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Sentenza 4 dicembre 2025
Sentenza 4 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Milano, sentenza 04/12/2025, n. 9340 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Milano |
| Numero : | 9340 |
| Data del deposito : | 4 dicembre 2025 |
Testo completo
R.G. 43689/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice DR TR ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 43689/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PERNICE Parte_1 C.F._1 PAOLO ed elettivamente domiciliato in VIA SARAGOZZA, 92 41121 MODENA presso il difensore avv. PERNICE PAOLO
ATTRICE contro
(C.F.: ) con il patrocinio dell'avv. SAVERIO CP_1 C.F._2 ANTONIO MACRÌ, (C.F. ) ed elettivamente domiciliata in Milano – Via C.F._3 Fontana, 5 presso il difensore Avv. SAVERIO ANTONIO MACRÌ
CONVENUTA
(C.F.: Controparte_2 C.F._4
TERZO CHIAMATO - CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio per sentir accogliere le seguenti Parte_1 CP_1 conclusioni:
“IN VIA PRINCIPALE Accertata la sussistenza del diritto dell'attrice allo scioglimento della comunione, procedersi alla divisione dell'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli 10 e identificato al N.C.E.U. del
pagina 1 di 13 predetto Comune al foglio 17, part. 31 sub. 78 con conseguente attribuzione della quota pari al 50% alla signora Parte_1 Si dichiara sin d'ora, e salvo eventuale CTU su cui ci si riserva ogni istanza, che non essendo l'immobile comodamente divisibile si chiederà la vendita all'incanto ex art. 720 c.c.”.
Si è costituita con comparsa di risposta del 17 gennaio 2023 eccependo: CP_1
“in via pregiudiziale di rito:
- dichiarare l'improcedibilità della domanda proposta da atteso che non è stata Parte_1 esperita la procedura di mediazione obbligatoria prevista dal comma 1 bis dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/2010; in via preliminare:
- attesa la necessità, per le ragioni esposte in narrativa, di estendere il contraddittorio nei confronti di
l'odierna Convenuta chiede di essere autorizzata ai sensi dell'art. 269 c.p.c. Controparte_2 a chiamare in causa (C.F.: , nato a [...] il Controparte_2 C.F._4 26.11.1966, ultimaresidenza conosciuta ES ON, via Fratelli Rosselli n. 10, come dacertificato reso dal suddetto Comune (Doc. 08) e, a tal fine, chiede all'Ill.moGiudice adito di differire, ex art. 269, c. II, c.p.c. la prima udienza di comparizione parti allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c. e la relativa costituzione in giudizio. Nel merito, in via principale:
- per le ragioni di cui in narrativa, rigettare integralmente la domanda proposta LO;
Parte_1 in via subordinata:
- nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda proposta da , Parte_1 rigettare la domanda di scioglimento della comunione dell'immobile sito in ES ON, via Fratelli Rosselli n. 10, proposta da parte Attrice e condannare a tenere Controparte_2 indenne da ogni pretesa avanzata nei suoi confronti da con CP_1 Parte_1 condanna in capo al medesimo a corrispondere all'Attrice l'importo di € 45.000,00 pari alla metà del valore di vendita dell'immobile di proprietà della medesima dallo stesso ricavato;
alternativamente: laddove il Giudice adito accogliesse la domanda proposta da , Parte_1 condannare a restituire a la somma di € 90.000,00 (novantamila) CP_2 CP_1 dalla stessa pagata per l'acquisto dell'immobile per cui è causa, oltre tutte le spese sostenute per notaio, tassa di registro, oltre gli interessi dalla stessa pagati sulla somma presa a mutuo e al risarcimento dei danni patiti da liquidarsi in via equitativa”.
Il g.i. ha autorizzato la chiamata del terzo e ha rinviato la prima udienza di Controparte_2 comparizione all'udienza del 24 maggio 2023.
Non si è costituito li terzo nonostante la regolarità della notificazione.
Il g.i ha dichiarato la contumacia di concesso i termini ex art. 183 comma Controparte_2 sesto c.p.c. e ha rinviato la causa all'udienza del 9 novembre 2023. Con successiva ordinanza ha:
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte convenuta per l'interrogatorio formale di nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché Parte_1 aventi ad oggetto circostanze irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 1,2,3,4,5 visto l'oggetto ed il presupposto giudiziale della domanda attorea;
6,7,8,9,10 visto il regime di responsabilità del venditore in materia di evizione oltre ad essere genericamente formulate),
pagina 2 di 13 • sottoposto al contradditorio delle parti la duplice questione mista di fatto e diritto rilevabile d'ufficio attinente alla possibilità giuridica di addivenire allo scioglimento della comunione ordinaria e divisione sul cespite in assenza de:
− l'indicazione degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria oppure della dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967 prevista dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 nonché dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001,
− la dichiarazione di conformità (o l'attestazione sostitutiva rilasciata da un tecnico abilitato) di cui all'art. 29, commi 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52;
• assegnato alle parti termine fino al 29 dicembre 2023 per il deposito di eventuali memorie sul punto;
• rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 28 novembre 2024. A seguito dell'istanza attorea, il g.i. ha:
- preso atto della dichiarazione inerente le menzioni urbanistiche rilasciata dall'attrice;
- propulsato la sola ispezione dei luoghi ex art. 118 c.p.c. trattandosi di un mezzo indispensabile per conoscere i fatti della causa e dei connessi rilievi necessari ex art. 261 c.p.c. delegando per l'incombente l'Arch. ; Persona_1
- riservato all'esito ogni eventuale provvedimento. L'ausiliario ha accettato l'incarico, eseguito il sopralluogo e rilevato la non corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale ai sensi ex art. 29 comma 1 bis della L. 52/1985. All'esito della discussione cartolare, il g.i. ha ritenuto che la stessa esplicasse l'esistenza di una difformità “lieve” nella sua apparenza grafica e che apparisse opportuno svolgere un accertamento tecnico integrativo relativo all'incidenza delle rilevate difformità sulla rendita catastale quanto alla valutazione della stima dell'immobile (apparendo dal precedente accertamento già non comodamente divisibile), con il medesimo ausiliario. Accettato l'incarico, somministrato il quesito e completate le oo.pp., l'ausiliario ha depositato il proprio elaborato il 9 aprile 2025. Il g.i. ha ritenuto l'esaustività dell'integrazione peritale disposta con ordinanza dell'8 dicembre 2024 e nei limiti della stessa e rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17 luglio 2025. Le parti costituite hanno precisato le conclusioni come da note scritte ex art. 127- ter c.p.c..
La domanda di scioglimento della comunione ordinaria proposta da è fondata e Parte_1 va accolta. L'art. 1100 cod. civ. definisce la comunione c.d. "ordinaria", la situazione in cui «la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone». Ogni comunione consiste nella contitolarità della proprietà di un bene o di altro diritto reale sopra di esso, di modo che ogni compartecipe è titolare del diritto sull'intero bene per una quota ideale: la "quota" è la misura della contitolarità spettante al partecipe alla comunione. Ciascuno dei partecipanti alla comunione è titolare di un apposito diritto potestativo di ottenere la divisione (art. 1111, primo comma, cod. civ.); e l'esercizio di tale diritto è indipendente dal consenso degli altri compartecipi, giacché "in communione nemo compellitur invitus detineri.
pagina 3 di 13 L'odierna controversia pone un duplice ordine di questioni: uno attinente all'an dividendum sit ed uno al quomodo. La parte convenuta, infatti, si è opposta allo scioglimento della comunione ordinaria sul cespite ed alla sua divisione (trasformazione della pars quota in pars tanta) dalla comparsa di costituzione e fino agli scritti conclusivi, sollevando due ordini di eccezioni:
- la propria buona fede al momento dell'acquisto del diritto pieno sul cespite, a fronte della conoscenza dell'attrice circa tale compravendita anteriore alla stessa trascrizione della domanda giudiziale del giudizio per simulazione;
- l'impossibilità giuridica dello scioglimento della comunione a fronte della difformità catastale rilevata dall'ausiliario del Tribunale o, comunque, dell'assenza della dichiarazione di conformità (o l'attestazione sostitutiva rilasciata da un tecnico abilitato) di cui all'art. 29, commi 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52.
