508/2024 R.G.
TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA PRIMA SEZIONE CIVILE IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il GOP dott.ssa Monica Santa Kumbasar, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento n. R.G. 508/2024, vertente
TRA Parte
(C.F. con sede legale corrente Controparte_1 P.IVA_1 in Reggio Emilia – via Louis Pasteur n. 6, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. assistita, difesa e rappresentata dall'Avv. Valter Controparte_2
OM AZ (C.F. – Pec: C.F._1
, come da procura ad litem in Email_1 atti, ed elettivamente domiciliata a Reggio Emilia in via della Previdenza Sociale n. 8, presso lo Studio e nella persona dell'Avv. Valter OM AZ;

- ATTORE
CONTRO
, (C.F. E PARTITA IVA: , CON Controparte_3 P.IVA_2
SEDE LEGALE INREGGIO EMILIA, VIA PLINIO GAIO SECONDO N. 5, IN PERSONA DEL LEGALE
RAPPRESENTANTE PRO TEMPORE SIG. , RAPPRESENTATA E DIFESA, PER Controparte_4
PROCURA IN ATTI, DALL'AVV. ALBERTO GAMBETTI PRESSO IL CUI STUDIO IN REGGIO EMILIA,
VIA ZACCHETTI N. 31 ELEGGE DOMICILIO (INDIRIZZO P.E.C.:
Email_2
- CONVENUTO

Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni: le parti hanno concluso come in atti. pagina 1 di 6 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione regolarmente notificato RI. a convenuto in Controparte_1 giudizio la sponendo: Controparte_3
- di svolgere “attività immobiliare nella forma più ampia possibile;
in particolare, la società potrà esercitare attività edili in genere, quali la lottizzazione di aree, l'esecuzione di opere di urbanizzazione, l'edificazione, il restauro, la ristrutturazione ed eseguire altre opere di manutenzione o risanamento di qualunque tipo, in proprio o per conto terzi” (cfr.doc. 1, pag.
3 di 10 fascicolo attoreo);
- di avere acquistato dalla convenuta con atto notarile del 17.03.2022, a firma della Dott.ssa
, notaio iscritto al Ruolo del Distretto di Reggio Emilia: Persona_1
a) fabbricato insistente in Via Bettino Ricasoli nr. 6-6/A-6/B, dati catastali: Catasto
Fabbricati: foglio 108, part. 154, sub. 1, z.c. 2, cat. A/10, cl. 2, vani 15,5; Catasto Terreni del
Comune di Reggio Emilia: foglio 108, part. 154 ;
b) fabbricato sviluppantesi tra i piani terra e primo, collegati tra di loro da scala interna, con annessa area cortiliva, avente accesso dalla Via Bettino Ricasoli n. 4 e da Via Quintino Sella, censito ai seguenti dati catastali: Catasto Fabbricati: foglio 108, part. 161, sub. 3, z.c. 2, cat.
A/10, cl. 2, vani 24,5; Catasto Terreni del Comune di Reggio: foglio 108, part. 161;
fascicolo attoreo) ufficio posto al primo piano del fabbricato avente accesso dalla via Quintino
Sella n. 5, composto da sala di attesa, reception, quattro vani ufficio, ripostiglio, due bagni di cui uno con antibagno, terrazza, con annessa porzione di area cortiliva al piano terra (cfr. doc.
3, pag. 2) al prezzo di complessivi € 785.000,00 (cfr. doc. 3, pag. 6);
- che successivamente alla stipulazione l'attrice intraprendeva sugli immobili censiti al foglio
108, particelle 154 e 161 lavori edilizi (nella specie, demolizione) che venivano appaltati alla società Benassi s.r.l.;
- che durante lo svolgimento dei lavori, la società appaltatrice rinveniva la presenza di lastre di amianto e pannelli isolanti in lana di roccia incapsulato tra i tavelloni in laterocemento sottostanti e la lamiera di copertura soprastante (cfr. doc 4 e doc 5 fascicolo attoreo).
Chiedeva pertanto la riduzione del prezzo di vendita ex art. 1490 c.c., nella misura di €
52.145,63, assumendo la presenza di vizi (amianto) nel bene venduto dalla
[...]
Controparte_5
Si costituiva la la quale esponeva: Controparte_3
pagina 2 di 6 - che l'immobile venduto all'attrice è stato edificato nel 1963 e che le sarebbe pervenuto con atto di permuta il 2/8/2010 dopo essere stato oggetto di interventi di ristrutturazione;

