R.G. 14526/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 14526 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
, c.f. , e , c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
entrambe elett.te dom.te in Roma, Via Germanico 107 presso lo studio C.F._2 dell'avv. Lorenzo Borrè, che le rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORI
E
in persona dell'amministratore unico p.t., codice fiscale e partita iva CP_1
, rappresentato e difeso all'Avv. Laura Dionisi giusta procura in atti P.IVA_1
CONVENUTO
FATTO E DIRITTO
Con intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificata, ed Parte_1 Parte_2
hanno convenuto in giudizio assumendo, in relazione al contratto
[...] CP_1 di locazione per uso diverso dall'abitativo del 1.12.2005, registrato il 6.6.2006 al n. 2340 degli atti dell'Agenzia delle Entrate di Roma - Ufficio territoriale di Vicenza 1, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, Via Taranto 20, censita al Catasto Fabbricati di Roma capitale al Foglio 926, particella 75, sub. 62, cat. C/1, classe 6, r.c. 3330,48 (all. 1), nel quale la convenuta è subentrata all'originaria conduttrice il mancato pagamento, da Parte_3
dicembre 2023 a febbraio 2025, di canoni residui per complessivi 19.173,40 (a fronte di un originario corrispettivo mensile pattuito in € 2,621,56, poi rinegoziato in € 1.800,00 da gennaio
2021 fino alla prima scadenza del contratto, riduzione successivamente prorogata, per
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l'esigenza covid, fino al 30.11.2023).
Si costituiva il convenuto, contestando tutto quanto esposto dall'intimante ed eccependo in primis la persistenza della riduzione del canone pattuita e la conseguente assenza di morosità ed, in secundis, la non sussistenza della morosità dedotta nell'arco temporale riferito in intimazione, in considerazione della sopravvenuta e continuativa limitazione/riduzione nel godimento del bene per la sua destinazione contrattuale, in ragione dell'intervenuto crollo del soffitto del locale posto al piano inferiore del bar ove sono ubicati i locali laboratorio
(pasticceria e pan) spogliatoi, bagni, magazzino e stoccaggio, tale da legittimare l'eccezione ex art. 1460 c.c. ed il conseguente mancato pagamento del canone, a far data dal 1 settembre 2024 sino al ripristino dello stato dei luoghi.
Eccezione tempestivamente sollevata in corso di rapporto, a cui faceva seguito il reiterato e perdurante inadempimento di parte locatrice. Concludeva quindi per il rigetto dell'avversa domanda, nonché in subordine, per la concessione ex art. 56 legge 392 del 78 del termine massimo per l'esecuzione, con condanna delle attrici alla corresponsione dell'indennità di avviamento ex art. 34 L.392/78, pari a 18 mensilità stante la cessazione preventiva del rapporto di locazione commerciale per causa non imputabile alla conduttrice.
Con ordinanza del 27 marzo 2025, il Giudice, rilevato tra l'altro “che a mezzo di scrittura privata del 3 giugno 2020, le parti hanno convenuto che il canone mensile, originariamente stabilito in € 2.621,54, subisse graduali riduzioni, l'ultima della quali – per un minor canone di
€ 1.800,00 – espressamente limitata al 30.11.2023; che pertanto a far data dal mese di dicembre
2023 il canone è tornato ad essere pari ad € 2.621,34; che il locatore ha posto a fondamento dell'inadempimento del conduttore: 1) il parziale pagamento dei canoni da dicembre 2023 a maggio 2024; 2) l'omesso pagamento dei canoni da giugno 2024 a settembre 2024; 3) il versamento nel mese di ottobre 2024 di complessivi € 6.000,00; 4) il parziale pagamento dei canoni da novembre a dicembre 2024; 5) il mancato pagamento dei canoni da gennaio a febbraio 2025; che pur imputando le maggiori somme pagate nel mese di ottobre 2024 (per €
3.378,66, detratto il relativo canone mensile) ai mesi di integrale mancato pagamento, residuano comunque, rispetto a quelli maturati nel periodo cui fa riferimento l'intimazione) almeno cinque mesi di integrale morosità” ha disposto il rilascio del bene locato per la data del 3 giugno 2025, disponendo la trasformazione del rito ed assegnando alle parti termine per l'integrazione degli atti ed il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c..
Esperito senza esito il tentativo obbligatorio di mediazione obbligatorio ratione materiae, la causa è venuta per la discussione all'udienza del 10 ottobre 2025, in occasione della quale il
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procuratore delle attrici ha significato l'avvenuto rilascio dell'immobile intervenuto il 6 ottobre
2025. In tale occasione è stata quindi data lettura del dispositivo della presente sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nella presente controversia il conduttore, pur non negando il mancato pagamento di canoni, ha eccepito la non debenza della intera somma in ragione della esistenza di cause che avrebbero limitato il godimento dell'immobile.
Sulla scorta di tali deduzioni, ha richiesto il rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento, essendo i canoni non dovuti o comunque non nella piena misura, in ragione del limitato godimento del bene.
Occorre quindi in primo luogo stabilire se ci troviamo avanti ad un'ipotesi di colpevole e grave inadempimento da parte del conduttore.
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore “Non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato. Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell'art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni a uso abitativo, non applicandosi l'art. 5 agli immobili locati a uso diverso” (Cassazione civile n. 8076 del
04.06.2002).
Il carattere di gravità dell'inadempimento rispetto all'obbligazione di pagamento dei canoni non è escluso nel caso di specie dall'eccezione ex art. 1460 c.c. spiegata dal conduttore, secondo il quale i canoni non sarebbero dovuti a causa della presenza di perduranti limitazioni nel godimento dell'unità immobiliare.