La prima questione di carattere “dichiarativo – pubblicitaria” viene così spiegata:”la trascrizione della domanda di simulazione sia intervenuta prima della trascrizione del rogito, non può non considerarsi che la prima è intervenuta e quindi ha acquistato valore di pubblicità diventando conoscibile ai terzi solo il 15.01.2018, mentre il rogito tra la signora e il è intervenuto prima, vale a dire CP_1 CP_2 il 12.01.2018 ed è stato trascritto il 16.01.2018 dal che né la Convenuta, né il Notaio incaricato della stipula dell'atto potevano essere a conoscenza della suddetta circostanza”. Ne seguirebbe che:”A fronte dell'acquisto in buona fede della Sig.ra non vi è chi non veda come, nel caso di specie, CP_1 trovi applicazione il principio di cui all'art. 1415 c.c., secondo cui la simulazione non può essere opposta a quei terzi che, in buona fede, abbiano fatto affidamento sulla situazione apparente: il rogito innanzi al Dott. per la compravendita dell'immobile avvenuta tra il Sig. e la Sig.ra Per_2 CP_2 aveva luogo in data 12.01.2018, momento in cui l'odierna convenuta nulla poteva sapere CP_1 della domanda di accertamento della simulazione dell'atto di trasferimento immobiliare avvenuto tra i due ex coniugi, la cui sentenza di accoglimento veniva trascritta in data 15.01.2018. Il fatto che la trascrizione dell'acquisto dell'immobile da parte della Sig.ra sia avvenuto in data 16.01.2018 CP_1 è da considerarsi irrilevante, poiché la stipula è avvenuta antecedentemente alla trascrizione della sentenza di accertamento della simulazione, di cui sopra;
la simulazione, dunque, non può essere opponibile alla convenuta ex artt. 1415 c.c. e 2644 c.c.”. In definitiva: ”Del resto, se la domanda di parte Attrice venisse accolta, la signora incolpevolmente si troverebbe privata della proprietà CP_1 della casa in cui ha la sua residenza, regolarmente acquistata e per la quale ha pagato il prezzo convenuto, oltre tutte le spese inerenti e conseguenti a detto acquisto e ciò a causa della mala fede tanto del quanto della ”. CP_2 Pt_1 Appare evidente l'insostenibilità giuridica di quanto dedotto dal patrono della convenuta. La peculiarità empirica della fattispecie occorsa ed il contegno tenuto tanto dal terzo chiamato che dall'attrice, non possono riverberarsi sull'applicazione del regime di opponibilità degli atti derivanti dal combinato disposto degli artt. 1415, 2644 e 2652 n. 4) c.c. La buona fede nell'acquisto- prevista quale presupposto per la salvezza dell'acquisto da parte del terzo subacquirente da parte del simulato dante causa – recede a fronte della priorità della trascrizione della domanda di simulazione rispetto a quella del citato acquisto. Se è vero che l'art. 1415 c.c. tutela i subacquirenti in buona fede dal titolare apparente, quando però oggetto del trasferimento simulato sia uno dei diritti previsti dall'art. 2643c.c., tale tutela è condizionata alla duplice condizione della loro buona fede e della priorità della trascrizione del loro acquisto rispetto alla trascrizione della domanda di simulazione. La trascrizione in esame vale dunque anzitutto a risolvere il conflitto tra simulato pagina 4 di 13 alienante (o creditori e aventi causa da costui) e aventi causa dal simulato acquirente (infra Cass. I, 28 ottobre 1978, n. 4933; Cass. I, 7 aprile 1971, n. 1026). La comprensibilità umana e materiale dei fatti indicati dalla difesa della convenuta non può rilevare a fronte della risoluzione del conflitto fra titoli come regolato dalla legge e descritto dalla stessa sua difesa nell'incedere delle trascrizioni:
- il 15 gennaio 2018 (doc. 2 fasc. ) della domanda di simulazione assoluta del Pt_1 contratto di cessione della quota di un mezzo ) poi sfociata nella sentenza il 12 novembre 2020, n. 7245 (doc. 1 fasc. ); Pt_1
- il 16 gennaio 2028 (doc. 3 fasc. ) del contratto di compravendita del detto cespite da Pt_1 parte di in favore di stipulato per atto pubblico il Controparte_2 CP_1
12 gennaio 2018 (doc. 6 fasc. ). Pt_1
La sentenza ivi indicata ha accertato la simulazione assoluta del contratto stipulato fra
[...] ed nell'ambito del verbale di separazione consensuale del CP_2 Parte_1 06.12.2006 con la quale la seconda aveva apparentemente ceduto al primo la quota della metà del diritto di proprietà dell'immobile sito in ES ON (Via F.lli Rosselli n. 10 – punto 6 doc. 5 fasc.
). Pt_1 Ne deriva l'accertamento, passato in giudicato e reso opponibile ai terzi, che Parte_1 non avesse mai trasferito la quota di un mezzo del citato immobile. Da qui l'affermazione che ella sia comproprietaria del bene, in via indivisa e paritaria, avendolo a suo tempo acquistato, assieme al terzo chiamato, giusto atto del 29 marzo 2002 (doc. 4 fasc. ). Pt_1
Specularmente va accertato che ha acquistato unicamente il diritto di proprietà sul CP_1 cespite nella quota di un mezzo pari a quello di cui poteva disporre, vista la Controparte_2 sua apparente qualità di pieno proprietario per l'intero. In virtù del meccanismo di risoluzione del conflitto fra titoli di cui sopra, si è dispiegato in favore della convenuta l'effetto traslativo della metà della quota del diritto essendo inopponibile per la residua metà.
In definitiva va accertato il diritto di comproprietà dell'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli 10 e identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 17, part. 31 sub. 78 (appartamento ed annesso solaio al piano settimo, non censito) in capo all'attrice e alla convenuta.
La seconda questione sollevata dalla convenuta ed afferente alla possibilità giuridica dello scioglimento della comunione è infondata. Nulla quaestio circa la presenza in atti delle menzioni urbanistiche sia perché ritraibili dall'atto di acquisto (atti) dimessi nel processo (doc. 4, 6 fasc. ) sia perché espressa dalla difesa attorea Pt_1 con la memoria autorizzata del 28 dicembre 2023.
La dichiarazione di conformità oggettiva catastale. Il g.i. ebbe a sollevare la questione rilevabile d'ufficio, anche con riferimento alla assenza della dichiarazione (o attestazione) di conformità oggettiva catastale ex art. 29, comma 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52 da parte dell'intestatario catastale (o dal tecnico abilitato). A questo proposito la parte attrice ebbe a far presente nella citata memoria autorizzata ex art. 101 comma secondo c.p.c. che: “differentemente dal normale alienante in sede di rogito, non è nel possesso del bene oggetto di trasferimento (rectius divisione), quindi si trova nella impossibilità di fatto di poter fornire le dichiarazioni di conformità richieste perché, semplicemente, non è a conoscenza della pagina 5 di 13 situazione in cui versa attualmente l'immobile”. L'impossibilità di fatto della condividente, e l'opposizione interposta dalla convenuta, hanno determinato il Tribunale ad ordinare l'ispezione del cespite ex art. 118 c.p.c. al solo fine di conseguire, almeno, un'attestazione sostitutiva da parte un tecnico abilitato quale il C.T.U. nominato. Come ricordato nello svolgimento del processo, l'ausiliario del Tribunale ha:
• dapprima, “rilevato la non corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale allegata al rogito” (p. 14 relazione del 19 aprile 2024);
• poi, su sollecitazione del giudice, specificato, che:” le difformità dello stato di fatto rilevato nella relazione del 19 aprile 2024 non implichino un potenziale aumento della rendita catastale” (p. 15 relazione integrativa del 9 aprile 2025).
Il risultato dichiarativo “finale”, quindi, non può che essere ricondotto alla fattispecie dell'attestazione sostitutiva richiesto dalla norma.
La disposizione di cui all'art. 29, comma 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122 (come esposto nell'ordinanza del 15 novembre 2023 volta a sollevare d'ufficio la relativa questione) prescrive che:” Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari". Si tratta della c.d. conformità oggettiva catastale, la cui dichiarazione può essere resa dagli intestatari catastali oppure surrogata mediante la produzione in giudizio di un'attestazione sostitutiva da parte di un tecnico abilitato. La disposizione è dettata per gli atti di matrice negoziale. Condizionando la loro validità, la stessa dichiarazione non può che essere resa anche nel processo che le parti utilizzano per surrogare l'atto negoziale che non riescono a concludere. Attraverso il processo non si può ottenere una pronuncia che abbia effetti maggiori o diversi da quelli conseguibili nella vita di relazione. La patologia del negozio traslativo, costitutivo e divisionale, è la nullità che si configura, tuttavia, come nullità di carattere formale e testuale ex art. 1418, terzo comma, c.c. (e non già virtuale ex art. 1418, primo comma, c.c. o strutturale ex art. 1418, secondo comma, c.c.), discendente dalla mancata osservanza delle prescrizioni poste da detta normativa, attinenti alle modalità redazionali degli atti traslativi, costitutivi e divisionali (sulla natura formale della nullità Cass. II, Ord. 4 aprile 2024, n. 8989; Cass. II, 12 gennaio 2023, n. 641; Cass. II, 9 febbraio 2022, n. 4216; Cass. II, 10 dicembre 2021, n. 39403; Cass. II, 31 luglio 2020, n. 16519; Cass. II, 13 luglio 2016, n. 14765; Cass. II, 3 giugno 2016, n. 11507; Cass. II, 11 aprile 2014, n. 8611). Nel caso di incoerenza catastale la nullità è comminata allorché difetti nell'atto la dichiarazione o attestazione di conformità riferibile all'immobile, indipendentemente dall'effettività di detta conformità. Si ricade perciò nell'ambito dell'invalidità collegata ad un an (ossia alla assenza della dichiarazione o dell'attestazione) e non già connessa al quomodo (ossia alla verifica dell'effettiva conformità – infra amplius Cass. II, 15 ottobre 2025, n. 27531) pagina 6 di 13 La presenza delle menzioni catastali (come per l'affine questione delle menzioni urbanistiche v. Cass. SS.UU. 7 ottobre 2019, n. 25021 di cui meglio infra) costituisce condizione dell'azione e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione e che la produzione delle suddette menzioni catastale può intervenire anche in corso di causa (v. infra Cass. II;
29 settembre 2020, n. 20526 in tema di 2932 c.c.) Dal tenore letterale della previsione emerge che condizioni indispensabili per l'applicazione delle disposizioni di cui all'art. 29, commi 1-bis e 1-ter, della legge n. 52/1985 sul c.d. allineamento, sono le seguenti: (i) quanto alla tipologia di atti, deve trattarsi di atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (con l'esclusione dei diritti reali di garanzia), e non già dei contratti che obbligano al futuro trasferimento, quali i preliminari di vendita (Cass. II, Ord.18 luglio 2024, n. 19897; Cass. II, Ord. 8 marzo 2022, n. 7521); (ii) con riguardo alla forma, deve trattarsi di contratti redatti mediante atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata;
(iii) in relazione all'oggetto, deve trattarsi di atti riguardanti fabbricati già esistenti – recte unità immobiliari urbane – (in sostanza fabbricati agibili già censiti o censibili nel catasto fabbricati) e non già terreni (infra Cass. II, Ord. 22 luglio 2022, n. 20666).
