REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa AR RI, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 4.11.2025, ha pronunciato in data 6.11.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.

nella causa civile iscritta al n. 4206 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024,
TRA

Parte_1
(C.F. ; P.I. , rappresentato dalla in P.IVA_1 P.IVA_2 Controparte_1 persona del legale rappresentante pro-tempore (P.I. ), procuratrice dello P.IVA_3 stesso in forza di procure speciali per notar in Roma rispettivamente del Per_1

2.7.2020 rep. racc. nn. 14641/11847 (reg. il 2.7.2020 al n. 16425 serie 1T) e del
23.9.2021 rep. racc. 15513/12531 (reg. 27.9.2021 al n. 31202 serie 1T) e di quelle successive in prosecuzione per notar in Roma rispettivamente del 12.7.2023 Per_2 rep. racc. nn. 26386/13481 (reg. il 13.07.2023 al n. 22660 serie 1T) e del 26.9.2023 rep. racc. 26619.13633 (reg. il 26.9.2023 al n. 29036 serie 1T), elettivamente domiciliato in Roma alla via Antonio Bertoloni n. 55, presso l'avv. Filippo Maria
1 Corbò, unitamente all'avv. Fabio Manfredonia, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
PARTE RICORRENTE
e
(C.F ), Controparte_2 C.F._1 elettivamente domiciliato in Città di Castello (PG) alla via Gramsci n. 1-bis, presso lo studio dell'avv. Enrico Serafini, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria di costituzione e risposta.
PARTE RESISTENTE
e
C.F ), elettivamente domiciliato in CP_3 C.F._2
Roma alla via Duilio n. 13, presso lo studio dell'avv. Stefano Perciaccante, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria di costituzione e risposta.
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI:
- per il ricorrente, “

1. In via principale, accertare e dichiarare:

1.1. che in data 29.5.2009 - o in quella diversa che risulterà - il sig. n. Roma 12.2.1985 C.F.: Controparte_2
è succeduto, quale conduttore, nel contratto, con decorrenza dal C.F._1
1.12.1998, con il quale il soppresso dante causa ex lege dell'Istante, aveva concesso CP_4 al sig. n Roma 23.2.1955 C.F.: il godimento CP_3 C.F._2 dell'immobile di cui era proprietario sin dall'8.4.1956 - sito in Roma (RM), alla Piazza Ateneo
Salesiano 9/10, (con ingresso al civico 8) P.T., int.6, Foglio 259, p.lla 113, sub 3, C/1, Classe
3, mq 89 destinato ad essere adibito ad uso abitativo;

1.2. che in forza di disdetta del 30.11.2009
(ric. 2.12.2009) il contratto di locazione in parola è cessato in data 30.11.2010/1.12.2010, ovvero in quella diversa che risulterà all'esito del giudizio;

1.3. che, nonostante l'intervenuta cessazione del contratto di locazione, il sig. n. Roma 12.2.1985 C.F.: Controparte_2
2 ha continuato ad occupare illegittimamente e senza titolo alcuno C.F._1
l'immobile poc'anzi descritto, rifiutandosi di restituirlo e di rilasciarlo, con ciò rendendosi inadempiente all'obbligo ex art. 1590 c.c.

1.4. che dal 1.6.2009 al 1.1.2024 il sig. Controparte_2
n. Roma 12.2.1985 C.F.: ha maturato per
[...] C.F._1 corrispettivi ex art. 1591 c.c. una morosità rilevante nella misura di € 74.275,37, ovvero di quella diversa, anche maggiore che risulterà all'esito del giudizio;
per l'effetto condannare, in favore dell'Istante, il sig. n. Roma 12.2.1985 C.F.: Controparte_2
:

2.1. a pagargli, in solido con il sig. n Roma C.F._1 CP_3
23.2.1955 C.F.: o subordinatamente, chi di essi tenuto, la complessiva C.F._2 somma di € 74.275,37, ovvero quella diversa anche maggiore che risulterà dovuta, oltre interessi legali e maggior danno;

