N. R.G. 1005/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA
Oggi 16 luglio 2025, alle ore 11.10, innanzi al Tribunale in composizione monocratica nella persona del dott. Giacomo Rocchetti, sono comparsi:
Per , l'avv. ER ELENA MA, la quale si riporta alla memoria Parte_1 integrativa, dando atto della notificazione del verbale di udienza con ordinanza di mutamento del rito ex art. 143 c.p.c. in data 07.04.2025. Attesta che la morosità persiste e ammonta ad euro 7.103,52, di cui
4.550,00 per canoni scaduti fino a gennaio 2025 ed euro 2.553,52 per oneri condominiali maturati fino a gennaio 2025, oltre a canoni a scadere. Chiede potersi discutere oralmente, con vittoria di spese e compensi, indicando esborsi in euro 513,90 (notifiche e CU e marca).
Per nessuno è comparso fino alle ore 11.13. Parte_2
Il Giudice
Verificata la regolarità della notificazione, dopo vari tentativi non andati a buon fine, come da relata di notifica UNEP, ex art. 143 c.p.c. in data 07.04.2025, dispone procedersi in contumacia di Pt_2
[...]
A questo punto, ritenuta la causa documentalmente istruita e matura per la decisione, invita parte ricorrente a discutere contestualmente ex art. 429 c.p.c.
L'Avv. Barbieri discute oralmente riportandosi alla memoria difensiva e alle conclusioni sopra rassegnate.
Il Giudice
Udita la discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando il difensore ad allontanarsi dall'aula. Avverte che verrà data lettura della sentenza in coda di udienza, indicativamente alle ore 17:00.
L'Avv. Barbieri rinuncia sin d'ora a comparire per la lettura della sentenza.
Verbalizzazione sospesa alle ore 11:17.
pagina 1 di 8 Riaperto il verbale alle ore 17:10, dato atto che nessuno è presente, pronuncia sentenza scritta in calce al processo verbale, dandone lettura e provvedendo al contestuale deposito in cancelleria per la pubblicazione.
Pavia, 16.07.2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti

pagina 2 di 8 N.R.G. 1005/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 1005/2025 promossa da:
(C.F: ), rappresentata e difesa dall'Avv. ELENA Parte_1 C.F._1
MA ER del Foro di Alessandria;

