R.G. n. 7078/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del G.M., Dott.ssa Francesca Sequino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 7078 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020 avente ad oggetto “Occupazione sine titulo” e promossa
DA
C.F. elettivamente domiciliata in Napoli al Viale Antonio Parte_1 C.F._1
Gramsci, 19 presso lo studio dell'avv. Marco Farina che la rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORE
CONTRO
C.F. e C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
elettivamente domiciliati in Giugliano in Campania alla Via G. Gigante, 1 C.F._3 presso lo studio dell'avv. Antonio Panico che li rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTI

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'istante esponeva che in virtù di atto di compravendita per notaio Notaio in Frignano (NA) dell'11 settembre 2003 (rep. 35066, Persona_1
Racc.n°1.395, trascritto il 26 settembre 2003 ai nn. 38937/2802) acquistava dai genitori Parte_2
e la porzione immobiliare facente parte dei fabbricati “Lotti E/1 e E/2
[...] Controparte_3 siti nel Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario 4 -Parco Soleado is5/B (già Corso
Campano n°315) ovvero IN distinto dal numero interno 5, identificato al Catasto Urbano del
Comune di Giugliano in Campania al foglio. 63, part.lla 1811, sub 13; che il prezzo di vendita veniva pattuito in € 200.000,16; che aveva provveduto a tale acquisto, onde fornire supporto economico ai propri genitori, al fine di superare le difficoltà dell'attività commerciale dagli stessi gestita, chiusa definitivamente al termine del 2019; che il suddetto immobile era, di fatto, occupato dal fratello, odierno convenuto ( ) che l'aveva adibita a residenza del suo nucleo familiare;
che, CP_2
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prima della compravendita, l'immobile era stato concesso in uso al convenuto , unitamente alla di lui coniuge, momentaneamente, al fine di consentire alla coppia di allora novelli sposi di trovare un'adeguata abitazione;
che, successivamente alla compravendita, l'istante non aveva mai richiesto il pagamento di indennità di occupazione né formulato contratto di locazione, sostenendo esclusivamente gli oneri fiscali scaturenti dalla relativa proprietà; che, mutate le proprie esigenze, aveva invitato il fratello a liberare l'immobile di proprietà ovvero a sottoscrivere regolare contratto di locazione a fronte della corresponsione di relativo canone;
che non era stato possibile addivenire ad una soluzione bonaria.
Su tali premesse conveniva in giudizio i coniugi e , chiedendo di: CP_2 Controparte_1
“dichiarare preliminarmente che a) , nato a [...] il 23novembre1971, - codice CP_2 fiscale , residente in Giugliano in Campania (Na), alla Viale del Sagittario CodiceFiscale_4
n°4; b) nata a [...] il 31dicembre1967, Codice Fiscale Controparte_1 C.F._5
, residente in [...], detengono, sine
[...] titulo l'immobile al Viale del Sagittario n°4 descritto in premessa atteso che, sino alla data della richiesta di rilascio del 2.12.2019 hanno detenuto l'immobile a titolo di comodato gratuito;
c) condannare i convenuti all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa in favore della Dott.ssa
fissando data per dar corso alla procedura di rilascio;
d) condannare i convenuti a Parte_1 pagare a titolo di indennizzo per l'abusiva occupazione dell'immobile di €. 1.000,00 mensili per
l'anno 2020 o altra che sarà ritenuta congrua che il tribunale vorrà determinare, tenuto conto dei valori di locazione d'immobile di similari caratteristiche della zona, sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria sull' importo per cui vi è condanna”, con vittoria di spese di lite.
All'udienza del 27 aprile 2021, rilevato che nell'atto di citazione in giudizio era stato assegnato un termine a comparire inferiore a quello stabilito dall'art. 163 bis c.p.c., stante la mancata costituzione del convenuto, il Giudice, previa declaratoria di nullità del libello introduttivo, ne ordinava la rinnovazione, rinviando all'udienza del 12 ottobre 2021.
All'esito dell'avvenuta rinnovazione dell'atto di citazione, con comparsa del 22 settembre 2021 si costituivano in giudizio i convenuti, i quali, opponendosi alla domanda formulata dall'istante, eccepivano, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda, per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria.
In punto di merito, esponevano di aver sempre avuto la piena disponibilità, dell'immobile de quo a decorrere dall'anno 1997, per espressa volontà dei genitori, anche in considerazione della circostanza che lo stesso sarebbe stato destinato al figlio;
che, al fine di evitare conseguenze CP_2 pregiudizievoli di cui alla procedura fallimentare che aveva interessato l'attività commerciale gestita
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dai proprio genitori, i germani , per evitare la conseguente perdita dell'immobile, CP_2 concordarono un patto fiduciario, in forza del quale i genitori avrebbero alienato l'immobile alla figlia
, formalmente intestataria dell'immobile, ma con l'obbligo di ritrasferirlo a richiesta del Parte_1 fratello;
che, di fatto, , in virtù di suddetto patto, avrebbe provveduto CP_2 CP_2 al pagamento della provvista;
che, a decorrere dall'anno 1998, i coniugi avevano provveduto in via esclusiva alle spese di manutenzione dell'immobile nonché di tutte le spese, anche fiscali, ad esso connesso.
