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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Sezione Seconda Civile
Il Giudice onorario, dott.ssa Maura Fragale, ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2475 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2017 posta in deliberazione all'udienza del 19.11.2024, con concessione alle parti dei termini di cui all'art 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e repliche e vertente tra
( P.I. ) in persona del legale rappresentante p.t. sig. Parte_1 P.IVA_1 [...]
, rappresentata e difesa - giusta procura in calce all'atto di citazione - dall'avv. Enzo Parte_2
Marincola , presso il cui studio in Catanzaro alla via A. Turco n. 83, è elettivamente domiciliata;

ATTORE
e
,(c.f. ) in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa a margine dell'atto di costituzione, dall'avv. Gerardo Carvelli, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Catanzaro alla Via F. Acri n. 30;
CONVENUTA
Oggetto: responsabilità precontrattuale – recesso ingiustificato dalle trattative.
Conclusioni delle parti: come da verbale del 19.11.2024 ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società conveniva in giudizio, Parte_1
dinanzi al Tribunale di Catanzaro, la quale intermediaria addetta alle vendite di Controparte_1
immobili, affinché fosse accertata la responsabilità precontrattuale di quest'ultima ai sensi dell'art. 1337 c.c., per recesso ingiustificato dalle trattative tra di loro intercorse e finalizzate all'acquisto da parte dell'odierna attrice di un fabbricato in agro di Borgia ad un solo piano , ad uso commerciale, per un importo pari ad euro 135.000,00 . L'odierna parte attrice ha chiesto, sul presupposto che venga riconosciuta la scorrettezza del comportamento di nell'interrompere senza giustificato _1 motivo le trattative, che quest'ultimo fosse condannato al risarcimento dei danni patrimoniali dalla stessa subiti e quantificati in complessivi euro 40.000,00.

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A fondamento della domanda, l'attore in epigrafe deduceva che:
- in data 6/04/2016, la formulava alle sig.re e Parte_1 Parte_3 Per_1
, tramite l'agenzia immobiliare , la proposta di acquisto di un
[...] Controparte_1
fabbricato ad un piano commerciale , nello stato di fatto in cui si trovava, riportata al fg.
32 part 772, sub 0 ca C/1 mq 198 per un importo di 135.000,00 ripartiti nel seguente modo: euro 12.00,00 dilazionate in 12 rate mensili di euro 1.000,00 a partire dal momento della consegna dell'immobile ovvero alla conclusione dell'affare , euro 72.000,00 a titolo di caparra a partire dal 13° mese dalla consegna in 48 rate mensili di euro 1.500,00 cadauna ed euro 51.000,00 a saldo, da versare , senza interessi, all'atto pubblico di trasferimento di proprietà.
- Nonostante il termine di validità della proposta fosse fissato al 20.04.2016, nessuna comunicazione aveva ricevuto né dalle proprietarie né dall' con cui, però Pt_4
continuava ad avere contatti fino al dicembre 2016 per perfezionare la compravendita, ricevendo assicurazioni dalla stessa, che la compravendita si sarebbe conclusa.
- Su tali prospettive , la società ” si adoperava per richiedere il mutuo alla banca Parte_1
, il cui presupposto necessario ero quello di far redigere una regolare perizia di stima necessitando di visionare l'immobile con l'incaricato della Banca e procedendo quindi a contattare l'Agenzia l' per ispezionare il detto immobile;
procedeva ad _1
ordinare le piastrelle per la pavimentazione;
si adoperava per far redigere i preventivi di spesa per lavori da eseguire nel locale così come anche per gli arredamenti.
- Espletata la pratica per ottenere il finanziamento, la società ” comunicava Parte_1 all' di essere pronta per effettuare la stipula dell'atto di compravendita, _1 ricevendo da quest'ultima risposta negativa attesa la vendita dell'immobile ad altro soggetto.
