N. R.G. 7881/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di Torino
Ottava Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7881/2024 tra con il patrocinio dell'avv. BONINO NICOLA e dell'avv. COLELLA Parte_1
SALVATORE in forza di procura alle liti del 6.5.2024, elettivamente domiciliato in Torino, via Napione, 20 presso il difensore avv. BONINO NICOLA ATTORE contro (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARCHETTI CO C.F._1
ROBERTO e dell'avv. MARCHETTI GIORGIA in forza di procura alle liti 19.9.2024, elettivamente domiciliato in Torino, Via Duchessa Jolanda 17, presso il difensore avv. MARCHETTI ROBERTO CONVENUTO
Oggi 14 aprile 2025 innanzi al dott. Simonetta Rossi, sono comparsi collegati da remoto:
- per l'avv. COLELLA SALVATORE e Parte_1
- per l'avv. MARCHETTI ROBERTO. CO
E' presente personalmente in udienza . Parte_1
lL giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti. I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza. Su invito del giudice, i difensori e le parti si impegnano a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata. Il Giudice invita i difensori a precisare le conclusioni e a discutere la causa. L'avv. Colella precisa le conclusioni come da note conclusive autorizzate. L'avv. Marchetti richiama le proprie conclusioni come da note conclusive 16.3.2025. L'avv. Colella eccepisce l'inammissibilità dei documenti allegati alle note conclusive di controparte in quanto tardivi e non autorizzati. Osserva che la controparte nel momento in cui ridetermina la somma ammette l'illegittimità del credito azionato con il ricorso monitorio e la conseguente illegittimità del decreto ingiuntivo opposto. Contesta il mancato versamento da parte del conduttore delle quote condominiali in quanto, dai prospetti prodotti, l'amministratore ne attesta il pagamento. pagina 1 di 7 Con riguardo al tentativo di estendere il contraddittorio alla domanda nuova che fa riferimento al contratto e alla clausola ivi prevista di pagamento di € 200,00 mensili forfettariamente osserva che si tratta di clasuola nulla e ribadisce che il riferimento a questa richiesta di pagamento costituisce domanda nuova e attiene a clausola contrattuale nulla. Richiama le conclusioni e difese di cui alle note conclusive L'avv. Marchetti richiama integralmente quanto esposto e dedotto nelle note conclusive. Quanto alle spese condominiali ribadisce che risultano nei conteggi del condominio perché pagate dal proprio cliente locatore, a fronte del l'obbligo di pagare assunta dal conduttore la somma di € 200,00 forfettariamente. In ogni caso, il conduttore partecipava alle assemblee e sapeva che le spese condominiali dovevano essere da lui pagate. Non contesta che il decreto ingiuntivo perda efficace per l'errore nel conteggio delle spese condominiale che sono state predeterminate ma sussiste il diritto del locatore al rimborso delle spese come precisate nelle note conclusive. L'avv. Colella, nel contestare quanto ex adverso dedotto, osserva che i prospetti a cui ha fatto riferimento non attengono al versamento fatto dal proprietario ma si riferiscono alle spese antecedenti rispetto al versamento del locatore. Osserva, ancora, che quanto avviene in sede di mediazione è coperto dalla riservatezza per cui non attiene al giudizio la trattativa ivi svolta. Il sig. dichiara che partecipava solo alle assemblee del riscaldamento. Pt_1
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio previo consenso dei difensori alla lettura della sentenza in loro assenza. Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Terminata la camera di consiglio viene data lettura in udienza del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. Il Giudice
dott. Simonetta Rossi
pagina 2 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simonetta Rossi ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7881/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BONINO Parte_1 C.F._2
NICOLA e dell'avv. COLELLA SALVATORE in forza di procura alle liti del 6.5.2024, elettivamente domiciliato in Torino, via Napione, 20 presso il difensore avv. BONINO NICOLA
ATTORE contro (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARCHETTI CO C.F._1
ROBERTO e dell'avv. MARCHETTI GIORGIA in forza di procura alle liti 19.9.2024, elettivamente domiciliato in Torino, Via Duchessa Jolanda 17, presso il difensore avv. MARCHETTI ROBERTO CONVENUTO CONCLUSIONI Per : Parte_1
“1) stante di fallimento del procedimento di mediazione, in accoglimento della spiegata opposizione, accertare e dichiarare la inammissibilità e/o la illegittimità e/o a nullità del decreto ingiuntivo opposto per le ragioni esposte in narrativa;
per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo opposto n. 1723/2024, R.G. n. 5187/2024 del Tribunale di Torino, anche con riferimento alla statuizione relativa alle spese e compensi di procedura. 2) con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio”.
