Repubblica Italiana
Tribunale di Vicenza
In Nome del Popolo Italiano
il giudice dott.ssa Stefania Caparello
ha pronunciato la seguente SENTENZA EX ART. 281 TERDECIES CPC
Nella causa n. 2492/2023 tra le parti:
ATTORE
) rappresentato e difeso dall'avv. ZANINI CRISTINA CP_1 P.IVA_1
) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio C.F._1
CONVENUTO
) rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_2 C.F._2
LEONFORTE GIANANTONIO ) ed elettivamente domiciliato presso il suo C.F._3 studio
OGGETTO: Vendita di cose immobili
Decisa a Vicenza sulle seguenti conclusioni:
Attore: Previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, così pronunciarsi: in via principale: rigettare ogni domanda ex adverso formulata ed accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di vendita immobiliare, stipulato in data 18.05.2023, per grave inadempimento imputabile esclusivamente al signor;
nel merito: • dichiarare tenuto e conseguentemente condannare il Controparte_2
CP_ signor a restituire ad il doppio della caparra confirmatoria da Controparte_2 quest'ultima versata o comunque condannare il sig. al pagamento a favore di di CP_2 CP_1 quella maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi legali decorrenti dall'inadempimento. • Accertare e dichiarare la responsabilità aggravata ex art.96 c.p.c. della parte

convenuta e per l'effetto condannarla al risarcimento del danno derivante all'attrice dalla lite temeraria, da liquidarsi in via equitativa ex articolo 1226 c.c. nella misura che il Giudice riterrà di
Giustizia in ogni caso: con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge. In via istruttoria: nonostante la natura documentale del presente giudizio, si torna ad insistere per l'accoglimento delle istanze istruttorie tutte di cui alle memorie autorizzate.
Convenuto: Nel merito Rigettare le domande tutte proposte dalla in quanto Controparte_3 infondate in fatto e in diritto, per i motivi esposti negli atti del presente giudizio, essendo il recesso comunicato illegittimo e inefficace.- Condannare la a rifondere al geom. Controparte_3
gli oneri del presente giudizio (compensi legali di cui al D.M. n.147/2022, Controparte_2 oltre rimborso forfetario spese generali 15%, cpa e iva come per legge).-
In via istruttoria
Si richiamano le n.10 (dieci) produzioni documentali effettuate.-
Si contesta ogni e qualsiasi rilevanza probatoria dei documenti avversari, in particolare dei documenti n.11 e n.12 (essendo quest'ultimo rappresentato da un foglio ove sono riportate data, ora e asserite conversazioni senza alcun riferimento o elementi tali da poterle collegare o “imputare” alle parti in causa).-
Si chiede ammettersi prova per testi e per interpello del legale rappresentante di GN CP_3
e del procuratore speciale di GN sulle Persona_1 CP_3 Parte_1 circostanze di cui ai seguenti capitoli di prova:
1)Vero che a seguito della vendita da parte della Società “ direttamente al GN del terreno Parte_2 CP_4 su cui doveva essere costruito l'immobile promesso in vendita ad “ con rogito 13.07.2023 (doc.06 fascicolo CP_3 convenuto che le si rammostra) venivano intrattenuti dall'estate 2023 in poi plurimi contatti tra la parti, ovvero tra
“ , , e , da una parte, e il geom. e “ dall'altra? Parte_2 Parte_3 CP_4 CP_5 CP_2 CP_3
2)Vero che nel corso di queste trattative “ si comportava di fatto quale terzo contraente nominato (in vece del CP_3 geom. ) per l'acquisto dei terreni di cui al doc.01 fascicolo convenuto che le si rammostra? CP_2
3)Vero che dopo che nell'ottobre 2023 era pervenuta una dichiarazione di risoluzione dei contratti dell'avvocato
[...]
per conto di “ , e (docc.01/02/03 fascicolo convenuto che le si Parte_4 Parte_2 Parte_3 CP_4 rammostrano), la Società “ chiedeva al geom. di prendere contatto con un legale di sua fiducia per CP_3 CP_2 rispondere a tale comunicazione?
4)Vero che nell'ottobre 2023 si teneva un incontro collegiale tra tutte le parti ( , e ) e che CP_2 Parte_1 Per_1 all'esito veniva inviata la comunicazione di data 18.10.2023 dello Studio Legale Galgano che le si rammostra (doc.07 fascicolo convenuto)?
5)Vero che ogni comunicazione e atteggio da parte del in merito alla vicenda veniva quindi successivamente CP_2 concordata sulla base delle indicazioni di , anche al predetto Studio Legale? CP_3 6)Vero che successivamente i contatti erano diretti tra “ , , e “ , così Parte_2 Parte_3 CP_4 CP_3 definitivamente escludendo il geom. dalla vicenda? CP_2
7)Vero che tali contatti e colloqui risultavano privi di esito positivo per la definizione dell'affare?
8)Vero che parte dell'immobile promesso in vendita era occupato da terze persone diversamente da quanto promesso in vendita?
9)Vero che il compendio promesso in vendita era irregolare dal punto di vista urbanistico/catastale?
10)Vero che il GN evitava di corrispondere le somme previste in contratto per il pagamento degli oneri CP_4 comunali relativi al progetto già approvato e presentato per conto dei proprietari dal geom. ? CP_2
11)Vero che gli inadempimenti di “ , e (ovvero la mancata libertà di quanto Parte_2 Parte_3 CP_4 promesso in vendita da persone o cose, l'irregolarità degli immobili e il mancato pagamento delle somme previste in contratto) rendevano inattuabili gli accordi tra “ e il geom. ? CP_3 CP_2
Si indica a teste il GN di Giorgio dell'Agenzia Digicasa di Camisano Vicentino (VI).- Tes_1
Ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova di cui alla seconda memoria integrativa ex art.171 ter n.2 c.p.c. di parte
“ CP_3
n.1in quanto generico (dove e in che modo ci sarebbe stata tale dichiarazione?) e formulato in modo da non rendere possibile l'indicazione di prova contraria;

