REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TRAPANI
Sezione civile – in composizione monocratica in persona del Giudice
dott. Carlo Salvatore Hamel ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies cpc a seguito di scambio di note ex art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza di discussione la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1386 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
società a responsabilità limitata con Parte_1
socio unico con Sede Legale in Milano, nel viale Brenta n. 18/B e per essa quale mandataria con sede legale in Verona, viale Parte_2
dell'Agricoltura n. 7, con l'Avv. MESSINA IGNAZIO;

– attrice –
CONTRO
, nato in [...], in data [...]; CP_1
– convenuto contumace –
E
nata a [...] il [...] con l'avv. TOSCANO CP_2
PECORELLA LUIGI;

– convenuta –
OGGETTO: Azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti costituite concludevano come da note
Tribunale di Trapani
Sezione Civile

R.G. n. 1386/2022
in sostituzione dell'udienza del giorno 25.2.25.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, Parte_1
conveniva in giudizio e , per sentir
[...] CP_1 CP_2
dichiarare l'inefficacia nei suoi confronti, ai sensi dell'art. 2901 c.c., del contratto del 28.7.2017, in Not. di Trapani, Persona_1
repertorio n. 23276, raccolta n. 13490, trascritto presso l'Agenzia del
Territorio di Trapani il 31.7.2017 al n. 14532 R.G. e n. 11211 R.P., con il quale concedeva alla propria figlia il CP_1 CP_2
godimento con diritto di acquisto dei beni immobili di seguito descritti:
a) magazzino sito in Trapani nella via Palermo n. 36, ubicato al piano terra ed esteso mq. 122, identificato al N.C.E.U. del Comune di Trapani,
al foglio 307, particella 361 subalterno 6, categoria C/1;
b) appartamento per civile abitazione sito in Trapani nella via Palermo
n. 36, ubicato al quinto piano e composto da 9 vani catastali, riportato nel N.C.E.U. del Comune di Trapani, al foglio 307, particella 773
subalterno 6, categoria A/2;
c) appartamento per civile abitazione sito in Trapani nella via Palermo
n. 36, ubicato al sesto piano e composto da 9 vani catastali, riportato nel
N.C.E.U. del Comune di Trapani, al foglio 307, particella 773 subalterno
7, categoria A/2.
Asseriva l'attrice di essere creditrice di della CP_1
complessiva somma di € 440.502,03, oltre interessi e spese, in forza di due contratti di mutuo fondiario del 16.9.2004 (stipulati con CP_3
che cedeva, poi, il credito all'odierna attrice), con debito residuo pari
[...]
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Sezione Civile R.G. n. 1386/2022
ad € 277.611,17, e di decreto ingiuntivo n. 476/2020 emesso dal
Tribunale di Trapani, dichiarato esecutivo in data 13.11.2020, per debito residuo pari ad € 162.890,86.
Rappresentava, ancora, che in forza dei mutui fondiari sopra indicati la cedente introduceva procedura esecutiva n. 50/2017 CP_3
RGE, che si concludeva con il trasferimento del bene ipotecato in favore dell'odierna convenuta figlia del debitore CP_2 [...]
Ancora, per il debito residuo l'odierna attrice introduceva CP_1
procedura esecutiva 1/21 RGE, che veniva estinta in quanto i beni immobili del debitore risultavano trasferiti alla figlia odierna convenuta,
secondo l'attrice in forza del contratto oggetto di revocatoria.

2. Si costituiva in giudizio , deducendo che l'atto a titolo CP_2
oneroso impugnato costituiva esecuzione di precedente contratto preliminare, alla data della stipula del quale, nel 2014, il patrimonio del debitore sarebbe stato adeguato a soddisfare i crediti che l'acquirente era,
secondo l'ordinaria diligenza, in condizione di accertare, cioè quelli risultanti dai registri immobiliari. Chiedeva, pertanto, il rigetto dell'opposta pretesa. In comparsa conclusionale eccepiva, pure,
l'inammissibilità della revocatoria perché proposta solo nei confronti del contratto di rent to buy e non del successivo atto di riscatto stipulato dai convenuti.

3. Non si costituiva in giudizio regolarmente citato, CP_1
con conseguente declaratoria di contumacia.
Disposta CTU nel corso del giudizio, la causa viene ora in decisione.