Per CO
“Nel merito In via principale
- Rigettare l'opposizione per tutti i motivi esposti sia in fatto che in diritto e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto.
- Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda avversaria condannare il sig. al pagamento della minor somma che sarà ritenuta di giustizia. Parte_1
In ogni caso pagina 3 di 7 - Con vittoria di spese ed onorari di causa, I.V.A., C.P.A. e rimborso forfettario al 15% e successive occorrende”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
in qualità di locatore, ha azionato in via monitoria nei confronti di CO
, quale conduttore, il credito di € 5.367,29 a titolo di spese accessorie, Parte_1 di cui € 3.573,74 per spese ordinarie per le gestioni precedenti all'anno 2022, € 1.088,26 per la gestione ordinaria 1.11.2022/31.7.2023 ed € 705,29 quale saldo delle spese di riscaldamento, oneri relativi al contratto di locazione stipulato in data 29.09.2014 e registrato in data 25.09.2014, avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, C.so Matteotti n. 13, rapporto contrattuale nel quale era subentrato quale locatore a . CO Parte_2
Con decreto ingiuntivo n. 1723/2024 del 25.3.2024, il Tribunale di Torino ha ingiunto a di pagare a la somma di € 5.367,29. Parte_1 CO
ha proposto opposizione sostenendo Parte_3
(i) che il locatore non aveva risposto alla sua richiesta inviata con raccomandata 27.12.2022, ex art. 9 della legge 392/1978, di avere delucidazioni sulla somma pretesa a titolo di oneri accessori;
(ii) che non aveva fornito piena prova dell'avvenuto versamento degli CO oneri accessori di cui chiedeva il rimborso ad esso conduttore, non avendo prodotto le quietanze di pagamento sottoscritte dall'amministratore; (iii) che non vi era prova dell'ammontare degli oneri con riguardo a quelli anteriori al 1.1.2022 atteso che nel luglio 2021 esso conduttore aveva ricevuto la notifica di sfratto per morosità in cui il locatore dava atto che a luglio 2021 non sussistevano morosità per spese accessorie e tenuto conto che la documentazione prodotta che recava la generica dicitura “saldo esercizio precedenti” non chiariva l'importo richiesto dal locatore con il procedimento monitorio;
(iv) che il locatore aveva addebitato al conduttore tutte le spese di gestione ordinaria senza decurtare quelle spettanti alla proprietà e (v) che dovevano essere posti in compensazione gli interessi maturati sul deposito cauzionale pari a € 143,38 ed € 144,15 quale importo sostenuto da esso conduttore per la sostituzione del boiler. Parte opponente ha concluso chiedendo, previa assegnazione del termine per l'introduzione della mediazione obbligatoria, la revoca del decreto ingiuntivo opposto, con condanna di controparte alle spese. si è costituito in giudizio e ha premesso che e il CO Parte_1 precedente proprietario avevano concordato, contrariamente a quanto Parte_2 previsto espressamente nel contratto di locazione, che il conduttore gestisse e versasse le spese condominiali e quelle di riscaldamento direttamente all'amministratore e che così era sempre stato fatto sino alla cessazione del rapporto: Ha aggiunto che (i) il conduttore aveva partecipato all'assemblea condominiale del 1912.2022 avente a oggetto l'approvazione del (1.) bilancio consuntivo gestione riscaldamento esercizio 2021/2022; (2) bilancio preventivo spese riscaldamento gestione 2022/2023; (3) bilancio consuntivo spese condominiali esercizio dal 1.11.2021 al 31.10.2022 con i pagina 4 di 7 relativi riparti spesa e (4) bilancio preventivo spese condominiali esercizio dal 1.11.2022 al 31.10.2023, di tal ché era pienamente a conoscenza delle somme richieste e approvate dal condominio a titolo di gestione ordinaria e riscaldamento;
(ii) che lo sfratto intimato nel 2021 riguardava solo i canoni posto che gli oneri accessori venivano pagati direttamente all'amministratore dal conduttore ed esso locatore non era a conoscenza di morosità; (iii) che la dicitura “saldo esercizi precedenti” era di per sé satisfattiva tenuto conto che il conduttore locava l'immobile sin dal 2014 e non aveva mai corrisposto l'acconto mensile di € 200,00 a titolo di spese;
(iv) che il deposito cauzionale era stato compensato con i canoni dovuti;
(v) che l'unica somma in ipotesi ritenuta non dovuta da controparte era di € 687,00. All'udienza di discussione, parte locatrice ha ridotto la domanda a € 3.372,03 per le spese ordinarie oltre a € 705.29 per le spese di riscaldamento per complessivi € 4.077,32, risultando
€ 1.289,97 a carico della proprietà e ha chiesto termine per depositare tutti i consuntivi, istanza alla quale il conduttore si è opposto. Il Giudice ha rigettato l'istanza istruttoria formulata da e la causa è stata CO discussa all'udienza odierna, sulle conclusioni come in epigrafe trascritte.

