R.G. n. 28974/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- IV SEZIONE CIVILE – in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Biancamaria
Pisciotta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 28974 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
(C.F. ) rappresentato e difeso, Parte_1 C.F._1 congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Salvatore Maddalena e
Giovanni Maddalena presso il cui studio, sito in Napoli, alla Via Arenaccia n.
67, è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

-ATTORE IN VIA PRINCIPALE E CONVENUTO IN VIA
RICONVENZIONALE –
E
(C.F. Controparte_1
), in persona dell'amministratore p.t. quale C.F._2 CP_2 procuratore di se stesso elettivamente domiciliato in Napoli, alla Via Miano
n.114;
-CONVENUTO IN VIA PRINCIPALE E ATTORE IN VIA
RICONVENZIONALE-
NONCHÉ
(P.I. , in persona del Controparte_3 P.IVA_1 legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Silvio
Gandino presso il cui studio, sito in Napoli, alla Via del Parco Margherita n.
23, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

-TERZA CHIAMATA IN CAUSA-
Oggetto: opposizione a delibera assembleare;

Conclusioni: all'udienza del 15/07/2025 il procuratore di “si Parte_1 oppone alle richieste formulate dal condominio risultando la CTU completa ed esaustiva. Si riporta la propria memoria illustrativa ed insiste per
l'accoglimento dell'opposizione previo annullamento della delibera impugnata;
chiede che la causa sia decisa con rinuncia ai termini di cui all'art. 190 c.p.c.”; il procuratore del “si CP_1 Controparte_1 riporta integralmente alla propria domanda e a tutte le proprie difese articolate in atti e nei verbali di udienza, conclude per il rigetto della domanda attorea e per l'accoglimento della domanda riconvenzionale, impugna la CTU in quanto pur emergendo elementi contabili a sostegno della tesi del Condominio, ha ritenuto di non poter giungere a conclusioni definitive per assenza di documentazione completa, tale lacuna non è imputabile al Condominio ma alla mancata allegazione da parte dell' attore oltre che al rifiuto dello stesso di acconsentire all'integrazione dell'istruttoria; in via subordinata si chiede a questo Ill.mo Giudice di rimettere la causa sul ruolo e di ordinare ex art 210 c.p.c. il deposito della documentazione integrativa o comunque da prodursi dalla parte più diligente, con vittoria di spese e competenze di lite, CTU compresa, da attribuirsi al procuratore antistatario;
nel caso in cui la causa sia decisa rinuncia alla concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.”; il procuratore della
[...]
“si riporta integralmente alle pregresse difese svolte Controparte_3 in atti e verbali di causa e precisa le conclusioni richiamando quelle rassegnate nella comparsa di risposta depositata nell'interesse della predetta società e, ai fini della discussione, si riporta alle note conclusionali
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ritualmente depositate. Impugna estensivamente le avverse deduzioni e difese
e chiede volersi decidere la causa con rinuncia ai termini di cui all'art. 190
c.p.c.”;
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente questo Giudice dà atto di redigere la presente sentenza secondo il disposto di cui all'art. 135 c.p.c. e 118 disp. Att. c.p.c. come novellati dalla l. n. 69/2009, secondo cui la sentenza contiene “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Con atto di citazione, ritualmente notificato via pec in data
25/11/2021, , premesso di essere condomino del fabbricato sito Parte_1 in Napoli, e di aver ricoperto per il medesimo Controparte_1 la carica di amministratore dal 26/05/2015 dall' 8/01/2020, ha CP_1 adito l'intestato Tribunale al fine di ottenere la declaratoria di nullità/annullabilità del capo n. 1 della delibera assembleare assunta in data
23/06/2021 con cui sono stati approvati i bilanci consuntivi per gli anni 2016,
2017, 2018, 2019 relativi alla gestione , ma revisionati Pt_1 dall'amministratore entrante, e 2020 relativi alla gestione dell'amministratore subentrante, stante il mancato rispetto dei principi contabili di CP_2 redazione dei bilanci di cui all'art. 1130 bis c.p.c., nonché dei principi di chiarezza e precisione, vinte le spese di lite.
In data 19/04/2022 si è costituito in giudizio il Controparte_1 impugnando l'avversa pretesa ed insistendo per il rigetto della
[...] stessa in quanto infondata. Nello specifico ha sostenuto che la difesa dell'Ente di gestione che la redazione del bilancio è stata redatta osservando le regole dell'art.1130 bis c.c. (cfr. pag. 3 comparsa di costituzione e risposta). Ha, poi, proposto domanda riconvenzionale al fine di ottenere la condanna dell'attore alla restituzione e/o comunque alla reintegrazione della differenza di cassa risultate dai bilanci approvati pari ad € 29.543,57, vinte le spese di lite.