2.2. a pagargli, in solido con il sig. n Roma CP_3
23.2.1955 C.F.: o, subordinatamente, chi di essi tenuto, la somma che C.F._2 maturerà ancora, successivamente al 1.1.2024 e fino al rilascio dell'immobile;

2.3. a rilasciare
l'immobile concesso in locazione ed occupato sito in Roma (RM), alla Piazza Ateneo Salesiano
9/10, (con ingresso al civico 8) P.T., int.6, Foglio 259, p.lla 113, sub 3, C/1, Classe 3, mq 89 destinato ad essere adibito ad uso abitativo previa, se del caso, fissazione della data di rilascio e dichiarando, in tutti i casi, la relativa pronunzia opponibile agli eventuali aventi causa dal medesimo
e/o ad eventuali soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'immobile; […] 4. Condannare, in tutti i casi, i sigg. Controparte_2
n. Roma 12.2.1985 C.F.: , e
[...] C.F._1 CP_3
n Roma 23.2.1955 C.F.: in solido tra loro o subordinatamente, chi C.F._2 di essi tenuto, al pagamento delle spese legali;
*** 5. in subordine a quanto precede, nella sola eventualità in cui fosse possibile accedere alla tesi dell'inefficacia e/o nullità della disdetta, ovvero ritenere ancora valido ed efficace il contratto di locazione, accertare e dichiarare:

5.1. che in data
29.5.2009 - o in quella diversa che risulterà - il sig. n. Roma Controparte_2
12.2.1985 C.F.: è succeduto, quale conduttore, nel contratto, con C.F._1 decorrenza dal 1.12.1998, con il quale il soppresso dante causa ex lege dell'Istante, CP_4 aveva concesso al sig. Roma 23.2.1955 C.F.: CP_3 C.F._2 il godimento dell'immobile di cui era proprietario sin dall'8.4.1956 - sito in Roma (RM), alla
Piazza Ateneo Salesiano 9/10 (con ingresso al civico 8), P.T., int.6, Foglio 259, p.lla 113, sub
3 3, C/1, Classe 3, mq 89 destinato ad essere adibito ad uso abitativo, di mq. 89,00 destinato ad essere adibito ad uso non abitativo;

5.2. che dal 1.6.2009 al 1.1.2024 il sig. Controparte_2
n. Roma 12.2.1985 C.F.: ha maturato per canoni
[...] C.F._1 di locazione ed neri accessori insoluti una morosità rilevante nella misura di € 74.275,37, ovvero di quella diversa, anche maggiore che risulterà all'esito del giudizio;

6. per l'effetto, disporre la risoluzione del rapporto di locazione per grave e colpevole inadempimento del sig. Controparte_2
n. Roma 12.2.1985 C.F.: , condannando, in favore
[...] C.F._1 dell'Istante, il medesimo:

6.1. a pagargli, in solido con il sig. n. Roma CP_3
23.2.1955 C.F.: o subordinatamente, chi di essi tenuto, la complessiva C.F._2 somma di € 74.275,37, ovvero quella diversa anche maggiore che risulterà dovuta, oltre interessi legali e maggior danno;

6.2. a pagargli, in solido con il sig. n. Roma CP_3
23.2.1955 C.F.: o, subordinatamente, chi di essi tenuto, la somma che C.F._2 maturerà ancora, successivamente al 1.1.2024 e fino al rilascio dell'immobile;

6.3. a rilasciare
l'immobile concesso in locazione ed occupato sito in Roma (RM), alla Piazza Ateneo Salesiano
9/10 (con ingresso al civico 8), P.T., int.6, Foglio 259, p.lla 113, sub 3, C/1, Classe 3, mq 89 destinato ad essere adibito ad uso abitativo, previa, se del caso, fissazione della data di rilascio e dichiarando, in tutti i casi, la relativa pronunzia opponibile agli eventuali aventi causa dal medesimo
e/o ad eventuali soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'immobile;

