REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, II Sezione Civile, nella persona del Giudice dott.ssa Dora Alessia Limongelli, ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile avente numero R.G. 3792/2023, vertente:
TRA
(c.f. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
28.01.1988, rappresentato e difeso, dall'Avv. Pasquale Fuccio C.F.:
, unitamente al quale elettivamente domiciliano in C.F._2
Casoria (NA) alla via P.pe di Piemonte n.58, giusta procura rilasciata in calce al presente atto.

ATTORE
E
, nato a [...] il [...] e residente in CP_1
PA (NA) alla Via F. Turati n. 35 (c.f. : ) , C.F._3 elettivamente dom.to in Frattamaggiore (NA) alla Via P.M. Vergara n.140, presso l'Avv. Gennaro Tecame dal quale è rappresentato e difeso con procura in calce al presente atto
CONVENUTA
NONCHE'
P. Iva / Controparte_2
C.F. ) in persona del legale rapp.te p.t., con sede in Frattaminore P.IVA_1
(NA) alla via Giovanni XXIII n.100, rappresentata e difesa dall'Avv. Nicola
Fiorillo C.F. elettivamente domiciliato presso il CodiceFiscale_4 suo studio sito in Caivano (NA) alla Via A.Diaz, 114 come da procura apposta in calce al presente atto,
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CONVENUTA
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art 281 decies c.p.c. depositato in data 27.3.2023 e ritualmente notificato, esponeva che in data 26.01.2021, con un consulente Parte_1 della visionava l'appartamento Controparte_3 di proprietà del Sig. sito in PA (NA), alla Via Turati n. 45 e in CP_1 data 05.02.2021 formulava una prima proposta di acquisto con caparra confirmatoria di € 5.000,00 subordinando la stipula di un compromesso di compravendita alla concessione del mutuo da parte di un istituto bancario, il tutto entro 45 giorni dalla data di accettazione della proposta da parte del Sig. CP_1
altresì che in data 17.02.2021, veniva formulata una seconda proposta di
[...] acquisto, accettata in pari data dal Sig. con contestuale pagamento della CP_1 somma di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
che in data 14.04.2021, il
Sig. ed il Sig. sottoscrivevano un nuovo accordo tra le parti Parte_1 CP_1
con il quale modificavano parzialmente l'allegato “A” della proposta d'acquisto.
Più specificamente, nella parte in cui si faceva riferimento” al buon esito della pratica di mutuo, che doveva avvenire in 45 giorni dall'accettazione della sopracitata proposta”, le parti dichiaravano, “di comune accordo, di voler posticipare tale scadenza ad ulteriori 45 giorni dalla data del 14.04.2021”; ancora che in data 17.05.2021, il Sig. consegnava all'agente Parte_1 dell'agenzia immobiliare un nuovo assegno a titolo di caparra per un importo pari ad € 5.000,00=, visto che l'assegno precedentemente corrisposto era scaduto;
che dopo un primo fallito approccio con altro istituto bancario, in data 20.05.2021,
l'istante si recava presso la al fine di poter procedere Controparte_4 all'apertura del conto corrente e poter inoltrare la richiesta di mutuo che gli avrebbe consentito l'acquisto dell'immobile con l'intermediazione di un consulente “K indicato dalla stessa agenzia immobiliare, tale
[...]
; che tuttavia, nonostante l'odierno istante abbia fatto sottoporre a Persona_1 perizia l'immobile e reiteratamente chiesto documentazione integrativa al consulente ed alla agenzia immobiliare, in data 14.04.2022 vedeva rifiutarsi la
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concessione del mutuo dall'istituto ; che acquisita Controparte_4 dalla BNL di Frattamaggiore la documentazione relativa alla pratica di mutuo veniva a conoscenza che l'istituto di credito, all'esito della perizia tecnica, motivava il diniego in quanto sull'immobile venivano riscontrate “difformità sostanziali pregiudizievoli per la garanzia”; che al fine di vedersi restituire la caparra confirmatoria, nonché la somma versata per la mediazione all'agenzia, segnalava opportunamente la mancata concessione del mutuo ma tutte le richieste rimanevano inevase. Deduceva parte attrice in punto di diritto che la proposta di acquisto era sottoposta alla condizione sospensiva del buon esito della pratica di muto e non essendosi verificata la condizione, il contratto non poteva esplicare effetti con conseguente obbligo di restituzione della caparra ricevuta dal promittente venditore;
altresì che doveva ritenersi fondato anche il diritto dell'istante ad ottenere il pagamento del doppio della caparra versata stante il comportamento scorretto del promittente venditore che aveva celato l'assenza di un titolo abilitativo dell'immobile e aveva omesso la consegna di tutta la documentazione;
ancora che il mancato verificarsi della condizione sospensiva rendeva indebita la provvigione versata all'agenzia immobiliare obbligando quest'ultima alla restituzione non potendo considerarsi concluso alcun affare;
infine che l'impossibilità di addivenire alla compravendita era imputabile all'inadempimento dei convenuti che non avevano consegnato la documentazione necessaria e reso edotto il proponente delle problematiche dell'immobile con conseguente diritto di quest'ultimo al risarcimento del danno nei confronti del promittente venditore e dell'agenzia immobiliare per la perdita patrimoniale della caparra e della possibilità di procedere ad acquisto di altro immobile coperto da maggiori garanzie.