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Con provvedimento reso in data 20/09/2022 la scrivente ha autorizzato la richiesta di parte attrice, in conseguenza della domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto, di chiamata in causa della Reale Mutua CP_1 di Ass.ni in forza della polizza n. 2010/03/2070907, per essere dalla stessa tenuto indenne nella denegata ipotesi di accoglimento della predetta domanda.
La compagnia assicuratrice si è, quindi, costituita in giudizio in data
1/02/2023 eccependo l'inoperatività della garanzia assicurativa e l'inefficacia dell'assicurazione con riferimento al sinistro dedotto in lite per i presunti ammacchi di cassa (cfr. pag. 4 comparsa di costituzione e risposta).
Nello specifico la compagnia assicuratrice ha dedotto, in primo luogo, che la polizza assicurativa era stata stipulata dal in relazione all'attività di Pt_1 commercialista mentre nel caso in esame gli addebiti mossi allo stesso erano inerenti la sua attività di amministratore per il Controparte_1 nonché l'inoperatività della predetta assicurazione, ai sensi
[...] dell'art. 1900 c.c., in relazione a comportamenti dolosi asseritamente posti in essere dall'assicurato.
Ha, quindi, insistito per il rigetto della domanda di manleva, vinte le spese di lite.
La causa, istruita con ctu contabile, all'udienza del 15/07/2025 è stata riservata in decisione, previa rinuncia delle parti alla concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Tanto premesso in fatto, in primo luogo, ai fini che occupano, compete a chi scrive la qualificazione della domanda proposta (azione di nullità e/o azione di annullamento) sulla base del vizio dedotto.
E' noto che, secondo l'orientamento pacifico della Suprema Corte (cfr.
Cass. S.U. 4806 del 7.03.2005; Cass. S.U Sez. U n. 9839 del 4/04/2021): “In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei
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condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni”
– e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'“ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge
o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art.
1137 cod. civ.”.
La categoria della nullità, attenendo a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico, ha, quindi, carattere residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità.
Alla stregua di detti principi, dunque, va affermato che l'azione promossa dall'attore debba qualificarsi quale azione di annullamento avendo il dedotto la violazione, nella redazione dei bilanci approvati con Pt_1 delibera del 23/06/2021, dei principi contabili di cui all'art. 1130 bis c.c.
Ciò posto va dichiarata la procedibilità della domanda per aver l'attore tempestivamente avviato la procedura di mediazione obbligatoria conclusasi, poi, con verbale negativo del 28/10/2021 (cfr. all. atto di citazione)
Inoltre, la domanda proposta risulta anche ammissibile in quanto tempestivamente proposta: infatti, a seguito del verbale negativo di mediazione, il condomino ha proposto, nel rispetto del termine di Pt_1 giorni 30 di cui all'art. 1137 c.c., azione giudiziaria volta all'accertamento dell'illegittimità della delibera in questione (notifica del 25/11/2021).
Nel merito la domanda principale è fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Va premesso, in termini generali, che fra gli obblighi principali dell'amministratore di condominio, il quale ricopre un ufficio di diritto privato, oggettivamente orientato alla tutela del complesso degli interessi
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condominiali ed assimilabile al mandato con rappresentanza (cfr. Cass. Civ., sent. n. 10815 del 16.08.2000; Cass. civ., sent. n. 1286 del 12.02.1997), vi è quello di rendiconto di cui all'art. 1713 c.c.
Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato.
Nella redazione del rendiconto, quindi, devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità.
Se è pur vero, infatti, che non è necessario, ai fini della validità dell'approvazione del rendiconto, che le singole voci di entrata e di spesa, con relativa ripartizione, siano trascritte nel verbale di assemblea, ovvero che esse siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa - posto che rientra tra i poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione prestando fede ai dati forniti dall'amministratore in base alla documentazione giustificativa -, ciò non toglie che, affinché possa ritenersi valida la delibera di approvazione di un rendiconto, è necessario che la relativa contabilità sia idonea a rendere intelligibili e chiare ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (cfr. Cass. civ., sent. n. 1405 del
13/01/2007; in termini Cass. civ., sent. n. 3892 del 14/02/2017).
Solo nel caso in cui il rendiconto sia agevolmente intellegibile, “anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest'ultimo requisito
- come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c., (disciplinanti la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale) - costituisce il presupposto indispensabile affinché il destinatario del conto assolva l'onere di indicare specificamente le partite che intende contestare” (cfr Cass. civ., sent. n. 10153 del 09.05.2011), è esercitabile da parte dei condomini/mandanti, generalmente privi di specifiche cognizioni contabili, la facoltà di controllo effettivo delle voci di entrata e di spesa e del corretto
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esercizio della gestione dei propri interessi da parte dell'amministratore/mandatario.
