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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 66686 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020
TRA
nata a [...] il [...], codice fiscale Parte_1 C.F._1
(Avv. Francesco La Cava) ATTRICE
E
nato a [...] il [...], c.f. Controparte_1 C.F._2
(Avv. Rosario Carmine Rao) CONVENUTO
Conclusioni precisate dalle parti in vista dell'udienza del 15.4.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.
Per Parte_1
“Nel riportarsi ai propri atti, impugnato e contestato tutto quanto ex adverso dedotto, prodotto e richiesto, si reiterano le istanze istruttorie già formulate in sede di memoria ex art. 183 comma 6,
n.2 di seguito riportate:
"...a) 'vero che il Sig. , pur avendo inizialmente conferito, congiuntamente Controparte_1
alla sig.ra mandato all'agenzia per la vendita dell'immobile cointestato, ne ha poi rifiutato Pt_1 il rinnovo'
b) 'vero che il Sig. non ha eseguito i lavori di manutenzione dell'immobile Controparte_1 tant'è che nel luglio 2020 sono intervenuti i vigili del fuoco per la situazione di pericolo provocata'.
c) 'vero che il ha abitato in via esclusiva nell'immobile contestato con la Sig. Controparte_1
, sito in Roma via Quittengo 14'. Parte_1
d) 'vero che la Sig.ra ha pagato tutte le spese per la pratica di condono edilizio e Parte_1
quelle relative alla regolarizzazione del terreno su cui sorge l'immobile sito in Roma via Quittengo
n. 14 senza partecipazione alcuna del cointestatario Controparte_1
Si indica a teste il Sig. con domicilio in Santa Marinella via del Gambero n. 12...'. Tes_1
Si reiterano, altresì, le istanze istruttorie già formulate in sede di memoria ex art. 183 comma 6, n.3, tenuto conto che, pur avendo dato atto che controparte non ha artcolato mezzi istruttori, ha tuttavia depositato documentazione relativa al mandato per la vendita, conferito all'agenzia immobiliare dopo l'attivazione della presente procedura, come già eccepito in atti;
nelle more è emersa una 2
circostanza da sottolineare a conferma della condotta di parte avversa ovvero in data 21 dicembre
2022 è scaduto il mandato conferito all'agenzia, circostanza che rende tam quam non esset la documentazione depositata da controparte. Stante la mancanza di acquirenti, a causa del prezzo eccessivo proposto dal Sig. e della scarsa manutenzione dell'immobile, è stato suggeritro CP_1
dall'agenzia immobiliare, il rinnovo con una riduzione del prezzo. La Sig.ra ha dato Pt_1
disponibilità mentre il Sig. come per il passato, si è rifiutato di rinnovare il mandato a CP_1
un prezzo minore.
Le istanze istruttorie di cui alla propria memoria ex art. 183, comma 6, n.3, sono riferite ad una circostanza nuova e sopravvenuta rispetto ai termini di cui alla memoria ex art. 183 comma 6, n.2, e sono a confutazione della documentazione ex adverso prodotta.
Su questa nuova e sopravvenuta circostanza nella memoria ex art. 183 comma 6, n.3 è stata integrata l'articolata prova testi, con i capitoli di seguito riportati:
'....e) vero che l'Agenzia Immobiliare, in occasione della scadenza dell'incarico, ha rappresentato la mancanza di proposte di acquisto a causa del prezzo eccessivo, invitando a una diminuzione del prezzo per il rinnovo;

f) vero che la Sig.ra ha dato la disponibilità alla diminuzione del prezzo;
Pt_1
g) vero che l'Agente Immobiliare ha riferito che il Sig. si è rifiutato di ridurre il prezzo e CP_1
non ha quindi rinnovato l'incarico alla vendita;
h) vero che, stante il rifiuto del Sig. CP_1
l'immobile non è più in pubblicità per la vendita.
Anche sulle suddette circostanza si indica a teste il Sig. con domicilio in Santa Tes_1
Marinella via del Gambero n. 12.... '.