6.4. a pagargli, in solido con il sig. n Roma CP_3
23.2.1955 C.F.: o, subordinatamente, chi di essi tenuto, le spese C.F._2 legali”;
- per il resistente , “Nel merito: Rigettare integralmente tutte le domande avanzate CP_2 da parte ricorrente ( nei confronti del Sig. Controparte_5 Controparte_2
in quanto infondate in fatto e in diritto per le motivazioni esposte in comparsa e confermate
[...] dall'istruttoria, nonché in ogni caso estinte per intervenuta prescrizione. In ogni caso: Con vittoria di spese e compenso professionale, oltre spese generali ed accessori di legge, come da nota spese e del compenso professionale che si deposita”;
- per il resistente “Accertare e dichiarare la mancanza assoluta di fondamento delle CP_3 domande rivolte al Sig. da parte avversa, in virtù delle suesposte argomentazioni, e, CP_3 per l'effetto, respingere l'avverso Ricorso relativamente alle richieste pecuniarie formulate nei confronti
4 del medesimo Sig. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del CP_3 presente giudizio, oltre spese generali nella misura dovuta ed accessori di legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 26.1.2024, l' Parte_1
conveniva in giudizio e
[...] Controparte_2 CP_3 esponendo:
- di essere proprietario, per successione ex lege dal soppresso CP_4
dell'immobile sito in Roma alla Piazza Ateneo Salesiano 9/10 (con ingresso al civico
8), P.T., int. 6, fg. 259, p.lla 113, sub. 3, C/1, classe 3, m.q. 89, locato a CP_3 giusto contratto decorrente dal 1°.12.1999, ceduto a in Controparte_2 data 29.5.2009, con previsione di un corrispettivo mensile pari a € 970,64, di cui €
21,88 per oneri accessori;

- che, in relazione agli oneri accessori, il relativo contratto, conforme alle disposizioni della l. 392/1978, stabiliva ai sensi dell'art. 6, rubricato “Riscaldamento”, che ‹‹il servizio di riscaldamento è obbligatorio ed il relativo costo di gestione fa carico al conduttore in misura proporzionale ai millesimi calcolati in rapporto al volume dei beni locati››; dell'art. 7, rubricato “Acqua”, che ‹‹i costi e le somministrazioni di acqua fredda e quelli per la somministrazione e il servizio di acqua calda sono a totale carico del conduttore, non essendo compresi nel canone di locazione››; cdell'art. 10, rubricato “Oneri accessori”, che ‹‹oltre ai rimborsi previsti dagli articoli 6 e 7 il conduttore è tenuto a rimborsare gli altri oneri accessori specificati nell'art. 9 della L. 27.7.1978 n. 392 nella misura massima prevista››;
- di avere prestato assenso alla cessione in data 3.8.2009, precisando espressamente la scadenza della locazione al 30.11.2020, la determinazione del canone attuale in € 849,92 mensili e il mantenimento della destinazione ad attività di noleggio e vendita di videocassette;

- di avere comunicato al conduttore, con atto del 30.11.2009, tempestiva disdetta dal contratto per la scadenza del 30.11.2010/1°.12.2010;

