N. R.G. 492/2023
TRIBUNALE DI FERRARA
Verbale telematico della causa n. R.G. 492/2023 tra

Parte_1
ATTRICE contro Controparte_1
[...]
CONVENUTI
Oggi 27 marzo 2025 l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Per il l'avv. NANNI CLAUDIA si Parte_1
è riportato alla memoria autorizzata precisando così le conclusioni: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, difesa e/o eccezione disattesa:
IN VIA PRINCIPALE:
- ACCERTARE e DICHIARARE l'intervenuta risoluzione, ai sensi e per gli effetti
dell'art. 72 l. fall., del contratto preliminare di vendita stipulato in data
17/10/2011 fra il in bonis e la Sig.ra Parte_1
avente ad oggetto, la porzione di fabbricato urbano Controparte_1
composta da negozio ad uso commerciale sito in Cento (FE), Via Bologna n.
12/C, posto al Piano terreno, censito al catasto dei fabbricati del Comune di
pagina 1 di 14 Cento al foglio 49, particella 2096, sub 48, piano T, Cat. C/6 e n. 1 posto auto
antistante il fronte esterno del fabbricato, censito al catasto dei fabbricati del
medesimo Comune al foglio 49, particella 2096, sub 97, piano T, Cat. C/6;
- ACCERTARE e DICHIARARE che la società in persona del suo CP_1
legale rappresentante pro-tempore non è mai stato in possesso di alcun titolo
rilasciato dal che legittimi la detenzione degli Parte_1
immobili di cui è causa e per l'effetto
- CONDANNARE la Sig.ra e la società , in Controparte_1 CP_1
persona del suo legale rappresentante pro-tempore, in solido fra loro, alla
restituzione e rilascio, in favore del , quale legittimo Parte_1
proprietario, degli immobili sopra indicati (negozio e posto auto), liberi da
persone e/o cose anche interposte;

- CONDANNARE, in solido fra loro, la Sig.ra e la società Controparte_1
in persona del suo legale rappresentante pro-tempore CP_1
(quest'ultima limitatamente all'indennità maturata dal 17/6/2015 per i
motivi di cui infra), al pagamento, in favore del , Parte_1
dell'indennità di occupazione sine titulo degli immobili oggetto dell'odierno
giudizio, da quantificarsi, per i motivi tutti di cui in narrativa, in € 600,00
mensili oltre iva (se e nella misura dovuta) a far data dal 1/3/2013, e quindi
pari ad € 83.364,52 oltre iva (se e nella misura dovuta) quale indennità già
maturata al mese di marzo 2025, oltre le mensilità successive che andranno a
pagina 2 di 14 scadere sino all'effettiva riconsegna dei beni ovvero nella diversa misura,
maggiore o minore, che il Giudice riterrà di maggior giustizia.
Il tutto oltre interessi come per legge e con vittoria di spese e compensi del
giudizio”.
Il Giudice decide come da sentenza che segue.
Il Giudice
dr. Mauro Martinelli
pagina 3 di 14 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
Il Tribunale di Ferrara, in persona del Giudice dr. Mauro Martinelli ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 492/2023 promossa da:
(C.F. , in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv.
NANNI CLAUDIA elettivamente domiciliato presso lo studio del difensori sito in P.LE DI PORTA SCHIAVONIA 20 (FORLI')
ATTRICE contro
(C.F. , e (C.F. Controparte_1 C.F._1 CP_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, con il P.IVA_2
patrocinio dell'avv. PIZZUTI MARIA ANTONELLA elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in VIALE PIETRAMELLARA N. 11 (BOLOGNA) difensore che ha rinunciato al mandato professionale
CONVENUTI
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 281 sexies c.p.c.
o s s e r v a
Con ricorso, ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., il “ Parte_1 pagina 4 di 14 coop. in liquidazione coatta amministrativa” ha adito l'intestato Tribunale al fine di ottenere l'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, stipulato dalla società in bonis con
– titolare dell'omonima ditta individuale – in data 17 Controparte_1
ottobre 2011, avente ad oggetto il fabbricato urbano composto da negozio ad uso commerciale sito in Cento (FE), Via Bologna n. 12/C, (posto al Piano terreno, censito al catasto dei fabbricati del Comune di Cento al foglio 49, particella 2096,
sub 48, piano T, Cat. C/6 e n. 1 posto auto antistante il fronte esterno del fabbricato, censito al catasto dei fabbricati del medesimo Comune al foglio 49, particella 2096, sub 97, piano T,
Cat. C/6), ai sensi dell'art. 72 l.f., con condanna al rilascio del bene e risarcimento del danno derivante dalla occupazione senza titolo.
In particolare, la ricorrente ha dedotto che:
a) il contratto prevedeva il versamento di euro 115.000,00 (da corrispondersi, quanto ad euro 48.800,00 a titolo di caparra confirmatoria di cui euro 20.000,00 all'atto della stipula del preliminare;
euro 28.800,00 in 48 rate mensili di euro 600,00 fino ad ottobre 2015; il residuo alla stipula del definitivo);
b) era stata immediatamente immessa nella Controparte_1
detenzione dell'immobile, destinato all'attività commerciale;