Alla luce di ciò, avanzavano domanda riconvenzionale nei confronti dell'istante, rivendicando l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. ovvero il trasferimento coattivo dell'immobile de quo nonché, in via subordinata e sempre in via riconvenzionale, insistevano per il riconoscimento dell'intervenuta usucapione.
In via riconvenzionale ma condizionata all'accoglimento della domanda di parte attrice, formulavano istanza di rimborso delle somme sostenute negli anni per le migliorie apportate all'immobile oggetto di contenzioso.
Pertanto, chiedevano: In via principale: - In accoglimento del motivo sub A) dichiarare improcedibile la domanda così come proposta per non essere stata preceduta dall'esperimento del procedimento di mediazione ex D. Lgs. 28/2010; Nel merito: - Rigettare la domanda attorea perché infondata si in fatto che in diritto;
- Condannare la sig.ra ex art. 2932 c.c. al trasferimento dell'immobile, Parte_1 sito nel Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario n. 4 – Parco Soleado is. 5/B (già
Corso Campano n. 315) censito nel catasto urbano del Comune di Giugliano in Campania al foglio
n. 63, part.lla 1811, sub. 13, cat. A/7, cl3, vani 8,5, R.C. Euro 1.009,6 ai coniugi in Controparte_4 virtù del mandato fiduciario esistente tra le parti;
In via riconvenzionale: - In accoglimento del motivo sub B) dichiarare l'esistenza del mandato fiduciario tra i convenuti, sig.ra Controparte_1
e , e l'attrice sig.ra , e per l'effetto disporre il trasferimento coattivo ex art CP_2 Parte_1
2932 c.c. dell'immobile sito nel Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario n. 4 –
Parco Soleado is. 5/B (già Corso Campano n. 315) censito nel catasto urbano del Comune di
Giugliano in Campania al foglio n. 63, part.lla 1811, sub. 13, cat. A/7, cl3, vani 8,5, R.C. Euro
1.009,6; in ogni caso in via riconvenzionale: - In accoglimento del motivo sub C) accertare e dichiarare l'intervenuta usucapione dell'immobile sito nel Comune di Giugliano in Campania oggi
Via Del Sagittario n. 4 – Parco Soleado is. 5/B (già Corso Campano n. 315) censito nel catasto urbano del Comune di Giugliano in Campania al foglio n. 63, part.lla 1811, sub. 13, cat. A/7, cl3, vani 8,5, R.C. Euro 1.009,6; - Accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1158 c.c.
l'avvenuto acquisto, per intervenuta usucapione, della proprietà immobiliare IN siti nel Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario n. 4 – Parco Soleado is. 5/B (già Corso Campano
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n. 315) censito nel catasto urbano del Comune di Giugliano in Campania al foglio n. 63, part.lla
1811, sub. 13, cat. A/7, cl3, vani 8,5, R.C. Euro 1.009,6, in favore dei convenuti sig. Controparte_1
e ; - In accoglimento del motivo sub C) accertare e dichiarare che nulla è dovuto dai CP_2 convenuti sig. e sig.ra a titolo di indennità di occupazione in CP_2 Parte_3 quanto è intervenuta l'usucapione in loro favore;
condizionatamente all'accoglimento della domanda attorea: - Condannare l'attrice sig.ra al pagamento di un'indennità ex art. 1150 c.c. in Parte_1 favore dei coniugi per le spese sostenute per i miglioramenti e le addizioni apportate Controparte_4 all'immobile di cui è causa, nella somma che sarà determinata a mezzo di C.T.U., che espressamente si richiede;
o, in subordine, nella somma maggiore o minore ritenuta equa dal giudice ex art. 1226
c.c.. con la vittoria di spese e competenze di giudizio, con attribuzione.
All'udienza di prima comparizione, celebratasi in modalità cartolare, previo differimento d'ufficio, in data 17 gennaio 2022, ritenuta destituita di fondamento l'eccezione di improcedibilità sollevata da parte convenuta, attesa la presenza in atti di verbale negativo di mediazione;
rilevata l'improcedibilità della domanda riconvenzionale afferente il riconoscimento dell'intervenuta usucapione, veniva disposto rinvio al 6 luglio 2022, onerando i comparenti convenuti a promuovere procedura di mediazione obbligatoria.