- Ritenendo l'attore che il comportamento dell'agenzia immobiliare fosse stato scorretto ed improntato sulla mala fede, la quale sia pur essendo scaduto il termine per l'accettazione della proposta d'acquisto, continuava a ingenerare nell'attore una legittima aspettativa nella conclusione della vendita, lo ha evocato in giudizio ravvisando responsabilità ai sensi dell'art 1337c.c.
Sulla scorta di tali premesse l'attore chiedeva il risarcimento dei danni come sopra riportato.
Si costituiva l' , la quale concludeva per il rigetto della domanda poiché Controparte_1
infondata in fatto ed in diritto, ponendo in rilievo la circostanza che la proposta di acquisto era divenuta inefficace attesa la mancata accettazione delle venditrici entro il termine fissato al
20.04.2016 e considerata la mancata riproposizione della domanda d'acquisto da parte attrice, 3
nessuna responsabilità poteva addursi alla convenuta che aveva continuato altrove nelle scelta dell'acquirente.
La causa veniva istruita mediante interrogatorio formale ed escussione testimoniale e l'acquisizione del verbale di mediazione, quindi rinviata all'udienza del 19.11.2024 dove le parti precisavano le rispettive conclusioni come da relativo verbale, e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termine di cui all'art 190 c.p.c..
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La domanda di parte attrice è fondata per le ragioni di seguito esposte e, perciò, va accolta.
Per giurisprudenza risalente, dal dovere di tenere un comportamento improntato al canone di buona fede durante la fase precontrattuale ex art. 1337 c.c., discende l'obbligo, una volta che le trattative siano state intraprese, di non recedere dalle stesse, salvo la presenza di un giustificato motivo. Più precisamente, il Supremo Collegio ha elaborato una serie di principi per l'insorgenza della responsabilità da “rottura delle trattative”, compendiati da una massima, ormai consolidata in seno alla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “Per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre che tra le parti siano in corso trattative;
che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che esse siano state interrotte, senza giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti tali elementi si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove adeguatamente motivato” (da ultimo Cass., Sez. II, 15 aprile 2016, n. 7545).
Per quanto riguarda le trattative, esse possono essere definite come la fase anteriore alla stipulazione del negozio, in cui le parti si limitano a manifestare la propria tendenza verso il vincolo contrattuale senza porre in essere l'atto che costituisce il vincolo stesso in forma irrevocabile (in questo senso, cfr. Cass., 29 luglio 1987, n. 6545, secondo la quale “Le trattative, cui si richiama l'art.
1337 c.c. nel prevedere la responsabilità precontrattuale per violazione dell'obbligo di buona fede cui le parti sono tenute anche in questa fase che precede la conclusione del contratto, costituisce un momento anteriore ed eventuale rispetto alla formazione e conclusione del contratto, e si risolvono nelle attività che intercedono tra le parti medesime al fine di controllare e verificare la convenienza della stipulazione”). In altre parole, le trattative, essendo finalizzate alla valutazione della convenienza dell'affare da concludere, si caratterizzano per la “bilateralità”, ossia per l'instaurazione di un dialogo tra i trattanti, che si sostanzia, soprattutto, nello scambio di informazioni relative alla situazione fattuale cui ha riguardo lo stipulando contratto. 4
Fin quando le trattative non giungano ad uno stadio avanzato, ossia ad un apprezzabile oggettivo avvicinamento all'accordo completo, vi è la pienezza della facoltà di recesso, dove per pienezza si intende dire che può essere esercitata senza dover addurre alcun giustificato motivo e senza che possa derivare responsabilità precontrattuale. Viceversa, quando le trattative pervengono ad uno stadio avanzato – il che avviene, secondo la giurisprudenza, allorquando sia stata raggiunta, da parte dei futuri paciscenti, una convergenza di volontà sugli elementi essenziali del contratto da stipulare, e cioè sulla natura delle prestazioni e sull'entità del corrispettivo (cfr. ex multis Cass., 13 marzo 1996, n. 2057; Cass., 11 febbraio 1980, n. 960) –, sorge un ragionevole affidamento sulla stipulazione del negozio giuridico, a meno che la valenza oggettivamente affidante non venga annullata o affievolita da specifici comportamenti della parte, volti ad avvertire l'altra dell'esistenza di ostacoli ovvero della mancanza di una seria volontà attuale di vincolarsi. Di guisa che, in assenza dei suddetti comportamenti e stante il valore affidante tipico delle trattative giunte in una fase avanzata, sarà possibile recedere dalle stesse, senza incorrere in responsabilità precontrattuale, solo in presenza di un giustificato motivo.