5 - che, nonostante la cessazione del contratto, il sig. rifiutava la CP_2
riconsegna della cosa locata, maturando, alla data del 1°.1.2024, una morosità per €
74.275,37,
e chiedendo, per l'effetto, pronuncia di cessazione del contratto ovvero, in subordine, di risoluzione dello stesso per inadempimento del conduttore cessionario e, in ogni caso, il pagamento delle somme dovute per la detenzione dell'immobile, in solido con il cedente
Si costituiva in giudizio eccependo Controparte_2 preliminarmente l'improcedibilità del ricorso per mancato esperimento della mediazione e, nel merito, la mancata attivazione del locatore per ottenere la riconsegna dell'immobile (che egli aveva tentato invano di effettuare, sicché nulla doveva per il periodo successivo alla cessazione del contratto), nonché la prescrizione del credito, maturata in data 24.4.2023 (datando l'ultimo sollecito di pagamento al
24.2.2018).
Si costituiva in giudizio contestando la propria responsabilità CP_3 sussidiaria e/o solidale, avendo il locatore prestato assenso alla cessione senza manifestare la volontà di non liberare il cedente dalle obbligazioni;
in subordine,
l'assenza di responsabilità per il periodo successivo alla scadenza naturale del contratto, fissata al 30.11.2010, essendo peraltro imputabile al ricorrente di non essersi mai attivato per la restituzione del bene, ma solo per la percezione del corrispettivo per il suo godimento;
sempre in subordine, l'attribuzione di una responsabilità solidale, anziché sussidiaria;
ed eccependo, in ogni caso, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione per grave malattia, nonché la prescrizione del credito, maturata in data 24.4.2023 (datando l'ultimo sollecito di pagamento al 24.2.2018).
Fatta esperire la procedura di mediazione, conclusasi negativamente nonostante la partecipazione di tutte le parti del procedimento, espletato l'interrogatorio formale del sig. (che riferiva di avere spedito le chiavi nell'agosto del 2020), la causa CP_2 era rinviata per la discussione finale nelle forme dell'art. 127-ter c.p.c.
* * * * *

1. Sulla domanda di declaratoria della cessazione del contratto di locazione.
6 In via principale, il ricorrente ha formulato domanda di declaratoria della cessazione del contratto di locazione per la scadenza del 30.11.2010.
Come noto, ai sensi dell'art. 27, I comma, l. 392/1978, la durata dei contratti di locazioni di immobili urbani adibiti a uso industriale, commerciale ovvero artigianale di interesse turistico non può essere inferiore a sei anni, tacitamente rinnovabili per altri sei salva disdetta nel termine di dodici mesi prima della scadenza (giusto il disposto dell'art. 28 della medesima legge, il quale prevede altresì che, alla prima scadenza contrattuale, il locatore possa esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto nelle ipotesi tassativamente previste dall'art. 29).
L' ha documentato, con la produzione dei docc. 3/4 allegati al ricorso, Pt_1 di essere titolare, in qualità di locatore, del contratto di locazione ad uso diverso avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla piazza Ateneo Salesiano 9/10, con prima scadenza al 30.11.2004; il locatore ha inoltre dimostrato, mediante il doc. 7, di avere comunicato “formale disdetta del contratto di locazione attualmente in essere”, con missiva ricevuta dal conduttore in data 2.12.2009.
Giusta la disciplina legislativa richiamata, per avere efficacia ai fini della successiva scadenza del 30.11.2010, la disdetta sarebbe dovuta intervenire entro il termine del 30.11.2009; la disdetta perfezionatasi tardivamente, pertanto, non può avere efficacia per la scadenza indicata. Nondimeno, la dichiarazione di non voler rinnovare il contratto, se non efficace per la scadenza immediatamente successiva, non è inefficace tout court, bensì conserva validità ai fini della scadenza successiva (che, nella specie, data al 30.11.2016): infatti, la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva, né “elide tale effetto la mera inerzia del locatore, successiva alla scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand'anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone, né, dall'altro lato, per potersene egli valere gli necessita un'esplicita manifestazione di volontà in tal senso” (così Cass. 22.5.2018, n. 12607; conforme
Cass. 15.4.2011, n. 8279: “L'intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell'indicazione di una data di scadenza
7 del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto;
essa, perciò, produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale”).
Deve a questo punto rilevarsi che il ricorrente ha formulato in via principale domanda di accertamento della cessazione del contratto “alla data del
30.9.2021/1.10.2021, ovvero a quella diversa che risulterà” e solo in via subordinata ha chiesto pronunciarsi la risoluzione per inadempimento: dunque, posto che la disdetta, come visto, conserva efficacia per la successiva scadenza del contratto, va dichiarata la cessazione dello stesso per la data del 30.11.2016.