RICORRENTE contro
(C.F: ), residente in [...]. Parte_2 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 16.07.2025.
Concisa esposizione del fatto e svolgimento del processo
Con atto di intimazione di sfratto per morosità in data 15.01.2025, conveniva in giudizio Parte_1 innanzi all'intestato Tribunale per sentir convalidare l'intimato sfratto ed ottenere Parte_2 ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e a scadere, oltre oneri condominiali, in forza del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 10.12.2019 e regolarmente registrato, avente ad oggetto l'immobile di sua proprietà posto al primo piano del “Condominio Olimpia 2”, in Voghera (PV), Via
Lomellina n. 16.
La notifica della citazione per la convalida non si perfezionava presso l'immobile locato, ove l'intimato aveva trasferito l'ultima residenza nota, risultando “trasferito” come da informazioni assunte in loco dall'ufficiale in data 21.01.2025. Pt_3
pagina 3 di 8 Il Giudice della fase preliminare (R.G. n. 794/2025), con ordinanza a verbale del 14.03.2025, disponeva quindi il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., concedendo termini differiti per il deposito delle memorie integrative e per la notifica del provvedimento alla parte intimata.
Il giudizio proseguiva, nel merito, con il tempestivo deposito della memoria integrativa della sola parte ricorrente-intimante.
Il convenuto, invece, risultato “irreperibile” all'indirizzo, stante le vane ricerche rinnovate sul posto dall'ufficiale giudiziario in data 02.04.2025, non si costituiva in giudizio e alla prima udienza del
16.07.2025 veniva dichiarato contumace.
La causa, documentalmente istruita e matura per la decisione, veniva contestualmente discussa oralmente, sulla scorta delle conclusioni precisate dal ricorrente a verbale di udienza.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. Giova premettere che la convalida di sfratto per morosità e la domanda di condanna al pagamento dei canoni “scaduti e a scadere” sottende, anche implicitamente, l'azione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore (cfr. Cass. n. 5566/1983), sicché la controversia locatizia che si instaura a seguito dell'opposizione dell'intimato (o della necessaria conversione del rito per irreperibilità) legittima il locatore a richiedere, anche con la memoria integrativa di cui all'art. 426
c.p.c., la condanna al pagamento dei canoni maturati successivamente all'intimazione di sfratto per morosità (cfr. Cass. n. 7423/2017; Cass. n. 18686/2007).
1.1 Nel merito la domanda è fondata e meritevole di accoglimento nei limiti e per le ragioni appresso specificate.
1.2 Il ricorrente ha assolto l'onere probatorio richiesto ai sensi dell'art. 2697 c.c., producendo in giudizio:
- il contratto di locazione dell'immobile ad uso abitativo, stipulato data 10.12.2019 e sottoscritto da (locatore) e (conduttore), avente ad oggetto l'unità immobiliare Parte_1 Parte_2 sita in Voghera (PV), Via Lomellina n. 16, costituita da cinque vani nell'abitazione posta al primo piano, con annessi box, cantina e servizi, identificate al NCEU del medesimo Comune al Fg. 47, part. 772, sub. 9, cat. A/3 e Fg. 47, part. 772, sub. 2, cat. C/6;
- prova della registrazione telematica del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale di Tortona, in data 11.12.2019 al n. 002269, Serie 3T e codice identificativo
TTV19T002269000OF (cfr. doc. 1 fasc.ric.), allegando l'inadempimento del conduttore:
- nel pagamento del canone pattuito in € 4.200,00 annui, da versarsi in rate eguali mensili anticipate di € 350,00 ciascuna, scadenti il giorno cinque di ogni mese (art. 6), a cominciare dal mese di gennaio 2024; pagina 4 di 8 - nel pagamento degli oneri condominiali scaduti relativi alle gestioni 2022, 2023 e tre rate del
2024, pari a complessivi € 2.553,52.
1.3 Ora, mette conto ricordare che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, è principio assolutamente consolidato in giurisprudenza quello secondo cui: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass., Sez. Un., n. 13533/2001; v. tra le tante, Cass. n. 22244/2022; Cass. n.
127/2022; Cass. n. 3587/2021; Cass. n. 17403/2020; Cass. n. 13685/2019; Cass. n. 25584/2018; Cass. n.
826/2015).
Il medesimo principio è applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto o tardivo adempimento (cfr. da ultimo,
Cass. n. 2554/2023).
1.4 Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo si applica l'art. 5 della L. n. 392 del 1978, ai sensi del quale: «Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.».
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo: infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore.
È stato altresì affermato che “l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in
pagina 5 di 8 tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (cfr. Cass. n. 4096/1978).
1.5 Orbene, nel caso di specie non si dubita che il mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze pattuite per tredici mensilità alla data dell'intimazione sia capace di alterare l'intera economia del contratto, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente, sì da far luogo alla pronuncia di risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c. (v. ex multis Cass. n. 7637/2016; Cass. n. 24460/2005; Cass. n.
14234/2004; Cass. n. 15553/2002; Cass. n. 2616/1990; Cass. n. 959/1980; Cass. n. 4096/1978).
Pertanto, a fronte dell'allegato inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni scaduti per una morosità complessiva rilevante, pari ad € 4.550,00 alla data della intimazione di sfratto, ulteriormente aggravatasi nel corso del processo (su cui v. Cass. n. 36494/2023), in difetto di rilascio spontaneo del bene al locatore, non si dubita della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione.
1.6 Inoltre, nel presente giudizio, il convenuto è rimasto contumace.