La giurisprudenza, al fine di individuare il momento a partire dal quale è presumibile che sia sorto, in capo alla parte che invoca l'altrui responsabilità per “culpa in contrahendo”, un ragionevole affidamento in ordine alla conclusione del contratto, ha elaborato una serie di indici sintomatici dello stadio avanzato delle trattative. Tra questi rientrano, ad esempio, la ricezione di somme di danaro in acconto, la redazione di bozze di contratto, la fissazione di un incontro per la stipulazione del contratto preliminare, l'esteriorizzazione delle trattative, rassicurazioni verbali circa l'intento di perfezionare il contratto, il fatto che il futuro contratto ha avuto un principio di esecuzione.
Accertata la ricorrenza di uno o alcuni di tali indici, le trattative possono considerarsi giunte ad uno stato avanzato e se nessuna parte ha esternato riserve idonee a (ovvero ha comunicato elementi tali da) neutralizzare l'oggettiva valenza affidante promanante dallo stato di avanzamento, la parte che recede può andare esente da responsabilità precontrattuale soltanto in presenza di un giustificato motivo. Esso può essere definito come ogni circostanza idonea ad esercitare una apprezzabile incidenza, secondo una valutazione esclusivamente oggettiva, sulla situazione di fatto rilevante per la convenienza dell'affare. Anche esigenze personali del recedente possono giustificare il recesso, purché connesse al motivo che ha spinto alla contrattazione, e sempre che siano state rese note alla controparte in sede di trattative. In ogni caso, deve trattarsi di una circostanza sopravvenuta (ovvero di una circostanza preesistente, in cui a sopravvenire è la sua conoscenza), rispetto al raggiungimento da parte delle trattative di uno stadio avanzato, per l'evidente ragione che: se la parte che recede fosse stata a conoscenza della circostanza già prima del raggiungimento di un accordo di massima sugli elementi essenziali (e, quindi, prima del determinarsi di una situazione affidante), sarebbe stato suo 5
obbligo “ex fide bona” comunicare alla controparte la possibilità che tale circostanza abbia un potenziale impatto sulla volontà di portare a termine l'iter di formazione del contratto. Di conseguenza, è proprio dall'inadempimento di tale obbligo di buona fede che discende la responsabilità precontrattuale.
Venendo alla controversia oggetto del presente giudizio ritiene il Tribunale che contrariamente a quanto sostenuto da parte convenuta che fa discendere la mancata responsabilità della Immobi sud sulla omessa accettazione della proposta di acquisto da parte dei proprietari e sulla mancata riproposizione di detta proposta da parte della , rileva che i fatti posti a Parte_1
fondamento della domanda attrice investono la trattiva intercorsa tra la parte attrice e la _1
dopo la proposta di acquisto con scadenza al 20.04.2016 senza avere avuto riscontro alcuno. Dalla fase istruttoria che ne è succeduta in corso di causa è emerso in maniera netta il comportamento poco responsabile e scorretto della la quale, dopo aver portato a termine la trattiva con la _1 [...]
ha trasferito l'immobile ad altra persona con cui evidentemente, in contemporanea, aveva Pt_1
intrattenuto analoghe trattative.
Ed infatti dalla documentazione esibita, ed acquisita agli atti, emerge incontrovertibilmente tutta l'attività svolta dalla per procedere ad ottenere il mutuo dalla Banca, alla Parte_1
ristrutturazione dell' immobile ed all'arredo per renderlo idoneo all'attività commerciale cui l' immobile stesso era destinato ( cfr doc. 2, 4, 5 ,6 e 7 allegate alle memorie n. 2 ex art 183 c.p.c.).
