazione alla nullità del contratto per impossibilità sopravvenuta dal momento che il contratto stesso aveva una durata di sei anni, laddove le citate disposizioni
12 emergenziali hanno interessato un periodo temporalmente circoscritto relativo solo ai primi mesi di durata del contratto. In tale periodo il bene è restato comunque nella piena disponibilità del conduttore.
Per i già indicati motivi non è dovuta alla ricorrente la restituzione del deposito cauzionale versato alla stipula del contratto.
Sulle domande riconvenzionali spiegate dal resistente
Sulla scorta di quanto sopra dedotto ed in ragione del periodo nel quale si è svolta l'intera vicenda contrattuale, le domande riconvenzionali spiegate dal resistente risultano parzialmente fondate.
Fondata è la domanda di ritenzione del deposito cauzionale, lo stesso infatti ha la funzione di garanzia delle obbligazioni poste a carico del conduttore all'esatto adempimento delle pattuizioni contrattuale, fino al termine del rapporto ed alla riconsegna dei locali e, pur in assenza di danni, il locatore può trattenere la somma,
a causa del mancato pagamento dei canoni oppure perché il conduttore ha rilasciato prima della scadenza l'immobile. “Il locatore può sottrarsi all'obbligo di
restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda
giudiziale per l'attribuzione dello stesso in tutto o in parte, a copertura di specifici
danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla «res locata»,
ovvero di importi rimasti impagati” (cfr. tra le altre Cass. 194/2023). Nel caso in esame la conduttrice è receduta dal contratto prima della scadenza e senza congruo preavviso.
Non può invece trovare accoglimento la domanda al pagamento degli ulteriori canoni, oltre il deposito cauzionale.
13 Deve, infatti, darsi rilievo alla circostanza che nel contratto era previsto il pagamento del canone a decorrere dal mese di aprile 2020. Tuttavia il resistente,
parte locatrice, già dalla ricezione della raccomandata del 02.04.2020, ha sostanzialmente preso atto del recesso anticipato dal contratto della conduttrice.
Ai fini della richiesta dei canoni successivi va dato rilievo alla giusta causa,
motivata dall'incertezza causata dai provvedimenti legislativi assunti nel periodo emergenziale in relazione all'attività commerciale da esercitarsi nell'immobile locato. Non è inoltre contestato tra le parti che la società conduttrice si è resa disponibile alla riconsegna dei locali alla data del 27.04.2020.
È ben vero che per conforme giurisprudenza di merito e di legittimità il recesso per giusta causa prevede un preavviso minimo (contrattualmente determinato) e che nelle ipotesi nelle quali tale termine non sia rispettato spetta al locatore, oltre che al diritto di ritenzione del deposito cauzionale, anche il pagamento dei canoni dovuti fino alla scadenza del termine di preavviso: ma è altrettanto vero che nel caso di specie il mancato rispetto dei termini di preavviso è ravvisabile dalle contingenti ed imprevedibili circostanze che hanno bloccato l'intero paese nel periodo emergenziale.
Ragion per cui non trova fondamento la domanda di pagamento dei canoni di locazione non corrisposti mentre è fondata quella di attribuzione del deposito cauzionale da parte del locatore che ben può tener luogo al presumibile danno per il mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo aprile-luglio 2020.
Per quanto invece concerne la domanda di rimborso del 50% delle spese di registrazione del contratto e di quella relative alle utenze per il periodo marzo-aprile
2020, non corrisposte dalla società conduttrice, le stesse meritano accoglimento
14 poiché è documentalmente provato l'avvenuto pagamento da parte del resistente locatore (cfr. doc. 6 e 7).
va pertanto condannata al pagamento in favore di Parte_1
della somma di €. 347, 97 (di cui €. 188,00 per il 50% della tassa di CP_2
registrazione del contratto ed €. 159,97 per bolletta Enel relativa al periodo marzo-
aprile 2020), oltre interessi dalla domanda fino all'effettivo soddisfo.
La reciproca soccombenza e la particolare complessità della questione giustificano la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa, così provvede a) rigetta la domanda proposta da per le causali di cui in Parte_1
motivazione;
b) accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale spiegata da con CP_2
attribuzione in suo favore della somma versata a titolo di deposito cauzionale e condanna in persona del legale rappresentante p.t. al Parte_1
pagamento in favore del resistente della ulteriore somma di €. 347,97 oltre interessi legali dalla domanda, fino all'effettivo soddisfo;

c) compensa integralmente, tra le parti, le spese e competenze di lite.
Così deciso in Torre Annunziata il 28.10.2024
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
15