N. R.G. 1991/2024

TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Oggi 10 luglio 2025 ad ore 12.45 innanzi al dott. Alberto Stocco sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. Pallaro;
per parte resistente l'avv. De Simoni. Si dà atto che la presente udienza è tenuta dalla dott.ssa Monica Minotto, Magistrato Ordinario in Tirocinio, alla presenza del magistrato affidatario. Il procuratore di parte ricorrente precisa le conclusioni come da memoria integrativa del 21.10.24, precisando che la somma dovuta a titolo di canoni insoluti sino al rilascio ammonta ad Euro 45.450,00; precisa che la somma totale che ritiene dovuta a tutto luglio 2025 ammonta ad euro 75.950,00, oltre ai canoni maturandi sino al passaggio in giudicato della sentenza. Il procuratore di parte resistente precisa le conclusioni come da memoria integrativa del 5.09.24, precisando che la quota prezzo versata dalla propria assistita ammonta ad euro 56.850,00, di cui 30.000,00 versati a titolo di caparra. Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio. Al termine della camera di consiglio, preso atto che nessuno si è trattenuto per la lettura della sentenza, il Giudice ne dà lettura, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale.
Il Giudice
Alberto Stocco
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice dott. Alberto Stocco ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G 1991/2024 promossa da:
C.F. Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. PALLARO GIUSEPPE RICORRENTE

contro

C.F. Controparte_1
) P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. DE SIMONI GIANLUCA
RESISTENTE
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;

o s s e r v a 1. Con atto del 13.03.24 in qualità di Parte_1 proprietario dell'immobile ad uso commerciale sito in Padova, via T. Aspetti n. 129, concesso in godimento a
(d'ora in poi “ Parte_2 CP_1
), intimava a quest'ultima lo sfratto per morosità
[...] ex art. 658 c.p.c., con contestuale citazione dell'intimata per la convalida.
Il ricorrente deduceva di aver concesso in godimento il suddetto immobile a giusta contratto di CP_1 pagina 2 di 13 concessione di godimento con diritto di acquisto ex art. 23 d.l. 133/14 (c.d. rent to buy) in data 21.03.22, per il canone attuale di euro 2.950 mensili;
la conduttrice non aveva tuttavia regolarmente pagato il corrispettivo pattuito, risultando morosa, alla data del 31.03.24, per euro 27.150,00. L'intimante chiedeva altresì, per il caso di opposizione dell'intimata alla convalida, l'emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. nonché, previo mutamento del rito, la dichiarazione di risoluzione del contratto di rent to buy per inadempimento di con CP_1 conseguente condanna della medesima al rilascio dell'immobile e al pagamento di tutte le somme non corrisposte in virtù del suddetto contratto (oltre agli interessi di mora), nonché di un'indennità di occupazione fino al rilascio dell'immobile, pari al canone mensile pattuito. Chiedeva infine, per il caso di convalida dello sfratto, l'emissione di decreto ingiuntivo ex art. 658 c.p.c.
2. All'udienza del 16.04.24 il procuratore dell'intimante attestava la persistenza della morosità, che veniva quantificata in euro 30.200,00 a tutto aprile 2024.
pur ammettendo la morosità, dichiarava di CP_1 opporsi alla convalida, chiedendo la restituzione delle somme versate all'intimante in conto acquisto;
parte intimante insisteva allora per l'emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c.
Con ordinanza in data 18.04.24 il Giudice intimava ex art. 665 c.p.c. a il rilascio dell'immobile CP_1 concesso in godimento per la data del 18 giugno 2024 e disponeva il mutamento del rito, fissando udienza di comparizione delle parti, nonché termine alle medesime per il deposito di memorie integrative.
3. Con memoria in data 06.09.24, rilevava Parte_1
l'esito negativo del tentativo di mediazione, nonché il persistente inadempimento dell'intimata all'ordinanza di rilascio dell'immobile, la cui morosità ammontava, alla data del 30.09.24, ad Euro 45.450,00, e confermava le conclusioni già rassegnate in sede di atto di intimazione di sfratto.
pagina 3 di 13 Si costituiva poi in giudizio chiedendo il CP_1 rigetto delle domande di parte ricorrente, in via principale per nullità/inefficacia del contratto stipulato con l'intimante e, in via subordinata, per nullità/inefficacia parziale del suddetto contratto, con conseguente proposizione di domanda riconvenzionale volta alla condanna del alla restituzione del maggior Pt_1 importo pagato a titolo di acconto sul prezzo, asseritamente non dovuto;
in ulteriore subordine chiedeva, previo accertamento dell'arricchimento senza causa dell'intimante, la condanna della medesima al pagamento di un'equa indennità.
4. Dopo scambio di ulteriore memoria, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di discussione e, all'esito, pronunciava sentenza.
5. Le domande proposte da sono fondate e Parte_1 meritano di essere accolte nei limiti che seguono.
5.1. In primo luogo, deve essere accolta la domanda di risoluzione del contratto di rent to buy stipulato con
. CP_1
Sul punto, si rileva il contratto di rent to buy prevede all'art.