2. Sulla domanda di condanna al rilascio della cosa locata.
Per effetto dell'intervenuta cessazione del contratto, deve quindi essere pronunciata la condanna del resistente al rilascio dell'immobile. CP_2
Va osservato, in proposito, che il convenuto ha prodotto in giudizio la p.e.c., a firma propria e dell'allora legale, con cui, in data 24.7.2020, egli manifestava la propria volontà di cessare l'attività e di restituire i locali entro il mese di luglio, munita di ricevuta di accettazione in pari data (cfr. all. 5 alla comparsa;
il ricorrente, CP_2 per contro, non ha fornito prova di avere riscontrato la ridetta comunicazione, prestando la propria indispensabile collaborazione per la restituzione dei locali.
La domanda di restituzione, pertanto, può essere accolta, perché allo stato il ricorrente non è rientrato nel possesso del bene;
ferme restando le conseguenze, esaminate nel prosieguo della trattazione, derivanti dall'avvenuta offerta di restituzione del bene con le modalità descritte.

3. Sulla domanda di condanna al pagamento della morosità accumulata e sull'eccezione di prescrizione.
Per quanto attiene alla domanda di pagamento della morosità accumulata dal convenuto, va osservato quanto segue.
Vertendosi nella specie in tema di responsabilità ex contractu, trovano anzitutto applicazione i noti principi in tema di onere probatorio affermati dalla Suprema Corte, la quale ha affermato che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento
8 deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010; 9351/2007;
1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite,
13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto
e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Tanto premesso, il ricorrente ha anzitutto dimostrato la fonte del proprio credito, allegando all'atto introduttivo il contratto di locazione, il quale, per quanto interessa in questa sede:
- all'art. 2, stabilisce che è dovuto un canone che (aggiornato) ammonta ad € 970,64 (di cui € 21,88 per oneri accessori), da versare mensilmente;