Chiedeva, pertanto, a) accertare i fatti così come esposti in premessa e per
l'effetto dichiarare la responsabilità esclusiva dei convenuti;
b) condannare, per
l'effetto: - il Sig. al pagamento del doppio della caparra CP_1 confirmatoria, per un importo pari ad € 10.000,00=, in favore del Sig.
[...]
, per avere lo stesso, con comportamento contrario alla buona fede Parte_1 contrattuale, cagionato la mancata definizione della fattispecie contrattuale. In subordine condannare lo stesso alla restituzione della caparra confirmatoria per
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un importo pari ad € 5.000,00= in quanto indebitamente trattenuta essendo la fattispecie contrattuale del tutto inefficace per mancata verificazione di una condizione sospensiva. Il tutto oltre al risarcimento di tutti i danni subiti dall'istante, o nella somma di giustizia che sarà accertata in corso di giudizio;
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La alla restituzione della Controparte_5 somma dalla stessa ottenuta quale provvigione per l'attività di mediazione per i motivi di cui al Capo II) del presente atto, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti dall'istante, o nella somma di giustizia che sarà accertata in corso di giudizio;
c) con vittoria di spese e competenze di giudizio, con attribuzione in favore del sottoscritto avvocato antistatario”.
Si costituiva contestando la fondatezza della domanda del CP_1 ricorrente di cui chiedeva il rigetto e al contempo chiedeva “accertare e dichiarare il diritto del convenuto di ritenere la caparra versata stante l'inadempimento del proponente acquirente;
condannare il ricorrente al pagamento delle spese ed onorario del giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore per fattone anticipo”.
Esponeva il resistente di non aver mai apposto alcuna sottoscrizione sull'allegato A richiamato nella proposta sottoscritta infatti dal solo proponente e di non aver mai accettato una proposta condizionata al buon esito della pratica di mutuo;
ancora di non aver mai apposto alcuna sottoscrizione sulla scrittura del 14.4.2021 denominata
“Accordo tra le parti” e disconoscendone la firma come apocrifa ai sensi dell'art 214
c.p.c.; che la mancata stipula del rogito è dunque addebitabile al proponente che non ha provveduto al versamento del residuo prezzo e dunque legittimamente il convenuto ha ritenuto la caparra;
ancora che deve ritenersi definitivamente acclarata la legittimità urbanistica dell'immobile poiché il Comune di PA – rilasciava il certificato di inesistenza di vincoli in seguito alla domanda di condono edilizio prot.
11584 del 10.12.2004 e concedeva il permesso di costruire in sanatoria n. 14 del
25.8.2023 sulla stessa domanda di condono;
infine, che la domanda risarcitoria doveva ritenersi infondata non essendo fornita alcuna prova dei danni invocati dall'attore.
Si costituiva in giudizio contestando la Controparte_2 fondatezza della domanda e deducendo che nonostante l'accordo sulla proroga del termine per il verificarsi della condizione sottoscritto dalle parti il 14.4.2021 solo in
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data in data 14.04.2022, dopo oltre un anno dalla proposta di acquisto, l'attore comunicava al venditore la mancata concessione del mutuo da parte dell'istituto bancario, per cui legittimamente il venditore aveva trattenuto la caparra e il mediatore incamerato la provvigione.
Depositate le memorie di cui all'art 281 duodecies comma 4 c.p.c., la causa è decisa sulla scorta della documentazione prodotta in atti.
In via del tutto preliminare, sia la formulazione testuale sia il contenuto sostanziale - in relazione alle finalità che la parte intendeva perseguire - del ricorso introduttivo fanno propendere per la qualificazione della domanda principale proposta nei confronti del convenuto nei termini di CP_1 accertamento dei presupposti per l'esercizio del diritto di recesso e pagamento del doppio della caparra e della domanda proposta in via subordinata, di restituzione della caparra indebitamente trattenuta a fronte di un contratto privo di efficacia.
In caso di versamento di caparra confirmatoria, la legge prevede che la parte non inadempiente possa o esercitare il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., che configura uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, in quanto presuppone pur sempre il colpevole e grave inadempimento della controparte (cfr. Cass. 18266/2011; Cass. 409/2012; Cass. 17489/2012; Cass.