In proposito, quale requisito legittimante, la norma allude alla dichiarazione di parte di conformità (ovvero, in sua sostituzione, ad un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale). allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quali elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene rilevanti ai fini fiscali, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (sull'estensione della dichiarazione anche ai dati catastali Cass. II, 15 settembre 2022, n. 27181; Cass. II, Ord. 29 agosto 2019, n. 21828; Cass. II, 20 novembre 2018, n. 29894; Cass. II, 11 ottobre 2016, n. 20465; Cass. II, 11 aprile 2014, n. 8611); In riferimento a questo specifico requisito, secondo cui è prescritta – in alternativa – o la dichiarazione di parte ovvero l'attestazione del tecnico, non è necessario che l'affermazione di parte sia resa nella forma di “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, stante che la norma non detta espressamente il modo attraverso cui essa deve essere resa. La dichiarazione, inoltre, è resa dagli intestatari degli immobili negoziati. Pertanto, detta asserzione deve essere rilasciata da coloro che dispongono del diritto (alienanti, costituenti di diritti reali, condividenti, ecc., ossia dai disponenti), anche se – in ipotesi – diversi dagli intestatari catastali. Infatti, nel primo periodo dell'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 si richiamano semplicemente gli “intestatari”, mentre nel secondo periodo si evocano più specificatamente gli “intestatari catastali”. Sicché i “disponenti”, legittimati al rilascio della dichiarazione di conformità, il più delle volte coincidono con gli intestatari catastali e/o con gli intestatari effettivi degli immobili. A tal fine la dichiarazione non può che essere rilasciata da chi nell'atto interviene per disporre del diritto. In sintesi, la norma non esige un'attestazione giurata, né prescrive altre specifiche formalità redazionali per tale attestazione (ad esempio non è richiesta un'autenticazione delle firme). Quindi è sufficiente una relazione scritta, debitamente sottoscritta da un tecnico abilitato all'aggiornamento del catasto (architetto, geometra, ingegnere). Purtuttavia si è precisato che la dichiarazione di conformità deve essere resa “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Con tale inciso si è inteso chiarire che gli adempimenti imposti dalla normativa di cui trattasi debbono essere espletati tenendo conto delle prescrizioni desumibili dalla disciplina vigente in materia catastale ed in particolare delle disposizioni che pagina 7 di 13 stabiliscono quando è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale e quando, al contrario, sono integrate mutazioni negli immobili da considerarsi irrilevanti, tali cioè da non imporre l'obbligo della denuncia di variazione. In sostanza, la conformità o meno dei dati catastali e delle planimetrie catastali allo stato di fatto deve (ed è questo il senso che deve essere attribuito al predetto inciso) essere valutata alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale, relative alle difformità che rendono obbligatorio procedere all'aggiornamento catastale. Ed infatti secondo la giurisprudenza di legittimità e la dottrina (espressasi sul punto), dagli artt. 17 e 20 del r.d. n. 652/1939 nonché dall'art. 19, nono comma, del d.l. n. 78/2010, si desume che le difformità più lievi non compromettono affatto la conformità allo stato di fatto e che, quindi, tale conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale. Nel giudizio di conformità richiesto dalla normativa in questione debbono, pertanto, essere presi in considerazione solo gli aspetti che influiscono sulla consistenza ovvero sull'attribuzione della classe e della categoria e ciò “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”, come previsto espressamente dalla norma. Si tratta, dunque, dei seguenti dati:
• la classe (che è attribuita in relazione alla diversa capacità di reddito);
• la categoria (che è attribuita in relazione alla destinazione d'uso);
• la consistenza (numero dei vani e/o la superficie e/o la cubatura, a seconda della diversa categoria);
• la rendita catastale (che dipende dai tre dati precedenti: classe, categoria e consistenza, in relazione alla tariffa d'estimo stabilita per gli immobili ricompresi nello stesso Comune ovvero nella stessa zona censuaria, in collegamento con la categoria e con la classe di appartenenza);
• l'eventuale zona censuaria (per la rilevazione della tariffa d'estimo da utilizzare per il calcolo della rendita). Questo excursus pretorio è servente ad affermare che l'assenza della dichiarazione resa dall'unica intestataria catastale (allo stato), la convenuta, non impedisce la pronuncia dello scioglimento della comunione ordinaria sul bene. Le attestazioni rese dall'ausiliario del Tribunale valgono ad integrare la condizione dell'azione in quanto affermative dell'irrilevanza ai fini tributari, e di variazione catastale, delle difformità rilevate in loco dall'ausiliario.
In definitiva va sciolta la comunione ordinaria sull'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli 10 e identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 17, part. 31 sub. 78 (appartamento ed annesso solaio al piano settimo, non censito)
A tale pronuncia sul piano tanto logico che giuridico devono seguire le operazioni divisionali con le quali trasformare la quota in una porzione fisica del bene (se divisibile in natura) ex art. 713 c.c., in attribuzione del diritto pieno ad uno dei condividenti, con conguaglio per l'eccedenza in favore dell'altro oppure, quale extrema ratio, nella vendita giudiziale ex art. 788 c.p.c.
In via strutturale può accertarsi:
- la non comoda divisibilità dell'immobile alla stregua delle relazioni peritali vista la sua conformazione fisica ed impiantistica (pp. 22-24 relazione integrativa). La verifica della “non comoda divisibilità” impone, in particolare, al giudice di merito di far ricorso a due aspetti complementari, uno strutturale e l'altro funzionale, che sussistono, quanto al primo, allorché la pagina 8 di 13 divisione richieda accorgimenti e operazioni divisionali troppo costosi o complessi o l'imposizione di pesi, limiti e servitù per il godimento delle singole porzioni ereditarie;
e, quanto al secondo, nel caso in cui la divisione provocherebbe un pregiudizio più o meno sensibile al valore economico delle quote rispetto all'intero ovvero una più o meno grave deviazione dalla normale utilizzazione del complesso (Cass., Sez. 2, 9/10/1971, n. 2813). In applicazione di tali criteri, il bene può, dunque, considerarsi indivisibile quando il suo frazionamento in tante parti quanti sono i condividenti risulti «non comodo» per il risultato o per i mezzi richiesti, ossia quando a) la divisione, sebbene realizzabile materialmente, attribuisca ai partecipanti porzioni inidonee ad assolvere la funzione economica dell'intero, determinando con il frazionamento un notevole deprezzamento del valore intrinseco originario in relazione alla destinazione dell'immobile; b) le varie frazioni ricavabili risultino gravate da pesi, servitù o limitazioni eccessive;
c) la divisione richieda spese rilevanti o accorgimenti troppo costosi o complessi (Cass., Sez. 2, 25/8/2020, n. 17717; Cass., Sez. 2, 18/10/2024, n. 27040; Cass. n. 25888/2016; n. 14577/2012; n. 3635/2007; n. 22833/2006; n. 423/1987; Cass., Sez. 2, 16/2/1973, n. 488), d) la divisione, ancorché possibile, dia luogo alla determinazione di conguagli in misura elevata (Cass., Sez. 2, 4/10/2023, n. 27984). Il bene è dunque divisibile quando, tenuto conto della destinazione obiettiva dell'immobile, ciascuna porzione sia idonea, sia pure in proporzione della sua entità, ad assolvere la funzione economica del tutto (Cass., Sez. 2, 4/8/1965, n. 1868), secondo una valutazione che deve essere fondata unicamente sul criterio oggettivo della concreta possibilità o meno di ripartire il bene medesimo, nella sua attuale consistenza e destinazione, senza pregiudizio per il suo valore economico, e in modo tale che la porzione da attribuirsi a ciascun condividente configuri un'entità autonoma e funzionale (infra Cass. II, 15 settembre 2025, n. 25244; Cass., II, 7 novembre 1977, n. 4738);
- l'assenza di istanze di attribuzione del cespite per l'intero, da ambo le parti, come evincibile dalle conclusioni precisate con le note scritte, rispettivamente, del 14 e dell'8 luglio 2025. L'art. 720 cod. civ., nel disciplinare l'ipotesi in cui l'immobile oggetto di comunione non sia divisibile o comodamente divisibile a prescindere dal fatto che le quote dei condividenti siano o meno eguali, configura la vendita all'incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero (Cass. II, 13 maggio 2010, n. 11641). Esito che ricorre, peraltro, anche nell'ipotesi contraria ovvero qualora vi siano condividenti che ne richiedano l'attribuzione non sia ravvisabile alcun criterio oggettivo di preferenza in capo al giudice ai fini della preferenza di uno o l'altro (infra Cass. II, 19 maggio 2026 n. 10216).
In definitiva va disposta la vendita dell'immobile ex artt. 720 c.c. e 788 c.p.c. delegando per le operazioni un professionista iscritto nell'apposito elenco. A tal fine il Tribunale ritiene di poter accedere alla valorizzazione del cespite data dalla C.T.U. con gli specifici criteri correttivi ivi richiamati (in termini di costi di sanatoria- p. 15 relazione integrativa) che dovranno essere esposti nell'avviso di vendita presso i terzi offerenti.
pagina 9 di 13 In sintesi, il valore stimato di € 118.800,00 (p. 28 rel. Integrativa) dovrà essere decurtato di quello ipotizzabile per la sanatoria, individuabile in 3.800,00 complessivi, per un importo finale di € 115.000,00. Una volta perfezionata la vendita giudiziale del cespite e acquisito l'intero prezzo si procederà al riparto del relativo ricavato.