- contestava l'assenza di prova circa la provenienza dell'amianto sottoposto da parte attrice ad
, all'immobile per cui è causa atteso che le analisi e i rilievi effettuati non sarebbero stati Pt_2 eseguiti nel contraddittorio delle parti, né tantomento sarebbe stato avviato un procedimento di A.T.P.;
- rilevava che in ogni caso, la presenza di amianto in un immobile non ne impedisce la vendita atteso che la pericolosità del suddetto materiale è conseguenza della sua dispersione nell'aria che si verifica a seguito della demolizione degli edifici contenenti amianto;

- eccepiva la contraddittorietà delle doglianze avversarie laddove parte attrice dapprima ha sostenuto che l'amianto non sarebbe stato visibile in quanto incapsulato e poi ha allegato al fascicolo di causa quale prova le fotografie della copertura esterna del testo, all'evidenza ben visibile (cfr. doc. 4 fascicolo attoreo).
Rilevava pertanto l'inapplicabilità dell'art. 1490 c.c. e conseguentemente dell'art. 1492 c.c., per insussistenza di qualsivoglia vizio del bene venduto e instava pertanto per la reiezione della domanda attorea di cui contestava anche il quantum;
in subordine chiedeva di limitare l'eventuale condanna al pagamento delle spese di smaltimento dell'amianto.
Concessi i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c., rigettate le richieste istruttorie formulate dalle parti, la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti di cui in epigrafe.
2. Va innanzitutto ribadito il giudizio negativo già espresso nel corso dell'istruttoria con l'ordinanza ammissiva delle prove che si conferma in questa sede in ordine all'ammissione delle prove dedotte dalle parti ed in particolare da parte attrice e, per il cui ingresso essa ha insistito in sede di comparsa conclusionale, atteso che tali istanze appaiono inammissibili e comunque superflue alla luce della documentazione in atti ed essendo comunque stati acquisiti sufficienti elementi per la decisione come si dirà infra.
In ordine all'eccepita mancata pronuncia di questo giudice sulla richiesta di ammissione di CTU formulata da parte dell'attrice, premesso che l'ammissione della CTU rientra nel potere discrezionale del giudice, va rilevato che nella fattispecie è stata implicitamente ritenuta superflua, atteso che la finalità di parte attrice era quella di provare il “quantum” dell'asserito danno subito, neppure provato nell'”an”.
pagina 3 di 6 Fondata l'eccezione di inammissibilità sollevata dalla convenuta in relazione alla domanda attorea introdotta con la prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. avente ad oggetto la richiesta risarcitoria per violazione della garanzia convenzionale ex art. 5 del contratto inter partes in data 17/3/2022.
Ed invero lamentava parte convenuta che l'attore, nelle conclusioni del proprio atto di citazione, aveva domandato la riduzione del prezzo ex artt. 1490 e 1492 c.c. salvo poi modificare, inammissibilmente e tardivamente, le proprie conclusioni in sede di prima memoria ex art. 171 ter c.p.c., chiedendo il risarcimento dei danni anche per violazione dell'art. 5 del contratto inter partes in data 17/3/2022 e quindi in virtù di garanzia convenzionale, diversa da, quella legale azionata con l'atto di citazione che pertanto, trattandosi di “mutatio libelli”, non poteva trovare ingresso nella presente causa , in quanto domanda nuova , tassativamente vietata introducendo un “petitum” diverso.
Ritiene questo Giudice che l'eccezione sia fondata in quanto, nel caso concreto, con la prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. attrice ha inammissibilmente sottoposto al giudice un nuovo elemento di indagine costituito appunto dal patto contrattuale.
La stessa parte attrice ne dà atto laddove in comparsa conclusione assume che la garanzia convenzionale invocata opererebbe a prescindere dalla aerodispersione dell'amianto rinvenuto nell'immobile acquistato, per la sola presenza di inquinanti nell'immobile (cfr. pag.
