N. R.G. 6811/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 6811/2023 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I

Oggi 2 aprile 2025 ad ore 11.32 innanzi alla dott.ssa Zelinda Lisai, sono comparsi:
- - L'avv. Andrea Tedde, procuratore di parte attrice-opposta, il quale si riporta a tutti propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate;

- - L'avv. Marco Cuccu, procuratore di parte convenuta-opponente, il quale si riporta a tutti propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate.
Il Giudice
Alle ore 11.40 autorizza i difensori delle parti, i quali danno il loro consenso alla lettura del dispositivo in loro assenza, e si ritira in Camera di consiglio perla decisione della causa.
Alle ore17.00, all'esito della Camera di consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Verbale chiuso alle ore 17.15.
Il Giudice
dott.ssa Zelinda Lisai
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Zelinda Lisai, oggi 2 aprile 2025, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6811/2023 promossa da:
, (C.F.: ), rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Parte_1 CodiceFiscale_1
Tedde ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Cagliari, via Carboni Boi n°8, e presso il suo indirizzo di posta certificata “ in virtù di procura speciale allegata all'atto Email_1
introduttivo
Attrice-opposta contro
(C.F. elett.te dom.ta in Cagliari nella via Cugia 43 presso CP_1 C.F._2 lo studio dell'avv. Marco Cuccu (rif. Pec. che la rappresenta e difende in forza Email_2
di procura in calce al presente atto
Convenuta-opponente
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice-opposta:
“- Nell'interesse dell'attrice si conclude perché il Tribunale ill.mo, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, voglia:
1) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa;

2) confermare l'ordinanza di rilascio del 20 dicembre 2023, prendere atto dell'intervenuta riconsegna dell'immobile in data 9 marzo 2024 e condannare la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, della complessiva somma di € 9.848,17#, di cui:
✓ € 5.050,45, indicati in citazione, dovuti quanto ad € 3.233,96 per canoni di locazione maturati fino al 31 agosto 2023, quanto ad € 450,00 per quote condominiali ordinarie fino alla stessa data e quanto ad € 1.366,49 per rimborso delle spese per le utenze di energia elettrica ed acqua richieste
pagina 2 di 7 nella citazione;

✓ € 4.797,72, maturati successivamente alla domanda, di cui € 4.617,72 per le sei mensilità di canone maturate da settembre 2023 fino a febbraio 2024 (dovute in ragione di € 769,62 mensili) nonché € 180,00 per le sei mensilità di oneri accessori condominiali ordinari relativi al medesimo periodo (dovute in ragione di € 30,00 mensili);
✓ con interessi di mora dalla domanda al saldo;

3) condannare la convenuta alla rifusione, in favore dell'attrice, delle spese processuali e di quelle relative alla mediazione delegata;

4) condannarla, inoltre, al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., in misura da determinarsi equitativamente.”
Nell'interesse di parte convenuta-opponente:
“A) Accertato che il contratto per cui è causa è carente dei requisiti di legge dichiarare la nullità della clausola relativa alla transitorietà determinando la sua naturale scadenza al 31.05.2026;
B) accertato che il contratto per cui è causa è carente dei requisiti di legge dichiarare la nullità della clausola relativa al canone per l'appartamento ed il posto auto determinato in euro 920,00= mensili;

C) di conseguenza determinare il canone dovuto sulla base della normativa vigente a mezzo di consulenza tecnica di ufficio che si deduce, in relazione alla quale la convenuta dichiara di accollarsi i costi, così come concordato in sede di mediazione salvo ripetizione all'esito del giudizio;
dichiarando la nullità della CTU espletata in sede di mediazione in quanto contenente errori su norme imperative di legge;