La domanda proposta da in confronto di è fondata e va CP_1 Controparte_2 accolta nei limiti di cui appresso. La difesa convenuta ha svolto due domande alternative in confronto del terzo chiamato avendo un diverso petitum in termini quantitativi ovvero:
- € 45.000,00 e dipendente “dall'ipotesi di accoglimento della domanda proposta da
[...]
, rigettare la domanda di scioglimento della comunione dell'immobile…”; Parte_1
- € 90.000,00 qualora:” laddove il Giudice adito accogliesse la domanda proposta da
[...]
…oltre tutte le spese sostenute per notaio, tassa di registro, oltre gli interessi dalla Parte_1 stessa pagati sulla somma presa a mutuo e al risarcimento dei danni patiti da liquidarsi in via equitativa”. Questi petita non vengono “supportati” da alcuna spiegazione circa il regime giuridico che li fonderebbe. La domanda rivolta dalla convenuta al terzo è stata autorizzata dal giudice sulla scorta dell'art. 1485 c.c. ovvero la litis denuntiatio che l'acquirente deve fare il venditore qualora sia convenuto in rivendica. In questo caso l'attrice ha agito per far accertare, quale presupposto, il suo diritto di comproprietà sul cespite in opposizione alle risultanze del titolo conseguito da con CP_1 la compravendita del 12 gennaio 2018. Essa, quindi, può trovare la propria disciplina nell'ambito della garanzia per evizione parziale di cui all'art. 1484 c.c. in quanto ha perso la quota di comproprietà dell'immobile per cui è CP_1 causa. Da qui si è verifi del sinallagma del contratto di compravendita stipulato a suo tempo con atteso che ella lo concluse e pagò il prezzo per il Controparte_2 diritto di piena proprietà. Va ricordato che la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (tra le varie, Cass. n. 20877/2011; Cass. n. 5561/2015, da ultimo in argomento Cass. n. 28136/2022, non massimata;
Cass. n. 2330/2025). La garanzia è infatti prevista in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale (infra Cass. II, Ord. 20 luglio 2025, n. 20316). L'art. 1484 c.c. accorda una tutela del seguente tipo (“In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'art. 1480 e quella del secondo comma dell'articolo precedente”):
- la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno oppure la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno (art. 1480 c.c.);
- il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore (art. 1483 comma secondo c.c.). Ebbene la domanda c.d. alternativa di restituzione della somma corrisposta a titolo di intero prezzo ovvero € 90.000,00 potrebbe essere accolta soltanto qualora la difesa di avesse CP_1 chiesto la risoluzione del contratto di compravendita del 12 gennaio 2018. Di ciò non vi è traccia in atti pagina 10 di 13 né il Tribunale può ricavare una sorta di domanda implicita dal tipo di petitum rassegnato atteso il resto del contesto assertivo ove mai si mette in discussione il perdurante interesse al mantenimento del contratto. D'altro canto, l'altra domanda subordinata non appare di immediata comprensione giuridica in quanto fonda la richiesta restitutoria della metà del prezzo pagato al venditore a fronte, tuttavia, del rigetto della domanda di scioglimento della comunione ordinaria. Si potrebbe desumere il suo fondamento rispetto all'affermazione, pregiudiziale, della comproprietà del cespite in capo all'attrice (giusta prevalenza della trascrizione della simulazione assoluta) seguita, tuttavia, dal rigetto della domanda di scioglimento della comunione per impossibilità giuridica. Ciò che si desume dai fatti dimessi e dal petitum rassegnato, comunque, è la volontà di conseguire ciò che è stato perso per fatto del venditore, oltre a tutte le spese generate dall'odierno processo. In sintesi, può trovare fondamento la domanda quale riduzione del prezzo di vendita con quel che ne segue circa la condanna di alla restituzione della relativa somma di € Controparte_2 45.000,00. A questa vanno aggiunti gli interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. decorrenti dal giorno del pagamento in quanto l'accipiens versava in una situazione di patente mala fede. Egli, infatti, era a conoscenza (essendone un “contraente”) del patto di simulazione assoluta del trasferimento della metà della quota di cui al verbale di separazione del 2006 e, quindi, del fatto di non essere pieno proprietario della cosa. Tanto basta per poter affermare che fosse a conoscenza della possibilità di ledere un altrui diritto nel momento in cui è andato a vendere l'intera proprietà.
Come anticipato ai sensi dell'art. 1484 cod. civ., cui si applicano le disposizioni dell'art. 1480 cod. civ. e dell'art. 1483, comma 2, cod. civ., prevede l'obbligo di rimborso delle spese di lite La formula letterale della norma menziona, più esattamente, le somme rimborsate all'attore e le spese fatte dal compratore “per la denunzia della lite”. Ma il fondamento della pretesa di rimborso non consente di escludere dal diritto al rimborso le spese fatte per la lite stessa, trattandosi di un effetto dannoso tipicamente conseguente all'inadempimento dell'impegno traslativo. Qualora sia accertato il fatto che rende operante la relativa garanzia, all'acquirente, convenuto in giudizio, compete, ai sensi degli artt. 1483, secondo comma, e 1484 cod. civ., nei confronti del venditore chiamato in garanzia, il diritto al rimborso delle spese giudiziarie sopportate e di quelle che, a sua volta, abbia dovuto rimborsare al terzo vittorioso;
tale diritto compete all'acquirente chiamante in garanzia anche nel caso in cui il giudice gli abbia negato la tutela risarcitoria per la carenza delle restanti condizioni e, segnatamente, per non essere stata fornita la prova del danno in concreto subito per effetto dell'evizione stessa (SS.UU. Ord. 4 luglio 2023, n. 18829).
Ne segue che va condannato al pagamento delle spese di lite che Controparte_2 [...] dovrà corrispondere a a fronte dell'accoglimento delle domande CP_1 Parte_1 attoree. Spese liquidate come meglio appresso. A queste devono aggiungersi quelle che verranno poste a carico della convenuta per l'espletamento della C.T.U.. La convenuta dovrà essere rifusa anche delle spese di lite sostenute per far valere nel presente giudizio la garanzia evizionale in confronto di Controparte_2
Le spese di lite sostenute da vanno poste a carico di e Parte_1 CP_1 liquidate tenendo conto del valore della quota di immobile di cui è stata riconosciuta la comproprietà ed i valori medi per ognuna delle fasi processuali, in € 1.185,50 per anticipazioni non imponibili, € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.
Tra le anticipazioni imponibili sono state incluse le spese sostenute dall'attrice per il proprio c.t.p. pari ad € 640,50. Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione pagina 11 di 13 difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, primo comma, cod. proc. civ., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue. (infra Cass. SS.UU. 10 luglio 2017, n. 16990; Cass. III, 20 febbraio 2015, n. 3380; Cass. II, 3 gennaio 2013, n. 84; Cass. n. 3716 del 11/06/1980: conf. Cass. n. 10173 del 2015, n. 84 del 2013, n. 6056 del 1990, n. 625 del 1972, n. 1626 del 1965).
Le spese di lite da per la chiamata in garanzia, vanno poste a carico di CP_1 [...] e liquidate in € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, CP_2 e C.P.A..
Le spese di C.T.U. vanno regolate in modo distinto per i due diversi incombenti (sfociati in due diversi decreti di liquidazione) a seconda della responsabilità causale della loro insorgenza e, nello specifico:
• quelle liquidate con il decreto del 20 aprile 2024 vanno poste definitivamente a carico di
[...] visto che l'ispezione è stata resa necessaria dal comportamento oppositivo della CP_1 convenuta;
• quelle liquidate con il decreto dell'11 aprile 2025 vanno poste definitivamente a carico di e per la metà ciascuna, in quanto attinenti al diritto Parte_1 CP_1 potestativo alla divisione e, quindi, necessarie per ambo le condividenti Come su precisato, ovviamente, tutte le spese – anche di C.T.U., che il Tribunale ha posto a carico, in toto od in parte, di dovranno alla stessa essere rifuse da CP_1 Controparte_2
P.Q.M.
il Tribunale, definitivamente pronunciando sull'an dividendum sit e sulla causa di garanzia per evizione, disattesa ogni domanda o eccezione avversa 1. accertato il diritto di comproprietà per la quota di un mezzo ciascuna, in capo a Parte_1
e dell'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli
[...] CP_1
10 e identificato al N.C.E.U. al foglio 17, part. 31 sub. 78 (appartamento ed annesso solaio al piano settimo, non censito), dichiara lo scioglimento della comunione ordinaria;
2. accertata la natura non comodamente divisibile del cespite e l'assenza di istanze di attribuzione, ne dispone la vendita giudiziale;
3. condanna alla restituzione in favore di della Controparte_2 CP_1 somma di € 45.000,00, oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. decorrenti dal giorno del pagamento e fino al soddisfo;
4. condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da CP_1 Parte_1
liquidate in € 1.185,50 per anticipazioni non imponibili, € 7.616,00 per compensi,
[...] oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
5. condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da Controparte_2 [...] per la chiamata in garanzia, liquidate in € 7.616,00 per compensi, oltre spese CP_1 generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
6. pone definitivamente a carico di le spese di C.T.U. liquidate con il decreto CP_1 del 20 aprile 2024;
7. pone definitivamente a carico di e per la metà Parte_1 CP_1 ciascuna, le spese di C.T.U. liquidate con il decreto dell'11 aprile 2025, pagina 12 di 13 8. condanna al rimborso delle somme al cui pagamento è stata Controparte_2 condannata di cui ai superiori numeri 4,6 e 7 per le ragioni di cui alla parte CP_1 motiva;
9. rimette la causa sul ruolo con separata ordinanza per disporre la delega delle operazioni di vendita del cespite ex art. 591-bis c.p.c..
