REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E D I NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Roberta De Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3614 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2023, avente ad oggetto: impugnazione delibera assemblea condominiale vertente
TRA
, C.F. rappresentata e difesa, in Parte_1 C.F._1 forza di procura in atti, unitamente e disgiuntamente, dall'avv. Giacomo Sepe, dall'avv. Raffaele Sepe e dall'avv. Aurora Sepe, presso il cui studio in Napoli alla via
Carlo Poerio n. 90 ha eletto domicilio;

- ATTRICE - CONTRO
Controparte_1
C.F. , in persona dell'amministratore pro tempore avv.
[...] P.IVA_1 [...]
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Gian Paolo di CP_2
Lauro, presso il cui studio in Napoli alla piazzetta Matilde Serao n. 7 ha eletto domicilio;

- CONVENUTO -
assegnata a sentenza nel corso dell'udienza del 20 giugno 2025 sulle seguenti: CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice: “si riporta a tutti i propri scritti nonché alle note conclusionali depositate chiedendone l'integrale accoglimento con vittoria di spese e compensi di lite con attribuzione.
Si precisa anche in questa sede che l'opposizione avanzata è ammissibile in quanto la sig.ra
a mezzo del suo delegato si è opposta alla delibera in ordine ai fatti oggetto di causa;
Parte_1 risulta ben chiaro infatti che nella delibera del 1/12/22, all'esito delle votazioni, la signora si dichiarava contraria e ancora nella delibera del 2.2.23 la era assente. Parte_1 Parte_1
Impugna e contesta tutto quanto ex adverso dedotto prodotto ed eccepito in quanto infondato in fatto ed in diritto e non provato e impugna i documenti depositati da parte avversa con le note conclusionali essendo il deposito de quo tardivo”.
Per parte convenuta: “si riporta ai propri scritti difensivi ed in particolare alla memoria conclusionale da ultimo depositata. L'avv. Di Lauro impugna e contesta tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepito, riportandosi a quanto ampiamente dedotto nella memoria conclusionale da ultimo depositata. In questa sede l'avv. di Lauro rileva che erroneamente nelle note conclusionali da ultimo depositate la sig.ra nel contestare la perizia dell'arch. Parte_1
indica erroneamente quest'ultima quale tecnico “delle sig.re e non, Per_1 Persona_2 come invece è, tecnico del Condominio. Inoltre, per quanto attiene al divieto che le sigg.re
e avrebbero opposto alla festa nel giardino, devesi precisare che era CP_3 Controparte_4 stato l'amministratore a ricordare alla famiglia che il permesso alla festa era legato Parte_1 all'adempimento degli obblighi stabiliti dal regolamento condominiale. L'avv. Di Lauro chiede che la causa venga introitata in decisione, riportandosi alle conclusioni formulare in atti, con vittoria di spese e competenze di giudizio”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio Parte_1 proprietaria di un immobile sito al primo piano, di una porzione di lastrico di copertura del fabbricato e di due zone di terreno pertinenziale dell'immobile sito in
Napoli alla , ha impugnato la delibera condominiale Controparte_1 adottata nel corso dell'assemblea, tenutasi in seconda convocazione, del 01.12.2022 relativamente al punto 2) all'ordine del giorno, avente ad oggetto: “problemi di infiltrazioni d'acqua nell'immobile del dott. in 7, esame Per_3 Controparte_1 problematiche, individuazione interventi da eseguire e riparti spese;
conferimento di incarico a ditta specializzata;
i condòmini sono invitati a presentare offerte per l'impermeabilizzazione
2 del pozzetto e la chiusura della botola nel giardino condominiale;
deliberazioni connesse e consequenziali”. In presenza di tre condomini su quattro, fra i quali l'attrice rappresentata dall'ing. era stato approvato il lavoro al pozzetto e la Persona_4 copertura della botola con un pannello in lamiera stabilendosi, quanto alle spese, che le stesse sarebbero state ripartite secondo tabella generale A.
