Tribunale di Monza
Seconda Sezione
R.G. 7071/2024
Oggi 7.5.2025 dinanzi al giudice dott. Maria Teresa latella sono comparsi l'Avv. CATALANO ROSANNA per l'attore e l'Avv. NESPOLI EMILIO ANTONIO per il convenuto
Le parti discutono la causa e si riportano ai rispettivi atti e conclusioni
Il giudice pronuncia sentenza ex art 281 sexies cpc come di seguito allegata

REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Tribunale di Monza
il Giudice, Dr.ssa Maria Teresa Latella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra
Dott. (C.F. ), Parte_1 C.F._1
Con l'Avv. Rosanna Catalano (C.F. ) C.F._2
Contro (C.F. ), CP_1 C.F._3
Con l'Avv. Emilio A. Nespoli (C.F. ) C.F._4
Conclusioni delle parti
Per Parte_1
Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, e previa ogni necessaria declaratoria in rito e merito, così giudicare:
- accertare e dichiarare l'obbligo del signor di mantenere inalterato l'uso e CP_1
il godimento del cortile comune di cui al fabbricato sito in Seregno Via Bolsena 6 ex artt. 1102, 1108 e 1120 del codice civile per le ragioni esposte in narrativa e per l'effetto condannare lo stesso a rimuovere la recinzione apposta internamente a detto cortile comune, con condanna alle spese di lite;

Per CP_1
Voglia l'Ill. Tribunale:
Nel merito:
In via principale: per tutte le ragioni esposte, e per ogni eventuale ulteriore ragione di legge, respingere le domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto e per ogni miglior motivo.
In via di estremo subordine e riconvenzionale: in denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree, accertarsi e dichiararsi l'insussistenza di diritti di proprietà esclusiva e/o uso esclusivo in capo all'attore sull'area non edificata/giardino circostante il fabbricato in cui è collocata la propria unità immobiliare e descritta come porzione 1 nell'allegato A all'atto di acquisto dallo stesso stipulato in data 18.12.2003.
In ogni caso: con vittoria delle spese di lite, oltre rimb. spese generali 15%, CPA e IVA se dovuta.
pag. 2/7 MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Svolgimento del processo

Il Sig. ricorreva al Tribunale di Monza per chiedere che, accertato Parte_1
l'obbligo del Sig. di mantenere inalterato l'uso e il godimento del cortile CP_1
comune di cui al fabbricato sito in Seregno, via Bolsena n.16, lo stesso fosse condannato a rimuovere la recinzione abusivamente appostavi.
Allegava che l' immobile, posto al primo piano di un più ampio fabbricato, di proprietà del ricorrente insieme con la Sig.ra e dallo stesso abitato, è costituito Persona_1
anche da un' unità posta al piano terra, disabitata e di proprietà del resistente e che il fabbricato sorge su un'area destinata a giardino comune, “attribuita in parte ad uso esclusivo all'immobile di proprietà del ricorrente”.
Secondo il per accordo tra le parti, l'intera area era sempre stata libera da Pt_1 recinzioni anche per non alterare il decoro architettonico dell'edificio.
Ma nel maggio del 2023, il aveva chiesto di poter posizionare sulla parte CP_1
retrostante il fabbricato (al riparo dalla vista altrui) una struttura in corrispondenza dell'ingresso al piano primo, richiesta accettata dal Pt_1
Tuttavia, nella primavera del 2024, il resistente, senza preavviso alcuno, aveva fatto posizionare alcuni plinti per tutta la lunghezza del cortile comune ed alle contestazioni del aveva rivendicato il proprio diritto a recintare l'area comune in forza di un Pt_1
ipotetico diritto di uso esclusivo ma con pregiudizio al decoro generale: di qui l'odierna domanda.