Milano, 4 dicembre 2025
Il Giudice
DR TR
pagina 13 di 13
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice DR TR ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 43689/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PERNICE Parte_1 C.F._1 PAOLO ed elettivamente domiciliato in VIA SARAGOZZA, 92 41121 MODENA presso il difensore avv. PERNICE PAOLO
ATTRICE contro
(C.F.: ) con il patrocinio dell'avv. SAVERIO CP_1 C.F._2 ANTONIO MACRÌ, (C.F. ) ed elettivamente domiciliata in Milano – Via C.F._3 Fontana, 5 presso il difensore Avv. SAVERIO ANTONIO MACRÌ
CONVENUTA
(C.F.: Controparte_2 C.F._4
TERZO CHIAMATO - CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio per sentir accogliere le seguenti Parte_1 CP_1 conclusioni:
“IN VIA PRINCIPALE Accertata la sussistenza del diritto dell'attrice allo scioglimento della comunione, procedersi alla divisione dell'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli 10 e identificato al N.C.E.U. del
pagina 1 di 13 predetto Comune al foglio 17, part. 31 sub. 78 con conseguente attribuzione della quota pari al 50% alla signora Parte_1 Si dichiara sin d'ora, e salvo eventuale CTU su cui ci si riserva ogni istanza, che non essendo l'immobile comodamente divisibile si chiederà la vendita all'incanto ex art. 720 c.c.”.
Si è costituita con comparsa di risposta del 17 gennaio 2023 eccependo: CP_1
“in via pregiudiziale di rito:
- dichiarare l'improcedibilità della domanda proposta da atteso che non è stata Parte_1 esperita la procedura di mediazione obbligatoria prevista dal comma 1 bis dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/2010; in via preliminare:
- attesa la necessità, per le ragioni esposte in narrativa, di estendere il contraddittorio nei confronti di
l'odierna Convenuta chiede di essere autorizzata ai sensi dell'art. 269 c.p.c. Controparte_2 a chiamare in causa (C.F.: , nato a [...] il Controparte_2 C.F._4 26.11.1966, ultimaresidenza conosciuta ES ON, via Fratelli Rosselli n. 10, come dacertificato reso dal suddetto Comune (Doc. 08) e, a tal fine, chiede all'Ill.moGiudice adito di differire, ex art. 269, c. II, c.p.c. la prima udienza di comparizione parti allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c. e la relativa costituzione in giudizio. Nel merito, in via principale:
- per le ragioni di cui in narrativa, rigettare integralmente la domanda proposta LO;
Parte_1 in via subordinata:
- nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda proposta da , Parte_1 rigettare la domanda di scioglimento della comunione dell'immobile sito in ES ON, via Fratelli Rosselli n. 10, proposta da parte Attrice e condannare a tenere Controparte_2 indenne da ogni pretesa avanzata nei suoi confronti da con CP_1 Parte_1 condanna in capo al medesimo a corrispondere all'Attrice l'importo di € 45.000,00 pari alla metà del valore di vendita dell'immobile di proprietà della medesima dallo stesso ricavato;
alternativamente: laddove il Giudice adito accogliesse la domanda proposta da , Parte_1 condannare a restituire a la somma di € 90.000,00 (novantamila) CP_2 CP_1 dalla stessa pagata per l'acquisto dell'immobile per cui è causa, oltre tutte le spese sostenute per notaio, tassa di registro, oltre gli interessi dalla stessa pagati sulla somma presa a mutuo e al risarcimento dei danni patiti da liquidarsi in via equitativa”.
Il g.i. ha autorizzato la chiamata del terzo e ha rinviato la prima udienza di Controparte_2 comparizione all'udienza del 24 maggio 2023.
Non si è costituito li terzo nonostante la regolarità della notificazione.
Il g.i ha dichiarato la contumacia di concesso i termini ex art. 183 comma Controparte_2 sesto c.p.c. e ha rinviato la causa all'udienza del 9 novembre 2023. Con successiva ordinanza ha:
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte convenuta per l'interrogatorio formale di nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché Parte_1 aventi ad oggetto circostanze irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 1,2,3,4,5 visto l'oggetto ed il presupposto giudiziale della domanda attorea;
6,7,8,9,10 visto il regime di responsabilità del venditore in materia di evizione oltre ad essere genericamente formulate),
pagina 2 di 13 • sottoposto al contradditorio delle parti la duplice questione mista di fatto e diritto rilevabile d'ufficio attinente alla possibilità giuridica di addivenire allo scioglimento della comunione ordinaria e divisione sul cespite in assenza de:
− l'indicazione degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria oppure della dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967 prevista dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 nonché dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001,
− la dichiarazione di conformità (o l'attestazione sostitutiva rilasciata da un tecnico abilitato) di cui all'art. 29, commi 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52;
• assegnato alle parti termine fino al 29 dicembre 2023 per il deposito di eventuali memorie sul punto;
• rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 28 novembre 2024. A seguito dell'istanza attorea, il g.i. ha:
- preso atto della dichiarazione inerente le menzioni urbanistiche rilasciata dall'attrice;
- propulsato la sola ispezione dei luoghi ex art. 118 c.p.c. trattandosi di un mezzo indispensabile per conoscere i fatti della causa e dei connessi rilievi necessari ex art. 261 c.p.c. delegando per l'incombente l'Arch. ; Persona_1
- riservato all'esito ogni eventuale provvedimento. L'ausiliario ha accettato l'incarico, eseguito il sopralluogo e rilevato la non corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale ai sensi ex art. 29 comma 1 bis della L. 52/1985. All'esito della discussione cartolare, il g.i. ha ritenuto che la stessa esplicasse l'esistenza di una difformità “lieve” nella sua apparenza grafica e che apparisse opportuno svolgere un accertamento tecnico integrativo relativo all'incidenza delle rilevate difformità sulla rendita catastale quanto alla valutazione della stima dell'immobile (apparendo dal precedente accertamento già non comodamente divisibile), con il medesimo ausiliario. Accettato l'incarico, somministrato il quesito e completate le oo.pp., l'ausiliario ha depositato il proprio elaborato il 9 aprile 2025. Il g.i. ha ritenuto l'esaustività dell'integrazione peritale disposta con ordinanza dell'8 dicembre 2024 e nei limiti della stessa e rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17 luglio 2025. Le parti costituite hanno precisato le conclusioni come da note scritte ex art. 127- ter c.p.c..
La domanda di scioglimento della comunione ordinaria proposta da è fondata e Parte_1 va accolta. L'art. 1100 cod. civ. definisce la comunione c.d. "ordinaria", la situazione in cui «la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone». Ogni comunione consiste nella contitolarità della proprietà di un bene o di altro diritto reale sopra di esso, di modo che ogni compartecipe è titolare del diritto sull'intero bene per una quota ideale: la "quota" è la misura della contitolarità spettante al partecipe alla comunione. Ciascuno dei partecipanti alla comunione è titolare di un apposito diritto potestativo di ottenere la divisione (art. 1111, primo comma, cod. civ.); e l'esercizio di tale diritto è indipendente dal consenso degli altri compartecipi, giacché "in communione nemo compellitur invitus detineri.
pagina 3 di 13 L'odierna controversia pone un duplice ordine di questioni: uno attinente all'an dividendum sit ed uno al quomodo. La parte convenuta, infatti, si è opposta allo scioglimento della comunione ordinaria sul cespite ed alla sua divisione (trasformazione della pars quota in pars tanta) dalla comparsa di costituzione e fino agli scritti conclusivi, sollevando due ordini di eccezioni:
- la propria buona fede al momento dell'acquisto del diritto pieno sul cespite, a fronte della conoscenza dell'attrice circa tale compravendita anteriore alla stessa trascrizione della domanda giudiziale del giudizio per simulazione;
- l'impossibilità giuridica dello scioglimento della comunione a fronte della difformità catastale rilevata dall'ausiliario del Tribunale o, comunque, dell'assenza della dichiarazione di conformità (o l'attestazione sostitutiva rilasciata da un tecnico abilitato) di cui all'art. 29, commi 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52.