Dalle prove testimoniali espletate nel corso del giudizio è emerso che la trattativa per arrivare alla stipula del contratto di compravendita è continuata con la anche dopo lo scadere della _1 proposta di acquisto presentata da “ ; i testi escussi, infatti, hanno confermato le Parte_1
circostanze sui fatti di causa, facendo emergere, in maniera netta, il comportamento lineare e corretto della ” interessata in maniera decisa all'acquisto. Tanto emerge dalla testimonianza resa Parte_1
dal teste , il quale sulla domanda capitolo 2) Vero o non vero che dopo l'Aprile 2016 Testimone_1 il titolare dell' “ ” ha tenuto sempre i contatti con la società ” e per essa con _1 Parte_1
il sig. , ed ha sempre assicurato allo stesso il trasferimento del magazzino sito in Parte_2
Roccelletta di Borgia alla Via Risorgimento n. 36-38; ha risposto: Confermo la circostanza . mentre sulla circostanza n. 3) “ Vero o non vero che a seguito di detta assicurazione il ha Parte_2
proceduto, nel settembre 2016, ad avviare pratica per finanziamento, a richiedere preventivi di spesa per forniture materiali e preventivi per lavori da eseguire nel magazzino sito in Roccelletta di Borgia alla Via Risorgimento n. 36-38; lo stesso teste ha risposto: “confermo la circostanza .Preciso di essere stato chiamato dall'eventuale venditore nella persona della sig.ra per Parte_5 effettuare un sopralluogo sull'immobile ed effettuare preventivi di spesa finalizzati ad una eventuale vendita: Preciso inoltre che il giorno del sopralluogo erano presenti anche la parte eventuale 6
acquirente, un perito della banca ed un addetto dell'agenzia immobiliare. Preciso infine che il periodo era dopo l'estate 2016”. Dello stesso tenore anche le testimonianze rese dai testi
[...]
, , che hanno riferito in merito alla pratica di finanziamento e Tes_2 Testimone_3 [...]
e che hanno confermato i preventivi di spesa effettuati per la Pt_6 Testimone_4 ristrutturazione del locale e per l'acquisto di arredi.
Sennonché, dalla documentazione in atti e dalle testimonianze assunte, si evince come le trattative intercorse tra la ” e la MM FD , prima che quest'ultimo recedesse dalle Parte_1
stesse senza addurre alcuna giustificazione, fossero giunte ad uno stadio avanzato, tale da ingenerare nell'odierna parte attrice il ragionevole affidamento circa la conclusione del futuro contratto di compravendita del sopra citato fabbricato ad uso commerciale.
A ciò va aggiunto, da un lato, che la valenza affidante derivante dalle trattative in stato avanzato non è stata neutralizzata o attenuata da

contro

-indicazioni provenienti dalla _1
, la quale non ha mai comunicato all'odierna parte attrice l'assenza di una sua attuale volontà di
[...]
condurre a buon esito le trattative ovvero la presenza di elementi ostativi alla conclusione del contratto di compravendita.
Quanto alla prova del danno, per giurisprudenza pressoché unanime, nel caso di responsabilità precontrattuale, deve essere risarcito il solo interesse c.d. negativo, che comprende tanto le spese sostenute inutilmente in relazione alle trattative e in vista della conclusione del contratto (c.d. danno emergente), quanto le perdite sofferte per non aver potuto usufruire delle occasioni, presentatesi nel corso delle trattative, di stipulare con altri, un contratto analogo o simile a quello sulla cui stipulazione si faceva ragionevole affidamento (c.d. lucro cessante). Non va, al contrario, risarcito l'interesse c.d. positivo, e cioè gli utili che la parte avrebbe conseguito dalla conclusione del contratto.