D) dichiarare anche incidentalmente che i costi relativi all'utenza idrica ed elettrica non possono formare oggetto del procedimento speciale di sfratto per morosità;
E) previo accertamento di quanto richiesto al capo C) che precede, quantificare i rapporti dare ed avere tra le parti condannando la sig.ra al rimborso in favore della convenuta di Parte_1
quanto pagato in eccedenza oltre interessi legali.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con contratto stipulato in data 01/06/2022 ha concesso in locazione alla signora Parte_1 CP_1
'immobile adibito ad abitazione sito in Cagliari alla via Vega n.5.
[...]
Il contratto di natura transitoria, regolarmente registrato in data 20 giugno 2022, al n. 003624 - serie
3T, avrebbe dovuto avere la durata di sette mesi, decorrenti dal 01/06/2022.
Il canone di locazione (relativo a tutta la prevista durata della locazione) era stato convenuto in €
5.600,00 (€ 800,00 mensili) per la porzione di appartamento e di € 840,00 (€ 120,00 mensili) per il pagina 3 di 7 posto macchina e, quindi, complessivi € 920,00 mensili da corrispondersi entro il giorno 5 di ogni mese.
Oltre al canone, il conduttore si obbligava al pagamento delle spese per le utenze idrica ed elettrica e per la Tari.
Gli oneri condominiali erano previsti come inclusi nel canone di locazione.
Nel mese di gennaio 2023 la conduttrice, contestando la natura transitoria del contratto di locazione e la misura del canone convenuto ed asserendo che tali accordi contrastassero con la legge sull'equo canone, ha proposto domanda di mediazione presso l'Organismo “101 Mediatori” di Cagliari che fissava il primo incontro delle parti per il 13 febbraio 2023.
La locatrice, preso atto della mancanza delle condizioni di legge per la validità della clausola di transitorietà, condividendo l'assunto che il contratto dovesse dunque valere per la durata ordinaria (di quattro anni, tacitamente rinnovabili per altri quattro, in mancanza di disdetta), ha aderito al procedimento conciliativo.
Nel corso della procedura di mediazione si è tenuta anche la fase della vera e propria “negoziazione” e, sull'accordo delle parti, è stata esperita una consulenza tecnica relativamente alla quale le stesse si sono impegnate a considerare vincolante, e non più opinabile, quanto fosse stato stabilito nella perizia dal consulente, come da verbale del 27 febbraio 2023 prodotto in atti.
Il consulente tecnico incaricato, rispondendo al quesito concordemente proposto dalle parti e dal mediatore ha determinato che il canone base annuo di locazione dovuto dalla conduttrice a decorrere dal mese di giugno 2022 fosse di € 8.615,10 (corrispondente ad € 717,93 mensili); detto canone base è soggetto all'aggiornamento ISTAT dal 1° giugno 2023: a seguito della richiesta fatta dalla locatrice con raccomandata a/r dell'11 luglio 2023 è dunque dovuto l'incremento di ulteriori € 51,69 mensili ed il nuovo importo mensile di € 769,62;
Lamentando il mancato pagamento di €. 3.233,96 per canoni arretrati fino al 31 agosto 2023, di €.
450,00 per quote condominiali ordinarie, dovute in ragione di € 30,00 mensili, per i 15 mesi di locazione dal 1° giugno 2022 al 31 agosto 2023, e di € 1.366,49 per il rimborso delle spese per le utenze di energia elettrica ed acqua calcolate fino a giugno 2023, ha intimato alla Parte_1
conduttrice lo sfratto per morosità, citandola contestualmente innanzi a questo Tribunale per ottenere la convalida dello sfratto.
L'intimata, regolarmente e tempestivamente costituitasi in giudizio a mezzo del suo legale, si è opposta alla convalida dello sfratto, adducendo innanzitutto la nullità del contratto di locazione per inesistenza e/o mancata documentazione delle esigenze della transitorietà, e contestando la legittimità del canone di locazione poiché avrebbe dovuto essere determinato in base alle normative di legge in materia di pagina 4 di 7 locazioni abitative (equo canone) in riferimento anche ai patti territoriali comunali.
Relativamente all'accordo sulla consulenza tecnica esperita in sede di mediazione, la conduttrice ne ha eccepito la nullità in quanto non avrebbe tenuto in alcuna considerazione norme imperative di legge, in particolare quelle relative alla attestazione di prestazione energetica (APE) che il perito ha considerato valida laddove, al contrario, sarebbe priva di alcun valore giuridico, riconoscendo come dovuta la minor somma di €.472,44 € mensili compreso il posto macchina.
L'intimata ha anche contestato la quota per le spese delle utenze idriche ed elettriche, essendo le relative bollette riferite a consumi anche di altre persone occupanti l'immobile, frazionato ma con unico contatore.
Ha infine contestato la debenza delle quote per oneri condominiali in quanto nel contratto di locazione non sarebbero stati posti a carico del conduttore.
L'intimante in udienza ha insistito per il rilascio dell'immobile locato.
All'esito dell'udienza del 20/12/2023 è stato ordinato il rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni del convenuto ed è stato quindi disposto il mutamento del rito con assegnazione alle parti di un termine per il deposito di memorie integrative e documenti.
È stato espletato con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione.
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La causa è stata istruita con le sole produzioni documentali delle parti.
All'odierna udienza, dopo una breve discussione orale, la causa è stata decisa ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c..
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La domanda di risoluzione proposta dall'attrice è risultata fondata per i seguenti motivi.