Tanto premesso, acquisita in via definitiva tutta la documentazione prodotta da parte ricorrente, si reiterano le conclusioni già rassegnate in atti e di seguito riportate:
'....Voglia l'Onorevole Tribunale adito, contrariis reiectis così decidere:
1) ordinare con provvedimento urgente al convenuto, sig. di liberare Controparte_1
immediatamente l'immobile sito in Roma alla Via Quittengo n. 14;
2) pronunciare sentenza costitutive ex art. 2932 cpd. Civ. che tenga luogo del mandato di agenzia di cui alla transazione del 17 gennaio 2011 per la vendita dell'immobile cointestato in Roma alla Via
Quittengo 14, mediante rinnovo del mandato al prezzo di vendita di mercato;

3) per l'effetto trasferire all'acquirente, quando individuato, la proprietà dell'immobile cointestato sito in Roma alla Via Quittengo n.14, subordinando l'effetto traslativo all'integrale pagamento del prezzo di vendita da parte dell'acquirente stesso, con onere di saldare le spettanze dei procuratori delle parti come liquidate e riconosciute al punto d) della transazione e di saldare quanto ancora 3
dovuto alla sig. come da punti d) e) della transazione così come specificato nel corso del Pt_1
presente giudizio;

4) emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalle domande che precedono;

5) con vittoria di spese e competenze di lite....".
Per Controparte_1
“Conclude la difesa del convenuto per il rigetto della domanda, l'inammissibilità se non irrilevanza delle richieste istruttorie di parte attrice, vertenti su fatti da provare per iscritto, e quindi su circostanze documentali, quali 'fatti costitutivi' del diritto di cui non c'è traccia. Nella denegata ipotesi di ammissione delle prove di parte attrice si riporta a quanto richiesto in prova contraria.
Quanto alle ultime affermazioni di parte attrice, cui alle 'nota di trattazione scritta' non si accetta il contraddittorio e in ogni caso si contestano le circostanze, ancor più che non sono mai state allegate nei termini e pure queste inammissibili se non proprio irrilevanti.
Infine, la difesa di parte convenuta richiede i termini ex art. 190 c.p.c.”
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 30.11.2020, proponeva al Tribunale Parte_1
di Roma la seguente domanda, nei confronti di Controparte_1
“Voglia l'Onorevole Tribunale adito, contrariis reiectis così giudicare:
1) pronunciare sentenza costitutiva, ex art. 2932 cod. Civ., che tenga luogo del mandato di agenzia di cui alla transazione del 17 gennaio 2011 per la vendita dell'immobile cointestato in Roma alla
Via Quittengo 14, mediante rinnovo del mandato al prezzo di vendita ivi stimato;

2) per l'effetto trasferire all'acquirente, quando individuato, la proprietà dell'immobile de quo, subordinando l'effetto traslativo all'integrale pagamento del prezzo di vendita, con onere di saldare le spettanze dei procuratori delle parti come liquidate e riconosciute al punto d) della transazione e di saldare quanto ancora dovuto alla sig.ra , come da punti d) ed e) della Parte_1
transazione.
3) emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalle domande che precedono;

4) con vittoria di spese e competenze di lite.”
A sostegno della domanda, esponeva che, con scrittura privata del 17.1.2011, Parte_1 intitolata “Atto di intesa e transazione” aveva pattuito con il coniuge separato, CP_1
quanto occorrente per “mettere fine a giudizi civili e penali in corso”, e, per l'effetto,
[...]