c) il giorno 8 agosto 2012 il era stato posto in liquidazione Parte_1
coatta amministrativa (decreto ministeriale n. 619/2012);
d) il liquidatore avv. aveva comunicato, con Controparte_2
raccomandata del 6 febbraio 2013, il recesso dal contratto, ai sensi dell'art. 72 l.f.;
e) in un successivo incontro le parti si erano accordate che CP_1
continuasse a versare euro 600,00 mensili a titolo di
[...]
indennità di occupazione fino al rilascio;
pagina 5 di 14 f) dopo un primo regolare versamento della indennità – per cinque mesi - aveva interrotto i pagamenti, sicché in un Controparte_1
incontro del 27 gennaio 2014 il commissario le aveva intimato il pagamento del dovuto (pari ad euro 7.200,00), preannunciando che in difetto avrebbe proceduto a richiedere il rilascio coattivo;

g) successivamente erano continuati i contatti tra le parti finalizzati alla stipulazione di un “compraffitto”, come già avvenuto per altri immobili del , contatti che avevano portato alla Parte_1
predisposizione di una bozza di contratto;

h) sulla scorta della manifestata volontà di di Controparte_1
addivenire ad un accordo, il giorno 11 febbraio 2014 erano stati versati euro 3.635,48;
i) tuttavia successivamente il contratto non era stato sottoscritto;

j) l'immobile era stato utilizzato dalla “ ” (costituita il 27 CP_1
maggio 2015 e aventi quali soci e il figlio Controparte_1 Per_1
dal giugno 2015;
[...]
k) i rapporti si erano successivamente interrotti.
Sulla base delle allegazioni la ricorrente ha chiesto l'accertamento della risoluzione del contratto, in virtù del legittimo esercizio del diritto di recesso di cui all'art. 72 l.f. esercitato dal liquidatore, la riconsegna del bene e la condanna al risarcimento del danno, parametrato al valore del canone di locazione, indicato in euro 600,00 mensili (pari al momento della domanda a complessivi euro 68.364,52), oltre IVA ed interessi legali.
Si sono costituite in giudizio tempestivamente le convenute, eccependo l'intervenuta prescrizione quinquennale del credito azionato a titolo di indennità di occupazione senza titolo, chiedendone la rideterminazione in relazione ai valori di mercato. pagina 6 di 14 Nel merito le convenute hanno dato conto delle lunghe trattative intercorse tra le parti al fine di stipulare un contratto di “compraffitto”; del fatto che le somme versate fossero giustificate dalla convinzione di un intervenuto accordo orale tra le parti per la vendita del bene immobile;
che le trattative erano naufragate perché il liquidatore non aveva accettato le modifiche alla bozza di contratto sottoposta all'attenzione delle convenute.
Alla prima udienza, la parte ricorrente ha eccepito:
a) l'inoperatività della prescrizione quinquennale “poiché l'occupazione non deriva da una risoluzione di un contratto di locazione o da un fatto illecito” ma “dalla risoluzione di un contratto preliminare avvenuta ai sensi della normativa fallimentare e non può essere considerato come un canone o un illecito extracontrattuale, ai fini della decorrenza della prescrizione”;
b) che il contratto preliminare era stato risolto dal Commissario
Liquidatore non per inadempimento, ma ai sensi dell'art. 72 legge fall., frutto di una libera e non sindacabile scelta del liquidatore “con possibilità per la controparte di insinuare al passivo eventuali crediti”;
c) la necessità di alienare il bene secondo procedure competitive, consentendo il Ministero solo in via del tutto eccezionale “la autorizzazione a sottoscrivere dei compraffitti”, alle condizioni della procedura, non contrattabili;