n.2in quanto da provarsi documentalmente;

n.3in quanto da provarsi documentalmente;

n.4in quanto generico (come e a chi venivano consegnate le chiavi?) e formulato in modo da non rendere possibile l'indicazione di prova contraria oltreché contenente inammissibili giudizi non demandabili al teste (“incaricata di pubblicizzare la vendita dell'immobile su incarico di ); n.5in quanto generico (come e a chi venivano CP_1 consegnate le chiavi?) e formulato in modo da non rendere possibile l'indicazione di prova contraria;

n.6in quanto estraneo all'oggetto del giudizio e irrilevante ai fini della decisione;

n.7in quanto estraneo all'oggetto del giudizio e irrilevante ai fini della decisione;

n.8in quanto negativo e formulato in modo da non rendere possibile l'indicazione di prova contraria;

n.9in quanto irrilevante ai fini della decisione e da provarsi documentalmente;

n.10in quanto da provarsi documentalmente;

n.11in quanto generico (come?) e formulato in modo da non rendere possibile l'indicazione di prova contraria;

n.12in quanto generico (come?) e formulato in modo da non rendere possibile l'indicazione di prova contraria nonché da provarsi documentalmente;

n.13in quanto da provarsi documentalmente;

n.14in quanto negativo;

n.15in quanto da provarsi documentalmente;

n.16in quanto negativo e formulato in modo da non rendere possibile l'indicazione di prova contraria;

n.17in quanto estraneo all'oggetto del giudizio e irrilevante ai fini della decisione;