Come noto, con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, anche se deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza della Suprema Corte (v. Cass. 26/07/2019, n. 20322; Cass. 25/06/2019, n. 16917
e n. 16918; Cass. 22/09/2017, n. 22039; ma v. già anche Cass. 11/02/2005, n. 2855),
l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, riteneva legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (v., per tale indirizzo, Cass.
01/06/2006, n. 13133; 23/04/2004, n. 7772; 18/06/1999, n. 6125; 05/10/1998, n. 9863;
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17/05/1983, n. 3411; 23/05/1962, n. 1172), è pur vero che permane a carico del convenuto la dimostrazione della proporzionalità dei rispettivi inadempimenti (da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede: v. Cass. n. 2855 del 2005, cit.; Cass. 09/08/1982, n. 4457;
22/01/1985, n. 250; 20/06/1996, n. 5694).
Costituisce arresto consolidato della Suprema Corte (da ultimo v. Cass. 29/03/2019, n. 8760) che, nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 c.c., assuma fondamentale rilievo il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando l'art. 1460, comma 2, laddove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo
"buona fede": correlazione che - si è osservato - non altrimenti può concretizzarsi se non nella
"commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte".
Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata esercitata dal conduttore in maniera rispondente al canone di buona fede, è pacifico che il giudice verifichi
"se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte" (Cass.04/02/2009, n.
2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n. 16822)”.
Tali condizioni non risultano essersi concretizzate nel caso di specie, in cui il conduttore non solo non ha fornito alcuna prova della totale impraticabilità dell'unità locata, per quanto ha stesso ammesso di avervi continuato a svolgere la propria attività professionale, seppur con accresciute difficoltà e limitazioni, rappresentando le stesse comunque in percentuale ben lontana dalla totale impraticabilità necessaria a rendere lecito l'integrale inadempimento dell'obbligazione di corresponsione del canone posta in essere.
In buona sostanza, l'entità dei vizi lamentati, per la stessa narrativa fattane dalla difesa del conduttore, non è stata tale da impedire la totale assenza di godimento dell'immobile, che infatti
è stato interamente occupato e goduto fino al rilascio, intervenuto ad ottobre 2025.
L'eccezione di inadempimento invocata non appare fondata, in quanto al più il convenuto sarebbe stato legittimato a non versare la percentuale del corrispettivo mensile parametrata alla intervenuto diminuzione dell'utilità del bene per il fine convenuto, ma non ad omettere integralmente la corresponsione, né, ancora, a proseguire nel proprio integrale inadempimento
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anche in relazione ai canoni maturati per i mesi trascorsi nelle more della definizione del presente giudizio.
Nessun diritto aveva il conduttore di sospendere arbitrariamente il contratto ed i relativi pagamenti, sicchè deve ritenersi semplicemente inadempiente.
La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore
(Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, sicut Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015).
Nel caso di specie, l'assenza di alcuna causa impeditiva o comunque giustificativa della mora integrale;
la circostanza per cui il conduttore non ha mai interrotto lo svolgimento della propria attività commerciale nei locali oggetto di locazione;
nonché, da ultimo, il mancato pagamento dei canoni maturati in costanza di giudizio, costituiscono tutti sintomi di un inadempimento talmente grave da aver interrotto il nesso di corrispettività tra le prestazioni e, quindi, da giustificare la risoluzione della locazione.
Sulla scorta di tali valutazioni, ferma la cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di rilascio, essendo lo stesso già intervenuto alla data della presente sentenza, va dichiarato risolto per inadempimento il contratto per cui è causa, e, per l'effetto, va condannato il conduttore al pagamento in favore delle attrici in solido della somma complessiva di €
48.010,56 per canoni di locazione non pagati ad ottobre 2025 incluso, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Il carattere gravemente inadempitivo del comportamento posto in essere dal conduttore determina il rigetto della spiegata domanda riconvenzionale di condanna del locatore alla corresponsione dell'indennità di avviamento ex art. 34 L.392/78.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi della legge, nei valori medi dello scaglione di riferimento applicabile alla somma definitivamente limitata a titolo di morosità verificata al momento della decisione.

Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, accoglie per quanto di ragione le domande svolte da ed ai danni di Parte_1 Parte_2 CP_1
e per l'effetto:
[...]
dichiara risolto per inadempimento il contratto in data 1.12.2005, registrato il 6.6.2006 al n.
2340 degli atti dell'Agenzia delle Entrate di Roma - Ufficio territoriale di Vicenza 1, avente ad oggetto la locazione ad uso commerciale dell'unità immobiliare sita in Roma, Via Taranto 20,
5 R.G. 14526/2025
censita al Catasto Fabbricati di Roma capitale al Foglio 926, particella 75, sub. 62, cat. C/1, classe 6, r.c. 3330,48; dichiara la cessazione della materia del contendere in merito alla domanda di rilascio;
condanna al pagamento in favore di ed CP_1 Parte_1 Parte_2
in solido tra loro della somma complessiva di € 48.010,56 per canoni di locazione
[...]
non pagati ad ottobre 2025 incluso, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
rigetta integralmente ogni altra domanda o eccezione formulata dalle parti;
condanna a rifondere a ed in solido CP_1 Parte_1 Parte_2 tra loro le spese di lite che liquida in € 518,00 per esborsi ed € 5.810,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Sessanta giorni per la motivazione.
Roma lì 10 ottobre 2025
Il GOP – Giudice unico
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