Concessi, su richiesta delle parti, i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.; espletata l'istruttoria con l'escussione dei testi nonché con l'interrogatorio formale delle parti;
disposta la TU (nomina dell' ing. che prestava giuramento telematico in data 24 gennaio 2024, depositando la Per_2 relazione definitiva in data 26 giugno 2024), all'udienza del 26 febbraio 2025, tenuta in modalità cartolare, il Giudice riservava la causa in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. (cfr. ordinanza del 7/11 marzo 2025).
In via pregiudiziale, va rilevato l'avveramento della condizione di procedibilità prevista dall'art. 5
D.Lgs. 28/2010, relativo alla necessaria instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione, sia in ordine alla domanda principale, sia in ordine alla domanda di usucapione formulata in via riconvenzionale (cfr. verbale negativo di mediazione, versato in atti quale allegato alla produzione di parte istante, nonché verbale negativo di mediazione versato in atti con deposito del 27 giugno 2022).
Passando alla disamina della res controversa, osserva il Tribunale, che la domanda di parte attrice è meritevole di accoglimento: da ciò ne discende che le domande di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. nonché di usucapibilità dell'immobile sito nel Comune di Giugliano in
Campania oggi Via Del Sagittario n. 4 – Parco Soleado is. 5/B (già Corso Campano n. 315) censito nel catasto urbano del Comune di Giugliano in Campania al foglio n. 63, part.lla 1811, sub 13, spiegate in via riconvenzionale dai convenuti coniugi vadano rigettate integralmente Controparte_4 per le ragioni di seguito esposte.
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In particolare, i comparenti convenuti hanno dedotto l'esistenza, tra le parti, di un cd. patto fiduciario verbale, da cui scaturirebbe l'onere in capo all'odierna attrice di trasferire l'immobile a richiesta del fiduciante (nel caso di specie il di lei germano, ); dolendosi dell' avvenuta violazione CP_2 del predetto patto, hanno formulato richiesta di condanna di parte attrice all'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre di cui all'art. 2932 c.c..
In diritto si osserva che il contratto fiduciario si compone di due elementi: un classico contratto (nel caso di specie compravendita) ad effetti reali e un patto esterno, collegato al primo elemento, con una mera rilevanza interna (con efficacia obbligatoria), detto pactum fiduciae.
La combinazione di questi due elementi dà vita a un contratto con cui il fiduciario, assume determinati obblighi nei confronti del fiduciante.
Il contratto principale, ove, come nel caso de quo, ha ad oggetto beni immobili, deve essere redatto in forma scritta;
di converso, il patto collegato, atteso silenzio normativo in merito, può essere effettuato anche in forma orale.
Sul punto, la Suprema Corte (cfr. Cass.; Sezioni Unite n. 6459/2020) ha sancito la validità del patto fiduciario concluso in forma verbale, anche qualora esso riguardi beni immobili.
Di conseguenza, nell'eventualità che le parti non abbiano concluso l'accordo per iscritto ma solo verbalmente, si profila un problema di prova dell'esistenza dell'accordo e non di validità del medesimo.
A tal riguardo, “ai fini della configurazione del negozio fiduciario, non è quindi richiesto necessariamente un accordo bilaterale, anteriore o coevo al contratto, avente forma scritta e consacrante il pactum fiduciae, in quanto è sufficiente anche un mero accordo verbale, la cui esistenza è dimostrabile anche mediante dichiarazioni unilaterali, salvo prova contraria. Va da sé che le dichiarazioni unilaterali non si identificano con il patto fiduciario, restandone distinte;
esse, invero, hanno esclusivamente valenza ricognitiva dello stesso” (cfr. Cass. civ., Sez. Un., 6459/2020).
Nel caso di specie, i convenuti coniugi non hanno fornito piena prova relativamente all'esistenza del patto fiduciario, asseritamente concluso in forma verbale, attesa la totale assenza di allegazioni documentali in merito, anche in ordine all'avvenuto pagamento dei ratei mensili di cui al mutuo bancario accesso a fronte dell'acquisto dell'immobile de quo – a detta dei convenuti pagato integralmente ed esclusivamente dagli stessi- né la prova può dirsi raggiunta sulla base delle dichiarazioni rese dai testi escussi.
Dall'esame delle deposizioni rese, risultate coerenti, prive di vizi logici e non contraddittorie e perciò attendibili - anche in ragione dell'accurata descrizione dei luoghi offerta e della circostanza che trattasi di soggetti che, indifferenti ai fatti, si sono recati con frequenza sui medesimi luoghi di causa e che dunque hanno avuto una percezione diretta e personale dei fatti controversi – emerge che la
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maggior parte dei testi sono concordi nel ritenere non veritiera la circostanza dell'intervenuto patto fiduciario, mentre il teste riferiva in ordine a tale aspetto de relato, ovvero alla luce Testimone_1 di quanto era stata resa edotta proprio dalla parte convenuta . CP_2
Avuto riguardo alle dichiarazioni rese dal teste, in particolare in ordine ad asserite Testimone_2 riunioni, cui lui ha partecipato, organizzative in merito alla stipula del contratto di compravendita e al successivo patto fiduciario, si rileva che le stesse risultano contraddittorie rispetto a quanto dichiarato dalla parte , il quale, in sede di deferito interrogatorio del 17.01.2024, CP_2 riferiva testualmente: “Gli unici incontri che abbiamo fatto sono stati quelli della mediazione”.