Per rendere intellegibile il rendiconto occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del con possibilità di verifica dei CP_1 documenti e, quindi, della giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell'ente condominiale (cfr. Cass. civ., sent. n. 3892 del 14/02/2017 la quale, pronunciandosi in vertenza relativa ad una gestione condominiale avutasi in epoca anteriore all'entrata in vigore delle modifiche di cui alla legge n.
220/2012, ha confermato la sentenza di merito la quale aveva ritenuto che la mancanza di un giornale di contabilità, con registrazione cronologica delle operazioni riguardanti il , rendesse impossibile ricostruire CP_1
l'andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all'amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilità).
La mancanza di registrazione contabile cronologica delle operazioni poste in essere, le quali conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, così come la presenza di elementi che ne inficino la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio e, conseguentemente, della delibera che l'abbia approvato.
La riforma attuata con la legge 220/2012, in vigore dal 18/06/2013, impone, da un punto di vista formale, che il rendiconto condominiale sia composto, ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche in ordine cronologico;
il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del “patrimonio” condominiale;
nonché la nota sintetica “esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
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Pertanto, poiché il registro di contabilità - al pari degli altri documenti or ora indicati - è una componente essenziale del rendiconto, lo stesso deve essere allegato al bilancio;
il che non costituisce un mero formalismo, quanto piuttosto un diritto dei condomini ad avere una gestione ispirata a criteri di trasparenza e quindi immediatamente verificabile anche da coloro che non abbiano capacità e conoscenza proprie degli addetti ai lavori.
Detto altrimenti: il registro di contabilità deve essere allegato al rendiconto essendo parte inscindibile dello stesso, in quanto finalizzato ad una comprensione immediata della situazione patrimoniale ai fini della discussione e della partecipazione consapevole.
Del resto, la stessa giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che il registro di contabilità, unitamente al riepilogo finanziario e alla nota sintetica esplicativa della gestione, persegue certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali CP_1 elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Con la conseguenza che “allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa -
l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione” (cfr. Cass. ord. n.33038/2018).
Tanto premesso in punto di diritto, osserva il Tribunale che la ctu espletata nel corso del giudizio a firma del dott. depositata in data Per_1
24/02/2025, ha evidenziato proprio la mancanza del registro di contabilità nei
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bilanci approvati con delibera del 23/06/2021. Ed invero, nella ctu in atti si legge, a pag. 15: “Nel caso in esame la carenza documentale accertata è ammessa da entrambe le parti , di fondamentale importanze è la mancanza in atti del registro cronologico di “contabilità” che non consente allo scrivente la verifica dei valori contestati in toto”. Come, infatti, precisato dal ctu a fronte delle contestazioni di parte attrice il convenuto non ha CP_1 provveduto, nei propri scritti difensivi, al deposito della documentazione giustificativa posta a base dei rendiconti approvati con la delibera oggetto di impugnazione;
in particolare il tecnico nominato dal Tribunale ha rilevato che
“mancano documenti quali bollette condominiali emesse ai condomini, fatture pagate ai fornitori, estratti conto bancari del condominio dal 2016 al 2020 , registro cronologico di contabilità dal 2015 al 2020…” (cfr. pag. 5ctu in atti).
In base al principio della vicinanza dell'onere probatorio (cfr. Cass. n.
13533/2001) doveva essere il convenuto a dar prova che i bilanci CP_1 approvati fossero rispettosi dei criteri legali e di tutte le prescrizioni previste dall'art. 1130 bis c.c.
Ciò posto non essendovi, in atti, prova del registro di contabilità allegato ai bilanci approvati, per tutto quanto sopra argomentato, la domanda di parte attrice va accolta e, di conseguenza, il capo n. 1 della delibera assunta in data 23/06/2021 va annullata, con riferimenti all'approvazione dei bilanci consuntivi per gli anni 2016 - 2019 con assorbimento di ogni ulteriore doglianza fatta valere dall'attore in relazione ai singoli bilanci approvati.
Quanto, poi, alla domanda riconvenzionale proposta dal CP_1 convenuto volta a accertare la differenza di cassa risultate dai bilanci approvati pari ad € 29.543,57 e ad ottenere la restituzione di tale somma dall'attore in via principale, la stessa va rigettata per carenza di prova.