Si è costituito precisando che l'appartamento posto al piano primo con CP_1
annesso sottotetto e un'autorimessa con annesso portico, era stato acquistato dal Pt_1
insieme alla Sig.ra dalla ED AM di SN OR & C. s.a.s. in data Per_1
18.12.2003. Entrambi gli edifici (l'edificio composto da due unità abitative del quale fa parte l'appartamento e l'altro separato edificio del quale fa parte l'autorimessa con annesso portico) insistono sullo stesso mappale 73 ed al momento della vendita, erano per intero di proprietà di ED AM di SN OR & C. s.a.s. Più nel dettaglio,
pag. 3/7 con l'atto di vendita di cui sopra, la ED AM di SN OR & C. s.a.s. aveva venduto ai Sigg.ri e l'unità abitativa al primo piano con annesso Pt_1 Per_1
sottotetto (foglio 32 mappale 73 sub 707) e l'autorimessa con annesso portico (foglio 32 mappale 73 sub 706).
“ Secondo la volontà delle parti come espressa nel rogito e nell'allegata planimetria:
→ l'area a giardino di cui alla porzione 1 diveniva di “uso esclusivo” dell'appartamento al piano Primo (venduto ai Sigg.ri ; Persona_2
→ l'area a giardino di cui alla porzione 2 diveniva di “uso esclusivo” del piano Terra
(rimanendo così di ED AM di SN OR & C. s.a.s.);
→ le parti comuni alle due unità abitative venivano specificatamente individuate nell'area con il tratteggio”
Di qui il proprio diritto- in quanto avente causa della porzione 2 - di recintare il fondo nella parte di sua proprietà, diritto del resto comprovato dalle modalità con cui le parti, negli anni, avevano utilizzato i rispettivi ambiti della corte. .
A sostegno delle proprie richieste le parti producevano dunque gli atti di provenienza ed il la perizia e il decreto di trasferimento dell'unità immobiliare che tuttavia – CP_1 secondo l'attore e proprio secondo detto provvedimento - aveva unicamente ad oggetto la proprietà dell'appartamento (oltre ad un box) posto al piano rialzato, l'area di cortile in coerenza all'unità immobiliare rimanendo invece comune .
All'udienza le parti insistevano nelle rispettive istanze e dato atto che la causa è di natura documentale , veniva rinviata all'odierna udienza per la discussione.
---000---
Oggetto del giudizio è nella sostanza la corretta interpretazione del contratto di acquisto dell'immobile degli attori ( atto di provenienza ) e per conseguenza Persona_2
l'esistenza sull'area a giardino di pertinenza del fabbricato di un diritto di uso esclusivo delle parti ovvero di un'area comune alle due proprietà.
Si premette che l'attore pur avendo in premessa richiesto l'accertamento di un diritto di uso esclusivo in proprio favore sulla parte di giardino denominata sub 1) nel menzionato contratto, vi ha poi nelle conclusioni finali rinunciato, avendo viceversa eccepito il CP_1
pag. 4/7 che il riconoscimento del solo diritto esclusivo in favore del e non viceversa in Pt_1
favore di entrambe le parti - è in contrasto proprio con le risultanze dell'atto di compravendita e della planimetria ad esso allegata .
Si ricorda che in detto atto è previsto che “ è da ritenersi parte comune alla porzione immobiliare posta al piano terra ed identificata con il sub 701 il cortile su cui sorge l'intera casa dato atto che la porzione di giardino identificata con il n.1 nella planimetria che visionata ed approvata dalle parti si allega alla presente scrittura sotto la lett. A viene concessa in uso esclusivo alla porzione immobiliare in contratto. Viene altresì concessa servitù di passo sull'area comune identificata con tratteggio..”
Mentre nell'allegata planimetria l'area sub 1 è indicata in uso esclusivo al piano primo e l'area sub 2 è indicata in uso esclusivo al piano terra.
Si ricorda altresì, quanto alla nozione di diritto reale di uso esclusivo ed al suo contenuto, che le Sezioni Unite della Cassazione – a fronte del diffuso riconoscimento di un siffatto diritto nella prassi notarile - sono nel 2020 intervenute con intento chiarificatore enunciando il seguente principio di diritto :
«La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 c. c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi» ( Cass.sez.unite n.28972 del 2020, di recente Cass. 14.3.2025 n. 6819) Restando ovviamente riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi.