2.L'opposizione proposta da è parzialmente accoglibile per le ragioni Parte_1 di seguito esposte. Con il ricorso monitorio, ha chiesto la condanna di CO Parte_1 al pagamento di € 5.367,29 a titolo di spese accessorie, di cui
- € 3.573,74 per spese ordinarie per le gestioni precedenti all'anno 2022,
- € 1.088,26 per la gestione ordinaria 1.11.2022/31.7.2023,
- € 705,29 quale saldo delle spese di riscaldamento.
ha contestato la debenza delle some richieste in via monitoria Parte_1 eccependo la genericità della domanda e il mancato assolvimento da parte del locatore dell'obbligo di indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e la produzione dei documenti giustificativi, ai sensi dell'art. 9 comma terzo della legge 392/1978. A fronte della contestazione svolta dal conduttore, era onere del locatore indicare specificamente le spese dovute e i criteri di ripartizione adottati. Tale onere presupponeva la produzione dei bilanci consuntivi relativi alle spese di gestione ordinaria e di riscaldamento di cui con il ricorso monitorio è stato chiesto il pagamento. Con riguardo alle spese di gestione ordinaria, nel ricorso monitorio € 3.573,74 vengono richieste per le gestioni precedenti all'anno 2022. Il locatore ha invero prodotto esclusivamente il bilancio consuntivo della gestione 1.11.2019/31.10.2020 dalla quale si evince che, a titolo di gestione ordinaria all'immobile condotto in locazione , sono imputati € 1.334,71 di cui 1.007,76 per la gestione corrente ed € 335,95 per le gestioni pregresse (doc. 16 di parte ) e il riparto spese esercizio CP_1
1.11.2022/31.10.2023 nel quale si evince una debenza di € 1451,02 per tale gestione e un debito per quelle pregresse di complessivi € 3.573,74. (doc. 6 allegato al ricorso monitorio). Questo ultimo documento, sebbene parte locatrice non abbia prodotto la delibera di approvazione dello stesso, si ritiene utilizzabile ai fini della prova delle somme dovute al pagina 5 di 7 31.10.23 a titolo di gestione ordinaria alla luce della quietanza rilasciata dall'amministratore del Condominio (doc. 10 ) nella quale si legge che ha provveduto a CP_1 CO versare sul conto corrente condominiale € 5.032,00 a saldo del consuntivo ordinario 2022/2023 con bonifico 8.2.2024. Il conduttore sostiene che le spese anteriori al 2021 non possano ritenersi dovute alla luce dello sfratto per morosità datato 26.7.2021 nel quale il locatore dava atto che a luglio 2021 non sussistevano morosità per spese accessorie. Il locatore contesta tale assunto e rileva che le spese non erano state indicate nell'atto di intimazione in quanto nello stesso si dava atto che il conduttore le pagava direttamente all'amministratore. Invero, la produzione della comunicazione 15.3.2021 da parte dell'amministratore nel quale si allega il consuntivo 1.11.2019/31.10.2020 (doc. 16 di parte ) da cui emerge un CP_1 mancato pagamento delle spese di gestione ordinaria sino al 31.10.2020 per € 1.334,71 di cui 1.007,76 per la gestione corrente ed € 335,95 per le gestioni pregresse, valutata unitamente alla dicitura dell'atto di sfratto di morosità nel quale il locatore si limita a dire che non vi sono oneri accessori perché pagati direttamente all'amministratore, consente di ritenere che vi fosse tra le parti un accordo per cui le spese accessorie erano direttamente pagate dal conduttore all'amministratore e che le spese della gestione 2019/2020 non erano da quest'ultimo state saldate. Sostiene, ancora, il conduttore che non avendo il locatore prodotto i consuntivi delle gestioni 2020/2021 e 2021/2022 neppure quelle della gestione 2019/2020 possono ritenersi dovute. L'assunto non può essere condiviso. Se è ben vero che la mancata produzione dei consuntivi 20/21 e 21/22 impedisce di calcolare gli oneri accessori dovuti per queste di due annualità per non aver il locatore assolto l'onere di provare di aver fornito al conduttore l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e la produzione dei documenti giustificativi ex art. 9 coma terzo della legge 392/1978, è altresì vero che tali dati