Ha dedotto che in detto pozzetto - al quale si accede da una rampa di scale che si diparte dal giardino comune e scende fino a giungere ad un pianerottolo di sbarco, il quale dà a sua volta accesso ad una cantina di proprietà privata - immettono condutture private ed un solo scarico condominiale, ovvero la tubazione proveniente dalla vasca di raccolta dell'acqua per l'irrigazione del giardino condominiale. La botola nel giardino condominiale era, invece, un manufatto privato, non appartenente al , il quale non poteva perciò deliberare in merito alla stessa. CP_1
Successivamente al deliberato il lavoro era stato eseguito, sebbene in difformità rispetto a quanto stabilito nella riunione condominiale, giacché non era stata effettuata una impermeabilizzazione del pozzetto, bensì realizzato uno scasso della pavimentazione del pianerottolo apponendo una tubazione in PVC comprendente un tubo principale, sprovvisto di ispezione, in cui confluiva un tubo di scarico, dotato di ispezione, di una adiacente caditoia coperta da grata circolare. La tubazione principale andava, poi, ad immettersi nel muro di confine con un condominio alieno. L'intera struttura era stata annegata in una gettata di cemento, rendendo visibile solo la caditoia ed il tappo della sua ispezione, ma non la tubazione principale.
A fondamento della propria impugnazione ha dedotto che il costo dei lavori al pozzetto avrebbe dovuto essere ripartito in base al numero delle immissioni nello stesso, fra i soli condomini che immettono le loro acque, bianche e nere, nell'attuale unica tubazione visibile, non già secondo tabella generale A. Il costo della botola che chiude la fossa nel giardino, invece, avrebbe dovuto essere addebitato al proprietario della fossa e non al o, in via gradata, se la fossa del giardino si fosse CP_1 rivelata essere di proprietà condominiale, applicando la tabella D/Giardino.
Ha rappresentato di aver instaurato procedimento di mediazione obbligatoria e che la proposta conciliativa formulata dal condominio, il quale aveva proposto di ripartire le spese per la metà a carico della condomina e, per la restante Controparte_5 metà, a carico del condominio, non era stata accettata, essendo volontà dell'attrice quella di verificare con una ispezione tecnica l'effettivo numero di immissioni nella
3 struttura impiantistica. Conclusosi il procedimento con esito negativo, l'attrice ha perciò notificato atto di citazione chiedendo che si procedesse ad una ispezione tecnica del pozzetto e rassegnando le conclusioni che seguono: “a) accolga la presente impugnazione e dichiari nulla, illegittima, inefficace ed errata la delibera del convenuto
adottata al capo 2° nella riunione assembleare del primo dicembre 2022, nonché CP_1 quella di conferma adottata nell'assemblea del 2 febbraio 2023, laddove i condòmini hanno deliberato di ripartire il costo del lavoro al pozzetto con la Tabella Generale A e non hanno invece deliberato di ripartirlo per il numero di immissioni e di porlo quindi a carico dei condòmini dalle cui unità immobiliari proviene ogni singola immissione, ora tutte confluite nell'unica tubazione realizzata in sostituzione del pozzetto, tubazione in cui sono state convogliate sia le acque bianche che quelle nere;
nonché di porre altresì una quota del costo a carico del proprietario della scala in muratura le cui acque meteoriche in caduta finiscono sul pianerottolo alla fine della scala dove c'era il pozzetto ed attualmente il pianerottolo con la sola caditoia al centro;
nonché di porre un'altra quota del costo a carico del proprietario della cantina avente ingresso dalla porta a destra di chi scendendo dalla scala in muratura giunge sul predetto pianerottolo;
b) dichiari nulla, illegittima, inefficace ed errata la delibera del convenuto adottata al capo 2° nella riunione assembleare del primo dicembre 2022, nonché CP_1 quella di conferma adottata il 2 febbraio 2023, laddove i condòmini hanno deliberato di addebitare al il lavoro di copertura della fossa nel giardino condominiale e non di CP_1 porla a carico delle condomine e , che da sempre Controparte_4 Controparte_5 utilizzano in via esclusiva detta fossa, o, in via subordinata, qualora dovesse essere contestata la proprietà esclusiva, la nullità, illegittimità ed erroneità della delibera laddove i condòmini hanno deliberato di ripartire la spesa con la Tabella Generale A anziché con la tabella
D/Giardino; c) condanni il convenuto al pagamento delle spese e competenze CP_1 legali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario delle spese, cassa avvocati ed iva”.