4. Va esaminato, perché pregiudiziale rispetto alle altre questioni
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oggetto del giudizio, il tema della proponibilità dell'azione revocatoria per la declaratoria di inefficacia del contratto di rent to buy come avanzata dall'attrice.

5. Che la domanda di revocatoria abbia investito il contratto di rent to
buy del 2017 - e non il successivo atto di riscatto del bene da parte del
buyer del 2021 - si evince sia dal chiaro tenore delle conclusioni dell'atto di citazione, sia dalle argomentazioni spese in parte motiva dalla società
attrice, con il richiamo del successivo atto di riscatto in assenza di un'espressa menzione dello stesso come oggetto della domanda di revocatoria [cfr. pag. 10 dell'atto di citazione, dove si legge che l'odierna convenuta “ha acquistato il restante patrimonio del padre CP_2
pagando a quest'ultimo l'ulteriore somma di euro 60.000,00 (peraltro
concordando un ribasso del prezzo rispetto a quello di euro 100.000,00
pattuito nel contratto del 28 luglio 2017 oggetto della presente revocatoria;

cfr. contratto art. d)”]. Da ultimo, anche dalle difese dell'attrice di cui alle note del 25.2.2025 emerge che abbia inteso espressamente impugnare solo il contratto di rent to buy, ritenendo che “l'atto di cui viene
opportunamente richiesta la revoca (contratto di concessione del godimento
con diritto di acquisto) costituisce il presupposto essenziale del successivo
“Atto di riscatto di contratto di concessione del godimento con diritto di
acquisto” a cui fa espresso riferimento e conseguentemente il venir meno
del primo vanifica gli effetti del secondo che non poteva essere
legittimamente posto in essere”.

6. Ciò posto, a ben vedere non pare da mettere in dubbio l'astratta ammissibilità della revocatoria nei confronti del rent to buy, perché
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pregiudizievole per il creditore almeno con riferimento all'opponibilità
della concessione in godimento in favore dell'utilizzatore per il tempo del contratto, circostanza che rende più difficoltosa l'eventuale esecuzione sul bene oggetto del negozio (si veda Trib. Brescia, 13 novembre 2020, che ha dichiarato l'inefficacia degli atti impugnati ritenendo configurabile un pregiudizio per i creditori consistente nell'oggettiva minor appetibilità dei beni sul mercato a causa del vincolo temporale posto sugli stessi;
in materia, invece, di revocatoria fallimentare di un contratto di rent to buy,
cfr. Tribunale Catanzaro, 5 dicembre 2019, secondo cui “il contratto di
rent to buy relativo ad un'azienda deve essere equiparato al contratto di
rent to buy relativo ad immobili e pertanto il fallimento del concedente non
ne determina lo scioglimento. Per non soggiacere al contratto, il curatore
potrà solo agire in revocatoria, qualora però ne ricorrano i presupposti”; più
recentemente, cfr. Trib. Nocera Inferiore, 6 settembre 2022).
Non possono ricavarsi elementi contrari da Cassazione civile sez. I,
17/03/2023, (ud. 19/01/2023, dep. 17/03/2023), n. 7876, che si è
limitata ad affermare l'insussistenza dell'eventus damni derivante dal contratto di rent to buy per il creditore titolare di ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del contratto, avendo il creditore diritto di sequela sul bene ed essendo il diritto di godimento inopponibile all'ipotecario.