Ciò premesso, ritiene il Tribunale che non sia stato adeguatamente adempiuto, da parte dei convenuti, il rigoroso onere probatorio sugli stessi gravante, in ordine alla sussistenza delle pattuizioni fiduciarie.
Parimenti, si ritiene non meritevole di accoglimento la domanda riconvenzionale finalizzata al riconoscimento dell'intervenuta usucapione dell'abitazione oggetto di causa.
In tema di possesso, l'animus possidendi consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria o di esercitare il diritto come a sé spettante, indipendentemente dalla conoscenza che si abbia del diritto altrui e del regime giuridico del bene su cui si esercita il potere di fatto (Cass. civ. del 12 maggio 1999, n. 4702).
Pertanto, quel che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l'ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio.
Invero, ai fini dell'usucapione “occorre la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il periodo all'uopo previsto dalla legge, un potere di fatto, corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena. Un potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto” (cfr. Cass. civ. n. 2044 del 04.02.2015; Cass. civ. n. 17459 del 02.09.2015).
Ritiene, ancora, il Tribunale che, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del corpus, ma anche dell'animus.
Rileva questo Giudice che, ai fini dell'acquisto di un diritto per usucapione, che trova il suo fondamento in una situazione di fatto caratterizzata, da un lato, dal mancato esercizio delle potestà dominicali da parte del proprietario e, dall'altro, dalla prolungata signoria di fatto sullo stesso bene da parte di altri, che si sostituisca al proprietario nell'utilizzazione del bene medesimo.
Inoltre, l'inerzia del proprietario si manifesta nel mancato esercizio di dette potestà e nella mancata sua reazione contro il potere di fatto esercitato sull'immobile dal possessore, laddove l'esercizio dei
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poteri dominicali vale a rendere di per sé equivoco e non pacifico il possesso altrui ed impedisce l'usucapibilità del diritto.
Per contro, la continuità, pacificità e pubblicità del possesso inequivocabilmente esercitato uti dominus per un periodo ultra ventennale rendono perfezionato l'acquisto per usucapione e ne consentono, dunque, l'accertamento giudiziale.
In tema di possesso, l' animus possidendi -da presumersi iuris tantum in presenza del corpus possessionis- consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria o di esercitare il diritto come a sé spettante, indipendentemente dalla conoscenza che si abbia del diritto altrui e del regime giuridico del bene su cui si esercita il potere di fatto (Cass. 12 maggio 1999, n. 4702).
In particolare, avuto riguardo al caso di specie, ai fini dell'usucapione del bene non è sufficiente che l'istante si sia astenuta dall'uso dello stesso, ma occorre dimostrare di aver sottratto il bene medesimo all'uso del legittimo proprietario per il periodo utile all'usucapione, attraverso una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso.
Orbene, rileva il Tribunale, che i convenuti in via riconvenzionale, non abbiano provato, né documentalmente, né all'esito dell'esperita istruttoria giudiziale, il possesso e la detenzione ad usucapionem uti dominus dell'immobile de quo, nelle due accezioni di “animus rem sibi habendi”
(l'intenzione di esercitare la signoria che è propria del proprietario o del titolare del diritto reale) e di animus detenendi, che implica il riconoscimento dell'altrui signoria.
L'acquisto della proprietà per usucapione dei beni immobili, in ogni caso, ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto da parte di chi sostituisce a lui nell'utilizzazione di essa.
Ebbene, dalla documentazione versata in atti e dall'esame dei testi non è emerso, in capo alla parte istante, legittima proprietaria, la sussistenza dell'inerzia richiesta ai fini dell'accertamento giudiziale dell'intervenuta usucapione.
Si evidenzia, a tal riguardo, che la parte istante, , acquistava nel 2003 l'immobile ad oggi Parte_1 detenuto dai convenuti, versando il prezzo pattuito in parte con assegni circolari tratti sul proprio conto corrente n.653359/30, Banca di Roma Agenzia di Giugliano ed in parte mediante accollo del mutuo fondiario acceso dai danti causa presso già oggi Banca Intesa San Paolo s.p.a. CP_5
Inoltre, l'istante, al fine di evitare la vendita coattiva, procedeva al deposito dell'istanza per la conversione del pignoramento, nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n.r.g.e. 286/2007 riunita ad altra n.r.g.e. 1334/04, pendente in danno dei genitori ed allora proprietari Parte_2
e , che scaturiva, all'esito del versamento delle somme di cui all'ordinanza di Controparte_3 ammissione alla procedura suddetta, nel provvedimento di cancellazione dell'intervenuto
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pignoramento (cfr. documentazione versata quale allegato alle memorie di cui all'art. 183, VI comma,
II termine di parte istante), emesso dal Tribunale di Napoli in data 17 luglio 2012.