d) che in tali contratti era sempre “prevista l'esclusione di ogni garanzia per vizi del bene (vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova), come avviene del resto nelle vendite all'asta”, clausola non accettata dalla controparte nel caso di specie e ragione della mancata sottoscrizione della bozza di contratto;

e) che il Commissario non avesse mai avuto alcun contatto con la “Con pagina 7 di 14 ” non essendogli mai stato comunicato, durante gli incontri, CP_1
che la ditta individuale fosse cessata e fosse stata costituita CP_1
la nuova società . CP_1
Il Giudice ha disposto la conversione del rito e alla successiva udienza concesso le memorie di cui all'art. 183, VI comma c.p.c.
Escussi i testi, in data 2 dicembre 2025 il legale di parte convenuta ha depositato atto di rinuncia al mandato professionale.
L'udienza fissata per il conferimento di incarico peritale è stata rinviata per consentire alla parte di munirsi di nuovo difensore;
alla successiva udienza
è stata disposta la revoca dell'ordinanza ammissiva della CTU e rinviata la causa per la discussione orale.
Parte convenuta non si è munita di nuovo difensore.
Nelle more le parti hanno dato che si è svolta la procedura competitiva e che ha presentato un'offerta irrevocabile d'acquisto, Controparte_1
aggiudicandosi formalmente il bene, salvo poi non sottoscrivere l'atto notarile di trasferimento e traslocando, “trasferendo il proprio negozio in altra unità del medesimo condominio”, senza che vi fosse la riconsegna delle chiavi dello stabile.
***


1. IN REALAZIONE ALLA DOMANDA DI RILASCIO
Deve, innanzi tutto, rilevarsi la fondatezza della domanda di accertamento della risoluzione del contratto in virtù del legittimo esercizio del diritto di recesso operato dal Liquidatore, ai sensi dell'art. 72 l.f., in data
6 febbraio 2013 e conseguentemente il diritto all'immediato rilascio del bene.
D'altronde le conclusioni assunte dalla parte convenuta sul punto non sono state di rigetto delle predette domande. pagina 8 di 14 Quanto versato in adempimento del contratto preliminare risolto legittima l'insinuazione allo stato passivo secondo le regole proprie della liquidazione coatta amministrativa (Cass., 14358/2000: “La scelta del curatore fallimentare nel senso dello scioglimento del contratto preliminare di vendita, non è assimilabile all'esercizio
della facoltà di recesso e fa venire meno il vincolo contrattuale con effetto "ex tunc". Da ciò
consegue un naturale effetto restitutorio, nel senso che deve essere ripristinata la situazione
anteriore alla stipula del "preliminare", e le restituzioni ed i rimborsi opereranno secondo la
disciplina dettata dalle norme dell'"indebito", dal momento che l'efficacia retroattiva della
scelta priva di titolo sin dall'origine le prestazioni eseguite. Resta peraltro fermo che le
restituzioni ed i rimborsi del contraente "in bonis" subiranno gli effetti della sentenza
dichiarativa di fallimento e verranno soddisfatti, quindi, in moneta concorsuale, nel rispetto della "par condicio"; Cass., 5494/2001: Avuto riguardo al contratto atipico improntato alla specie "do ut facias" qualora, dichiarato il fallimento, di tale ultima parte il curatore
fallimentare opti, ex art. 72 comma quarto legge fall., a favore dello scioglimento del
contratto si deve reputare che la relativa dichiarazione abbia effetti più ampi di quelli
scaturenti nel suddetto senso dalla dichiarazione di fallimento ed esplichi un'efficacia di
caducazione della promessa di vendita fin dall'origine, facendola venire meno con effetti
retroattivi e definitivi, equiparabili alle ipotesi di nullità o di risoluzione del suddetto
contratto preliminare in cui si verifica il venir meno dell'originario titolo negoziale con effetto ex tunc”).