6.5. che “ferma restando la disciplina applicabile alla risoluzione per inadempimento, il mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni pari ad un decimo del numero complessivo dei canoni dovuti, darà diritto al Concedente di risolvere il
Contratto”.
Tale previsione, peraltro, costituisce una specificazione in senso favorevole per il conduttore rispetto alla disciplina legale, la quale viceversa prevede che “il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo” (cfr. art. 23, comma 2, d.l.
133/14).
Ebbene, nel caso di specie la morosità di CP_1 nell'ammontare superiore ad un decimo del numero complessivo dei canoni dovuti, risulta pacifica, in quanto ammessa dallo stesso conduttore (cfr. verbale udienza 16.04.24). pagina 4 di 13 Come allegato da parte attrice, la medesima ammontava infatti ad euro 30.200,00 a tutto aprile 2024; alla data del 26.09.24 – data del rilascio dell'immobile a seguito dell'ordinanza di rilascio emessa dal giudice ai sensi dell'art. 665 c.p.c. - era aumentata ad euro 45.450,00.
Tale circostanza non è stata specificamente contestata dalla resistente.
Non risulta d'altronde nemmeno allegato da parte resistente che l'inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a sé non imputabile.
Quanto alle censure circa la nullità/inefficacia del contratto di rent to buy avanzate da parte resistente, le stesse risultano prive di fondamento. Su tali censure occorre soffermarsi, posto che la validità del contratto è condizione necessaria al fine di una valida pronuncia di risoluzione del medesimo (cfr.
Cass. S. U. 26242/14). Parte resistente deduce la nullità del contratto in quanto il medesimo conterrebbe condizioni eccessivamente gravose ed inique nei confronti della conduttrice (nello specifico, quelle previste ai punti 5, 5.3, 10, 14.2 e 18 del contratto), con ciò ponendosi in contrasto con il disposto dell'art. 23 d.l. 133/2014, nonché con gli obblighi di correttezza e buona fede ex artt. 1175, 1366,
1375 cod. civ. Tali censure, come anticipato, devono essere rigettate.
Sul punto si osserva infatti, in primo luogo, che parte resistente non ha allegato sotto quali profili il contratto stipulato si porrebbe in contrasto con il disposto dell'art. 23 d.l. 133/14; in ogni caso, non si rileva nel dettato normativo alcun divieto di pattuizione di clausole quali quelle inserite nel contratto di cui trattasi ai citati punti 5, 5.3, 10, 14.2 e 18. Quanto alla violazione delle norme di correttezza e buona fede, nel nostro ordinamento vige la tradizionale distinzione tra norme di comportamento dei contraenti e norme di validità del contratto, affermate sin dalla nota sentenza delle Sezioni Unite n. 26724/2007: la violazione delle prime – tra le quali rientrano senza dubbio quelle che prescrivono obblighi di buona fede e correttezza - pagina 5 di 13 può generare responsabilità risarcitoria, ove si traduca in una forma di non corretto adempimento del generale dovere di protezione e degli specifici obblighi di prestazione gravanti sul contraente, ma non incide sulla genesi dell'atto negoziale, non essendo idonea a provocarne la nullità. Neanche sotto tale profilo, dunque, il contratto può considerarsi nullo.
Quanto alla dedotta presenza di non meglio precisati vizi all'interno dell'immobile, infine, con conseguente parziale inutilizzabilità del medesimo, si osserva come neanche tale circostanza sia idonea ad incidere in alcun modo sulla validità del contratto stipulato.
Il contratto deve dunque ritenersi pienamente valido e devono ritenersi sussistenti, nel caso di specie, i requisiti per la risoluzione del medesimo, per inadempimento di . CP_1
Il contratto di rent to buy stipulato tra le parti va dunque risolto per inadempimento della resistente. Dalla memoria depositata da parte ricorrente in data
21.10.24 risulta peraltro che l'immobile sia già stato rilasciato, come da verbale di immissione in possesso eseguito in data 26.09.24 (cfr. doc. 5 ricorrente), ragion per cui non è necessario pronunciare condanna al rilascio dello stesso.
5.2. Posta la pacifica morosità di parte resistente, la medesima deve essere condannata altresì al pagamento delle somme non corrisposte a titolo di canoni sino alla data del rilascio dell'immobile (avvenuta in data
26.09.24), che ammontano ad oggi ad euro 45.450,00, oltre agli interessi di mora al tasso legale, ossia quello previsto dall'art. 1284, comma 1, cod. civ. dalla scadenza di ciascuna mensilità sino all'introduzione della domanda giudiziale, e quello ex art. 1284, comma 4, cod. civ. a decorrere dalla proposizione della domanda giudiziale sino al saldo.
5.3. Quanto alla domanda volta ad ottenere l'emissione di un ordine al Conservatore dei RR.II. di Padova di procedere alla cancellazione della trascrizione del suddetto contratto di rent to buy, si osserva come, in base all'art. 23, comma 3, d.l. 133/14, “ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto pagina 6 di 13 comma, (…) del codice civile (…)”; tale citata norma a propria volta prevede che “si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato”. Ebbene, la norma di cui all'art. 2668 cod. civ. – applicabile, per espresso richiamo normativo, anche al rent to buy - è volta a consentire la segnalazione nei pubblici registri della caducazione dell'effetto prenotativo della trascrizione in presenza di casi di risoluzione consensuale del contratto o di accertamento di vizi genetici e/o funzionali del rapporto;