A ciò si aggiunga che l'istante, nel lasso di tempo immediatamente antecedente rispetto alla stipula del rogito notarile di compravendita, eseguiva a proprie ed esclusive spese lavori di ristrutturazione, di cui al preventivo emesso dalla società di importo pari ad € 53.068,00, per i quali Parte_4 risulta versato in atti fattura n. 02/2003 del 31 marzo 2003, e n. 03/2003 del 04 giugno 2003, rispettivamente relative all'acconto e al saldo dei lavori di ristrutturazione predetti (cfr. allegato 7 memorie ex art. 183, VI comma, II termine).
Infine, a decorrere dall'anno 2003 sino al 2019, le somme di cui ai tributi IMU e ICI venivano integralmente versati dall'istante (nonostante i versamenti d'imposta non sono una prova tale da impedire o favorire un accertamento giudiziale in ordine all'usucapione).
Di converso, osserva questo Tribunale che la totalità della documentazione fiscale versata in atti dai convenuti comparenti non possa ritenersi, di per sé, giustificativa della pretesa intervenuta usucapione, atteso che la stessa è afferente al pagamento di utenze domestiche nonché di oneri condominiali, alla manutenzione ordinaria degli elettrodomestici siti nell'immobile de quo, ovvero inerenti alla TARSU, trattandosi di spese di norma gravanti esclusivamente sul possessore e detentore degli immobili, a prescindere dal titolo giustificativo.
A ciò si aggiunga che, affinché un bene di proprietà altrui possa essere usucapito, è necessario dimostrare di aver sottratto la cosa all'uso del legittimo proprietario per il tempo utile all'usucapione: nel caso di specie appare carente, in ordine al profilo probatorio, il requisito temporale necessario.
Secondo la Suprema Corte la lunga durata dell'utilizzo del bene può integrare un elemento presuntivo per escludere il requisito della tolleranza, previsto dall'art. 1144 c.c., qualora fra i comproprietari non intercorra un rapporto di parentela, ma di mera amicizia o buon vicinato (Cass. civ., 8 aprile 2021, n.
9359); inoltre con l'ordinanza n. 20508/2019 de 30.07.2019, la Cassazione ha rafforzato il concetto, statuendo che il protrarsi nel tempo di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà, può integrare un elemento presuntivo di esclusione della tolleranza solo nei rapporti labili e mutevoli, ma non nei casi di vincoli di stretta parentela (come è nel caso di specie trattandosi di fratelli).
In particolare, la Cassazione evidenzia che, in presenza di rapporti di parentela stretta, la durata dell'utilizzo esclusivo del bene non è di per sé sufficiente a confermare l'usucapione, in assenza di atti che manifestino in modo inequivocabile l'intenzione di possedere il bene in esclusiva.
Nella fattispecie in esame, e relativamente all'immobile sito nel Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario 4 – Parco Soleado is5/B (già Corso Campano n°315), parte istante ha eccepito, fronte della formulata riconvenzionale di usucapione, la tolleranza nel possesso temporaneo nei confronti del germano, : circostanza questa confermata anche dai testi escussi. CP_2
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Orbene, i convenuti non hanno provato, di fatto, di aver manifestato in maniera inequivocabile di voler possedere il bene come proprio.
Di converso, gli stessi asserivano di aver svolto lavori di ristrutturazione sull'immobile de quo, al fine di renderlo abitabile, circostanza tempestivamente e specificamente contestata dalla difesa istante.
A tal riguardo, dirimente è la relazione versata in atti, a firma del TU ing. il quale in Per_2 risposta alla richiesta quantificazione delle somme sostenute per l'esecuzione dei lavori, come descritti in atti, riferiva “questo TU non può che concludere che, con ogni evidenza, agli atti di causa, non sussiste alcun documento probante ai fini della riferibilità soggettiva, per cui, non risultando soddisfatta la condizione espressamente posta e ribadita dall'Ill.mo Giudice, preordinata all'attività di valutazione delle migliorie, questo TU, in ottemperanza al contenuto del quesito posto
e dei successivi chiarimenti forniti dallo stesso Ill.mo Giudicante, non ha proceduto alla quantificazione delle somme di cui al quesito in epigrafe”. (cfr. pag. 28 TU in atti); confermando quanto già espresso in sede di ordinanza del 23.05.2024 (l'allegato alla memoria di cui all'art. 183,
VI comma, II termine di parte convenuta, denominato “n. 3 fatture ristrutturazione”, privo di intestazione, di destinatario, di data, di numerazione progressiva, nonché di riferimento all'immobile oggetto di interventi, non può essere ritenuto documento probante).