2. IN RELAZIONE ALLA INDENNITA' DI OCCUPAZIONE
L'occupazione dell'immobile senza titolo determina l'obbligazione risarcitoria a carico delle parti.
Come affermato dalla Suprema Corte la richiesta di pagamento di un importo pari ad un virtuale canone di locazione è qualificabile come danno emergente (Cass., S.U. 33645/2022) e come tale deriva dall'impossibilità di godimento e fruizione del bene da parte del proprietario. pagina 9 di 14 D'altronde, anche sotto tale profilo, la convenuta non si è opposta tout court alla domanda, ma ha formulato eccezione di prescrizione – argomento logico-giuridico incompatibile con il rigetto nel merito della domanda – e di riduzione dell'importo mensile dovuto.
Né le ragioni sostanziali del mancato raggiungimento di un accordo tra le parti per la sottoscrizione del c.d. “compraffitto”, legate ai vincoli imposti dal
Ministero e applicazione dell'art. 2922 c.c. rispetto alla richiesta della parte interessata all'acquisto, hanno una qualche incidenza sotto il profilo della disamina della domanda.
La fonte della responsabilità è, tuttavia, nei confronti delle due parti convenute diversa: mentre, infatti, – quale titolare della Controparte_1
ditta individuale les Klips – ha ricevuto la detenzione dell'immobile in forza del contratto preliminare, stipulato in data 17 ottobre 2011, risolto dal
Commissario Liquidatore ex art. 72 l.f. in data 6 febbraio 2013, la “ CP_1
” ha iniziato ad occupare l'immobile dal 17 giugno 2015 senza alcun
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titolo di attribuzione della detenzione, attraverso una sorta di trasferimento della disponibilità materiale.
Ne deriva, da un lato, la diversità del titolo di responsabilità (con ogni conseguente effetto sul termine prescrizionale): contrattuale per CP_1
per non aver eseguito l'obbligazione restitutoria derivante dalla
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risoluzione del contratto, ed extracontrattuale per “ ”, ai sensi CP_1
dell'art. 2043 c.c. (cfr. paragrafo 4.3 della citata sentenza delle Sezioni Unite ove per altro si precisa la totale estraneità alla fattispecie del “paradigma dell'arricchimento senza causa”); dall'altro, che può essere Controparte_1
condannata al risarcimento del danno solo fino al 31 maggio 2015, posto che l'utilizzo privo di causa ad opera di un soggetto dotato di autonomia giuridica (“Le Klips srls”), di fatto ha modificato il soggetto “utilizzatore” pagina 10 di 14 ovvero detentore del bene, responsabile sia della restituzione dell'immobile, sia del risarcimento del danno conseguente al mancato utilizzo da parte della procedura.
La condanna non può, dunque, essere solidale, ma individuale e parametrata al periodo temporale di utilizzo del bene.
La quantificazione deve essere operata sulla base del canone di locazione virtuale: opportunamente la parte attrice ha richiamato il corrispettivo concordato tra le parti per l'utilizzo senza titolo del bene (euro 600,00), mentre parte convenuta non ha provato che tale parametro non fosse congruo.
D'altronde vi è prova dell'intervenuto accordo tra le parti del pagamento di euro 600,00 mensili in data successiva alla risoluzione del contratto – sia attraverso quanto dichiarato da in sede di interrogatorio Controparte_1
formale (non incidendo la circostanza aggiunta della convinzione che tale pagamento fosse funzionale ad un contratto orale di “compraffitto”), sia attraverso la deposizione della teste – accordo che prova Tes_1
ulteriormente, in via indiziaria, la congruità del canone rispetto ai prezzi di mercato.
Risulta, tuttavia, parzialmente fondata l'eccezione di prescrizione, eccezione che non può certamente ritenersi abdicata in virtù della intervenuta rinuncia al mandato non seguita dalla nomina di un nuovo difensore (cfr. Cass., 10955/2014: “il creditore che, per paralizzare l'eccezione di prescrizione del suo diritto, eccepisca a sua volta l'esistenza, da parte del debitore, di
una rinuncia tacita alla prescrizione stessa, deve dimostrare non solo il compimento di fatti
esplicitanti una volontà incompatibile con quella di avvalersi della prescrizione, ma anche che
i fatti medesimi siano stati posti in essere dal soggetto in cui favore la prescrizione sia
maturata, e cioè dal soggetto che ha acquisito il diritto a farla valere e, quindi, anche pagina 11 di 14 a rinunciare ad essa”): fermo che la richiesta risarcitoria decorre dal marzo
2013 ed è stata documentata la interruzione del termine in data 27 gennaio
2014 – con comunicazione consegnata a mani (si noti che la relativa circostanza, allegata fin dal ricorso ex art. 702 bis c.p.c., non è stata contestata) – e in data 21 giugno 2022, risulta prescritto – in virtù della prescrizione quinquennale valevole nei confronti di ” per le CP_1
ragioni sopra indicate - il periodo che va dal giugno 2015 al maggio 2017 per un complessivo importo di euro 7.200,00.
Gli importi conseguentemente dovuti sono pari ad euro 12.564,52 (pari ad €
600,00 mensili dal marzo 2013 al maggio 2015, detratti euro 3.635,48 versati il 12 febbraio 2014) per ed euro 63.600,00 (pari ad Controparte_1
euro 600,00 mensili da giugno 2016 a marzo 2025) per “ ”, il CP_1
tutto oltre interessi legali, nella misura di cui all'art. 1284, I comma c.c. dalla domanda al saldo.
Trattandosi di indennità di occupazione, ovvero di un risarcimento del danno, non può essere applicata l'IVA.
Le spese del giudizio, così come liquidate in dispositivo (ai valori medi dello scaglione di riferimento per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e ai valori minimi per la fase decisoria) seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ferrara, nella persona del Giudice Unico dr. Mauro Martinelli, ogni diversa domanda, eccezione, istanza e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 492/2023 R.G., così provvede:
1) ACCERTA l'intervenuta risoluzione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 72 l. fall., del contratto preliminare di vendita stipulato in data 17 ottobre 2011 fra il in bonis e Parte_1
avente ad oggetto, la porzione di fabbricato urbano Controparte_1 pagina 12 di 14 composta da negozio ad uso commerciale sito in Cento (FE), Via
Bologna n. 12/C, posto al Piano terreno, censito al catasto dei fabbricati del Comune di Cento al foglio 49, particella 2096, sub 48, piano T, Cat. C/6 e n. 1 posto auto antistante il fronte esterno del fabbricato, censito al catasto dei fabbricati del medesimo Comune al foglio 49, particella 2096, sub 97, piano T, Cat. C/6;
2) ACCERTA e DICHIARA che , in persona del suo legale CP_1
rappresentante pro tempore, non è mai stata in possesso di alcun titolo rilasciato dal “ in liquidazione Parte_1
coatta amministrativa” che legittimi la detenzione degli immobili di cui è causa;