- all'art. 6, prevede che il servizio di riscaldamento è obbligatorio e il relativo costo di gestione fa carico al conduttore in misura proporzionale ai millesimi calcolati in rapporto al volume dei beni locati›;
- all'art. 7, sancisce che i costi e le somministrazioni di acqua fredda e quelli per la somministrazione e il servizio di acqua calda sono a totale carico del conduttore, non essendo compresi nel canone di locazione››;
- infine, all'art. 10, impone che, oltre ai rimborsi previsti dagli artt. 6 e 7, il conduttore rimborsi gli altri oneri accessori specificati nell'art. 9, l. 392/1978, nella misura massima prevista›,
e ha dedotto che il conduttore, a far data dall'anno 2015, si è reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, secondo il prospetto di seguito riportato: Anno 2015: € 506,73 quale residuo ancora dovuto per corrispettivi di locazione;
Anno 2016: € 5.823,84 per corrispettivi di locazione inerenti ai mesi di
9 luglio, di agosto, di settembre, di ottobre, di novembre e di dicembre;
Anno 2017: €
8.735,76 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno ad esclusione dei mesi di gennaio, di novembre e di dicembre;
Anno 2018: € 970,64 per corrispettivi di locazione inerenti al solo mese di dicembre;
Anno 2019: € 11.647,68 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno;
Anno 2020: € 11.647,68 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno;
Anno 2021: € 11.647,68 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno;
Anno 2022: € 11.647,68 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno;
Anno 2023: € 11.647,68 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno.
A fronte dell'allegazione dell'inadempimento, il convenuto aveva CP_2
l'onere di dimostrare fatti impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa avversaria,
a mente dell'art. 2697 c.c.
Il primo dei fatti allegati dal resistente attiene all'imputabilità alla controparte dell'omessa riconsegna, che inciderebbe sul quantum debeatur.
Ebbene, in adesione al condivisibile orientamento giurisprudenziale espresso da
Cass. 4.4.2017, n. 8672, “In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod. civ., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta
l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale
(art. 1220 cod. civ.) - purché serie, concrete e tempestive (come, nella specie, l'invio di lettere raccomandate nelle quali il conduttore informava il locatore della messa a sua disposizione delle chiavi dell'immobile e di un assegno a saldo) e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione); conforme Cass.
24.9.2019, n. 23639.
Nella specie, avendo il convenuto offerto la restituzione con la modalità ufficiale descritta al paragrafo precedente, egli è tenuto a corrispondere i canoni solo sino alla
10 data in cui ha comunicato, con messaggio di posta elettronica certificata, di voler riconsegnare il bene (24.7.2020).
Deve a questo punto essere esaminata, per quantificare definitivamente l'importo del debito, l'eccezione di prescrizione quinquennale sollevata dai convenuti.
L'eccezione è infondata.
I resistenti deducono l'applicabilità della prescrizione quinquennale, prevista dall'art. 2948, I comma, n. 3 c.c. per il corrispettivo della locazione.
Ora, nel caso di specie, giusta la cessazione del contratto al 31.11.2016, si discorre del pagamento di canoni di locazione solo sino a detta data, mentre per il periodo successivo opera l'ordinario termine di prescrizione decennale. È da osservare sul punto, infatti, che la responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell'immobile - disciplinata dall'art. 1591 c.c. - ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto;
ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all'art. 2948 n. 3 c.c., bensì nell'ordinario termine decennale (cfr. Cass. 6.12.2021, n.
38588; conforme Cass. 14.2.2006, n. 3183).
Le conseguenze pratiche, tuttavia, non differiscono nel caso di specie rispetto alle due diverse voci di credito.
Con riferimento al credito per canoni di locazione (dovuti sino al 30.11.2016), pur operando la prescrizione quinquennale, la stessa – interrotta, per ammissione dello stesso sig. con sollecito del 24.2.2018 – veniva nuovamente CP_2 interrotta, prima che maturasse un ulteriore quinquennio, con sollecito del 21.1.2020, ricevuto a mani del convenuto (cfr. doc. 4-undecies allegato al ricorso), e poi nuovamente per effetto della domanda giudiziale, proposta il 26.1.2024.
Con riferimento al credito ex art. 1591 c.c., poiché l'occupazione è perdurata, ai fini che interessano, sino al 24.7.2020, solo da quel momento decorreva il termine prescrizionale decennale per il recupero del credito (e le conclusioni non muterebbero ove si considerasse quale termine iniziale l'anno 2015, a partire dal quale il ricorrente
11 deduce essersi verificato il mancato pagamento, posto che, come appena osservato, la prescrizione veniva di volta in volta interrotta).
Per l'effetto, il sig. va condannato a rifondere i seguenti importi: CP_2
Anno 2015: € 506,73 quale residuo ancora dovuto per corrispettivi di locazione;
Anno
2016: € 5.823,84 per corrispettivi di locazione inerenti ai mesi di luglio, di agosto, di settembre, di ottobre, di novembre e di dicembre;
Anno 2017: € 8.735,76 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno ad esclusione dei mesi di gennaio, di novembre e di dicembre;
Anno 2018: € 970,64 per corrispettivi di locazione inerenti al solo mese di dicembre;
Anno 2019: € 11.647,68 per corrispettivi di locazione inerenti all'intero anno;
Anno 2020 (riproporzionato sino al mese di luglio): €
6.794,25, il tutto per complessivi € 34.478,90, oltre interessi al tasso legale sino all'effettivo soddisfo.