2969/2019; Cass. 1549/2019; Cass. 21209/2019), o domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto ex art. 1385, comma 3, c.c.; che il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte del contraente non inadempiente -legittimità da valutare con riferimento al momento dell'esercizio stesso del recesso- comporta il riconoscimento del diritto di trattenere la caparra (se inadempiente è il promissario acquirente) ovvero di ottenere il doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria (se inadempiente è invece il promittente venditore); che sussiste, quanto alla domanda risarcitoria, l'alternatività dei rimedi risarcitori previsti rispettivamente dal comma 2 e dal comma 3 dell'art. 1385 c.c.: la parte non inadempiente può scegliere se optare per la comunicazione del recesso con richiesta della caparra (o del suo doppio) ovvero per l'esecuzione o la risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento del danno, in base ai principi generali, ma non può avvalersi di entrambi cumulativamente (cfr. Cass. 16221/2002); che se la parte non inadempiente preferisce esercitare il recesso, comunicandolo
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all'altra parte, e richiedere la restituzione della caparra (o il doppio), la caparra mantiene la funzione di anticipata e convenzionale liquidazione forfettaria del danno e non si può pretendere altro a titolo di risarcimento, mentre, qualora la parte non inadempiente preferisca domandare la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato esclusivamente dalle norme generali, per cui il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell'an e nel quantum (cfr. Cass. 18850/2004; Cass. 20532/2020): in quest'ultimo caso la caparra perde pertanto la suddetta funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno (cfr. Cass. 11356/2006; Cass. 10953/2012; Cass. 8571/2019); che sussiste incompatibilità, nel corso del giudizio, fra la domanda di risoluzione
(giudiziale o di diritto) e la domanda di declaratoria dell'esercizio del diritto di recesso (cfr. Cass. 18392/2022; Cass. 21971/2020; Cass. SU 553/2009, in tema di divieto dei nova in appello); che è rimessa all'interpretazione del Giudice la valutazione della domanda proposta dal contraente non inadempiente (cfr. Cass.
20957/2017).
Nel merito, la domanda attorea di restituzione della caparra o del pagamento del doppio della stessa è infondata e non merita accoglimento.
Occorre preliminarmente evidenziare che dalla documentazione versata in atti è risulta che:
- effettuava in data 5.2.2021 una prima proposta di Parte_1 acquisto dell'immobile in via Turati, (fg. 3 part 1537 sub 8) di proprietà di per il prezzo complessivo di € 120.000,00, di cui € 5000,00 CP_1
a mezzo assegno consegnato in deposito fiduciario all'agente immobiliare ed € 115.000,00 a mezzo mutuo rilasciato da Istituto di credito scelto dal proponente con rogito previsto per il 30.5.2021 (all.1 ricorso);
- non risulta la prova che la prima proposta fosse condizionata al bon esito della pratica di mutuo non essendo prodotto in atti l'all. A richiamato nella prima proposta;

- in data 17.2.2021 effettuava una seconda proposta di Parte_1 acquisto dell'immobile in via Turati (fg. 3 part 1537 sub 8) di proprietà di per il prezzo complessivo di € 120.000,00, di cui € 5000,00 CP_1
a mezzo assegno consegnato in deposito fiduciario all'agente immobiliare
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ed € 115.000,00 a mezzo mutuo rilasciato da Istituto di credito scelto dal proponente con rogito previsto per il 15.7.2021;
- nella detta proposta, accettata dal venditore, risultano richiamati due allegati A e B sottoscritti dal solo proponente e precisamente nell'All. A si legge: A. La proposta di acquisto allegata alla presente è condizionata all'ottenimento di parere favorevole su base residuale e al buon esito della perizia dell'immobile oggetto di compravendita per la concessione del mutuo che il proponente acquirente si impegna a richiedere alla soc./ istituto ING per il finanziamento dell'importo di cui in atto alle condizioni di mercato. B. l'eventuale esito favorevole dovrà essere comunicato dal proponente acquirente entro 50 giorni da oggi che è termine essenziale, trascorso inutilmente il quale la proposta dovrà intendersi definitivamente
VINCOLANTE; C. il proponente venditore, con la sottoscrizione del presente atto, nell'accusare ricevuta delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria le affida in deposito infruttifero all'agente immobiliare con espressa autorizzazione a restituirle all'acquirente qualora abbia a determinarsi l'inefficacia del contratto per effetto della condizione sub A”;
- in data 14.4.2021 le parti sottoscrivevano un accordo nel quale si legge: A parziale modifica dell'Allegato “A” della proposta di acquisto sottoscritta dal Sig. , in data 17/02/2021 e accettata in data Parte_1
17/02/2021 dal sig. quale parte venditrice, per l'immobile CP_1 sito in Via Turati n. 45 PA (NA) al secondo piano, nella quale si faceva riferimento al buon esito della pratica di mutuo, che doveva avvenire in giorni 45 dall'accettazione della sopracitata proposta, le parti dichiarano di comune accordo, di posticipare tale scadenza di ulteriori 45 giorni dalla sottoscrizione della presente, e che inoltre la data dell'atto definitivo di compravendita sarà posticipata entro e non oltre la data del
30/09/2021 anziché il 15/07/2021”;
- in data 3.5.2021 le parti promittente venditore e acquirente sottoscrivevano una “dichiarazione consensuale di proposta di acquisto a seguito di avveramento della condizione” e una autorizzazione alla agenzia
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immobiliare a consegnare l'assegno 0022038282-06 al venditore CP_1
[...]