n.18in quanto irrilevante ai fini della decisione.-
Si chiede, nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione del capitolato avversario, di essere ammessi a prova contraria con gli stessi testi di parte convenuta nonché con quello indicato a prova diretta (GN ), Testimone_2 ferma l'eccezione di incapacità a testimoniare del geom. in quanto Procuratore Speciale all'epoca dei Parte_1 fatti della Società “ nonché dei GNi e in quanto -quali promittenti venditori CP_3 Parte_3 Persona_2 dell'immobile oggetto del contratto di cui è causa- sono portatori di un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio.-
Fatto e Processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società – sul presupposto per cui, aveva CP_3 sottoscritto il 18/5/23, con il signor , un contratto preliminare registrato in data 10.06.2023, CP_2 protocollo numero 000778 serie 3X, a mente del quale quest'ultimo (dichiarando in atto di aver già conseguito con effetto anticipato il possesso materiale e la disponibilità dei beni) si era impegnato ad alienare all'attrice la piena ed esclusiva proprietà dell'edificio indipendente sviluppato da terra cielo su due piani, sito in Comune di Camisano Vic.no (VI) via Negrin, 38, 40 e 42, costituente l'intero unico fabbricato eretto sulle aree censite al Catasto Terreni sezione unica foglio 11 part. 321 e part. 1649, composto da due magazzini e una tettoia al piano terra e due abitazioni di tipo economico al piano primo, il tutto censito all'Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati sezione unica foglio 11 particella numero 321 sub 2, sub 5, sub 6, sub 9 e part. Numero 1649 sub 1; che il prezzo della compravendita era stata di comune accordo stabilito in euro 240.000,00, di cui euro 48.000,00 erano stati versati in due tranches a titolo di caparra confirmatoria, mentre il saldo sarebbe stato versato alla sottoscrizione del definitivo da stipularsi entro e non oltre il 31 dicembre 2023 – ha citato in giudizio
, al fine di sentir accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di vendita Controparte_2 immobiliare, stipulato in data 18.05.2023, per grave inadempimento imputabile esclusivamente al convenuto e, quindi, condannare quest'ultimo al pagamento della somma di euro 96.000,00 così corrispondente alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.
In particolare, la attrice ha dichiarato che nel preliminare si faceva riferimento al fatto che il aveva a sua volta siglato, in data 17 giugno 2022, un preliminare con il signor CP_2 Pt_3
e con la signora , quest'ultima in qualità di legale rappresentante della società
[...] Persona_3
per la compravendita del compendio immobiliare di fabbricati e terreni sito in Comune Parte_2 di Camisano Vicentino (VI), via Negrin n. 38, 40 e 42, censito all'Agenzia del Territorio dello stesso
Comune come segue: Catasto Terreni sezione unica foglio 11, particella numero 1648, 1649, 321,
1647, 1621 e 1627; Catasto Fabbricati, sezione unica, foglio 11, particella numero 1648 sub.2 e 3; part. 321 sub. 2 e 9; part. 1627 e 1649; che era seguita un'integrazione mediante sottoscrizione di un addendum avente ad oggetto ulteriori due unità immobiliari per errore precedentemente escluse e precisamente così censite in Catasto Terreni, Sezioni Unica, foglio 11, part. 321 sub 5 e 6; che nell'atto si dava altresì riscontro del fatto che avesse acquisito il possesso dei beni di cui sopra in CP_2 chiave anticipata. L'attrice ha, poi, dichiarato che, in data 27 dicembre 2023, si era presentata dal
Notaio per acquistare dal signor le unità immobiliari di cui al preliminare, Controparte_2 ma nessuno si era presentato per parte promittente venditrice;
che, quindi, aveva inviato pec del
25/7/24 dichiarando il recesso dal contratto e chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata.
Si è costituito il sig. , chiedendo il rigetto della domanda. Controparte_2
In particolare, il convenuto ha dichiarato di aver sottoscritto, in data 17 giungo 2022, con la ditta e il GN un preliminare di compravendita, poi registrato per Parte_2 Parte_3
l'acquisto di un compendio immobiliare sito in Camisano Vicentino (VI) via Negrin, individuato al
Catasto Fabbricati, Foglio 11 mapp. 321 sub 2, di;
mapp. 321 sub 9, di;
Parte_3 Parte_3 mapp. 1649, ente urbano di mapp. 1648 sub 1 (BCNC), sub 2 e sub 3 di Parte_2 Parte_2 mapp. 1627 di mapp. 1647 strada Privata di Rosanna S.r.l.; mapp. 1621 di Parte_2 Pt_2
che tale scrittura era stata successivamente integrata con l'indicazione di ulteriori mappali,
[...] rimasti esclusi per errore e indicati al Catasto Fabbricati, Foglio 11 mapp. 321 sub 5 di Parte_2 mapp. 321 sub 6 di che nell'operazione era intervenuta l'agenzia “Digicasastudio”; Parte_2 che, in data 21.02.2023, era stato concluso un preliminare tra il geom. e il GN CP_2 CP_4
avente ad oggetto parte di tale compendio sul quale costruire un immobile;
che del prezzo
[...] pattuito di € 324.600, € 30.000 dovevano essere versati a ed € 15.000 per il pagamento Parte_2 degli oneri di urbanizzazione relativi all'intero progetto;
che la Società aveva, Parte_2 tuttavia, venduto direttamente al GN il terreno su cui doveva essere costruito l'immobile CP_4 di cui al preliminare siglato il 13.07.2023; che nell'ottobre 2023, era pervenuta una dichiarazione di risoluzione dei contratti dell'avvocato per conto di “ , e Parte_4 Parte_2 Parte_3
; che non aveva versato quanto dovuto;
che in sostanza la mancata stipula del CP_4 CP_4 contratto definitivo relativo al preliminare di cui è causa sarebbe imputabile all'inadempimento di