Si è costituito in giudizio il convenuto eccependo l'improcedibilità della CP_1 domanda per mancato previo esperimento della procedura di mediazione obbligatoria con riferimento alla delibera condominiale del 02.02.2023 di conferma del precedente deliberato e l'inammissibilità dell'impugnazione giacché il delegato della condomina impugnante, presente in assemblea, non si era opposto all'esecuzione dei lavori, bensì solo al riparto delle relative spese. Nel merito ha assunto che, trattandosi di impianti comuni, correttamente le relative spese erano state ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c. secondo i valori millesimali delle proprietà dei condomini,
4 rientrando le condotte fognarie fra i beni di cui si presume la proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Ha aggiunto che, “come accertato dal tecnico del con la relazione depositata in CP_1 atti”, la maggior parte di apporto di acqua alla tubazione di scarico in discussione proveniva da parti di proprietà condominiale, sicché anche per tale ragione era opportuno suddividere la spesa secondo la Tabella A/Generale.
Ha concluso nei termini che seguono: “In via preliminare: - dichiarare l'improcedibilità della domanda per omesso tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5 del D.lgs 28/2010, in relazione alla delibera condominiale del 02.02.2023; Nel merito: - rigettare la domanda proposta perché inammissibile, infondata e comunque infondata;
In via riconvenzionale: - condannare la IG.ra al risarcimento dei danni subiti dall'odierno Parte_1 convenuto ai sensi e per gli effetti degli art. 96, comma 1 c.p.c. e 2043 c.c., nella misura che il
Giudice riterrà di ragione, nonché al pagamento di una somma equitativamente da determinarsi ex art. 96, 3° co. c.p.c.”.
Assegnato termine per esperire procedimento di mediazione obbligatoria in relazione alla delibera del 02.02.2023 e conclusosi il procedimento di mediazione con esito negativo;
concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma, c.c.; formulata la proposta conciliativa formulata ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c. senza che si sia avuta successiva accettazione della stessa da parte di entrambe le parti processuali;
nel corso dell'udienza del 20/06/2025 la causa è stata trattenuta in decisione, con riserva del deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c. 2.
L'opposizione è in parte fondata e merita accoglimento per quanto di ragione.
Va premesso che la delibera assembleare del 02.02.2023, di cui ai punti 1) e 2) all'ordine del giorno, è stata di mera conferma del deliberato di cui al punto 2) all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 01/12/2022. La seconda delibera, quindi, non ha avuto contenuto autonomo, sicché l'eventuale dichiarazione di nullità o annullabilità del primo deliberato non avrebbe non potuto coinvolgere anche il secondo.
Invero, “l'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido;
la sentenza di annullamento resa ai sensi dell'art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non
5 abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata” (cfr. Cass. civ., sent. n. 2127 del 29.01.2021; in senso conforme Cass. civ., ord. n. 5997 del 23.02.2022 secondo cui:
“in caso di impugnazione della delibera condominiale, la cessazione della materia del contendere può ravvisarsi soltanto quando il secondo deliberato modifichi le decisioni del primo in senso conforme a quanto richiesto dal condomino che impugna e non anche quando reiteri o comunque adotti una decisione nello stesso senso della precedente, presupponendo la stessa il sopravvenire di una situazione che consenta di ritenere risolta o superata lite insorta tra le parti, sì da comportare il venir meno dell'interesse a una decisione sul diritto sostanziale dedotto in giudizio”).
In ogni caso è stata espressamente richiesta la caducazione anche del secondo deliberato per le medesime ragioni di impugnazione del primo ed anche in relazione allo stesso è stato esperito in corso di causa il procedimento di mediazione obbligatoria, con conseguente piena procedibilità della domanda.