- in data 14.5.2021 il solo promittente acquirente sottoscriveva una
“dichiarazione consensuale di proposta di acquisto a seguito di avveramento della condizione” e una autorizzazione alla agenzia immobiliare a consegnare l'assegno 0022038281-05 (quello indicato nella proposta del 17.02.2021) al venditore CP_1
- in data 17.5.2021 le parti sottoscrivevano una dichiarazione di sostituzione assegno (all. memorie duodecies “documentazione probante”). CP_2
Ebbene, in disparte ogni considerazione sul disconoscimento da parte di CP_1 della firma apposta sul documento del 14.4.2021 di modifica delle
[...] condizioni di cui all'All. A della proposta del 17.2.2021, deve ritenersi che la sottoscrizione per accettazione della proposta da parte del promittente venditore, avvenuta sempre in data 17.2.2021, abbia comportato altresì l'accettazione delle condizioni di cui al detto allegato A.
Del resto, è inverosimile che il promittente venditore non abbia CP_1 accettato o addirittura fosse all'oscuro del condizionamento della proposta di acquisto al buon fine della pratica di mutuo, secondo le specificazioni indicate nel richiamato allegato A, avendo sottoscritto ulteriori atti nei quali vi era espresso richiamo al detto condizionamento, quali appunto le dichiarazioni sottoscritte in data 3.5.2021 e autorizzazioni alla consegna e sostituzione dell'assegno consegnato a titolo di caparra confirmatoria.
Tali ultime scritture e le firme ivi apposte non sono state oggetto di disconoscimento da parte del per cui può trarsi la conclusione che lo CP_1 stesso fosse a conoscenza del condizionamento della proposta di mutuo e le abbia consapevolmente accettate.
Ciò premesso, va tuttavia esaminato il regolamento di interessi predisposto dalle parti e le implicazioni sulla efficacia della proposta di acquisto.
Orbene, come rappresentato dalla Suprema Corte “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito – patto di cui non è
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contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come 'mista', dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguente previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposi ione
è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per
l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista' (Cass.
Sez. 2, Sentenza n.10074 del 18/11/1996, Rv.500605; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza
n.23824 del 22/12/2004, Rv. 578807). Il richiamo a tali precedenti è sufficiente ad escludere che, nel caso di specie, si possa configurare una nullità del preliminare, posto che la clausola che subordina il trasferimento della proprietà all'ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo non integra gli estremi della condizione meramente potestativa. ( Cass. N. 22046 del 2018)”.
Inoltre, le parti - nel comune interesse di dare certezza ai loro rapporti negoziali ed evitare di dover attendere indefinitamente l'avveramento o meno della condizione
- possono prevedere la fissazione di un termine per l'avveramento o meno della condizione e quindi circoscrivere, entro un arco temporale ben definito, il momento in cui vi può essere l'avveramento o meno dell'evento dedotto nella condizione (cfr. Cass. 19146/2004: “Qualora le parti abbiano sospensivamente condizionato il contratto al verificarsi di un evento, indicando nel reciproco interesse il termine entro il quale esso possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione dal momento in cui sia decorso inutilmente il suddetto termine. (Nella specie, l'efficacia della vendita era stata, nell'interesse del compratore, sospensivamente condizionata alla destinazione edificatoria dei terreni da parte del piano regolatore in corso di
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approvazione, sempreché questa fosse intervenuta entro il termine stabilito dalle parti nel reciproco interesse”).
Diversamente, la mancata fissazione di un termine, tanto per l'ipotesi della condizione sospensiva quanto per l'ipotesi della condizione risolutiva, renderebbe necessario agire, proprio al fine di dare definitiva certezza ai rapporti in essere, davanti al Giudice per l'accertamento di inefficacia del contratto (cfr. Cass.
22811/2010: “Nel caso in cui le parti abbiano condizionato l'efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l'avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 cod. civ. quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare”).