La prima questione di carattere “dichiarativo – pubblicitaria” viene così spiegata:”la trascrizione della domanda di simulazione sia intervenuta prima della trascrizione del rogito, non può non considerarsi che la prima è intervenuta e quindi ha acquistato valore di pubblicità diventando conoscibile ai terzi solo il 15.01.2018, mentre il rogito tra la signora e il è intervenuto prima, vale a dire CP_1 CP_2 il 12.01.2018 ed è stato trascritto il 16.01.2018 dal che né la Convenuta, né il Notaio incaricato della stipula dell'atto potevano essere a conoscenza della suddetta circostanza”. Ne seguirebbe che:”A fronte dell'acquisto in buona fede della Sig.ra non vi è chi non veda come, nel caso di specie, CP_1 trovi applicazione il principio di cui all'art. 1415 c.c., secondo cui la simulazione non può essere opposta a quei terzi che, in buona fede, abbiano fatto affidamento sulla situazione apparente: il rogito innanzi al Dott. per la compravendita dell'immobile avvenuta tra il Sig. e la Sig.ra Per_2 CP_2 aveva luogo in data 12.01.2018, momento in cui l'odierna convenuta nulla poteva sapere CP_1 della domanda di accertamento della simulazione dell'atto di trasferimento immobiliare avvenuto tra i due ex coniugi, la cui sentenza di accoglimento veniva trascritta in data 15.01.2018. Il fatto che la trascrizione dell'acquisto dell'immobile da parte della Sig.ra sia avvenuto in data 16.01.2018 CP_1 è da considerarsi irrilevante, poiché la stipula è avvenuta antecedentemente alla trascrizione della sentenza di accertamento della simulazione, di cui sopra;
la simulazione, dunque, non può essere opponibile alla convenuta ex artt. 1415 c.c. e 2644 c.c.”. In definitiva: ”Del resto, se la domanda di parte Attrice venisse accolta, la signora incolpevolmente si troverebbe privata della proprietà CP_1 della casa in cui ha la sua residenza, regolarmente acquistata e per la quale ha pagato il prezzo convenuto, oltre tutte le spese inerenti e conseguenti a detto acquisto e ciò a causa della mala fede tanto del quanto della ”. CP_2 Pt_1 Appare evidente l'insostenibilità giuridica di quanto dedotto dal patrono della convenuta. La peculiarità empirica della fattispecie occorsa ed il contegno tenuto tanto dal terzo chiamato che dall'attrice, non possono riverberarsi sull'applicazione del regime di opponibilità degli atti derivanti dal combinato disposto degli artt. 1415, 2644 e 2652 n. 4) c.c. La buona fede nell'acquisto- prevista quale presupposto per la salvezza dell'acquisto da parte del terzo subacquirente da parte del simulato dante causa – recede a fronte della priorità della trascrizione della domanda di simulazione rispetto a quella del citato acquisto. Se è vero che l'art. 1415 c.c. tutela i subacquirenti in buona fede dal titolare apparente, quando però oggetto del trasferimento simulato sia uno dei diritti previsti dall'art. 2643c.c., tale tutela è condizionata alla duplice condizione della loro buona fede e della priorità della trascrizione del loro acquisto rispetto alla trascrizione della domanda di simulazione. La trascrizione in esame vale dunque anzitutto a risolvere il conflitto tra simulato pagina 4 di 13 alienante (o creditori e aventi causa da costui) e aventi causa dal simulato acquirente (infra Cass. I, 28 ottobre 1978, n. 4933; Cass. I, 7 aprile 1971, n. 1026). La comprensibilità umana e materiale dei fatti indicati dalla difesa della convenuta non può rilevare a fronte della risoluzione del conflitto fra titoli come regolato dalla legge e descritto dalla stessa sua difesa nell'incedere delle trascrizioni:
- il 15 gennaio 2018 (doc. 2 fasc. ) della domanda di simulazione assoluta del Pt_1 contratto di cessione della quota di un mezzo ) poi sfociata nella sentenza il 12 novembre 2020, n. 7245 (doc. 1 fasc. ); Pt_1
- il 16 gennaio 2028 (doc. 3 fasc. ) del contratto di compravendita del detto cespite da Pt_1 parte di in favore di stipulato per atto pubblico il Controparte_2 CP_1
12 gennaio 2018 (doc. 6 fasc. ). Pt_1
La sentenza ivi indicata ha accertato la simulazione assoluta del contratto stipulato fra
[...] ed nell'ambito del verbale di separazione consensuale del CP_2 Parte_1 06.12.2006 con la quale la seconda aveva apparentemente ceduto al primo la quota della metà del diritto di proprietà dell'immobile sito in ES ON (Via F.lli Rosselli n. 10 – punto 6 doc. 5 fasc.
). Pt_1 Ne deriva l'accertamento, passato in giudicato e reso opponibile ai terzi, che Parte_1 non avesse mai trasferito la quota di un mezzo del citato immobile. Da qui l'affermazione che ella sia comproprietaria del bene, in via indivisa e paritaria, avendolo a suo tempo acquistato, assieme al terzo chiamato, giusto atto del 29 marzo 2002 (doc. 4 fasc. ). Pt_1
Specularmente va accertato che ha acquistato unicamente il diritto di proprietà sul CP_1 cespite nella quota di un mezzo pari a quello di cui poteva disporre, vista la Controparte_2 sua apparente qualità di pieno proprietario per l'intero. In virtù del meccanismo di risoluzione del conflitto fra titoli di cui sopra, si è dispiegato in favore della convenuta l'effetto traslativo della metà della quota del diritto essendo inopponibile per la residua metà.
In definitiva va accertato il diritto di comproprietà dell'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli 10 e identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 17, part. 31 sub. 78 (appartamento ed annesso solaio al piano settimo, non censito) in capo all'attrice e alla convenuta.
La seconda questione sollevata dalla convenuta ed afferente alla possibilità giuridica dello scioglimento della comunione è infondata. Nulla quaestio circa la presenza in atti delle menzioni urbanistiche sia perché ritraibili dall'atto di acquisto (atti) dimessi nel processo (doc. 4, 6 fasc. ) sia perché espressa dalla difesa attorea Pt_1 con la memoria autorizzata del 28 dicembre 2023.
La dichiarazione di conformità oggettiva catastale. Il g.i. ebbe a sollevare la questione rilevabile d'ufficio, anche con riferimento alla assenza della dichiarazione (o attestazione) di conformità oggettiva catastale ex art. 29, comma 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52 da parte dell'intestatario catastale (o dal tecnico abilitato). A questo proposito la parte attrice ebbe a far presente nella citata memoria autorizzata ex art. 101 comma secondo c.p.c. che: “differentemente dal normale alienante in sede di rogito, non è nel possesso del bene oggetto di trasferimento (rectius divisione), quindi si trova nella impossibilità di fatto di poter fornire le dichiarazioni di conformità richieste perché, semplicemente, non è a conoscenza della pagina 5 di 13 situazione in cui versa attualmente l'immobile”. L'impossibilità di fatto della condividente, e l'opposizione interposta dalla convenuta, hanno determinato il Tribunale ad ordinare l'ispezione del cespite ex art. 118 c.p.c. al solo fine di conseguire, almeno, un'attestazione sostitutiva da parte un tecnico abilitato quale il C.T.U. nominato. Come ricordato nello svolgimento del processo, l'ausiliario del Tribunale ha:
• dapprima, “rilevato la non corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale allegata al rogito” (p. 14 relazione del 19 aprile 2024);
• poi, su sollecitazione del giudice, specificato, che:” le difformità dello stato di fatto rilevato nella relazione del 19 aprile 2024 non implichino un potenziale aumento della rendita catastale” (p. 15 relazione integrativa del 9 aprile 2025).
Il risultato dichiarativo “finale”, quindi, non può che essere ricondotto alla fattispecie dell'attestazione sostitutiva richiesto dalla norma.
La disposizione di cui all'art. 29, comma 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122 (come esposto nell'ordinanza del 15 novembre 2023 volta a sollevare d'ufficio la relativa questione) prescrive che:” Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari". Si tratta della c.d. conformità oggettiva catastale, la cui dichiarazione può essere resa dagli intestatari catastali oppure surrogata mediante la produzione in giudizio di un'attestazione sostitutiva da parte di un tecnico abilitato. La disposizione è dettata per gli atti di matrice negoziale. Condizionando la loro validità, la stessa dichiarazione non può che essere resa anche nel processo che le parti utilizzano per surrogare l'atto negoziale che non riescono a concludere. Attraverso il processo non si può ottenere una pronuncia che abbia effetti maggiori o diversi da quelli conseguibili nella vita di relazione. La patologia del negozio traslativo, costitutivo e divisionale, è la nullità che si configura, tuttavia, come nullità di carattere formale e testuale ex art. 1418, terzo comma, c.c. (e non già virtuale ex art. 1418, primo comma, c.c. o strutturale ex art. 1418, secondo comma, c.c.), discendente dalla mancata osservanza delle prescrizioni poste da detta normativa, attinenti alle modalità redazionali degli atti traslativi, costitutivi e divisionali (sulla natura formale della nullità Cass. II, Ord. 4 aprile 2024, n. 8989; Cass. II, 12 gennaio 2023, n. 641; Cass. II, 9 febbraio 2022, n. 4216; Cass. II, 10 dicembre 2021, n. 39403; Cass. II, 31 luglio 2020, n. 16519; Cass. II, 13 luglio 2016, n. 14765; Cass. II, 3 giugno 2016, n. 11507; Cass. II, 11 aprile 2014, n. 8611). Nel caso di incoerenza catastale la nullità è comminata allorché difetti nell'atto la dichiarazione o attestazione di conformità riferibile all'immobile, indipendentemente dall'effettività di detta conformità. Si ricade perciò nell'ambito dell'invalidità collegata ad un an (ossia alla assenza della dichiarazione o dell'attestazione) e non già connessa al quomodo (ossia alla verifica dell'effettiva conformità – infra amplius Cass. II, 15 ottobre 2025, n. 27531) pagina 6 di 13 La presenza delle menzioni catastali (come per l'affine questione delle menzioni urbanistiche v. Cass. SS.UU. 7 ottobre 2019, n. 25021 di cui meglio infra) costituisce condizione dell'azione e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione e che la produzione delle suddette menzioni catastale può intervenire anche in corso di causa (v. infra Cass. II;
29 settembre 2020, n. 20526 in tema di 2932 c.c.) Dal tenore letterale della previsione emerge che condizioni indispensabili per l'applicazione delle disposizioni di cui all'art. 29, commi 1-bis e 1-ter, della legge n. 52/1985 sul c.d. allineamento, sono le seguenti: (i) quanto alla tipologia di atti, deve trattarsi di atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (con l'esclusione dei diritti reali di garanzia), e non già dei contratti che obbligano al futuro trasferimento, quali i preliminari di vendita (Cass. II, Ord.18 luglio 2024, n. 19897; Cass. II, Ord. 8 marzo 2022, n. 7521); (ii) con riguardo alla forma, deve trattarsi di contratti redatti mediante atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata;
(iii) in relazione all'oggetto, deve trattarsi di atti riguardanti fabbricati già esistenti – recte unità immobiliari urbane – (in sostanza fabbricati agibili già censiti o censibili nel catasto fabbricati) e non già terreni (infra Cass. II, Ord. 22 luglio 2022, n. 20666).