ciò che avviene tipicamente ove vi sia una risoluzione giudiziale del contratto di cui trattasi, come nel caso di specie.
La domanda volta all'emissione dell'ordine al
Conservatore dei RR.II. di Padova di procedere alla cancellazione della trascrizione del suddetto contratto di rent to buy deve dunque essere accolta.
5.4. Il ricorrente ha poi chiesto la condanna di CP_1
al pagamento di un'ulteriore somma, in misura pari
[...] al canone di locazione (ossia euro 3.050,00 mensili, per il terzo anno di durata del contratto), inizialmente qualificata quale “indennità di occupazione mensile (…) fino all'effettivo rilascio”, poi quale “risarcimento del danno subendo (…) fino al passaggio in giudicato dell'emananda sentenza ed alla conseguente cancellazione della trascrizione del contratto”, momento in cui la medesima - pur rientrata in possesso dell'immobile in esecuzione dell'ordinanza provvisoria di rilascio – potrebbe, nella ricostruzione attorea, effettivamente disporre del proprio bene.
Ebbene, la domanda proposta da parte ricorrente deve essere rigettata in entrambe le suddette declinazioni. Quanto alla domanda di pagamento dell'indennità mensile di occupazione, si osserva che la medesima, formulata nell'atto di intimazione di sfratto, non è stata riproposta nelle conclusioni della memoria integrativa del 06.09.24 né in quelle della successiva del 21.10.24 e deve, pertanto, ritenersi rinunciata, in quanto pagina 7 di 13 sostituita dalla domanda di risarcimento del danno di cui sopra. Del resto, il è già stato condannato (cfr. Pt_1 precedente punto 5.2.) al pagamento dei canoni per il godimento dell'immobile sino alla data del rilascio, sicché la condanna al versamento di un'ulteriore indennità di occupazione dell'immobile riferibile al medesimo periodo costituirebbe un'inammissibile duplicazione.
Quanto alla domanda di condanna al risarcimento del danno subendo fino al passaggio in giudicato dell'emananda sentenza, essa si fonda sul presupposto che la concedente potrebbe disporre del bene solo con il passaggio in giudicato della presente pronuncia e con la conseguente cancellazione della trascrizione del contratto (cfr. memoria integrativa ricorrente 06.09.24, pag. 2).
Ebbene, il ricorrente non ha provato, ma per vero nemmeno specificamente dedotto, per quali motivi, in assenza di una pronuncia di risoluzione contrattuale passata in giudicato e della cancellazione della trascrizione dell'atto ad opera del Conservatore dei RR.II., la medesima non potrebbe disporre del bene in questione, con ciò omettendo di provare l'an del preteso danno.
Infatti, se da un lato la trascrizione di un vincolo sul bene non ne impedisce di per sé la giuridica commerciabilità, creando eventualmente solo un ostacolo di fatto alla sua circolazione, dall'altro lato tale ostacolo di fatto ben potrebbe essere superato, almeno temporaneamente, con modi diversi dalla cancellazione della trascrizione del contratto in questione dai registri immobiliari (per esempio, tramite concessione in locazione dell'immobile, specialmente ove si tratti di locazione infranovennale, che costituisce contratto non soggetto a trascrizione nei registri immobiliari); parte ricorrente non ha, sul punto, nemmeno allegato il motivo per cui soluzioni di tal fatta non sarebbero percorribili, o non sarebbero comunque soddisfacenti per il proprio interesse. La domanda risarcitoria proposta da parte ricorrente deve dunque essere rigettata per mancanza di prova (e, per pagina 8 di 13 vero, di specifica allegazione) dell'an del danno asseritamente subito e subendo.
5.5. In conclusione, devono essere accolte le domande di parte ricorrente di risoluzione del contratto di rent to buy di cui trattasi per inadempimento di CP_1 con conseguente condanna della resistente al pagamento delle somme non corrisposte a titolo di canoni sino alla data del rilascio dell'immobile, che ammontano ad euro
45.450,00, oltre a interessi legali come sopra meglio indicati, e con emissione dell'ordine al Conservatore dei RR.II. di Padova di procedere alla cancellazione della trascrizione del suddetto contratto.
La domanda risarcitoria avanzata dal nei Pt_1 confronti della resistente al fine di ottenere il risarcimento di danni maturati e maturandi sino al passaggio in giudicato della presente sentenza deve, per contro, essere rigettata per le ragioni di cui sopra.
6. Venendo ora alle domande riconvenzionali del convenuto, si rileva come il medesimo abbia chiesto la condanna della ricorrente alla restituzione quantomeno della somma corrisposta al quale acconto sul Pt_1 prezzo di vendita, ai sensi dell'art.