In sintesi e partendo da una prassi giurisprudenziale – culminata in una pronuncia del
2017 - che riconosceva in singole ipotesi la compatibilità del cortile condominiale comune con la destinazione di singole parti all'uso esclusivo, la Corte nel suo massimo consesso perviene viceversa all'inconciliabilità di un siffatto diritto con la regola di tassatività dei diritti reali, evidenziandone la difficile armonizzazione con la regola pag. 5/7 dell'art.1102 c.c. finendo esso per celare viceversa , in taluni casi, l'attribuzione di un diritto di proprietà piena.
Di qui da un lato la nullità di clausole contrattuali che prevedano un siffatto diritto e per altro verso la necessità di “ individuare la sorte. del titolo negoziale che tale costituzione abbia contemplato..” ( Così ancora Cass.sez.unite n. 28972/2020) e dunque di verificare in sintesi, secondo i criteri di ermeneutica applicabili , se le parti abbiano viceversa inteso riconoscere una proprietà piena od un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. od ancora un diritto personale ( di credito) di godimento.
Ciò premesso , ed alla luce sia del contenuto degli atti di provenienza ( il contratto di cui sopra ma anche il decreto di trasferimento in favore del ) sia di tutti gli CP_1
ulteriori elementi fattuali dimostrati in giudizio od oggetto di non contestazione , può a questo punti affermarsi la fondatezza della domanda attorea sul presupposto dell'esistenza di un unico giardino comune alle due parti.
Da un lato infatti , alla luce dei menzionati principi giurisprudenziali , deve escludersi
– per il vizio di nullità che le connota - ogni valenza costitutiva di un diritto reale di uso esclusivo alle relative clausole ( ed indicazione in planimetria ) di cui al contratto
18.12.2003 .
Per altro verso da nessuno degli ulteriori elementi emersi in giudizio è possibile ricavare
, come vorrebbe invece parte resistente, l'attribuzione ed il riconoscimento di un diritto di proprietà piena.
Così deve affermarsi in primo luogo sulla base del tenore letterale del contratto, laddove è previsto che l'uso è “concesso”, e non la porzione trasferita;
e che inoltre sull'area comune è istituito un diritto di servitù di passo.
Se poi è incontestato che le parti abbiano negli anni provveduto separatamente alla gestione delle due porzioni di giardino è anche dimostrato che l'uso delle stesse non fosse mai stato, per il passato, inibito alla controparte. Né è contestato che in taluni frangenti il chiedesse al il consenso all'introduzione di alcune innovazioni CP_1 Pt_1
pur sulla porzione di propria pertinenza .
pag. 6/7 Dunque l'attribuzione di un diritto di proprietà piena è escluso.
Parte convenuta non ha per il resto allegato l'esistenza di altro diritto in luogo di quello d'uso esclusivo o proprietà, conseguendone che l'uso comune del giardino( come emergente anche dalla documentazione sopra richiamata) non può essere compresso dall'apposizione della recinzione di cui si discute.
Parte convenuta va pertanto condannata alla relativa rimozione e la domanda accolta.
Per la regola della soccombenza le spese di lite sono a carico del resistente e si liquidano in dispositivo per tre fasi e su parametri minimi – stante la semplicità della lite
- avuto riguardo al valore indeterminabile.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando ed in accoglimento della domanda degli attori
Previo accertamento dell'esistenza di un diritto di proprietà comune sul cortile /giardino di cui è causa
NA il resistente a rimuovere la recinzione di cui è causa nel CP_1
termine di 30 giorni dalla presente pronuncia
RIGETTA ogni altra domanda od eccezione
NA il resistente al pagamento delle spese di lite in favore dell'attore CP_1
pari ad euro 3.400,00 per compensi oltre accessori per legge
Monza 7.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Teresa
Latella
pag. 7/7