Alla luce di tali risultanze istruttorie, ribadita, altresì, la tardività delle dichiarazioni rese da soggetti terzi in ordine a lavori eseguiti presso l'immobile per cui è causa, versate in atti in data 22 aprile 2024, ovvero oltre le preclusioni di allegazione documentale che, secondo il previgente rito erano maturate, questo Tribunale ritiene non provata l'esecuzione degli asseriti lavori di manutenzione de quo da parte dei convenuti, attori in via riconvenzionale, e, per l'effetto rigetta, la domanda riconvenzionale subordinata dagli stessi formulata.
Infine quanto alla declaratoria di nullità dell'intervenuta compravendita, attesa la non commerciabilità del bene, alla luce delle difformità catastali emerse all'esito dell'esperita C.T.U., si evidenzia che il TU in sede di chiarimenti ha precisato che l'immobile non è commerciabile per gli interventi (aumenti volumetrici) realizzati senza titolo successivamente alla compravendita (Si tratta di aumenti volumetrici e realizzati sine titulo Allo stato l'immobile non è commerciabile perché gli interventi sono senza titolo … il TU ha precisato, inoltre, che i costi per il ripristino dello status quo ante non era tra i quesiti compreso nell' incarico, del resto la presente controversia non attiene alla divisione dell'immobile ma alla restituzione del cespite occupato senza un valido titolo).
Venendo nel merito della res controversa, oggetto della domanda in via principale, la stessa è fondata.
In materia di occupazione senza titolo, la domanda di restituzione potrebbe trovare fondamento sulla base del dedotto venir meno di un rapporto negoziale di natura obbligatoria intercorrente tra le parti,
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che legittimava l'altrui detenzione dell'immobile in questione — a causa di vizi genetici dell'accordo contrattuale o per difetti strutturali dello stesso, che ne comportino la nullità o l'annullabilità, ovvero a causa di sopravvenuti disfunzioni causali del medesimo accordo, che ne comportino la risoluzione per inadempimento o per impossibilità sopravvenuta, ovvero, ancora, per la naturale cessazione dell'efficacia del rapporto stesso per il decorso del termine di durata o per recesso;
dall'altro lato, la stessa domanda potrebbe del tutto prescindere dalla deduzione, ab origine, di alcun rapporto di natura negoziale instauratosi tra le parti, per basarsi esclusivamente sulla dedotta altrui detenzione o possesso privo di alcun titolo giuridico giustificativo, inesistente ab origine o successivamente caducato.
Nel primo caso l'azione di restituzione esercitata ha natura prettamente personale ed è caratterizzata dalla relatività, nel secondo caso, invece, essa non può che essere inquadrata nell'azione reale di rivendica, dato che «non è azione di restituzione ma di rivendicazione quella con cui l'attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto» (Cass. SS.UU. 28 marzo 2014 n. 7305).
Tanto emerge dai precedenti della giurisprudenza di legittimità sulla questione (Cass. civ. del 17 gennaio 2011 n. 884; Cass. civ. del 23 dicembre 2010 n. 26003; Cass. civ. del 9 dicembre 2010 24921;
Cass. civ. del 27 gennaio 2009 n. 1929; nonché, da ultimo, Cass. SS.UU. 28 marzo 2014 n. 7305).
Nel caso di specie, parte attrice, , ha dimostrato documentalmente di essere legittima Parte_1 proprietaria dell'immobile de quo, avendo prodotto l'atto di compravendita per notaio
[...]
Notaio in Frignano (NA) dell'11 settembre 2003, rep. 35066, Racc.n°1.395, trascritto il Per_1
26 settembre 2003 ai nn. 38937/2802- allegato alla produzione attorea-, titolo che ne cristallizza la titolarità del bene in capo ad essa.
A riguardo, si evidenzia che le parti comparenti convenute, unitamente ai testi, non hanno mai contestato la sussistenza del titolo di proprietà in capo all'istante, ovvero l'intervenuta compravendita.
Va considerato che, sotto il profilo dell'onere della prova del diritto dominicale, il rigore della così detta "probatio diabolica", che fa carico all'attore in rivendicazione e che comporta l'onere di provare l'asserita proprietà del bene risalendo anche attraverso i propri danti causa, sino ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento della usucapione, si attenua nel caso in cui il convenuto non contesti specificamente la originaria appartenenza del bene rivendicato al dante causa, nel senso che, in tale ipotesi, il rivendicante non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un acquisto
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a titolo originario, ma solo che il bene medesimo abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto
(v. sul punto Cass. civ. sez. II, 30/3/2006, n. 7529; Cass. civ. sez. II, 22/9/2010, n. 20037).