4. Sulla responsabilità del conduttore cedente.
La condanna al pagamento della morosità e del debito maturato ex art. 1591 c.c. va pronunciata nei confronti di entrambi i convenuti, atteso che il cedente non può ritenersi liberato dalle obbligazioni in conformità al disposto dell'art. 36, I comma, l.
392/1978 (“Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”).
Nella vicenda che ci occupa, con atto del 3.8.2009 (doc. 6 allegato dallo stesso ricorrente), l'Istituto prendeva atto dell'avvenuta cessione, dichiarando di non intendere liberare “il sig. dalle obbligazioni, economiche e non, Controparte_2 assunte contrattualmente”; il riferimento al cessionario è probabilmente frutto di refuso, non avendo senso la previsione di mancata liberazione se non riferita al sig. CP_3 unico soggetto che, per effetto della cessione, avrebbe potuto ritenersi liberato.
Ad ogni modo, la norma è chiara nello stabilire che l'azione è esclusa nei confronti del cedente solo se il locatore ceduto abbia dichiarato di liberarlo dalle
12 obbligazioni;
posto che tale dichiarazione manca nell'atto, il sig. non può fare CP_3 affidamento su alcun effetto liberatorio (né rileva che le obbligazioni si riferiscano in parte a periodo successivo alla cessazione del contratto, perché, come ribadito dalla già citata Cass. 38588/2021, il pagamento dell'indennità ex art. 1591 c.c. è obbligazione che trae comunque fonte dal contratto di locazione).
Giova a questo punto osservare che, come recentemente ribadito da Cass.
19.2.2024, n. 4405, la responsabilità del conduttore cedente ha effettivamente carattere sussidiario, ma la sussidiarietà si sostanzia nel semplice beneficium ordinis e non anche nel più gravoso beneficium excussionis nei confronti del cedente;
il rispetto di tale principio postula la semplice messa in mora senza esito del cessionario (con relativa prova a carico del locatore, pienamente assolta nel caso nella fattispecie all'attenzione del Tribunale).
Né vale a escludere la responsabilità del cedente il suo stato di malattia, dal quale, contrariamente a quanto dedotto, non deriva alcuna impossibilità sopravvenuta della prestazione: come noto, infatti, l'impossibilità idonea ad estinguere l'obbligazione, ex art. 1256 c.c., deve intendersi in senso assoluto ed obiettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa, non imputabile al debitore, che impedisce definitivamente l'adempimento e che, alla stregua del principio "genus nunquam perit", può evidentemente verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato, e non già quando si tratti di una somma di denaro (in termini Cass. 22.6.2022, n. 20152; conforme Cass.
2691/1987).

5. Sulla condanna al pagamento delle spese del giudizio e della procedura di mediazione.
Circa la regolamentazione delle spese di lite, all'accoglimento della domanda attorea fa seguito la condanna dei convenuti, in solido tra loro, alla refusione delle spese processuali, nella misura indicata in dispositivo (parametri minimi suggeriti dal d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 26.0001,00 ed € 52.000,00); analogamente si procede per la liquidazione del compenso spettante per la procedura di mediazione.
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P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- dichiara che il contratto per cui è causa è cessato alla data del 30.11.2016, per effetto della disdetta inviata dalla parte attrice e ricevuta dalla parte convenuta in data
2.12.2009;
- per l'effetto, condanna all'immediato rilascio Controparte_2 dell'immobile sito in Roma alla Piazza Ateneo Salesiano 9/10 (con ingresso al civico
8), P.T., int. 6, fg. 259, p.lla 113, sub. 3, C/1, classe 3, m.q. 89, libero da persone e cose;

- condanna in solido con a Controparte_2 CP_3 corrispondere al ricorrente l'importo € 34.478,90 a titolo di morosità e di indennità di occupazione maturata sino al 24.7.2020, oltre interessi al tasso legale sino al saldo;

- condanna i convenuti, in solido tra loro, a rifondere al ricorrente le spese processuali, che si liquidano in € 3.809,00 per compenso del giudizio, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, in € 804,00 per la procedura di mediazione, oltre C.P.A. e I.V.A. come per legge, ed in € 1.128,78 per esborsi.
Così deciso in Roma, 6.11.2025.
Il Giudice
AR RI

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