Nella domanda di parte attrice viene richiesto un risarcimento danni pari ad euro 40.000,00 suffragato dai preventivi di spesa non supportati tuttavia, dai relativi esborsi, sicchè in presenza dell'accertamento della responsabilità precontrattuale di parte convenuta , avendo l'attore provato sufficientemente l'esistenza del nesso causale tra l'inadempimento del convenuto ed il danno patito, producendo i preventivi di spesa, peraltro neanche contestati da parte convenuta, si ritiene che il danno da mancato conseguimento dell'acquisto del bene o la perdita di beni integranti il proprio patrimonio, possa essere liquidato in via equitativa, ai sensi dell'art 1226 c.c., potendo riconoscere il valore probatorio dei preventivi prodotti da parte attrice. A tal riguardo la Suprema Corte a Sezioni
Unite ha eliminato ogni dubbio sul valore probatorio del preventivo, precisando che il preventivo di spesa redatto dal terzo estraneo alla lite, unitamente ad altri elementi di prova di cui possa costituire un riscontro, deve essere valutato dal Giudice di merito ai fini della decisione (Cass. Sez. Unite n.
15169/10). 7
Nel caso di specie, a sostegno del danno lamentato, la società “ ” ha prodotto dei Parte_7
preventivi depositati in atti ,consistenti nella relazione di stima dei lavori cui doveva essere sottoposto l'immobile, la perizia di stima per ottenere il mutuo dalla banca, il preventivo di spesa degli arredi per allestire l'immobile, che dalle deposizioni testimoniali risultano tutte confermate, ritenendo così di quantificare i danni subiti dalla società” secondo un criterio rispondente alla Parte_1
valutazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c.
A tal proposito si può rammentare quanto stabilito dalla Corte di Cassazione la quale ha avuto modo di affermare che “Qualora sia provata, o non contestata, l'esistenza del danno, il giudice può far ricorso alla valutazione equitativa non solo quando è impossibile stimare con precisione l'entità dello stesso, ma anche quando, in relazione alla peculiarità del caso concreto, la precisa determinazione di esso sia difficoltosa. Nell'operare la valutazione equitativa egli non è, poi, tenuto
a fornire una dimostrazione minuziosa e particolareggiata della corrispondenza tra ciascuno degli elementi esaminati e l'ammontare del danno liquidato, essendo sufficiente che il suo accertamento sia scaturito da un esame della situazione processuale globalmente considerata. (Sez. 3, Sentenza n.
8004 del 18/04/2005).”
Il Tribunale facendo ricorso a tale normativa ritiene equa una riduzione percentuale del 60 % dell'importo complessivo chiesto da parte attrice sulla base dei preventivi di spesa prodotti, ma non anche dei danni derivanti dalle rinuncie ad altre favorevoli occasioni, non essendo tale circostanza in alcun modo provata, così quantificandoli nella somma di euro 16.000,00. Il ricorso alla liquidazione equitativa è infatti consentito, qualora sia stata dimostrata, come nel caso di specie,
l'esistenza certa ovvero altamente verosimile, di un effettivo pregiudizio.
Sul suddetto importo, rivalutato anno per anno secondo gli indici dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai, sono dovuti gli interessi legali al tasso pro tempore vigente, a partire dalla data del fatto illecito (il recesso dalle trattative dicembre 2016) fino alla pubblicazione della presente sentenza;
da tale ultima data, che segna la conversione del debito risarcitorio di valore in debito di valuta, sono dovuti gli interessi legali sulla intera somma fino al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, con riferimento alle tabelle di cui al d.m. 2014 n. 55.


p.q.m.

il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- Accoglie la domanda di parte attrice “ e per l'effetto condanna la Parte_1
in persona del legale rappresentante p.t. al risarcimento del danno Controparte_1
quantificato in euro 16.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali come 8
indicato in motivazione, a titolo di responsabilità precontrattuale;

- condanna la . in persona del legale rappresentate p.t. alla refusione delle _1 _1 spese di lite in favore di in persona del legale rappresentante p.t. che si Parte_1
liquidano in complessivi € 3.085,00 di cui € 545,00 per esborsi ed € 2.540,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali, iva, c.p.a., come per legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito dichiaratosi antistatario;

Catanzaro 09 maggio 2025
Il Giudice onorario
Dott.ssa Maura Fragale