Pertanto, rilevato che risulta indiscussa tra le parti la proprietà dei beni in favore dell'istante, nonché la legittimazione attiva della stessa, si osserva che i comparenti convenuti, stante il rigetto delle domande riconvenzionali formulate, non hanno apposto dover opporre alla pretesa attorea alcun titolo
(né reale né contrattuale) valido che giustificasse l'occupazione del bene oggetto di causa che, pertanto, non può che qualificarsi come abusiva.
Ed invero risultano provati la titolarità dell'immobile per cui è causa in capo all'istante, Parte_1
(cfr. contratto di compravendita); la mancanza di un contratto di locazione ad uso abitativo redatto in forma scritta, nonostante l'inizio dell' occupazione debba essere collocato in un momento successivo all'entrata in vigore della l. 431/1998 che prevede, giusta il disposto dell'art. 1, comma 4, la forma scritta quale elemento essenziale dei contratti di locazione ad uso abitativo;
il perdurare, al momento dell'instaurazione del giudizio, dell'occupazione dell'immobile de quo (e relative pertinenze)- circostanza non contestata dai convenuti comparenti e confermata dai testi escussi, nonché confermata dalla residenza indicata in sede di costituzione in giudizio.
Non è, invece, emerso alcun accordo tra le parti in causa per l'occupazione concordata del cespite per cui è causa.
Invero, circostanza pacifica tra le parti, nonché confermata anche dai testi, che l'immobile de quo fu abitato dai convenuti comparenti, da novelli sposi, appena dopo la celebrazione del matrimonio, ovvero nel 1997-1998, quando lo stesso era ancora in proprietà comune ai genitori di e Parte_1
. CP_2
All'udienza dell' 17.01.2024 l'istante, in sede di interrogatorio formale, benché ammessa la concessione dell'immobile per un tempo limitato, ha negato di aver prestato al fratello il consenso ad utilizzare le unità immobiliari a titolo gratuito, al contrario riferiva: “Non c'è mai stato un accordo anzi mio fratello sapeva che volevo regolarizzare la situazione della casa con una locazione anche per pagare meno tasse…”, come confermato dalla richiesta formale tramite legale, inviata tramite raccomandata a/r in data 29.11.2019.
Parte istante, come confermato anche dai testi escussi, ha riferito che i convenuti, pur sollecitati, non hanno mai versato alcun canone e/o indennità per l'occupazione, circostanza che persiste nell'attualità.
In definitiva, in accoglimento della domanda i convenuti vanno condannati in favore dell'istante all'immediato rilascio della porzione immobiliare facente parte dei fabbricati “Lotti E/1 e E/2 siti nel
Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario 4 – Parco Soleado is5/B (già Corso
11 R.G. n. 7078/2020
Campano n°315), ovvero IN distinto dal numero interno 5, identificato al Catasto Urbano del
Comune di Giugliano in Campania al foglio. 63, part.lla 1811, sub13.
Alcun termine ex art. 56, comma 1, l. 392/1978 va fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della richiamata disposizione.
Per quanto concerne la domanda giudiziale afferente alla richiesta di indennizzo per l'occupazione abusiva dell'immobile spettante alla legittima proprietaria, occorre preliminarmente, evidenziare che i convenuti hanno goduto e godono dell'immobile per cui è causa (elemento circostanziale assolutamente pacifico tra le parti e, peraltro, espressamente ammesso dalla difesa delle parti convenute e come risultante dalla TU).
Si richiama l'orientamento della giurisprudenza che riconosce al proprietario nel caso di occupazione dell'immobile (perché sprovvista di titolo, ab origine o per fatti sopravvenuti, ovvero perché sorretta da titolo inefficace) il diritto al risarcimento del danno per violazione del diritto di proprietà.
In conformità ad un consolidato orientamento, nelle fattispecie concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed alla impossibilità per costui di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v, Cass., 8 marzo 2010, n. 5568; Cass.11 febbraio 2008, n.
3251; Cass. 8 maggio 2006, n. 10498).
Nel caso di bene immobile il pregiudizio derivante dall'illegittima occupazione è agevolmente determinabile, perché si tratta di bene per sua natura destinato a produrre frutti attraverso la locazione, con la conseguente altrettanto agevole determinazione della somma di denaro che commisuri tale danno secondo i parametri dei canoni correnti di mercato.
Ciò posto, la richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione, formulata dall'istante, deve essere accolta dal giorno della domanda giudiziale, ovvero dall'avvenuta notifica in favore dei comparenti convenuti dell'atto di citazione in rinnovazione.