Nel caso di previsione di un termine per il verificarsi dell'evento dedotto in condizione non è possibile parlare di termine essenziale o non essenziale, proprio perché, se le parti hanno inteso prevedere una condizione -sospensiva o risolutiva non importa, il discorso è uguale- e se è stato fissato un termine entro cui l'evento dedotto in condizione si deve verificare, è evidente che si deve unicamente accertare se entro quel termine la condizione si è o meno avverata e quindi se si è
o meno verificato l'evento, futuro e incerto, dedotto nella condizione, con la conseguenza che, se si tratta di condizione sospensiva, gli effetti del contratto non sono mai venuti ad esistere e che invece, se si tratta di condizione risolutiva, gli effetti del contratto vengono definitivamente meno.
Ebbene, nella specie, le parti non si sono limitate a subordinare l'efficacia della proposta all'ottenimento del parere favorevole sulle condizioni reddituali e al buon esito della perizia sull'immobile, ma hanno specificato un termine - definendolo essenziale di giorni 50 decorrente dal 17.2.2021 - entro il quale si sarebbe dovuto verificare l'evento dedotto in condizione, ulteriormente precisando che la comunicazione dell'esito della pratica di mutuo sarebbe dovuto avvenire
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entro il predetto termine di 50 giorni, trascorso inutilmente il quale la proposta dovrà intendersi definitivamente vincolante.
In altri termini, con il predetto accordo, per un verso le parti hanno stabilito di sospendere l'efficacia del contratto per giorni 50 in attesa dell'esito positivo della delibera reddituale e della perizia sull'immobile, con l'espressa previsione che in caso di decorso del detto termine senza che il proponente abbia comunicato l'esito sfavorevole della pratica di mutuo, la proposta anziché divenire inefficace sarebbe divenuta definitivamente efficace.
Dunque, il termine era posto nell'interesse soprattutto della parte venditrice che, con ogni evidenza, aveva la necessità di definire, positivamente o negativamente, il rapporto contrattuale con il proponente entro un ben determinato arco temporale.
A favore di tale interpretazione, del resto, milita anche il punto C. del richiamato allegato A che prevede l'affidamento dell'assegno versato a titolo di caparra all'agente immobiliare durante la pendenza della condizione con autorizzazione a quest'ultimo - qualora abbia a determinarsi l'inefficacia del contratto a restituire - la caparra al proponente.
Nello stesso senso, militano ancora il contenuto dell'accordo modificativo dell'allegato A – sebbene ne abbia disconosciuto la firma apposta in CP_1 quanto apocrifa – che prevede espressamente la proroga di ulteriori 45 giorni dal
14.4.2021 del termine entro il quale sarebbe dovuto intervenire il buon esito della pratica di mutuo, nonché ancora il contenuto delle dichiarazioni sottoscritte da entrambe le parti di proposta di acquisto a seguito di avveramento della condizioni e l'autorizzazione sottoscritta dal all'agente immobiliare a consegnare Parte_1 al venditore l'assegno dato a titolo di caparra.
Non può dubitarsi, dunque, che la pattuizione della predetta condizione sospensiva di efficacia della proposta sia da ritenersi valida, non trattandosi di condizione meramente potestativa. Essendo tali le pattuizioni intercorse tra le parti, è evidente che il decorso del termine indicato nell'allegato A alla proposta del 17.2.2021 senza che la parte acquirente abbia comunicato che la pratica di mutuo non aveva avuto esito positivo ha determinato la efficacia vincolante della
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proposta con la conseguenza che il promittente acquirente non ha, pertanto, diritto alla restituzione delle somme corrisposte in esecuzione del detto negozio.
A riguardo, non può evitarsi di osservare che il ricorrente non ha dimostrato di aver comunicato nel termine pattuito che la pratica di mutuo non era andata a buon fine al fine di ottenere la caducazione della proposta, avendo prodotto documentazione di segno contrario dalla quale si evince che tramite il consulente creditizio “K l'istante aveva proposto la domanda di mutuo alla BNL e la perizia sull'immobile era stata richiesta il 12.5.2021, mentre in data 14.04.2022 otteneva il rifiuto da parte dell'istituto di credito.
Pertanto, dalle medesime allegazioni del ricorrente, emerge che il rifiuto della pratica di mutuo è intervenuto solo in data 14.4.2022 decorso circa un anno dal termine originariamente concesso (e poi prorogato) e dalla documentazione prodotta dall'agenzia immobiliare emerge che le parti, decorso quel termine, non hanno inteso mantenere il condizionamento del contratto al buon esito della pratica di mutuo, come dimostra il fatto che nel maggio del 2021 sottoscrivevano una dichiarazione di avveramento della condizione e il ricorrente sottoscriveva l'autorizzazione all'agente immobiliare a consegnare la caparra al venditore.