19 della conclusionale) ampliando inammissibilmente, rispetto alla domanda formulata con l'atto di citazione, pertanto le ipotesi dei “vizi” risarcibili che, nei patti contrattuali prescinderebbero dalla pericolosità cagionata dall'areodispersione dell'amianto.
Circoscritta nei suddetti termini, la domanda attorea è infondata e non può trovare accoglimento.
A norma dell'art. 1490 cod. civ., l'obbligazione di garanzia gravante sul venditore discende dal fatto oggettivo del trasferimento di un bene affetto da vizi che lo rendano inidoneo all'uso cui
è destinato o ne diminuiscano in misura apprezzabile il valore. In particolare, la preesistenza del vizio rispetto alla conclusione del contratto di compravendita rende responsabile il venditore per aver alienato un bene oggettivamente affetto da quel determinato difetto.
In presenza di vizi occulti, dunque, emersi o scoperti dopo la consegna del bene, l'acquirente può agire contro il venditore esercitando l'azione di garanzia, anche solo sotto il profilo pagina 4 di 6 risarcitorio, per il solo fatto dell'esistenza del vizio o carenza della qualità promessa all'atto del trasferimento.
In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato che il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c., oppure agisca per il risarcimento del danno, è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (cfr.
Cass. 11748/2019 rv. 653791), oltre, ovviamente, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre.
Nella fattispecie va rilevato che l'immobile compravenduto è stato costruito ante 1992 prima quindi dell'entrata in vigore della legge n.257/1992 che ha vietato per il futuro la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento senza tuttavia imporre la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevedendo rispetto a tali costruzioni solo l'obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici e consentendo pertanto la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo (cfe
Cass. 8156/2012).
Parte attrice avrebbe dovuto pertanto fornire la prova che l'amianto rilevato da di cui al Pt_3 suo doc. 9, innanzitutto provenisse dall'immobile acquistato dalla convenuta per cui è causa: prova che non è stata fornita atteso che i rilievi e le analisi non sono stati eseguiti nel contraddittorio delle parti. Neppure a tal fine è stato promosso un procedimento di ATP che avrebbe potuto fotografare lo stato dei luoghi, ormai irrimediabilmente mutato.
Inoltre ai fini della riduzione del prezzo parte attrice avrebbe dovuto, ove provata la presenza di amianto nell'immobile, fornire la prova della sua specifica pericolosità atteso che la presenza dell'amianto di per sé non incide, per ciò solo, sulla sua commerciabilità e conseguentemente sulla valutazione del bene.
Da quanto emerge dagli atti di causa infatti la necessità di smaltimento dell'amianto è conseguita alla demolizione dell'edificio eseguita dall'attrice, soggetto operante nel campo delle costruzioni (cfr. doc. 1 attrice) che, nonostante fosse a conoscenza della vetustà dell'immobile e non potesse ignorare il materiale a copertura dell'edificio in quanto visibile come si evince dalla documentazione versata in atti (cfr doc. 4 attrice), ha avviato le opere di demolizione senza alcuna cautela.
Ne consegue il rigetto delle domande attoree.
pagina 5 di 6 Non sussistono i presupposti per la richiesta condanna di parte attrice ex art. 96, co. 3 c.p.c., non potendosi ritenere accertato, infatti, che quest'ultima abbia agito in giudizio con dolo o colpa grave, ancorché intesa come difetto di diligenza nel valutare preliminarmente la fondatezza della propria domanda.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Emilia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa o respinta, così decide:
- RESPINGE le domande di parte attrice;

- AN parte attrice al pagamento delle spese processuali a favore di parte convenuta che si liquidano in € 7.616,00 per compensi oltre accessori di legge.
- RESPINTA E/O ASSORBITA ogni altra domanda.
Così deciso in Reggio Emilia lì, 23 ottobre 2025.
Il GOP
Dott.ssa Monica Santa Kumbasar
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