5.1. a) e b) del contratto.
Secondo la resistente, la clausola contrattuale che prevede il diritto di ritenzione del concedente di tutti gli importi ricevuti a titolo di acconto prezzo in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore (cfr. doc. 5 resistente, punto 14.2) sarebbe infatti nulla in quanto economicamente sproporzionata e iniqua, per violazione del disposto dell'art. 23 d.l. 133/2014 nonché perché contraria a correttezza e buona fede ex artt. 1175, 1366, 1375 cod. civ.
In particolare, l'art. 23 d.l. 133/2014 consentirebbe, al più, al concedente di trattenere a titolo di indennità solo l'importo dei canoni corrisposti nel corso del rapporto ed imputati ad acconto prezzo per l'acquisto dell'immobile, e non anche l'acconto iniziale di euro
30.000,00 anch'esso imputato in conto prezzo. L'importo dei canoni corrisposti nel corso del rapporto ed imputati ad acconto prezzo per l'acquisto dell'immobile, peraltro, andrebbe ridotto in ragione “dei pagina 9 di 13 considerevoli vantaggi economici conseguiti dal venditore in breve tempo” (cfr. memoria integrativa pag. 7) nonché del carattere sproporzionato del canone di locazione rispetto ai valori medi di mercato.
Ebbene, la domanda avanzata da parte resistente è infondata e deve essere rigettata. La clausola contrattuale di cui all'art. 14.2, secondo la quale “in caso di cessazione dell'efficacia del presente
Contratto a seguito della risoluzione per inadempimento del Conduttore, il Concedente avrà diritto a trattenere ogni importo ricevuto a titolo di Corrispettivo (ivi compresi per chiarezza gli importi ricevuti a titolo di acconto sul Prezzo), fermo restando il diritto al risarcimento dei danni ulteriori eventualmente subiti” deve considerarsi infatti pienamente valida.
Tale norma non contrasta con il disposto dell'art. 23, comma 5, d.l. 133/14, il quale prevede che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”, con ciò configurando una sorta di penale ex lege. Infatti, l'art. 23, comma 5 del d.l. 133/2014 è chiaro nel fare salva la diversa pattuizione delle parti, con ciò evidenziando la propria natura prettamente suppletiva e dispositiva;
ciò che esclude in radice la possibile nullità della clausola di cui al punto 14.2. del contratto in questione, che potrebbe sussistere unicamente ove la medesima si trovasse a contrastare con una norma non già dispositiva/suppletiva, bensì imperativa.
In secondo luogo, l'eventuale violazione dei canoni di buona fede e correttezza, per le ragioni esposte al punto