3) CONDANNA , in persona del suo legale rappresentante CP_1
pro tempore, alla restituzione e rilascio, in favore del “
[...]
liquidazione coatta amministrativa”, quale Parte_1
legittimo proprietario, degli immobili sopra indicati (negozio e posto auto), liberi da persone e cose anche interposte;

4) CONDANNA al pagamento, in favore del “ Controparte_1 [...]
in liquidazione coatta amministrativa”, Parte_1
dell'indennità di occupazione sine titulo degli immobili oggetto dell'odierno giudizio, da quantificarsi, in euro 12.564,52 (pari ad €
600,00 mensili dal 1 marzo 2013 al maggio 2015 detratti euro
3.635,48 versati il 12 febbraio 2014), oltre interessi legali, nella misura di cui all'art. 1284, I comma c.c. dalla domanda al saldo;

5) CONDANNA la società in persona del suo legale CP_1
rappresentante pro tempore al pagamento, in favore del “
[...]
amministrativa”, Parte_2
dell'indennità di occupazione sine titulo degli immobili oggetto pagina 13 di 14 dell'odierno giudizio, da quantificarsi, in euro 63.600,00 (pari ad euro 600,00 mensili da giugno 2016 a marzo 2025), oltre interessi legali, nella misura di cui all'art. 1284, I comma c.c. dalla domanda al saldo;

6) CONDANNA e , in persona del legale Controparte_1 CP_1
rappresentante pro tempore, in solido tra loro, a rifondere al
“ Controparte_3
”, in persona del liquidatore, le spese di lite del
[...]
presente procedimento che si liquidano in euro 379,50 per spese ed euro 11.977,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfettarie pari al 15%, C.N.P.A. ed I.V.A. (se dovuta);
7) RIGETTA nel resto.
Ferrara, il 27 marzo 2025
Il Giudice
Dr. Mauro Martinelli
pagina 14 di 14