avevano rilasciato procure ai rispettivi difensori per proporre domanda congiunta di divorzio,
l'esponente aveva rimesso querele ed era stato venduto un bene immobile in comproprietà sito in 4
Valentano (Vt) e la quota del prezzo spettante al coniuge le era stata versata, “in parziale pagamento del credito di cui ai punti b) e d)”; che, a differenza dell'esponente, non aveva adempiuto le ulteriori Controparte_1 obbligazioni assunte e, in particolare, dopo aver conferito con lei un incarico a un'agenzia d'intermediazione immobiliare per reperire un acquirente dell'altro bene immobile in comunione tra loro, sito in Roma, Via Quittengo n. 14, interno n. 10, non aveva rinnovato l'incarico, dopo il decorso del termine di efficacia del primo mandato;
che i costi per la sanatoria amministrativa e per una servitù di passaggio inerenti a questo bene erano stati sostenuti esclusivamente dall'esponente e il prezzo, spettante a ciascuno in parte uguale, detratte le spese legali ivi quantificate, sarebbe stato conferito all'esponente “a saldo del mantenimento” e per il rimborso delle anticipazioni effettuate per la sanatoria urbanistica e la regolarizzazione di servitù; che occupava l'appartamento e si era obbligato a curarne in via esclusiva la CP_1
manutenzione, ma non aveva adempiuto, causandone il deterioramento, sicché ne era stata disposta la messa in sicurezza dai Vigili del Fuoco, intervenuti in data 14.7.2020, i quali, il successivo giorno 21, avevano diffidato entrambi i comproprietari a eseguire gli interventi prescritti, ma era “rimasto inerte”. CP_1
La parte ricorrente deduceva che “pur avendo formulato il proprio consenso Controparte_1
alla vendita dell'immobile, conferendo mandato congiunto all'agenzia immobiliare, non [aveva] sottoscritto il rinnovo, alla scadenza, impedendo di perfezionare la vendita cui si [era] impegnato”, non aveva adempiuto le obbligazioni di mantenimento della coniuge, né aveva pagato i compensi ai difensori, come pattuito nella transazione;
affermava la sussistenza dei presupposti per la pronuncia, ex art. 2932 c.c., di una sentenza in “luogo del negozio giuridico non concluso, da realizzarsi attraverso il rinnovo del mandato originariamente conferito all'agenzia per la vendita dell'immobile, ancora cointestato, al miglior prezzo attualmente ottenibile, considerate le condizioni dell'edificio, e, una volta individuato l'acquirente, [avente] effetto traslativo reale, subordinato al pagamento integrale del prezzo, con l'onere della previa detrazione delle spettanze ai legali come da punto d) della transazione e degli importi ancora dovuti alla sig.ra come Pt_1 da punti d), e) della transazione.”
Con decreto del 22.1.2021, era fissata l'udienza del 28.9.2021, con l'assegnazione dei termini fino al 25.5.2021 per l'instaurazione del contraddittorio e fino a venti giorni prima dell'udienza per la costituzione in giudizio della parte resistente.
All'udienza del 28.9.2021, non essendo stata perfezionata la notificazione dell'atto introduttivo, era assegnato il termine perentorio di sessanta giorni per l'inerente adempimento, in vista dell'udienza 5
del 5.4.2022, indicata a norma dell'art. 183 c.p.c., ed era disposta la trattazione della causa con il rito ordinario di cognizione. si costituiva in giudizio il 16.3.2022. Controparte_1
Per quanto qui non riportato, si richiama il contenuto della comparsa di risposta, comprensiva della trascrizione dell'atto di transazione di cui al ricorso ex art. 702 bis c.p.c., con cui, in particolare, il convenuto affermava di voler conseguire la vendita dell'appartamento, previa conferma dell'incarico di intermediazione immobiliare a avendo riscontrato la mancanza Controparte_2
di offerte di acquisto nel periodo di vigenza del mandato conferitogli.
Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, le parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa passava in decisione all'udienza del
15.4.2025, con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni.
Le istanze istruttorie volte all'ammissione di prove costituende non sono state accolte con l'ordinanza resa il 31.3.2023, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642) e in relazione alla quale non è stata proposta alcuna argomentata istanza di revoca.
L'“Atto di intesa e transazione” di cui alla scrittura privata del 17.1.2011, firmata dalle parti e dai rispettivi difensori, indica in premessa una causa civile, un processo penale, un atto di precetto, poi contiene la manifestazione della volontà delle parti di proporre ricorso congiunto per la cessazione degli effetti civili del matrimonio, con rinuncia a reciproche pretese;
vi ha Controparte_1 dichiarato di essere debitore di per il pagamento di € 50.000, a titolo di “assegno Parte_1 di mantenimento dalla data della separazione, avvenuta in data 24 luglio 1997, alla data odierna”; ha preannunciato la rimessione di querele sporte verso il coniuge per Parte_1
l'inottemperanza del relativo obbligo e il paragrafo d) contiene la seguente letterale pattuizione, su cui si fonda la domanda attrice:
“d) entrambi daranno mandato congiunto ad un'agenzia immobiliare per la vendita al miglio prezzo allo stato ottenibile degli immobili (meglio descritti al n. 1) di cui le parti sono cointestatarie ed ubicate in Roma ed in Valentano (VT) con distribuzione del ricavato, in misura della metà per ciascun condividendo, previa detrazione, dal totale, delle spese legali maturate dai rispettivi difensori (quantificate in € 30.000 per parte oltre oneri di legge) da distrarsi in loro favore, dell'importo di € 50.000,00 da distrarre in favore della per la causale Parte_1 sopra dedotta oltre ad un'eventuale ulteriore distrazione del 50% delle somme che il signor
dimostrerà di aver erogato per l'esecuzione delle opere di straordinaria Controparte_1 manutenzione per l'immobile di Roma alla Via Quittengo 14” (documento n. 1 di parte attrice). 6
Ai fini della decisione, non rileva il controverso, e non documentato, persistente mandato dal convenuto a un'agenzia d'intermediazione immobiliare per la vendita dell'appartamento sito in
Roma, Via Quittengo n. 14, dovendo essere riscontrata la contestata sussistenza dei presupposti legittimanti l'esercizio dell'azione giudiziale esercitata.