Ne consegue, dunque, che risulta totalmente infondata la domanda di restituzione della caparra in quanto indebitamente trattenuta a fronte di una proposta divenuta inefficace, dal momento che al contrario per quanto sopra esposto la proposta è divenuta efficace, decorso il termine che le parti avevano indicato per l'avveramento della condizione.
Per le medesime ragioni, risulta totalmente infondata anche la domanda attorea di restituzione del doppio della caparra per l'inadempimento perpetrato dal promittente venditore a causa dei vizi dell'immobile, privo di titolo abilitativo, circostanza che non avrebbe consentito al proponente di ottenere il mutuo, come indicato nella liberatoria della BNL.
Ed invero, l'immobile oggetto della proposta era privo di titolo abilitativo ma era stata avanzata una istanza di condono con il versamento delle oblazioni (domanda n. 11584/2004) e acquisito il certificato di inesistenza di vincoli in data
14.09.2021, cui poi ha fatto seguito il rilascio del titolo in sanatoria in data
25.8.2023.
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A riguardo, dall'esame della proposta, si evince che nella parte relativa al titolo abilitativo sono indicati gli estremi della domanda di condono n. 11584 del
10.12.2004 e il promittente venditore garantisce la veridicità della descrizione e dello stato dell'immobile, impegnandosi a consegnare tutto quanto necessario per la stipula dell'atto notarile.
Va osservato che a fronte di un immobile che secondo le sopravvenienze post contratto preliminare è risultato pienamente conforme alla normativa urbanistica, risulterebbe del tutto fuori dalla logica e delle finalità della normativa postulare la paralisi delle facoltà negoziali che consentono, in sede traslativa al momento dell'adempimento, la verifica positiva della regolarità del bene immobile. Le
Sezioni Unite hanno stabilito che in caso di inadempimento di una delle parti di un contratto a prestazioni sinallagmatiche per essere inutilmente decorso il previsto termine non essenziale, l'altra parte, che non abbia ancora proposto domanda giudiziale di risoluzione del contratto, può non di meno rifiutare legittimamente l'adempimento, quando, tenuto conto della non scarsa importanza dell'inadempimento in relazione alle posizioni delle parti, suscettibile di verifica ad opera del giudice, sia venuto meno l'interesse della parte non inadempiente a che il contratto abbia esecuzione e, pertanto, può, anche dopo l'offerta di adempimento tardivo, agire in giudizio per la risoluzione del vincolo contrattuale (
Sez. U. n. 5086 del 6.6.1997).
Va altresì osservato che, secondo quanto disposto dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 e
40, i contratti di compravendita di beni immobili possono essere rogati se da essi risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione da edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione.
Quando al dedotto inadempimento del promittente venditore, l'assunto del ricorrente muove dal presupposto non condivisibile che l'immobile oggetto della proposta irrevocabile fosse affetto da abusi edilizi insanabili, che il promittente
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venditore avrebbe taciuto, in sede di proposta irrevocabile di acquisto omettendo di collaborare in pendenza della condizione, consegnando la documentazione necessaria alla sanatoria dell'immobile necessaria per l'ottenimento del mutuo, impedendo per questa via di addivenire alla stipula della compravendita.
A ben vedere, in punto di allegazione, la contestazione dell'inadempimento risulta indubbiamente generica non essendo chiarito quale sarebbe la documentazione che il promittente venditore non avrebbe consegnato – se il permesso in sanatoria pacificamente non ancora rilasciato all'epoca ovvero l'istanza di condono indicata nella proposta – circostanza quest'ultima che appare inverosimile dal momento che per un verso, il ricorrente si è rivolto per la presentazione della pratica di mutuo al mediatore “K (presentato dall'agenzia immobiliare) tenuto a presentare all'istituto di credito non solo la documentazione relativa ai redditi del richiedente ma anche dell'immobile in vista della perizia tecnica.
Ebbene, qualora il promittente venditore fosse stato effettivamente inadempiente all'obbligo di comportarsi secondo buona fede consegnando la documentazione necessaria all'ottenimento del mutuo, non si spiega il motivo per il quale il ricorrente in data 14.5.2021 avrebbe sottoscritto la “dichiarazione consensuale di proposta di acquisto a seguito di avveramento della condizione” e l'autorizzazione alla agenzia immobiliare a consegnare l'assegno al venditore.
In proposito, la stipula del rogito sarebbe stata senz'altro possibile, previa indicazione degli estremi della domanda di condono e del pagamento delle oblazioni e inoltre, la prova della collaborazione del promittente venditore al fine di addivenire alla stipula del contratto definitivo si desume dalla circostanza che in data 28.7.2021 (quando le parti avevano già firmato l'accordo di avveramento della condizione e prima della scadenza del termine – evidentemente non essenziale – per la stipula del contratto definitivo fissato al 30.09.2021) CP_1 depositava istanza al Comune di rilascio del certificato di inesistenza di
[...] vincoli sull'area oggetto di condono, rilasciato poi dall'ente il 14.09.2021.