Ed invero, il che, come nel caso di specie, lamenti un CP_1 malaccorto o, addirittura, infedele impiego del proprio denaro da parte
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dell'amministratore che l'abbia gestito “è onerato della prova” (da fornirsi attraverso tanto la contabilità - se regolarmente tenuta e approvata - e/o i versamenti eseguiti e le uscite comprovate da documenti di spesa quanto i movimenti del conto corrente) che l'esercizio in contestazione si è in realtà chiuso, non già con debiti di gestione, ma con veri e propri avanzi di cassa, o puntualmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata (e poi, a un certo punto, “dispersi”, senza una corrispondente, effettiva partita in uscita) oppure sin dall'inizio fraudolentemente occultati ( cfr. Trib. di Roma, sent. n. 2874 del 22/02/2022).
Tuttavia, il ctu, esaminati gli atti prodotti in corso di causa ha constatato che “Sulla base dei carenti documenti disponibili e dei bilanci in atti, questo CTU non riscontra la differenza di cassa denunciata dal
convenuto nella proposta domanda riconvenzionale” (cfr. pag. CP_1
16 ctu).
La domanda riconvenzionale proposta dal Controparte_4
va, pertanto, respinta;
al rigetto della domanda riconvenzionale CP_1 consegue anche l'assorbimento della domanda di garanzia.
Le spese di lite nei rapporti tra il e il convenuto Pt_1 CP_1 seguono la soccombenza e sono liquidate come, in dispositivo, in conformità ai parametri dettati dal D.M. 55/2014 e s.m. tenuto conto del valore della causa per come prospettato in citazione (valore indeterminabile – complessità bassa) e dell'attività concretamente espletata con la precisazione che si applicano i parametri minimi di liquidazione stante l'assenza di questioni di fatto e/o di diritto particolarmente complesse.
Per quanto riguarda la regolamentazione delle spese processuali sostenute dalla terza chiamata in causa, va ricordato che, secondo l'orientamento del tutto consolidato tra i Supremi Giudici (cfr. tra le altre:
Cass, Sez.3, ord. 31889 del 6.12.2019 e cass. Sez. 2,sentenza n. 23948 del
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25.00.2019) “In forza del principio di causazione - che, unitamente a quello di soccombenza, regola il riparto delle spese di lite - il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda;
il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora
l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa”.
Inoltre, in altre decisioni (cfr. Cass. n. 7674/2008 e Cass. 14930/2000)
i giudici di legittimità affermano che le spese del giudizio sostenute dalla parte chiamata in causa possono essere poste a carico della parte soccombente anche quando non abbia proposto alcuna domanda nei confronti del terzo ovvero quest'ultimo sia stato chiamato iussu iudicis (cfr. Cass. n. 8886/2013).
Applicando tali principi al caso in esame il Condominio sito in CP_1
va condannato anche alla rifusione delle spese di Controparte_1 costituzione e di rappresentanza della terza chiamata in causa, Controparte_3
non essendo fondata l'eccezione di inoperatività della polizza
[...] essendo le condotte contestate al inerenti l'attività di commercialista Pt_1 dello stesso esercitata nell'ambito del più ampio rapporto di mandato intercorso con il Condominio;
le predette spese vanno liquidate sulla base degli stessi parametri utilizzati per parte convenuta in via principale.
Le spese di C.T.U., ferma restando la solidarietà passiva fra tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del
12/03/2025 (cfr. Cass. civ., sent. n. 28094 del 30/12/2009), si pongono nei rapporti interni fra le parti a carico esclusivo del sito in CP_1 [...]
, in persona dell'amministratore p.t. Controparte_1

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P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV sez. civile, definitivamente pronunciando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda attorea e per l'effetto annulla il punto n.1 della delibera dell'assemblea condominiale del 23/06/2021 con cui sono stati approvati i bilanci consuntivi per gli anni 2016, 2017,
2018, 2019;
2) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal Condominio sito in;
Controparte_1
3) dichiara assorbita la domanda di manleva proposta da Pt_1
nei confronti della Reale Mutua di Ass.ni;
[...]
4) Condanna il , in Controparte_1 persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore di
, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi Parte_1
€ 4.354,00 di cui € 545,00 per spese ed € 3.809,00 per compensi oltre 15% rimb. forf., IVA e CPA come per legge con attribuzione in favore degli avv.ti Salvatore Maddalena e Giovanni Maddalena dichiaratisi antistatari;

4) Condanna il sito in , in CP_1 Controparte_1 persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore della Reale Mutua di
Ass.ni, delle spese di lite, che si liquidano in € 3.809,00 per compensi oltre
15% rimb. forf., IVA e CPA come per legge;

5) Pone definitivamente a carico del Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t., le spese di ctu liquidate con
[...] separato decreto del 12/03/2025.
Così deciso in Napoli il 24 agosto 2025. Il Giudice dott.ssa Biancamaria Pisciotta
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale
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