In ordine alla quantificazione, ritiene questo giudice che il credito degli istanti possa essere determinato sulla base delle risultanze della relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio le cui conclusioni, anche sul punto, appaiono corrette e conseguenti ad una esatta individuazione dei parametri di riferimento.
Dalla data di notificazione dell'atto di citazione in rinnovazione del presente giudizio e fino alla data di deliberazione della presente sentenza, il valore dell'indennità dovuta deve ritenersi pari alla complessiva somma € 42.016,12, pari alla sommatoria del valore locativo dell'unità abitativa anzidetta pari a € 780,00 per 3 mensilità, ovvero da maggio 2021 a luglio 2021 (€ 2.340,00), del valore locativo pari a € 792,29 per 12 mensilità, ovvero da agosto 2021 a luglio 2022 (€ 9.507,48),
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del valore locativo pari ad € 840,42 per 12 mensilità, ovvero da agosto 2022 a luglio 2023 (€
10.085,04 ), del valore locativo pari ad € 873,20 per 23 mensilità, ovvero da agosto 2023 a giugno
2025 (€ 20.083,6).
Il credito maturato, per detto titolo, dall'istante è pari ad € 42.016,12, oltre agli interessi legali, al tasso previsto dall'art. 1284 cod. civ., dalla data di pubblicazione della presente sentenza fino all'effettiva corresponsione.
In ordine al governo delle spese processuali, le stesse seguono il principio della soccombenza e sono liquidate, come da dispositivo, sulla base dei valori minimi di cui alle tabelle allegate al D.M. 55/2014 per i giudizi innanzi al Tribunale, tenuto conto del valore della controversia (da € 5001,00 ad €
26.000,00), dell'esito della stessa ed in relazione alle fasi di studio della controversia, introduttiva del giudizio, trattazione e decisionale.
Analogamente e secondo il criterio della soccombenza, le spese di C.T.U. sono poste definitivamente a carico dei convenuti.


P.Q.M.


• Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del G.M., Dott.ssa Francesca Sequino, definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 7078/2020 del R.G.A.C., così provvede:
• Rigetta le domande spiegate in via riconvenzionale, dai convenuti Controparte_1
C.F. e C.F. alla luce delle C.F._2 CP_2 C.F._3 motivazioni spiegate in parte motiva;

• Accoglie la domanda attorea, così come in parte motiva, e per l'effetto: dichiara che i convenuti
C.F. e C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2 occupano sine titulo la porzione immobiliare facente parte dei fabbricati C.F._3
“Lotti E/1 e E/2 siti nel Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario 4 – Parco Soleado is5/B (già Corso Campano n°315), ovvero IN distinto dal numero interno 5, identificato al
Catasto Urbano del Comune di Giugliano in Campania al foglio. 63, part.lla 1811, sub 13;
• Ordina ai convenuti C.F. e Controparte_1 C.F._2 CP_2
C.F. di rilasciare la porzione immobiliare facente parte dei
[...] C.F._3 fabbricati “Lotti E/1 e E/2 siti nel Comune di Giugliano in Campania oggi Via Del Sagittario 4 –
Parco Soleado is5/B (già Corso Campano n°315), ovvero IN distinto dal numero interno 5, identificato al Catasto Urbano del Comune di Giugliano in Campania al foglio. 63, part.lla 1811, sub
13, in favore di parte attrice , C.F. legittima proprietaria;
Parte_1 C.F._1
• Condanna, in solido, C.F. e Controparte_1 C.F._2 CP_2
C.F. al pagamento in favore di C.F.
[...] C.F._3 Parte_1
della somma di € 42.016,12 (quarantaduemilasedici,12), a titolo di indennità C.F._1
13 R.G. n. 7078/2020
di occupazione oltre agli interessi legali al tasso previsto dall'art. 1284 cod. civ., dalla data di pubblicazione della presente sentenza, fino all'effettiva corresponsione;

• Rigetta la domanda riconvenzionale subordinata relativa al rimborso per le migliorie apportate formulata dai convenuti C.F. e Controparte_1 C.F._2 CP_2
C.F. alla luce di quanto indicato in parte motiva;

[...] C.F._3
• Condanna, in solido, C.F. e Controparte_1 C.F._2 CP_2
C.F. al pagamento in favore di C.F.
[...] C.F._3 Parte_1
, delle spese di lite che si liquidano in € 3.551,91 di cui € 1.011,91 per C.F._1 esborsi, comprensivi della mediazione ed € 2.540,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

• Pone definitivamente a carico delle parti convenute soccombenti le spese di TU già liquidate con separato decreto del 17 luglio 2024 in € 3.228,79, di cui € 2.859,03 per onorari ed € 369,76 per spese, oltre I.V.A. e contributo assistenziale e previdenziale, come per legge.
Aversa 1 luglio 2025 Il Giudice Dott.ssa Francesca Sequino
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