5.1. che precede, non può nemmeno astrattamente dar luogo a nullità del contratto, bensì, ove ne ricorrano i presupposti, semmai a responsabilità di carattere risarcitorio del contraente che abbia posto in essere il comportamento scorretto lamentato. La clausola di cui al punto 14.2. deve dunque considerarsi valida, ed essa è chiara nell'affermare che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento pagina 10 di 13 del conduttore, la quota versata a titolo di acconto sul prezzo (nel caso di specie, euro 30.000,00) viene incamerata dal locatore, così come i canoni mano a mano versati dal conduttore.
Parte resistente ha chiesto la riduzione giudiziale della somma così individuata ex art. 1384 cod. civ., in virtù di pretesi considerevoli vantaggi economici conseguiti dal venditore in breve tempo nonché del carattere sproporzionato del canone di locazione pattuito rispetto ai valori medi di mercato. Di tali circostanze – specificamente contestate da controparte -, tuttavia, parte resistente non ha fornito alcuna prova.
Quanto poi alla circostanza che la suddetta somma andrebbe equitativamente ridotta anche perché il conduttore avrebbe dato in gran parte esecuzione al contratto, la stessa è smentita dal fatto che la morosità ammonta, sino alla data del rilascio, alla considerevole somma di euro 45.450,00. Non sono dunque riscontrabili elementi che giustifichino la riduzione della somma che il ha diritto di Pt_1 trattenere in base alla clausola 14.2. del contratto di rent to buy di cui trattasi.
6.1. Anche la domanda proposta in via subordinata da parte resistente, volta all'accertamento dell'arricchimento senza causa conseguito dal concedente e alla condanna del medesimo a corrispondere un'equa indennità ex art. 1226 cod. civ., è infondata e deve essere rigettata.
La resistente ha dedotto che il si sarebbe Pt_1 indebitamente arricchito, in quanto l'immobile di cui trattasi non sarebbe mai stato trasferito in proprietà al conduttore ed il concedente avrebbe percepito ingiustamente canoni di importo ben superiore a quelli relativi ad immobili simili nella medesima zona. Ebbene, difettano nel caso specie i requisiti previsti dall'art. 2041 cod. civ. per l'accoglimento della relativa domanda.
Sul punto basta rilevare che non si riscontra alcun ingiustificato arricchimento del posto che Pt_1 parte resistente è, nel caso di specie, tenuta a pagare il canone contrattualmente previsto - liberamente pagina 11 di 13 pattuito tra le parti, senza che vi sia prova alcuna che il medesimo sia sproporzionato – in virtù del principio di corrispettività, in quanto ha goduto dell'immobile concesso dal ricorrente;
che non abbia CP_1 acquistato la proprietà dell'immobile in questione è poi logica conseguenza del proprio inadempimento all'obbligo del pagamento dei canoni pattuiti.
Peraltro, a prescindere dall'inadempimento, la circostanza che il conduttore di un bene concesso in rent to buy possa essere tenuto a pagare canoni, non rimborsati dal concedente, senza poi acquistare la proprietà del bene è elemento connaturato alla fattispecie contrattuale in questione, come confermato dall'art. 1 bis del d.l. 133/14, che lascia alle parti la libera determinazione della quota di canoni imputata a corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.
7. Le spese di lite vanno poste a carico della resistente, rimasta soccombente in giudizio, considerato l'integrale rigetto delle domande dalla medesima avanzata e il pressoché integrale accoglimento delle domande proposte da parte ricorrente.
Tali spese vengono liquidate in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 55/2014, così come modificato dal d.m. n. 147/2022, prendendo in considerazione i valori massimi relativi alle controversie di valore compreso tra euro 26.001,00 ed euro 52.000,00 per le fasi di studio e introduttiva – sì da tenere conto dell'attività svolta in sede di procedimento di convalida di sfratto – e secondo i valore minimi per la fase decisoria attesa l'assenza di scritti difensivi (esclusi i compensi relativi alla fase istruttoria che non vi è stata), entro i limiti di quanto richiesto dal procuratore del ricorrente nella nota spese.