sono stati invece forniti per la gestione 2019/2020 rispetto alla quale era onere del conduttore provare di aver pagato le spese allo stesso attribuibili. Per calcolare le spese è sufficiente individuare quelle di conduzione che ammontano a € 738,60 e decurtare € 39,78 quale 10% per spese di portineria addebitabili alla proprietà e così per € 698,82. Quanto alla gestione 1.11.2022/31.10.2023 la somma dovuta a titolo di oneri accessori dal conduttore, tenendo conto che occorre considerare solo nove mensilità, decurtare le spese generali di proprietà, nonché il 10% su quelle del portierato e aderendo alle contestazioni in ordine alle ulteriori somme attribuibili alla proprietà e non al conduttore svolte nell'atto di opposizione, ammonta a € 401,56. Risultano, infine, dovuti € 705,29 quale saldo delle spese di riscaldamento che devono essere attribuite la conduttore per intero, atteso che la locazione ha avuto termine nel mese di luglio allorché la stagione invernale era interamente decorsa e in quanto spese che risultano da un lato dal riparto spese riscaldamento 2022/2023 allegato all'estratto del verbale di assemblea 8.2.2024 (doc. 6 allegato al ricorso monitorio) e dall'altro alla luce della quietanza rilasciata dall'amministratore del condominio (doc. 10) nella quale emerge che con bonifico 20.3.2024 pagina 6 di 7 ha fatto pervenire sul conto corrente condominiale € 705,29 a titolo di saldo CO del consuntivo riscaldamento 2022/2023. Alla luce delle considerazioni svolte la somma dovuta a titolo di oneri accessori dal conduttore al Locatore ammonta a € 1.805,67. Parte_1 CO
Da tale somma deve essere ancora decurtato il credito eccepito in compensazione di € 143,88 a titolo di interessi legali sul deposito cauzionale di € 2.250,00 dovuti dalla data di stipula del contratto di locazione 15.9.2014 alla cessazione del contratto al 30.7.2023, con la conseguenza che il debito di parte opponente ammonta a residui € 1.661,79. Non può invece essere riconosciuto l'ulteriore credito eccepito in compensazione di € 144,15 per l'asserita sostituzione del boiler atteso che le ricevute prodotte sub. documento 15 di parte opponente non sono riconducibili né a un boiler né a un bene comunque sostituito nell'alloggio di cui è causa. Le risultanze di causa, dunque, conducono alla revoca del decreto ingiuntivo n. 1723/2024 emesso dal Tribunale di Torino in data 25.3.2024 e alla condanna di a Parte_1 pagare in favore di la somma di € 1661,79. CO
Su tale somma decorrono gli interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. dal 21.3.2024, data di deposito del ricorso monitorio, al saldo.

3. Le spese di lite, alla luce della parziale soccombenza, devono essere compensate per i due terzi e poste per il restante terzo a carico di . Parte_1
Tali spese devono essere liquidate, secondo il D.M. 55/14, scaglione compreso tra € 1.100,01 ed € 5.200,00 in base alla somma attribuita, valore medio di liquidazione quanto alle fasi di studio e introduttiva e con la massima riduzione quanto alle ulteriori fasi alla luce dell'attività svolta e così per € 1.702,00 per compensi, oltre a € 567,00 per la fase monitoria ed € 426,00 per la mediazione per complessivi € 2695,00 per compensi ed € 145,50 per esborsi, di cui un terzo ammontano a € 898,35 per compensi ed € 48,50 per esborsi.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: in parziale accoglimento dell'opposizione proposta REVOCA il decreto ingiuntivo n. 1723/2024 emesso dal Tribunale di Torino in data 25.3.2024; CONDANNA a pagare a la somma di € 1661,79, oltre Parte_1 CP_2 agli interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. dal 21.3.2024 al saldo. CONDANNA a rimborsare a un terzo delle spese del Parte_1 CP_2 presente giudizio, liquidate in tale misura in € 898,35 per compensi ed € 48,50 per esborsi, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge. DISPONE la compensazione tra le parti dei restanti due terzi delle spese di lite. Torino, 14 aprile 2025 Il Giudice dott. Simonetta Rossi
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