E' emerso che la conduttrice, odierna convenuta-opponente, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida, non aveva pagato i canoni di locazione per un importo, al 31 agosto 2023, pari ad €.3.233,96; inadempimento questo, peraltro, pacificamente ammesso sebbene giustificato da una infondata pretesa di riduzione del canone;
tale inadempimento si
è aggravato in corso di causa poiché come dedotto dall'attrice-opposta, la signora CP_1
avrebbe omesso di pagare anche tutti gli ulteriori canoni e gli oneri accessori maturati dal mese di settembre 2023 fino alla data del rilascio (9 marzo 2024), incrementando così il proprio debito di ulteriori sei mensilità.
Priva di pregio è la contestazione relativa all'ammontare del canone, sia per come stabilito nel contratto di locazione, sia per come determinato dal perito incacato in sede di mediazione e alla cui stima anche la conduttrice aveva accettato di aderire incondizionatamente.
pagina 5 di 7 Occorre, infatti, osservare che essendo il contratto transitorio nullo per mancata indicazione e documentazione delle esigenze della transitorietà, come peraltro riconosciuto dalla locatrice, lo stesso si è automaticamente trasformato in un ordinario contratto di locazione di durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro, ai sensi dell'art. 2, comma 1, della Legge n. 431 del 1998 (legge che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla Legge n.392/1978 conosciuta come legge sull'equo canone).
Detta tipologia contrattuale – come del resto i contratti transitori – sono a canone libero.
Il regime vincolistico richiamato dalla conduttrice è stato, infatti, come sopra accennato, abolito.
Non è neppure applicabile al caso di specie la disciplina sul canone concordato, poiché riferibile ad altra tipologia contrattuale, ossia a quella prevista dall'art. 2, comma 3 della citata legge 431/1998.
In altri termini, per il rapporto locatizio intercorso tra le parti in causa occorre far riferimento al canone liberamente concordato tra le parti stesse con l'originario contratto stipulato in data 1.06.2022, trasformatosi unicamente quanto alla durata della locazione.
La locatrice, tuttavia, ha voluto applicare il minor canone come stimato nella consulenza tecnica esperita in sede di mediazione, in adesione ad un pacifico accordo intercorso tra le parti di aderire alla stima medesima senza possibilità di successivo opinamento.
Tale determinazione della locatrice, tuttavia, andrà ad incidere unicamente sulla liquidazione, in questa sede, dell'ammontare dei canoni dovuti, in ossequio al principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.
Fondata è invece l'eccezione della convenuta-opponente in ordine alla richiesta di pagamento degli oneri condominiali e delle spese per utenze idrica ed elettrica e per la Tari.
La somma di €.30,00 mensili per gli oneri condominiali, infatti, non è stata prevista nel contratto di locazione;
gli oneri medesimi erano invece inclusi nel canone di locazione per un importo non definito.
Relativamente al rimborso delle pese per le utenze idrica ed elettrica e per la tari, parte attrice non ha giustificato e non ha indicato i criteri di determinazione della quota posta a carico della conduttrice, per cui il relativo credito risulta incerto nel quantum.
Per i motivi su esposti, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti stante la gravità del suo inadempimento in ragione del combinato disposto degli artt.5 legge
392/1978, 1587 c.c., 1453 e 1455 c.c., considerato che l'inadempimento, al momento della notifica dell'intimazione di sfratto, ha avuto ad oggetto un importo pari ad €.3.233,96, corrispondente a oltre tre canoni di locazione;
l'inadempimento si è poi protratto in corso di causa per ulteriori sei mesi, ossia fino al rilascio dell'immobile, per un ulteriore importo pari ad €.4.617,72 per le mensilità di canone maturate da settembre 2023 fino a febbraio 2024.
pagina 6 di 7 La signora deve essere, perciò, condannata al pagamento in favore dell'attrice CP_1 [...]
della somma complessiva di €.7.851,68 a titolo di canoni di locazione e indennità per Parte_1
abusiva occupazione maturati fino al rilascio dell'immobile.
Quanto al rimborso delle spese condominiali e per le utenze idriche ed elettriche e tari, per i motivi sopra esposti, la relativa domanda deve essere rigettata.
Le spese di lite si liquidano come in dispositivo, tenuto conto della reciproca soccombenza nella misura di un terzo a carico di parte attrice-opposta e di due terzi a carico di parte convenuta-opponente, del valore della causa, della semplicità delle questioni trattate e dell'attività istruttoria svolta.


Per Questi Motivi

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra e a Parte_1 CP_1
cagione del grave inadempimento di quest'ultima;
2) condanna al pagamento in favore di della somma di €.7.851,68 CP_1 Parte_1
a titolo di canoni di locazione e indennità per abusiva occupazione dovuti fino al rilascio dell'immobile.
3) rigetta le altre domande delle parti;

4) condanna alla rifusione in favore dell'attrice-opposta delle spese del giudizio, che CP_1
si liquidano in €.2.824,00 (2/3 di €.4.237,00, con riconoscimento del minimo tariffario per la fase istruttoria e della media per le altre fasi) per competenze al difensore, €.113,73 per spese vive ed €.199,32 per spese per la mediazione, oltre spese generali 15%, cpa ed iva, dovuti come per legge.
Cagliari, 2 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Zelinda Lisai
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