P.Q.M.

Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando nella causa RG 1991/24 come in epigrafe promossa, ritenuta assorbita ogni altra diversa questione:
pagina 12 di 13 1) dichiara risolto il contratto di concessione di godimento con diritto di acquisto stipulato tra le parti ex art. 23 d.l. 133/14 in data 21.03.22 n. 1272 Rep.
Notaio dott. , per inadempimento di Per_1 [...] Cont
; Parte_2
2) condanna al Parte_2 pagamento in favore di della somma di euro Parte_1
45.450,00, oltre a interessi moratori al tasso di cui all'art. 1284, comma 1, cod. civ. dalla scadenza di ciascuna mensilità alla proposizione della domanda giudiziale, e al tasso di cui all'art. 1284, comma 4, cod. civ. dalla proposizione della domanda giudiziale al saldo;

3) ordina al Conservatore dei RR.II. di Padova di procedere alla cancellazione della trascrizione del contratto di cui al precedente punto 1), trascritto a
Padova il 5/4/2022 al n. 13260 R.G. e 8828 R.P.;
4) rigetta ogni altra domanda;

5) condanna alla Parte_2 rifusione in favore di delle spese di lite Parte_1 che si liquidano in euro 7.000,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e c.p.a. come per legge, oltre ad esborsi per euro 510,48. Padova, 10 luglio 2025
Il Giudice dott. Alberto Stocco

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Monica Minotto, M.O.T.
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