7. Nel caso di specie occorre, però, sottolineare come al contratto di
rent to buy sia seguito l'atto di riscatto che ha determinato il trasferimento della proprietà del compendio immobiliare all'odierna convenuta . CP_2
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In questo senso, è possibile, in effetti, richiamare la menzionata Cass.
7876/2023, con riferimento alla motivazione che chiarisce la natura del contratto in esame, fornendo appigli sicuramente utili per l'esegesi del caso. Il contratto di "rent to buy" (letteralmente "affitto per comprare"
ovvero, più in generale, contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) è disciplinato dal D.L. 12/09/2014 n.
133, che all'art. 23 prevede quanto segue: "I contratti, diversi dalla
locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del
godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro
un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la
parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell'art. 2645-
bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella
di cui all'art. 2643, comma 1, numero 8) del codice civile. Le parti
definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al
corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio
del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito".
La trascrizione del "rent to buy", come da Cassazione richiamata,
produce, dunque, un duplice effetto: da un lato, l'immediata opponibilità
ai terzi, con riguardo alla concessione dell'utilizzo; dall'altro, un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, per cui il conduttore, se esercita la facoltà di comprare l'immobile in godimento, lo acquisisce nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del "rent to buy", neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.
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Ciò posto, se è vero che già la concessione in godimento del bene potrebbe considerarsi atto pregiudizievole per i creditori, rendendo più
difficoltosa l'esecuzione forzata, integrandosi l'eventus damni
presupposto per la revocatoria per come elasticamente interpretato dalla giurisprudenza, è anche vero che, nel caso in esame, il titolo del godimento del bene non può più rinvenirsi nel contratto di rent to buy.
Tale contratto con il trasferimento definitivo del bene ha cessato di spiegare effetti, venendo assorbito dalla compravendita definitiva,
traslativa del diritto reale in capo al buyer.
E che il negozio di riscatto abbia natura autonoma si evince proprio dalla struttura del contratto di rent to buy, che vede la fase del riscatto del bene come soltanto eventuale (prevedendo effetti restitutori di parte dei canoni all'utilizzatore in caso di mancata conclusione). In altri termini, il contratto di rent to buy pare attribuire un diritto d'opzione all'utilizzatore, con un effetto prenotativo analogo a quello del preliminare trascritto.
Ciò ancor più può essere affermato con riferimento al contratto di riscatto nel caso di specie, che presenta elementi di novità rispetto al regolamento negoziale originariamente pattuito nel rent to buy, con una rilevante modifica in relazione al prezzo d'acquisto (ridotto a euro
60.000,00 rispetto agli originari 100.000,00 previsti).
E' vero che l'effetto prenotativo del rent to buy potrebbe risultare pregiudizievole per il creditore, ma sul punto appare senz'altro applicabile la giurisprudenza in materia di preliminare, che ne esclude l'autonoma revocabilità, una volta intervenuto il definitivo.
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Si veda sul punto Cassazione civile sez. III, 12/06/2018, n. 15215,
secondo cui “Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce
effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di
disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria,
che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di
compravendita successivamente stipulato;
pertanto, la sussistenza del
presupposto dell' "eventus damni" per il creditore va accertata con
riferimento alla stipula del contratto definitivo, mentre l'elemento soggettivo
richiesto dall'art. 2901 c.c. in capo all'acquirente va valutato con riguardo al
momento della conclusione del contratto preliminare, momento in cui si
consuma la libera scelta delle parti”, ed ancora Cass. 15 ottobre 2004, n.
20310, per la quale "il contratto preliminare di vendita di un immobile, non
producendo effetti traslativi e non essendo perciò configurabile quale atto di
disposizione del patrimonio, non è assoggettabile all'azione revocatoria
ordinaria; azione proponibile, invece, nei confronti dell'eventuale contratto
di compravendita successivamente stipulato, rispetto ai quali va accertata
la sussistenza dei presupposti della revocatoria”.
Né può condividersi, da ultimo, l'argomentazione della società attrice,
secondo cui l'accoglimento dell'azione revocatoria nei confronti del rent to
buy determinerebbe la caducazione del successivo atto di riscatto. In
questo senso è decisiva la natura della revocatoria, che determina soltanto la declaratoria di inefficacia del contratto nei confronti del creditore, non incidendo sul piano della validità del negozio. Nel caso di specie, una pronuncia di inefficacia nei confronti del creditore del contratto di rent to buy, e non del successivo contratto di trasferimento
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del bene, non avrebbe alcuna utilità per il creditore, perché il negozio che ha determinato la fuoriuscita del cespite dal patrimonio del debitore è
proprio l'atto di riscatto, che, come detto, presenta una natura negoziale autonoma, ancor più per il concreto regolamento contrattuale stabilito dalle parti nel caso di specie, rispetto al contratto del 2017.
In definitiva, la domanda attorea va rigettata.

8. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, considerato il valore della causa e l'attività difensiva in concreto svolta.
Le spese di CTU, liquidate come da separato decreto in atti, vanno poste definitivamente a carico di parte attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza,
deduzione ed eccezione disattesa:
- rigetta la domanda attorea.
- Condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta, che si liquidano in complessivi euro 3.040,00, per compensi ed esborsi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
- Pone le spese di CTU, liquidate come da separato decreto in atti,
definitivamente a carico di parte attrice.
Così deciso in Trapani, in data 26.3.2025.
Il Giudice
Carlo Salvatore Hamel
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