Sussiste legittimazione ad agire della condomina impugnante, il cui delegato, nel corso dell'assemblea condominiale del 01.12.2022, aveva espresso voto contrario al deliberato e che risultava assente alla successiva assemblea condominiale del
02.02.2023.
Sebbene non siano state mosse contestazioni avverso la tipologia dei lavori deliberati, sussiste interesse della condomina impugnante a contestare il riparto delle spese relative a detti lavori, determinando la delibera una concreta incidenza sulla sua situazione patrimoniale (cfr., in argomento, Cass. civ., ord. n. 6128 del 09.03.2017 secondo cui: “il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale”).
Ciò detto, va ricordato che il criterio discretivo fra ipotesi di nullità ed ipotesi di annullabilità delle delibere assembleari è stato posto nel 2005 dalle Sezioni Unite della
Suprema Corte, le quali hanno affermato che “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di
6 ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (cfr Cass. civ.,
SS.UU. sent. n. 4806 del 07.03.2005).
Più di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono tornate sul punto e, dichiarando di voler dare continuità alla decisione del 2005, hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina giuridica improntata ad un “chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengono rimosse dal giudice”, tant'è che l'art. 1137 c.c., nel testo successivo alla novella di cui alla legge 220/2012, prevede, in caso di deliberazioni illegittime, di regola la loro annullabilità, non già la loro nullità (cfr Cass. civ., SS. UU., sent. n. 9839 del 12.04.2021).
Ove la delibera adottata dall'assemblea, quanto al suo profilo contenutistico, sia contraria ad una disposizione di legge la stessa è perciò di regola annullabile, eccettuate ipotesi residuali di delibere che si pongano in diretto contrasto con il contenuto precettivo di norme inderogabili, quali l'art. 1138, IV comma, c.c. e le norme richiamate dall'art. 72 disp. att. c.c.
In materia di riparto delle spese, quindi, “sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.” (cfr. Cass. civ., sent. cit.;
Cass. civ., ord. n. 20888 del 18.07.2023, secondo cui: “le delibere dell'assemblea di condominio che ripartiscano le spese dando esecuzione a un criterio illegittimamente adottato in una precedente delibera nulla, sono annullabili e non nulle per propagazione, in quanto non
7 volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi previste dalla legge o dalla convenzione, ma in concreto denotanti una violazione di dette regole”; Cass. civ., ord. n. 2580 del 29.01.2024).
Nel caso di specie le delibere impugnate non sono viziate nella parte in cui si è deciso di ripartire le spese dei lavori al pozzetto secondo tabella generale A.
Fra i beni di cui si presume la funzione condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., infatti, vi sono anche “gli impianti idrici e fognari”.
Nel ripartire le spese relative a detti impianti, la cui funzione è quella di preservare sia le parti comuni, che quelle di proprietà esclusiva, da infiltrazioni e spargimenti di acqua, dovrà pertanto farsi applicazione del principio, di carattere generale, di cui all'art. 1123 c.c., con contribuzione commisurata al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare in condominio, non già paritaria fra i vari condomini in relazione al numero di immissioni nella condotta comune.
Va rimarcato che la condomina impugnante, titolare di 275,80 millesimi, in alcun modo ha dedotto di non avvalersi del suddetto scarico condominiale (di cui è indubbiamente comproprietaria, giacché nello stesso sono convogliate le acque di scarico del giardino condominiale) né, per sottrarsi alla contribuzione alle spese dell'impianto idrico, ha in alcun modo dedotto una situazione di condominio parziale.
Solo in tal caso, ovvero nel caso in cui avesse dedotto di non avvalersi della condotta di scarico condominiale, avrebbe potuto essere esonerata dall'obbligo di contribuzione alle spese del bene condominiale (cfr. Cass. civ., sent. n. 13160 del
06.12.1991 secondo cui: “con riguardo all'impianto di fognatura di un edificio in condominio
l'indagine diretta a stabilire se il condomino che non utilizzi detto impianto, per essere l'unità abitativa di sua proprietà collegata con l'impianto idrico sanitario di altro condominio, sia egualmente comproprietario dell'impianto condominiale e quindi, in applicazione dell'art.