L'art. 2932 c.c. richiede, quale presupposto necessario per l'ottenimento dell'esecuzione in forma specifica, che ciò sia possibile. Occorre che sia stata proposta domanda per la pronuncia di una sentenza costitutiva che produce i medesimi effetti che sarebbero derivati dalla stipulazione di un contratto tra le parti, ma, nella specie, la domanda si riferisce a una sentenza che dovrebbe avere l'efficacia di un mandato rivolto a un terzo, estraneo al presente giudizio, ovvero a un imprecisato mediatore di procurare un acquirente del bene immobile, a un prezzo indeterminato.
La scrittura privata del 17.1.2011 non contiene alcuna obbligazione di stipulare un contratto tra le parti, sicché non può aversi alcuna pronuncia giudiziale costitutiva ai sensi dell'art. 2908 c.c. che determini un mutamento giuridico nell'ambito soggettivo di nonostante la Controparte_1
mancanza del suo consenso, dando vita a un contratto attributivo di un diritto sostanziale, essendo stato indicato quale destinatario un terzo non meglio indicato.
La pronuncia decisoria giudiziale non può sostituirsi alla volontà delle parti, se non quando esse abbiano stipulato un contratto predeterminando la loro volontà e gli elementi essenziali di quello non concluso, in luogo del quale è invocata la sentenza, con specifica indicazione pattuita tra le parti del contenuto del rapporto giuridico sostanziale.
Le ipotesi di sentenze costitutive, rese per attuare obbligazioni di fonte negoziale o legale sono previste dal codice civile agli articoli 1032, 1706 comma 2°., 1679, 2597 e 2932 c.c. c.c.; pronunce giudiziali di natura costitutiva volte a modificare o estinguere diritti sostanziali sono previste dal codice civile agli articoli, non indicati a titolo esaustivo, 1453 – 1462, 553-554, 800-809, 2901 e
2902, e così anche in materia di scioglimento degli effetti civili del matrimonio.
Nella specie, non è stata proposta alcuna domanda volta a conseguire una sentenza attributiva, modificativa o estintiva di un diritto sostanziale del convenuto e non sussiste la possibilità di rendere la pronuncia prevista dall'art. 2932 c.c., la cui domanda deve essere rigettata.
Si rileva che la parte attrice, con la memoria depositata il 7.11.2022, nel primo termine assegnato a norma dell'art. 183, comma VI, c.p.c., ha proposto la domanda con cui ha chiesto al Tribunale di
“ordinare con provvedimento urgente al convenuto, sig. di liberare Controparte_1 immediatamente l'immobile sito in Roma alla Via Quittengo n. 14”.
Questa domanda non è contenuta nel ricorso ex art. 702 bis c.p.c. introduttivo della causa, né è stata proposta nel corso dell'udienza del 7.10.2022, svolta a norma dell'art. 183 c.p.c., sicché è inammissibile, poiché le memorie previste nel primo termine di cui all'art. 183, comma VI, c.p.c. 7
sono “limitate alle sole precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte.”
Nel rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. rimangono assorbite le altre istanze e questioni.
In ragione dell'accertata inerzia del convenuto, il quale, oltre a non aver adempiuto le obbligazioni di mantenimento della coniuge separata e di pagamento degli onorari ai difensori, non si è attivato per vendere il bene immobile, valutata anche la condotta processuale dello stesso, ricorrono i presupposti per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta la domanda proposta da nei confronti di con il Parte_1 Controparte_1 ricorso ex art. 702 bis c.p.c., dichiara l'inammissibilità della domanda di condanna del convenuto al rilascio del bene immobile ivi indicato e compensa tra le parti le spese del giudizio.
Roma, 20.9.2025
Il Giudice
Daniela Gaetano