Se ciò ostacola la formazione di fatti pacifici (ex art. 115, co. 1 c.p.c.), il contegno processuale certamente non consente a quest'ultimo di provare il “fatto estintivo” dell'avvenuto adempimento (pagamento) o altro fatto impeditivo del diritto azionato, non rilevabile d'ufficio.
1.7 In base a tutto quanto esposto, il contratto di locazione ad uso abitativo in essere tra le parti deve essere risolto per grave inadempimento imputabile al conduttore, non essendovi prova del pagamento dei canoni alle scadenze o dell'impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile.
§2. In ragione della protratta occupazione del bene locato, trovano dunque applicazione, su domanda della parte intimante/ricorrente, gli artt. 1590 e 1591 c.c., con i quali chiede, in una alla risoluzione del contratto e alla restituzione del bene locato, di essere soddisfatto di quanto i conduttori ancora devono come corrispettivo per il protratto godimento della cosa (cfr. Cass. n.
5448/1990).
2.1 Ne consegue che va condannato al rilascio dell'immobile e al pagamento in favore di Parte_2
dei seguenti importi: Parte_1
- € 4.550,00 a saldo della morosità maturata nel corso del rapporto locatizio e dunque nel periodo dal 05.01.2024 al 05.01.2025;
- € 2.100,00 per la morosità maturata nel corso del processo, a fronte della protratta occupazione dell'immobile, per il periodo successivo fino alla data della presente sentenza
[€ 350,00 x 6 mensilità];
- € 350,00 a titolo di indennità di occupazione per ogni mensilità successiva alla pubblicazione della sentenza e così fino all'effettivo rilascio;
il tutto oltre interessi legali di mora calcolati dalle singole scadenze fino al soddisfo effettivo. pagina 6 di 8 2.2 Quanto, invece, agli oneri condominiali maturati in relazione all'immobile locato, essi possono essere riconosciuti solo parzialmente al ricorrente, nei limiti in cui è stata raggiunta la prova di quanto dovuto.
Va al riguardo richiamato il condivisibile principio affermato dalla Suprema Corte, secondo cui “nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori L. n. 392 del 1978, ex art. 9 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova - che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c. - qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.” (cfr. Cass. n. 22899/2016).
2.3 Nel caso di specie, posto che non può trovare applicazione il principio di non contestazione, avuto riguardo alla contumacia del convenuto, ricade in capo al ricorrente provare la debenza anche degli oneri accessori relativi alle spese condominiali.
Tale prova può ritenersi assolta limitatamente alla somma di € 1.331,29, per la quale risulta eseguito in data 26.05.2023 il pagamento a mezzo bonifico in favore del beneficiario “Condominio Olimpia 2” con la causale “Saldo gestione 2022 e 1a rata gestione 2023”, dovendo ritenersi spese sostenute dal locatore a tale titolo (cfr. doc. 2 e 3 fasc. ric.).
Non è invece sufficiente la sola “lettera riepilogativa” dell'amministratore p.t. del Condominio che attesta il “dovuto” per le spese condominiali relative alle gestioni successive del 2023-2024 (cfr. doc. 4 fasc. ric.), in difetto della produzione delle delibere di approvazione e dei documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso nei confronti del conduttore. Né dal contratto di locazione risulta l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci di spesa.
2.4 Visto l'art. 56 della legge n. 392 del 1978, tenuto conto della durata, dell'entità della morosità e della irreperibilità del convenuto presso l'immobile di cui è causa, si dispone l'immediato rilascio del bene, libero da cose e persone, anche interposte, in favore di . Parte_1
§3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come nel dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022 (scaglione di valore da pagina 7 di 8 € 5.201,00 a € 26.000,00; fasi di studio e introduttiva, valori medi;
fase decisionale con i valori minimi, tenuto conto della semplicità della questione trattata ed in proporzione alla effettiva attività prestata in sede di discussione orale;
esclusa la fase istruttoria, non essendosi svolta attività).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 10.12.2019 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio territoriale di Tortona al n. 002269 Serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Voghera (PV), Via Lomellina n. 16, costituito da cinque vani nell'abitazione posta al primo piano, con annessi box, cantina e servizi, identificati al NCEU del medesimo Comune al Fg. 47, part. 772, sub. 9, cat. A/3 e Fg. 47, part. 772, sub. 2, cat. C/6, per grave inadempimento imputabile al conduttore Parte_2
• condanna al rilascio immediato dell'immobile indicato al capo che precede, libero Parte_2 da cose e persone, anche interposte, in favore di;
Parte_1
• condanna al pagamento, in favore di , dei seguenti importi: Parte_2 Parte_1
- € 4.550,00 a saldo della morosità maturata nel corso del rapporto locatizio e dunque nel periodo dal 05.01.2024 al 05.01.2025;
- € 2.100,00 per la morosità maturata nel corso del processo, a fronte della protratta occupazione dell'immobile, per il periodo successivo fino alla data della presente sentenza;

- € 350,00 a titolo di indennità di occupazione per ogni mensilità successiva alla pubblicazione della sentenza e così fino all'effettivo rilascio;

- € 1.331,29 a titolo di spese condominiali sostenute e relative al “saldo gestione 2022” e
“prima rata gestione 2023”;
il tutto oltre interessi legali calcolati dalle singole scadenze fino al soddisfo effettivo.
• condanna la parte convenuta soccombente al rimborso delle spese del giudizio in favore della parte ricorrente vittoriosa, che si liquidano in € 513,90 per spese esenti ed esborsi di notifica, €
2.547,00 per compensi di giudizio (così determinati: € 919,00 fase studio, € 777,00 fase intr,; €
851,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. scritta in calce al verbale di udienza, pubblicata mediante lettura in coda di udienza e contestualmente depositata in cancelleria.

Così è deciso in Pavia, lì 16 luglio 2025 Il Giudice dott. Giacomo Rocchetti pagina 8 di 8