In proposito, quale requisito legittimante, la norma allude alla dichiarazione di parte di conformità (ovvero, in sua sostituzione, ad un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale). allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quali elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene rilevanti ai fini fiscali, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (sull'estensione della dichiarazione anche ai dati catastali Cass. II, 15 settembre 2022, n. 27181; Cass. II, Ord. 29 agosto 2019, n. 21828; Cass. II, 20 novembre 2018, n. 29894; Cass. II, 11 ottobre 2016, n. 20465; Cass. II, 11 aprile 2014, n. 8611); In riferimento a questo specifico requisito, secondo cui è prescritta – in alternativa – o la dichiarazione di parte ovvero l'attestazione del tecnico, non è necessario che l'affermazione di parte sia resa nella forma di “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, stante che la norma non detta espressamente il modo attraverso cui essa deve essere resa. La dichiarazione, inoltre, è resa dagli intestatari degli immobili negoziati. Pertanto, detta asserzione deve essere rilasciata da coloro che dispongono del diritto (alienanti, costituenti di diritti reali, condividenti, ecc., ossia dai disponenti), anche se – in ipotesi – diversi dagli intestatari catastali. Infatti, nel primo periodo dell'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 si richiamano semplicemente gli “intestatari”, mentre nel secondo periodo si evocano più specificatamente gli “intestatari catastali”. Sicché i “disponenti”, legittimati al rilascio della dichiarazione di conformità, il più delle volte coincidono con gli intestatari catastali e/o con gli intestatari effettivi degli immobili. A tal fine la dichiarazione non può che essere rilasciata da chi nell'atto interviene per disporre del diritto. In sintesi, la norma non esige un'attestazione giurata, né prescrive altre specifiche formalità redazionali per tale attestazione (ad esempio non è richiesta un'autenticazione delle firme). Quindi è sufficiente una relazione scritta, debitamente sottoscritta da un tecnico abilitato all'aggiornamento del catasto (architetto, geometra, ingegnere). Purtuttavia si è precisato che la dichiarazione di conformità deve essere resa “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Con tale inciso si è inteso chiarire che gli adempimenti imposti dalla normativa di cui trattasi debbono essere espletati tenendo conto delle prescrizioni desumibili dalla disciplina vigente in materia catastale ed in particolare delle disposizioni che pagina 7 di 13 stabiliscono quando è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale e quando, al contrario, sono integrate mutazioni negli immobili da considerarsi irrilevanti, tali cioè da non imporre l'obbligo della denuncia di variazione. In sostanza, la conformità o meno dei dati catastali e delle planimetrie catastali allo stato di fatto deve (ed è questo il senso che deve essere attribuito al predetto inciso) essere valutata alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale, relative alle difformità che rendono obbligatorio procedere all'aggiornamento catastale. Ed infatti secondo la giurisprudenza di legittimità e la dottrina (espressasi sul punto), dagli artt. 17 e 20 del r.d. n. 652/1939 nonché dall'art. 19, nono comma, del d.l. n. 78/2010, si desume che le difformità più lievi non compromettono affatto la conformità allo stato di fatto e che, quindi, tale conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale. Nel giudizio di conformità richiesto dalla normativa in questione debbono, pertanto, essere presi in considerazione solo gli aspetti che influiscono sulla consistenza ovvero sull'attribuzione della classe e della categoria e ciò “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”, come previsto espressamente dalla norma. Si tratta, dunque, dei seguenti dati:
• la classe (che è attribuita in relazione alla diversa capacità di reddito);
• la categoria (che è attribuita in relazione alla destinazione d'uso);
• la consistenza (numero dei vani e/o la superficie e/o la cubatura, a seconda della diversa categoria);
• la rendita catastale (che dipende dai tre dati precedenti: classe, categoria e consistenza, in relazione alla tariffa d'estimo stabilita per gli immobili ricompresi nello stesso Comune ovvero nella stessa zona censuaria, in collegamento con la categoria e con la classe di appartenenza);
• l'eventuale zona censuaria (per la rilevazione della tariffa d'estimo da utilizzare per il calcolo della rendita). Questo excursus pretorio è servente ad affermare che l'assenza della dichiarazione resa dall'unica intestataria catastale (allo stato), la convenuta, non impedisce la pronuncia dello scioglimento della comunione ordinaria sul bene. Le attestazioni rese dall'ausiliario del Tribunale valgono ad integrare la condizione dell'azione in quanto affermative dell'irrilevanza ai fini tributari, e di variazione catastale, delle difformità rilevate in loco dall'ausiliario.
In definitiva va sciolta la comunione ordinaria sull'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli 10 e identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 17, part. 31 sub. 78 (appartamento ed annesso solaio al piano settimo, non censito)
A tale pronuncia sul piano tanto logico che giuridico devono seguire le operazioni divisionali con le quali trasformare la quota in una porzione fisica del bene (se divisibile in natura) ex art. 713 c.c., in attribuzione del diritto pieno ad uno dei condividenti, con conguaglio per l'eccedenza in favore dell'altro oppure, quale extrema ratio, nella vendita giudiziale ex art. 788 c.p.c.
In via strutturale può accertarsi:
- la non comoda divisibilità dell'immobile alla stregua delle relazioni peritali vista la sua conformazione fisica ed impiantistica (pp. 22-24 relazione integrativa). La verifica della “non comoda divisibilità” impone, in particolare, al giudice di merito di far ricorso a due aspetti complementari, uno strutturale e l'altro funzionale, che sussistono, quanto al primo, allorché la pagina 8 di 13 divisione richieda accorgimenti e operazioni divisionali troppo costosi o complessi o l'imposizione di pesi, limiti e servitù per il godimento delle singole porzioni ereditarie;
e, quanto al secondo, nel caso in cui la divisione provocherebbe un pregiudizio più o meno sensibile al valore economico delle quote rispetto all'intero ovvero una più o meno grave deviazione dalla normale utilizzazione del complesso (Cass., Sez. 2, 9/10/1971, n. 2813). In applicazione di tali criteri, il bene può, dunque, considerarsi indivisibile quando il suo frazionamento in tante parti quanti sono i condividenti risulti «non comodo» per il risultato o per i mezzi richiesti, ossia quando a) la divisione, sebbene realizzabile materialmente, attribuisca ai partecipanti porzioni inidonee ad assolvere la funzione economica dell'intero, determinando con il frazionamento un notevole deprezzamento del valore intrinseco originario in relazione alla destinazione dell'immobile; b) le varie frazioni ricavabili risultino gravate da pesi, servitù o limitazioni eccessive;
c) la divisione richieda spese rilevanti o accorgimenti troppo costosi o complessi (Cass., Sez. 2, 25/8/2020, n. 17717; Cass., Sez. 2, 18/10/2024, n. 27040; Cass. n. 25888/2016; n. 14577/2012; n. 3635/2007; n. 22833/2006; n. 423/1987; Cass., Sez. 2, 16/2/1973, n. 488), d) la divisione, ancorché possibile, dia luogo alla determinazione di conguagli in misura elevata (Cass., Sez. 2, 4/10/2023, n. 27984). Il bene è dunque divisibile quando, tenuto conto della destinazione obiettiva dell'immobile, ciascuna porzione sia idonea, sia pure in proporzione della sua entità, ad assolvere la funzione economica del tutto (Cass., Sez. 2, 4/8/1965, n. 1868), secondo una valutazione che deve essere fondata unicamente sul criterio oggettivo della concreta possibilità o meno di ripartire il bene medesimo, nella sua attuale consistenza e destinazione, senza pregiudizio per il suo valore economico, e in modo tale che la porzione da attribuirsi a ciascun condividente configuri un'entità autonoma e funzionale (infra Cass. II, 15 settembre 2025, n. 25244; Cass., II, 7 novembre 1977, n. 4738);
- l'assenza di istanze di attribuzione del cespite per l'intero, da ambo le parti, come evincibile dalle conclusioni precisate con le note scritte, rispettivamente, del 14 e dell'8 luglio 2025. L'art. 720 cod. civ., nel disciplinare l'ipotesi in cui l'immobile oggetto di comunione non sia divisibile o comodamente divisibile a prescindere dal fatto che le quote dei condividenti siano o meno eguali, configura la vendita all'incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero (Cass. II, 13 maggio 2010, n. 11641). Esito che ricorre, peraltro, anche nell'ipotesi contraria ovvero qualora vi siano condividenti che ne richiedano l'attribuzione non sia ravvisabile alcun criterio oggettivo di preferenza in capo al giudice ai fini della preferenza di uno o l'altro (infra Cass. II, 19 maggio 2026 n. 10216).
In definitiva va disposta la vendita dell'immobile ex artt. 720 c.c. e 788 c.p.c. delegando per le operazioni un professionista iscritto nell'apposito elenco. A tal fine il Tribunale ritiene di poter accedere alla valorizzazione del cespite data dalla C.T.U. con gli specifici criteri correttivi ivi richiamati (in termini di costi di sanatoria- p. 15 relazione integrativa) che dovranno essere esposti nell'avviso di vendita presso i terzi offerenti.
pagina 9 di 13 In sintesi, il valore stimato di € 118.800,00 (p. 28 rel. Integrativa) dovrà essere decurtato di quello ipotizzabile per la sanatoria, individuabile in 3.800,00 complessivi, per un importo finale di € 115.000,00. Una volta perfezionata la vendita giudiziale del cespite e acquisito l'intero prezzo si procederà al riparto del relativo ricavato.
La domanda proposta da in confronto di è fondata e va CP_1 Controparte_2 accolta nei limiti di cui appresso. La difesa convenuta ha svolto due domande alternative in confronto del terzo chiamato avendo un diverso petitum in termini quantitativi ovvero:
- € 45.000,00 e dipendente “dall'ipotesi di accoglimento della domanda proposta da
[...]