Non risulta, neppure, dirimente la circostanza che l'istituto mutuante interpellato dal ricorrente abbia denegato la concessione del mutuo adducendo generiche e non meglio precisate ragioni di difformità sostanziali riscontrate all'esito della perizia tecnica, dal momento che non risulta assolutamente dimostrato che nessun
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istituto mutuante avrebbe concesso il finanziamento necessario al pagamento del prezzo da versare all'atto del contratto di compravendita in presenza di domanda di condono e pagamento delle oblazioni.
Né alcuna violazione dell'obbligo di buona fede e diligenza nelle trattative precontrattuali può configurarsi a carico del promittente alienante in ordine alla presunta omessa comunicazione dell'inesistenza del titolo abilitativo, atteso che il ricorrente non ha mai allegato che, se avesse conosciuto che il permesso di costruire in sanatoria non era stato ancora rilasciato non avrebbe formulato la proposta o la avrebbe formulata a condizioni diverse, imputando invece al convenuto la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione.
E ciò, tanto più che il ricorrente non ha condizionato l'efficacia della proposta al riscontro della regolarità urbanistica dell'immobile, ma ha sospeso l'efficacia della proposta per il termine di 50 giorni (poi asseritamente prorogato) entro il quale avrebbe dovuto presentare la pratica di mutuo e comunicare l'eventuale diniego o accettazione da parte dell'istituto di credito, assumendo il rischio della mancata definizione della pratica nel termine indicato nella proposta, decorso il quale la fattispecie contrattuale è divenuta efficace.
In definitiva, dunque, le domande proposte dal ricorrente si sono rivelate infondate, mentre al contrario merita accoglimento la domanda riconvenzionale proposta da di accertamento del legittimo esercizio del diritto di CP_1 recesso e ritenzione della caparra, essendo venuto meno l'interesse alla stipula del contratto di compravendita in considerazione del notevole lasso di tempo trascorso dal termine (non essenziale) indicato nella proposta irrevocabile e della mancata disponibilità alla stipula da parte del . Parte_1
La domanda di restituzione della provvigione proposta nei confronti dell'agenzia immobiliare è infondata e non merita accoglimento.
Giova fin a subito chiarire che in tema di mediazione "Il diritto alla provvigione consegue non alla conclusione del mediatore del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico
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interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione" (Cass. Sez. 3,
Sentenza n.8676 del 09/04/2009, cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n.21836 del
25/10/2010, Rv.615141 e Cass. Sez. 3, Sentenza n.10833 del 16/05/2014,
Rv.631000). Con riguardo all'individuazione della “conclusione dell'affare”, la più recente giurisprudenza ha affermato che "Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art.2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un
"affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art.2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U,
Sentenza n.4628 del 06/03/2015,), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona
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fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio" (Cass. 30083 del 26.6.2019; Cass. Civ. sez. VI n. 7781 del
10.4.2020; in termini analoghi, ovverosia per l'individuazione del momento costitutivo del diritto del mediatore alla provvigione con quello in cui viene sottoscritto, alternativamente, il contratto definitivo ovvero un contratto preliminare che consenta alla parte non inadempiente di ricorrere alla tutela in forma specifica ex art.2932 c.c., e quindi che possa essere ritenuto "atto conclusivo dell'affare", cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n.6599 del 11/05/2001;
Cass. Sez. 3, Sentenza n.16678 del 26/11/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n.19557 del 10/09/2009). In tale recente approdo, poi confermato dalla giurisprudenza successiva, la Corte di Cassazione, superando l'orientamento meno restrittivo, ha avuto modo di chiarire che, poichè il diritto del mediatore alla provvigione deriva dalla conclusione dell'affare, ai fini della relativa insorgenza non è sufficiente un accordo preparatorio (quale una proposta irrevocabile non seguita dall'accettazione, ovvero un preliminare di preliminare), non idoneo a vincolare ambo le parti né ad assicurare alla parte non inadempiente l'accesso alla tutela di cui all'art.2932 c.c., bensì soltanto a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del contratto definitivo programmato. In particolare, alla luce dei più recenti approdi interpretativi in tema di contratto preliminare (cfr.