1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, va condotta in base ai criteri indicati nell'art. 1117 cod. civ. sull'individuazione delle parti comuni dell'edificio, tenendo conto che la comunione di detto impianto ove debba essere negata in base alla citata norma può essere riconosciuta per effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, quando esso abbia natura contrattuale”).
Tale deduzione, come detto, in alcun modo è stata effettuata e la consulenza d'ufficio richiesta da parte attrice è perciò esplorativa, oltre che irrilevante ai fini della decisione.
8 Una volta accertato, infatti, che il bene (impianto idrico) è funzionale a tutte le unità immobiliari in condominio (perché nello stesso immettono anche acque provenienti da un bene comune, qual è la vasca di raccolta dell'acqua di irrigazione del giardino condominiale, oltre che gli scarichi dei singoli condomini) le spese di manutenzione e riparazione di detto bene vanno infatti ripartite secondo valori millesimali, senza che possano legittimamente aversi criteri di riparto diversi (se non pattuiti con regolamento contrattuale) i quali tengano conto del numero delle immissioni - con riparto paritario fra il condominio e le condutture private che si immettono nel pozzetto - oppure siano commisurati al volume delle acque immesse nella tubazione
(cfr., in argomento, Cass. civ., sent. n. 7172 del 29.11.1983, secondo cui “un'autoclave, diretta a consentire l'utilizzazione costante dello impianto idrico di edificio condominiale, costituisce parte integrante dell'impianto medesimo. Pertanto, le spese relative alla installazione di detta autoclave restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per
l'impianto idrico, mentre la circostanza che l'edificio sia composto di più piani, serviti in misura differente dalla pompa dell'autoclave, non è di per sé sufficiente a giustificare una diversa ripartizione secondo il criterio della proporzionalità all'uso”).
Infondata è quindi la richiesta della condomina impugnante, la quale ha chiesto che la misura della sua contribuzione alle spese di rifacimento del manufatto comune fossero ridotte, tenendo conto del volume delle sole acque provenienti dall'impianto comune, ponendo a carico degli altri condomini la restante parte della spesa, in ragione del numero delle immissioni nel pozzetto.
Ne consegue in tale parte il rigetto dell'opposizione.
L'impugnazione è invece fondata nella parte in cui è stato richiesto che le spese di copertura della fossa ubicata nel giardino siano ripartite non già CP_6 secondo tabella generale A, bensì secondo tabella D/Giardino. Il piano di copertura, infatti, è a servizio del solo giardino di cui è incontestata la proprietà CP_6
sicché, trattandosi di bene comune, indipendentemente dall'uso in CP_6 concreto che i condomini ne facciano, le relative spese vanno ripartite fra i condomini, però in applicazione della tabella relativa al giardino, essendo la copertura funzionale alla fruizione in sicurezza degli spazi verdi indipendentemente dalla CP_7 proprietà del manufatto sottostante. In tale parte, quindi, l'opposizione è fondata.
3. Stante il solo limitato e parziale accoglimento dell'opposizione ed il rifiuto di parte attrice di proposta conciliativa economicamente maggiormente vantaggiosa rispetto
9 alla presente decisione - la quale prevedeva il riparto secondo tabella generale A di sola quota pari alla metà della spesa complessivamente deliberata sia per i lavori al pozzetto, che alla copertura della fossa - sussistono gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente fra le parti le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 3614/2023 R.G.A.C. pendente tra Parte_1 contro sito in Napoli alla , ogni altra domanda, CP_1 Controparte_1 eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) in accoglimento della domanda di parte attrice annulla le delibere adottate dall'assemblea condominiale del 01.12.2022 e del 02.02.2023 nella sola parte in cui le spese del lavoro di copertura della fossa sita nel giardino condominiale sono state ripartite secondo tabella A e non secondo tabella D/Giardino;
b) compensa integralmente fra le parti le spese del presente giudizio.
Napoli, 1° settembre 2025.
Il giudice
Roberta De Luca
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