, rigettare la domanda di scioglimento della comunione dell'immobile…”; Parte_1
- € 90.000,00 qualora:” laddove il Giudice adito accogliesse la domanda proposta da
[...]
…oltre tutte le spese sostenute per notaio, tassa di registro, oltre gli interessi dalla Parte_1 stessa pagati sulla somma presa a mutuo e al risarcimento dei danni patiti da liquidarsi in via equitativa”. Questi petita non vengono “supportati” da alcuna spiegazione circa il regime giuridico che li fonderebbe. La domanda rivolta dalla convenuta al terzo è stata autorizzata dal giudice sulla scorta dell'art. 1485 c.c. ovvero la litis denuntiatio che l'acquirente deve fare il venditore qualora sia convenuto in rivendica. In questo caso l'attrice ha agito per far accertare, quale presupposto, il suo diritto di comproprietà sul cespite in opposizione alle risultanze del titolo conseguito da con CP_1 la compravendita del 12 gennaio 2018. Essa, quindi, può trovare la propria disciplina nell'ambito della garanzia per evizione parziale di cui all'art. 1484 c.c. in quanto ha perso la quota di comproprietà dell'immobile per cui è CP_1 causa. Da qui si è verifi del sinallagma del contratto di compravendita stipulato a suo tempo con atteso che ella lo concluse e pagò il prezzo per il Controparte_2 diritto di piena proprietà. Va ricordato che la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (tra le varie, Cass. n. 20877/2011; Cass. n. 5561/2015, da ultimo in argomento Cass. n. 28136/2022, non massimata;
Cass. n. 2330/2025). La garanzia è infatti prevista in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale (infra Cass. II, Ord. 20 luglio 2025, n. 20316). L'art. 1484 c.c. accorda una tutela del seguente tipo (“In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'art. 1480 e quella del secondo comma dell'articolo precedente”):
- la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno oppure la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno (art. 1480 c.c.);
- il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore (art. 1483 comma secondo c.c.). Ebbene la domanda c.d. alternativa di restituzione della somma corrisposta a titolo di intero prezzo ovvero € 90.000,00 potrebbe essere accolta soltanto qualora la difesa di avesse CP_1 chiesto la risoluzione del contratto di compravendita del 12 gennaio 2018. Di ciò non vi è traccia in atti pagina 10 di 13 né il Tribunale può ricavare una sorta di domanda implicita dal tipo di petitum rassegnato atteso il resto del contesto assertivo ove mai si mette in discussione il perdurante interesse al mantenimento del contratto. D'altro canto, l'altra domanda subordinata non appare di immediata comprensione giuridica in quanto fonda la richiesta restitutoria della metà del prezzo pagato al venditore a fronte, tuttavia, del rigetto della domanda di scioglimento della comunione ordinaria. Si potrebbe desumere il suo fondamento rispetto all'affermazione, pregiudiziale, della comproprietà del cespite in capo all'attrice (giusta prevalenza della trascrizione della simulazione assoluta) seguita, tuttavia, dal rigetto della domanda di scioglimento della comunione per impossibilità giuridica. Ciò che si desume dai fatti dimessi e dal petitum rassegnato, comunque, è la volontà di conseguire ciò che è stato perso per fatto del venditore, oltre a tutte le spese generate dall'odierno processo. In sintesi, può trovare fondamento la domanda quale riduzione del prezzo di vendita con quel che ne segue circa la condanna di alla restituzione della relativa somma di € Controparte_2 45.000,00. A questa vanno aggiunti gli interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. decorrenti dal giorno del pagamento in quanto l'accipiens versava in una situazione di patente mala fede. Egli, infatti, era a conoscenza (essendone un “contraente”) del patto di simulazione assoluta del trasferimento della metà della quota di cui al verbale di separazione del 2006 e, quindi, del fatto di non essere pieno proprietario della cosa. Tanto basta per poter affermare che fosse a conoscenza della possibilità di ledere un altrui diritto nel momento in cui è andato a vendere l'intera proprietà.
Come anticipato ai sensi dell'art. 1484 cod. civ., cui si applicano le disposizioni dell'art. 1480 cod. civ. e dell'art. 1483, comma 2, cod. civ., prevede l'obbligo di rimborso delle spese di lite La formula letterale della norma menziona, più esattamente, le somme rimborsate all'attore e le spese fatte dal compratore “per la denunzia della lite”. Ma il fondamento della pretesa di rimborso non consente di escludere dal diritto al rimborso le spese fatte per la lite stessa, trattandosi di un effetto dannoso tipicamente conseguente all'inadempimento dell'impegno traslativo. Qualora sia accertato il fatto che rende operante la relativa garanzia, all'acquirente, convenuto in giudizio, compete, ai sensi degli artt. 1483, secondo comma, e 1484 cod. civ., nei confronti del venditore chiamato in garanzia, il diritto al rimborso delle spese giudiziarie sopportate e di quelle che, a sua volta, abbia dovuto rimborsare al terzo vittorioso;
tale diritto compete all'acquirente chiamante in garanzia anche nel caso in cui il giudice gli abbia negato la tutela risarcitoria per la carenza delle restanti condizioni e, segnatamente, per non essere stata fornita la prova del danno in concreto subito per effetto dell'evizione stessa (SS.UU. Ord. 4 luglio 2023, n. 18829).
Ne segue che va condannato al pagamento delle spese di lite che Controparte_2 [...] dovrà corrispondere a a fronte dell'accoglimento delle domande CP_1 Parte_1 attoree. Spese liquidate come meglio appresso. A queste devono aggiungersi quelle che verranno poste a carico della convenuta per l'espletamento della C.T.U.. La convenuta dovrà essere rifusa anche delle spese di lite sostenute per far valere nel presente giudizio la garanzia evizionale in confronto di Controparte_2
Le spese di lite sostenute da vanno poste a carico di e Parte_1 CP_1 liquidate tenendo conto del valore della quota di immobile di cui è stata riconosciuta la comproprietà ed i valori medi per ognuna delle fasi processuali, in € 1.185,50 per anticipazioni non imponibili, € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.
Tra le anticipazioni imponibili sono state incluse le spese sostenute dall'attrice per il proprio c.t.p. pari ad € 640,50. Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione pagina 11 di 13 difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, primo comma, cod. proc. civ., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue. (infra Cass. SS.UU. 10 luglio 2017, n. 16990; Cass. III, 20 febbraio 2015, n. 3380; Cass. II, 3 gennaio 2013, n. 84; Cass. n. 3716 del 11/06/1980: conf. Cass. n. 10173 del 2015, n. 84 del 2013, n. 6056 del 1990, n. 625 del 1972, n. 1626 del 1965).
Le spese di lite da per la chiamata in garanzia, vanno poste a carico di CP_1 [...] e liquidate in € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, CP_2 e C.P.A..
Le spese di C.T.U. vanno regolate in modo distinto per i due diversi incombenti (sfociati in due diversi decreti di liquidazione) a seconda della responsabilità causale della loro insorgenza e, nello specifico:
• quelle liquidate con il decreto del 20 aprile 2024 vanno poste definitivamente a carico di
[...] visto che l'ispezione è stata resa necessaria dal comportamento oppositivo della CP_1 convenuta;
• quelle liquidate con il decreto dell'11 aprile 2025 vanno poste definitivamente a carico di e per la metà ciascuna, in quanto attinenti al diritto Parte_1 CP_1 potestativo alla divisione e, quindi, necessarie per ambo le condividenti Come su precisato, ovviamente, tutte le spese – anche di C.T.U., che il Tribunale ha posto a carico, in toto od in parte, di dovranno alla stessa essere rifuse da CP_1 Controparte_2
P.Q.M.
il Tribunale, definitivamente pronunciando sull'an dividendum sit e sulla causa di garanzia per evizione, disattesa ogni domanda o eccezione avversa 1. accertato il diritto di comproprietà per la quota di un mezzo ciascuna, in capo a Parte_1
e dell'immobile sito in ES ON (Mi), Via F.lli Rosselli
[...] CP_1
10 e identificato al N.C.E.U. al foglio 17, part. 31 sub. 78 (appartamento ed annesso solaio al piano settimo, non censito), dichiara lo scioglimento della comunione ordinaria;
2. accertata la natura non comodamente divisibile del cespite e l'assenza di istanze di attribuzione, ne dispone la vendita giudiziale;
3. condanna alla restituzione in favore di della Controparte_2 CP_1 somma di € 45.000,00, oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 comma primo c.c. decorrenti dal giorno del pagamento e fino al soddisfo;
4. condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da CP_1 Parte_1
liquidate in € 1.185,50 per anticipazioni non imponibili, € 7.616,00 per compensi,
[...] oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
5. condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da Controparte_2 [...] per la chiamata in garanzia, liquidate in € 7.616,00 per compensi, oltre spese CP_1 generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
6. pone definitivamente a carico di le spese di C.T.U. liquidate con il decreto CP_1 del 20 aprile 2024;
7. pone definitivamente a carico di e per la metà Parte_1 CP_1 ciascuna, le spese di C.T.U. liquidate con il decreto dell'11 aprile 2025, pagina 12 di 13 8. condanna al rimborso delle somme al cui pagamento è stata Controparte_2 condannata di cui ai superiori numeri 4,6 e 7 per le ragioni di cui alla parte CP_1 motiva;
9. rimette la causa sul ruolo con separata ordinanza per disporre la delega delle operazioni di vendita del cespite ex art. 591-bis c.p.c..
Milano, 4 dicembre 2025
Il Giudice
DR TR
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