Cass. Sez. U, Sentenza n.4628 del 06/03/2015), la richiamata giurisprudenza ritiene superata la ricostruzione in termini di contratto di opzione del negozio giuridico costituito dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, poi accettata dal promittente venditore, occorrendo infatti piuttosto distinguere se, in concreto, le parti abbiano inteso, con la proposta e la successiva accettazione, avviare un procedimento negoziale multifase, articolato in un cd. preliminare di preliminare, costituito mediante l'accettazione della proposta, in un successivo contratto preliminare e poi in un rogito definitivo di compravendita, ovvero dar vita più semplicemente ad un "tradizionale" procedimento bifase, articolato in un accordo ad effetti preliminari e in un successivo contratto definitivo. Per condurre tale disamina occorre tener conto delle modalità con cui si è estrinsecata in concreto la volontà negoziale delle parti, poiché anche la mera proposta di acquisto, se contenente tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo progettato (parti,
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oggetto, corrispettivo e termini di adempimento), è idonea a costituire contratto preliminare nel momento in cui essa viene accettata dal promittente venditore e si costituisce tra le parti un vincolo giuridico assistito dalla tutela di cui all'art.2932
c.c. (cfr. Cass. 30083 del 26.6.2019, in motivazione).
Non va poi sottaciuto che la giurisprudenza ha riconosciuto che nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria (Cass. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 20132 del 22/06/2022 ). Dall'esame del documento contenente la proposta di acquisto sottoscritta dall'attrice e accettata dal venditore, emerge che in concreto la volontà negoziale delle parti era quella di concludere, in caso di accettazione della proposta, secondo lo schema “bifase” enunciato dalla richiamata giurisprudenza, un vero e proprio accordo preliminare in vista del successivo contratto definitivo (come tale suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art 2932 cc in caso di inadempimento) e non un mero accordo preparatorio diretto a regolamentare alcuni aspetti in vista del successivo e progressivo svolgimento del procedimento formativo del contratto definitivo. In tal senso, si osserva che la proposta di acquisto contiene indubbiamente tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo progettato (parti, oggetto, corrispettivo e termini di adempimento), ed è pertanto idonea a costituire contratto preliminare nel momento in cui essa viene accettata dal promittente venditore e si costituisce tra le parti un vincolo giuridico assistito dalla tutela di cui all'art.2932 c.c. Ne discende, dunque, che il predetto accordo concluso tra le parti integra gli estremi della conclusione dell'affare di cui all'art 1755 cc, nel senso sopra specificato dalla più recente giurisprudenza i cui approdi si ritiene di condividere.
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Del resto, va ancora osservato come le pattuizioni intervenute tra il mediatore immobiliare e il proponente in ordine al pagamento della provvigione prevedessero espressamente il pagamento della provvigione “al momento in cui il proponente avrà conoscenza della avvenuta accettazione della proposta di acquisto”. Nel caso di specie, le parti hanno previsto espressamente (e non risulta contestato) che il diritto al compenso nascesse per il mediatore nel momento in cui fosse stata comunicata l'accettazione della proposta, così individuata concordemente la conclusione dell'affare di cui all'art. 1755 c.c.
Convenzioni di tal tipo, come affermato dalla giurisprudenza, devono ritenersi valide e non contrarie a norme imperative anche quando siano dirette a garantire la provvigione al mediatore nel caso dell'acquisizione di una mera proposta conforme alle condizioni dell'incarico di vendita (cfr. in tal senso Corte di
Appello Roma sent. 544 del 23.1.2020; Cass. 8374/2009 "Nel contratto di mediazione atipica -configurarle nelle ipotesi in cui il mediatore, evitando l'alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell'affare - la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l'obbligo del mediatore di compiere l'attività demandatagli in modo esauriente 'e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare...").
Ciò posto, il ricorrente contesta il diritto del mediatore ad ottenere la provvigione in considerazione dell'inefficacia della proposta con conseguente impossibilità di ritenere concluso l'affare.
Ebbene, alla luce di tutto quanto sopra osservato, è indubbio che una volta decorso il termine entro il quale si sarebbe dovuto avverare l'evento dedotto in condizione la proposta è divenuta efficace e in tale momento, può considerarsi altresì concluso l'affare con conseguente obbligo di pagamento della provvigione all'agenzia immobiliare.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c., e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato
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secondo i parametri di cui al D.M. 10/3/2014 n. 55 e discostandosi dai valori medi tenuto conto dell'assenza di fase istruttoria e dell'attività effettivamente espletata.


PQM


Il Tribunale di Napoli Nord definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al numero 3792 R.G.A.C. dell'anno 2023, ogni contraria istanza e deduzione disattesa, così provvede:
a) rigetta le domande proposte da CP_1
b) in accoglimento della domanda riconvenzionale dichiara legittimo l'esercizio del diritto di recesso da parte e la ritenzione CP_1 della caparra;

c) Condanna, al pagamento, in favore di ciascuno dei Parte_1 convenuti, delle spese processuali, che liquida in euro 2540,00 per onorari oltre rimborso spese generali nella misura del 15 % di diritti ed onorari, Iva e Cpa come per legge;

Aversa, 6 agosto 2025 Il Giudice dott.ssa Dora Alessia Limongelli
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