, e ai contratti indicati, sia perché “ si sarebbe Parte_2 Parte_3 CP_4 CP_3 di fatto sostituita al geom. in tali contratti e nella trattazione della relativa vicenda, di CP_2 talché sia l'invito alla stipula del dicembre 2023 e il comunicato recesso del luglio 2024 dovevano intendersi privi di effetto oltreché contrari agli accordi conclusi e al principio di buona fede ex art.1375 c.c.
La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 26/5/25, tenutasi per via documentale ex art. 127 ter cpc, il giudice ha assunto in decisione la causa ex art. 281 sexies cpc nuovo rito.
Motivi della decisione
La domanda è fondata e va accolta. Viene in esame il preliminare siglato tra e in data 18/5/23, a mente CP_1 Controparte_2 del quale il secondo si impegnava ad alienare alcuni beni immobili che avevano già fatto parte di un diverso preliminare che il aveva siglato con e . CP_2 Parte_2 Parte_3
La data per il definitivo era fissata entro il 31/12/23.
E' pacifico che il definitivo non sia stato concluso e, pertanto, occorre qui indagare l'imputabilità dell'inadempimento.
In materia di inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto e limitarsi ad allegare la circostanza dell'inadempimento di controparte, mentre grava sul convenuto debitore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr., Cass., sez. un., n. 13533/2001).
Parte attrice ha allegato l'inadempimento del , depositando quale doc. 4 la pec del CP_2
21/12/23 in cui invitava il promittente alienante dal Notaio e, quale doc. 5, la dichiarazione del Notaio che il non si era presentato all'appuntamento del 27/12/23 ore 11:00. CP_2
Il convenuto ha dichiarato che l'inadempimento sarebbe imputabile a e Parte_2 Parte_3 nonché alla stessa CP_1
Ora, quello che viene in esame nella presente causa è un preliminare di cosa altrui, in quanto sebbene si trovi scritto che il ha ottenuto il possesso materiale e la disponibilità dei beni, la CP_2 proprietà degli immobili è rimasta in capo ai danti causa.
Ciò premesso, l'art. 1478 c.c. prevede che “se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore”. La norma è stata dalla giurisprudenza consolidata ritenuta applicabile anche al preliminare di bene altrui.
Ora, non vi è dubbio che il non sia risultato adempiente all'obbligo assunto nei confronti CP_2 di posto che non ha procurato l'acquisto al compratore e neppure ha fatto sì che il CP_1 trasferimento di proprietà avvenisse direttamente da parte di e . Parte_2 Parte_3
D'altra parte, dalla missiva allegata dal convenuto quale doc. 7 e relativa ad una risposta al recesso formulato da si evince che questi ultimi non avrebbero fornito la polizza Parte_5 Parte_3 assicurativa da allegare al titolo edilizio di riferimento né la scrittura privata attestante che l'immobile era libero da persone e contratti di locazione.
Si tratta, tuttavia, di circostanze non corroborate e comunque irrilevanti, posto che non risultano essere elementi assolutamente impedienti l'alienazione ad CP_1
Ciò posto, come noto, l'art. 1454 cc, invocato da parte attrice, prevede la possibilità per la parte non inadempiente di intimare alla controparte l'adempimento entro un determinato lasso di tempo, trascorso il quale il contratto si considererà risolto di diritto. Nel caso di specie, tale intimazione è stata appunto rivolta con la missiva del 25/7/24.
Ciò premesso, il contratto deve definitivamente considerarsi risolto per inadempimento imputabile al convenuto.
Venendo alle statuizioni economiche, nel caso in cui sia stata consegnata da una parte all'altra una somma a titolo di caparra confirmatoria, al sopraggiungere dell'inadempimento, la parte che recede dal contratto può ritenere la caparra o chiedere la restituzione del doppio della somma, ai sensi dell'art
1385 c.c.
In particolare, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. “ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum” (Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20532).
Parte attrice ha corrisposto €48.000,00 a titolo di caparra e, pertanto, ha diritto alla restituzione di
€96.000,00.
Su tale somma decorrono gli interessi legali dall'avvenuto pagamento ad opera dell'attrice alla restituzione ad opera del convenuto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate a carico del convenuto, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato dal DM 08/03/2018,
n. 37 e succ. mod., tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale stante il fatto che le prove non sono state escusse.
Si liquidano pertanto € 3.809,00 di cui €851 per fase di studio, €602 per quella introduttiva, €903,00 per quella istruttoria e €1.453,00 per quella decisionale.
Non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96 cpc non risultando che il convenuto abbia resistito con mala fede o colpa grave.

P. Q. M.

Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
ACCOGLIE la domanda di parte attrice e per l'effetto ACCERTA che il contratto di causa si è risolto per grave inadempimento imputabile esclusivamente a;
Controparte_2
CONDANNA a restituire ad il doppio della caparra confirmatoria Controparte_2 CP_1 versata e pari a €96.000,00 oltre interessi legali decorrenti dal dì dell'avvenuto versamento ad opera dell'attrice fino alla restituzione ad opera del convenuto. CONDANNA a rifondere a le spese di lite che si quantificano in € Controparte_2 CP_1
3.809,00 oltre spese generali al 15%, Iva e Cpa.
Vicenza, 27/5/25
Il giudice dott.ssa Stefania Caparello